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1、武汉商铺分析,首先,了解下中国商业地产的几种分类,对比综合商业中心和大型购物广场 1、大型综合商业中心的选址( 例如武商摩尔城) 必须同时具备三个条件,一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势;二是必须拥有相当 数量的中高收入的消费群体;三是交通便利,停车方便。 2、大型购物广场的选址( 例如沃尔玛、家乐福) 必须具备两个条件,一是必须拥有相当数量的消费群体(可跨越中低高收入水平);三是 交通便利,停车方便。,一个城市只有12个大型综合商业中心,因为它就是人流+钱流+车流的吸金石! 而大型购物广场,只仅仅是大型综合商业中心的一小部分。,由此对比,从消费力和区域发展而言, 优秀的投资客除了需要看规
2、划、内部结构,更要看商铺所在商圈的发展前景,更看好大型 购物商业中心所在的区域的升值前景!,投资商铺,区位是真正的王牌。,中南商圈以大型购物中心为主,以他零售业为补充,是武昌最早的商业中心,包括:中商广场,世纪中商,工行广场等大型商场。,徐东商圈自二桥建成后突飞猛进,以大型购物中心及超市为主,被充性商业集中在武青三干道,包括:徐东平价超市,销品贸,好美佳,沃尔玛,金马家居,欧亚达等大型购物中心。,司门口商圈是形成较长的商圈,以零销为主,是武昌最大的零售中心,其形成原因与汉正街类似,主要依托于水路交通形成。,水果湖商圈主要以零售为主,以餐饮为辅,是武昌休闲商业之一。,街道口商圈以前主要以电子产品
3、为主,形成庞大的电子市场,大型商场于此扩张,补充性商业主要集中在珞狮路,包括:电脑城,电脑大市场,群光广场,新世界百货等。,鲁巷商圈因鲁巷广场的开张而逐步形成,加之苏宁电器、电子市场开业,目前具有一定规模。但尚未形成商圈概念,缺乏足够的商业磁力,其周边缺乏成规模的零售商业作为补充。,通过以下最新二手商铺售价、租金的对比,可以看出商圈对商铺的影响之大,,从各商圈潜力发展和租金售价比,来看 江汉路商圈武广商圈汉正街商圈 中南商圈 司门口商圈光谷商圈徐东商圈王家湾商圈,下面,具体介绍几种不同规模和分类的商业地产楼盘 万达广场、光谷步行街、 南湖城市广场、金地国际花园、欧林湾、融侨华府、首义欢乐城,总
4、建筑面积达51万平米,由商业综合体、室外商业街、公寓、住宅及底商组成。 a. 购物中心:含步行街3.5万、万千百货2.5万、 综合楼1.6万、娱乐楼1.76万,商管用房0.1万 b. 写字楼:2栋,地上建面5.85万; c. 公寓: 地上建面2.2万平米。 d. 购物中心外铺0.96万 e. 地下建筑:面积6.5万,其中地下一层大型超市1.6万和停车库、设备用房;地下二层为车库和设备用房。,N0.1 万达菱角湖广场,万达广场以其“订单式地产”和低价联合出击,销售速度极快。 但对比江汉路万达广场,投资菱角湖万达广场是不是真的很划算?,1.区域前景扑朔迷离: 对比位处武汉商业中心的江汉路万达广场,
5、菱角湖万达广场位于规划中的新区王家墩商务区 项目附近的商业氛围较弱,周边小区入住率低 王家湾以中低档社区为主,消费力有待提高,同时商圈发展和城市商业中心(汉口江汉路、武昌中南)无法相比。 2.中低档购物环境: 采用的是国外通行的封闭式SHOPPING MALL模式,普遍存在广场内空气流通不畅的问题。下雨天、刮大风天显示出封闭式购物广场的优势,但天气晴朗的情况下,劣势显露无疑。 对于讲究购物环境的消费者而言,这实在是一大败笔。,3. 主力店比例过大,牺牲中小商铺投资者的利益 在合理的规划中,主力店所占的面积在商业广场总面积的30%以内。但各个城市的万达广场的主力店面积达到70%左右,租金极其低廉
