2014合肥繁华大道地块及北一环路地块可行性分析报告.ppt
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1、2014年01月,合肥繁华大道地块及北一环路地块可行性分析报告,本报告仅供客户内部使用,版权归浦江(中国)所有,未经浦江(中国)书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,目录,1 项目决策背景及摘要,a.合肥政策背景 b.合肥市场背景,2 项目及周边概况,a.项目A地块指标 b.地块SWOT分析 c.项目周边交通及环境 d.项目定位 e.土地升值潜力及风险初步评估,3 投资估算分析,a.地块A周边土地情况分析 b.地块A经济测算,f.项目B地块指标 g.地块SWOT分析 h.项目周边交通及环境 i.项目定位 j.土地升值潜力及风险初步评估,c.项目B
2、周边土地情况分析 d.项目B经济测算,合肥政策背景,历经近10年的调控,房价却越调越涨。今年的合肥楼市在国五条细则、全国房贷收紧、十八届三中全会等大背景下,合肥市区住宅销量4年来首超10万套,房价同比涨幅达7.70%,住宅均价7千元/已成常态化。即便如此,一直以来合肥房地产市场除受宏观调控的边缘影响,合肥本身并没有过多的行政干预,以市场为主,政府导向为辅,适时发布或制定一些贴合本地实际的应用政策。,12月18日,国家统计局发布了11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,其中合肥新建商品住宅价格同比去年上涨10%,环比10月份上涨了1.2%,环比涨幅仅次于福州位居全国第二,这也是合肥房价连续第
3、14个月出现上涨,达到业界流传的“约谈临界点”。,全国政策趋严,并不影响合肥越调越涨的发展趋势,合肥本身没有过多的行政干预,发展潜景巨大。,限购令将在瑶海区、包河区、庐阳区、蜀山区等四个行政区域内执行,外地户口在购房时需要提供纳税和社保证明,新站区、经开区、高新区、政务区、滨湖新区和三县并没有纳入到限购范围。,合肥市场背景,2013年合肥房地产市场共累计成交商品房135693套,成交面积12998940平米。其中住宅类商品房成交106502套,成交面积达10765107平米;此外商业类商品房成交9501套,办公类商品房成交9895套,其他类商品房成交9795套。从合肥市九大区来看,成交前三区域
4、分别为滨湖区成交17616套,瑶海区14909套,庐阳区13694套。,合肥市场背景,从2013年合肥九大区域住宅成交来看,除新站区外,八大区成交量同比均有上涨,成交量前三区域是滨湖区、瑶海区、庐阳区,分别成交17616套、14909套、13694套。四大老城区成交稳中有升,共成交51663套,占总成交量的48.51%,同比上涨5.63%。五大新区,共成交54839套,占总成交量的51.49%,同比上涨90.76%。滨湖区住宅成交17616套、经开区成交住宅13192套,高新区住宅成交11547套,在五大新区中位居前三。2013年合肥楼市,除新站区外,新区市场成交更为活跃。随着老城区土地供应紧
5、张,未来新区将成为合肥楼市的重点发展区域。,合肥市场背景,2013年合肥九大区住宅类商品房成交均价6954元/平米,同比2012年住宅均价6457元/平米,上涨497元/平米,涨幅达7.70%。,合肥市场背景,2013年合肥九大区各物业成交中,住宅类商品房占比78.49%,商业类商品房占比7.00%,办公类商品房占比7.29%,其他类商品房占比7.22%。总体来说,住宅类、商业类、办公类以及其他类商品房,同比2012年均有不同幅度的上涨。,项目及周边概况,项目A(繁华大道与莲花路交汇处)地块指标,地块位置:合肥经开区繁华大道与莲花路交口西北角面积约为36亩地块; 占地面积: 24143.92合
6、36.22亩 总建筑面积:180520 建筑占地面积:7744 容积率:5.5 建筑密度:32% 绿化率:20%,项目及周边概况,A地块SWOT分析,SWOT 分析,路网好。周边道路条件好出行便捷,且未来有地铁规划,交通发展潜景好; 三面临街,昭示性好。地块三面临街,昭示性明显; 地块规整。地块方正、规整利用率较高,有利于产品排布。 片区发展潜力大。临近校区及产业园区,未来 发展潜景大。,S丨优势,发展周期长。开发区正在发展阶段,开发周期较长; 周边产品类型相近,竞争激烈。周边待开发综合体项目繁多,后期竞争激烈,恐供大于求; 地区缺