6、的如果大主力店所占面积过大,势必影响到整个商业广场的租金回报率。 选择合适的主力店能将一个商业项目盘活。 4.偷梁换柱,替换主力店 万达招商中贴上“项目建成后引入沃尔玛、百盛、欧倍德、红星美凯龙家具广场、灿坤数码广场、华纳电影城等主力店进驻经营”。 沃尔玛被万千百货取代,欧倍德已被百安居取代,灿坤数码广场也变成了国美电器,美国华纳公司也早已退出万达,红星美凯龙家具广场几乎从万达全线撤出。合作“告吹”的原因是和万达整体的经营业态不匹配。,N0.2 光谷步行街,位于光谷鲁巷广场,总占地41.79万平米,总建筑面积约150万平方米是1350米纯步行商业街串起,集购物 消费餐饮娱乐、旅游观光、休闲健
7、身商务办公、酒店居住于一体的多 功能、全业态、复合型超级商业步 行街区。,一期商业租售,以主力店招商 为主,销售小部分商铺。重在营 造整个综合体的商业氛围,所以 一期商铺售价很低。 通过一期商业的成功运营,带 动二期商业销售。但二期商铺销 售均价从8000元/平米涨为 32000元/平米。,光谷步行街从商业定位、建筑规划和销售策划上来说,都是极为成功的案例 。 有了光谷步行街,光谷的百万学生从此开始在江南消费,不再过江,但另一方 面也表明了在一定时间内,光谷的消费主力军是学生,也就是中低档消费层次。,均价 32000元/平米 (一二层),来百瑞景的商业客户,多次提到投资光谷步行街一期商铺很便宜
8、。 首先,一期商业2008年开始销售,售价800012000元/平米,而2008年光 谷商铺市场均价,当时的光谷商铺均价8000多元/平米,从2008年到2010年每年 通货膨胀率即为5.89。2008年和2010年对比价格是不合理的。 同时,2008年的光谷无论从区域行政地位还是商业氛围上讲,和今天都不可 同日而言,所以区域价值仍是考量商铺的重要指标。,光谷步行街商业分析,1. 光谷的商圈发展仍受制于消费主体的档次。 光谷步行街消费主体仍是学生,而学生的消费力能带动的只是中低档消费,而且经营业 态有限。 2. 租金高,赚钱少,商家难以承受。 光谷步行街商铺转手频率极高,就是因为学生消费力有限
9、,但商铺租金较高,商家难以持 续长期经营。 3.三环线外的光谷在武汉中的城市地位:城市副中心 与中南片区(城市商业中心)暂时是无法抗衡的,光谷距离真正的中关村还有距离。,N0.3 南湖城市广场,百 瑞 景,南湖城市广场位于南湖片区,属于中低档社区集中地,城市二环线边界的片区。 南湖城市广场建筑面积3万多平米,目前一层引进沃尔玛超市,明年6月份入场装修。二 三层引进金逸影院,地上三层准备引进秀玉、kTV等中低层休闲娱乐场所,地下一层做餐 饮,现正招商中, 7月销售住宅, 9月份后销售除沃尔玛、金逸影院的其他楼层面积。 南湖城市广场,真正有消费号召力的是沃尔玛,但作为社区商业中心,基于南湖的消费
10、力水平。其区域前景仅局限于中低层消费水平。,问题1:消费群体单一 事实上,从南国SOHO一期到南国SOHO二 期(南湖城市广场),公交需要30分钟(无直 达车,还需步行10分钟左右),自驾车最快10 分钟。 15万人中,仅为逛沃尔玛而搭30分钟公交车 的人有多少?大学生愿意逛哪里? 从消费惯性和便利性考虑,自然更愿意选择逛 中南片区,因为选择更多(群光、亚贸、武 商摩尔城),交通更便利。,问题3:租金过高,透支前景,压力转嫁中小投资客 中北路沿线的家乐福购物广场,一层的租金是100200元/平米,然而 南湖城市广场的负一层招商租金就是150180元/左右。 从地理位置、商圈成熟度、消费人群、升
11、值空间三方面衡量,南湖城市 广场都比不上家乐福购物广场。 如此高的租金,怎么保证购物广场今后的长期经营?或者生意好的只 是紧挨沃尔玛的少数商铺。,南湖城市广场和万达广场一样,大面积的招租主力店, 将租金的压力转嫁到小商铺上,谁来保证中小投资客的收益?,N0.4 融侨华府,位于武汉市内环线核心区域-武昌积玉桥片区(和平大道与新生路交汇处),总占地14.36万方,建筑面积35万方,是由16栋21至34层纯板式高层组层,是积玉桥片区规模最大的社区。 二期商业位于和平大道沿线,约4000平米。共31间商铺,8间单层商铺,23间复式商铺。,和 平 大 道,融侨华府号称600米临街, 但事实上真正一线临街
12、的二期商铺只有6个, 其余25间商铺全部拐入社区内部, 形成内向型社区商业,和 平 大 道,商铺基本情况,和 平 大 道,商铺销售情况,开盘当天,融侨二期售出的基本是50平米以内的位置最好的小面积商铺。 而复式商铺基本无人问津。,融侨二期商业分析,1.以复式商铺为主,市场不认同二层小面积商铺。 融侨二期复式商铺占了75,小面积商铺只有几间。而且商铺不可分割出售。 2.号称600米临街,但真正临街的商铺只有6间。 因二期的独立商业体并未进行租售,所以其余25间商铺拐入社区入口处,其实是社区内向 型商业,昭示性和人流导向性差。 3.一期商业和二期商业未形成互动,人气尚未形成,业态互相竞争。 因为一
13、期商业售价高,导致业主出租的租金心理价位过高,导致出租成问题,无法和二期 商业形成有利互动。 4.商铺形状多异形,网柱多,适用性差。 5.积玉桥片区是住宅片区,和平大道、友谊大道,尤其是沿江大道,都是车流量远大于人流 量,旺丁不旺财。,N0.5 欧林湾,位于积玉桥和平大道与新生路的交 汇处,占地面积约1.2万方,总建7万方 ,项目的总体设计有3栋住宅组成,分别是1、2、3号楼,1楼均为商业裙楼,以上为住宅。 商业裙楼建筑面积3000平米左右。,和 平 大 道,欧林湾位处十字路口,临万达广场, 临和平大道和新河街,商铺销售情况,欧林湾商铺数目较少,未经认筹直接开盘销售,售出34个商铺。,商铺基本
14、资料,欧林湾商业分析,1.以大面积商铺为主,此位置适宜做品质餐饮、娱乐休闲、家居建材。 2.层高7.47.8米,可隔成三层商铺使用。 3.高实用率 设置了转换层,内部网柱少,实用率更高。 4性价比低 销售状况欠佳的原因,是价格较高,总价高。相比金地国际花园和融侨而言,商铺硬件配备 很好,但价格高,无法凸显性价比。 5.旺丁不旺财 积玉桥片区是住宅片区,和平大道、友谊大道,尤其是沿江大道,车流量远大于人流量。 6. 市场培育周期长。 万达广场工期长达8年,市场培育周期对比百瑞景来说更加漫长。同时积玉桥片区对比8年后 中南片区的百瑞景,自然不可同日而语。,N0.6 金地国际花园,开发商为知名品牌开
15、发商,位处武昌积玉桥和平大道与前进路交汇处,正临和平大道和万达广场,紧邻的一处公交车站有542、315、511、514、804、539、 60,和 平 大 道,金地国际花园社区出口,即是地铁2号线过江的 第一站:积玉桥站 但其社区底商大部分分布在前进路,而 非干道和平大道。 真正临街的商铺只有3个。,商铺基本情况,商铺基本情况,前 进 路,HR-2,sHR-1(复式商铺),HR-1,3间正临街商铺,SHR-2(复式商铺),和 平 大 道,营销中心,HR-3,规 划 路,HR-6,社 区 内 街,商铺销售情况,开盘至今,金地国际花园对外宣称售出以上20多间商铺, 其实至今只售出10几间商铺,多为
16、前进路商铺。,金地国际花园商业分析,1.真正的地铁口物业,交通优势明显。 但事实上全国营利的地铁物业只有香港地铁,其他全部处于亏损状况。 2.商铺昭示性较弱 真正临街的商铺只有3间,SHR栋商铺全部拐入社区内部,昭示性极差,只卖出2间铺 面,且面积小。前进路人气略旺,规划路无人烟。 3.商铺形状多异形,虽然公摊小,但在实际使用中适用性较差。 4.旺丁不旺财 积玉桥片区是住宅片区,和平大道、友谊大道,尤其是沿江大道,车流量远大于人流量。 5. 市场培育周期长。 万达广场工期长达8年,市场培育周期对比百瑞景来说更加漫长。同时积玉桥片区对比8年后 中南片区的百瑞景,自然不可同日而语。,积玉桥片区商业
17、总结: 金地国际花园、融侨华府和欧林湾,三个楼盘其实都只是社区底商,升级 版的术语说法是社区商业街。 只有依托于大社区,或片区规划较好、交通条件优越的社区商业街,其今 后的经营业态才能迅速更新换代,投资客和商家才能真正赚钱,商家才有投资 前景。,N0.7 首义欢乐城,位于武昌阅马场首义广场,10万平米地下商城,10万地下商业广场分为北区-香港名店街、中区-老武汉1916、南区-环球运动馆,规划业态涵盖休闲、娱乐、美食等多种经营业态。,商铺基本情况,【(地下商城平面规划示意图)欢乐城一直未将平面规划图资料给客户】,欢乐城商业分析,1.商铺面积小,1528平米, 面积小,总价高,易于组合。 2.公
18、摊50,但层高6.8米,可隔成两层商铺使用。 室内步行街,层高多为3米多,欢乐城6.8米层高可隔两层,抵公摊50,实用面积大。 3.交通便利,临地铁2号线 但区域内,人流大于车流,旺丁不旺财。片区商业氛围仍需培育。 片区消费人群的消费习惯也需一定时间加以培养。 4.家乐福5月与欢乐城签约入驻,明年10月入驻。 家乐福属于大型主力店,以租赁和极低租金形势入驻欢乐城,不会产生其他小投资客的产权 纠纷问题。,欢乐城商业分析,4 两证全无,风险极大,投资无保障。 欢乐城的“业主”签署的是认购协议中,欢乐城虽然承诺办证,但是同时也明确指出业主 只有使用权,没有产权,即无法进行市场交易。 备注:这种情况下
19、,即使欢乐城今后无法办证,从法律上来讲,业主也无法去维权,因 为自己已默认只有使用权40年,没有产权。 附产权式商铺解析: 真正的产权式商铺,开发商不仅有一个大产权证,而且可为业主独立办理产权证,而虚 拟产权式商铺风险,开发商手里有一个大产权证,但不能为“业主”办理产权证,所以事实 上,很多开发商卷款逃跑后,法律也无法保护虚拟产权式商铺“业主”。 但首义欢乐城区别与真正意义的产权式商铺,甚至连虚拟产权式商铺都不能算。第一、 开发商无法为“业主”办理独立产权证,第二开发商自己都没有产权证。 开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割,小铺之间无墙隔离,不划分实际区域,产权登记在投资者名下
20、,并在一定 期限包租,购房者无法自行经营。这种虚拟产权商铺本身不具有独立使用的价值,而且极有可能导致经营的铺位与销售分割的铺位完全不一 致,投资者购买的铺位有的成了货架,有的成了通道。多不会将平面规划图向客户展示,因为开发商将商场面积最后分割出售时,业主根 本不会清楚自己购买的那部分面积是过道还是走廊。 产权式商铺常见于室内步行街或商场内的小商铺。,N0.8福星惠誉国际城,真正临徐东大街,规 划 路,徐 东 大 街,浮云商业,商铺销售情况,福星国际城商业分析,1.交通便利,部分商铺临主干道(徐东大街) 2.商业定位规划到位,宣传推广助力 3.承诺返租,以招商带动销售。 4.浮云商业的生命力,取
21、决于是否能引进独特业态的商家。 首先,浮云商业的位置并不占优势,临规划路,而非干道; 其次,浮云商业实际上是三层和四层,1.82万/平米的价位并不便宜。 非干道位置的三层四层商业能否存活,很大程度上取决于经营的商家是否有独特的经营优 势,否则无法存活。即风险极高,一般投资客出手购买,无法掌控或引进优秀商家,则浮云 商业则毫无优势可言。,其他经典在售楼盘分析,融科天城2期,位于武汉市内环线,汉口中心城区,项目西北靠解放大道,东北向靠三阳路,西南向靠球场后和球场横街,东南靠京汉大道。45万方中央生活国度将有周全的学校,剧场,商业街,主题会所休闲广场等生活配套。,商铺基本情况,双层商铺,可分层出售。
22、,临解放大道,通往京汉大道,双层商铺可分 开出售,但二 层商铺使用公 共门厅出入, 导示性和人流 导向性较差。,停 车 场,停车场,融科天城商业分析,1.交通便利,部分商铺临主干道(解放大道) 2.临街的6个商铺装有烟道,功能性强。 3.商铺前有20米宽的停车位,便于停车。 4.商铺价格较高,但层高较低,而且二层商铺使用公共门厅,导示性较差。,大智嘉园(京汉大道),京 汉 大 道,融科天城,轻轨线,大智嘉园商铺首层商铺面积很小,全临街, 层高7.4米,性价比较高。 40间商铺只剩7间。 但一样面临着二层商铺去化难的问题。 二层商铺和一层商铺分隔出售, 但二层商铺共用3个门厅,导向性较差。,地一
23、大道,人和商业开发汉正街人防商业改造工程,整体呈“E”字型环抱政府最新规划汉正街“一轴 四区一带”,占据中山大道、利济南路、多福路、友谊南路黄金路段地下,开发地下商城。,商铺基本情况,3米多一点,地一大道商业分析,1.交通便利,地下商城开发的全是干道、人流密集之处 2.面积小,总价低。付款方式灵活 同时又可提供中信银行首付3成,贷款7成的优惠,大大降低投资门槛。 3 租金过高,商城内部气氛冷清,影响长期运营。 商城不可办理两证,统一经营。但招租租金过高(250元/平米左右),商城氛围冷清,长期 下去无法保证收益,继而影响整个地下商城的存活。 4.需培育市场,培养消费者的消费习惯。 地一大道的地
24、上商业其实已形成大批的消费者,如何将他们引入地下商城,需要特 别的经营业态,也需要时间。,汉阳在售典型商铺,其他在售商铺基本情况,金地格林小城,目前入市的金地格林小城商铺,其实 是退租的商铺再次入市。面积较大,适合 做品质餐饮、娱乐业态,但因为片区商业 氛围淡薄,商家经营亏本,商铺被迫入市 销售。 商铺层高4.2米,三层层高可达到8 米。约有3000多平米,首层商铺售价2万/ 平米,双层商铺售价1.7万/平米。,锦绣江南二期项目,地块分为东西两块,中间为一条南北向规划道路,北侧为连通中北路及东湖路的一条规划道路,其中锦绣江南二期项目位于西地块,位于西地块,总用地为11.12公顷,总建筑面积20
25、.07万平方米。 目前只剩最后2个商铺,分别为70平米和120平米的单层商铺,层高4.8米,售价10000元/平米。,东立国际商铺,位于江岸区工农兵路与二七路交汇处,航天 双城附近。二七路的商铺已售完,目前推出的工农兵路的商铺,开间面积20-1000平米,主力铺型是150平米左右,层高3.6,单层商铺, 售价22000- 26000元/平方米,天顺园商业街 位于古田四路新墩特1号天顺园小区内 ,55间商铺,临社区内街,在售商铺面积为90350,余十几套,售价均价10000元/平方米,汉口北 国际商品交易中心 位于黄陂区盘龙城经济开发区刘 店村滠口村的专业市场,已发售数 月,开间面积在50-60平米,现铺发 售,均价8000元/平米,认购金3万,汉正街品牌服饰批发广场 B1层20-82童装商铺5月29日正 式对外发售 ,均价6万/平米,现已清 盘。优势: 返租3年,每年7;前两年租金签 约时一次性返还,直接抵消部分首付 项目出售以实际使用面积计价,有 别于其它按建筑面积计价的方式。,天勤汉正1街 6000中百仓储长丰店正式入驻 即将开业!50-200黄金商铺 火爆热销!,THE END,
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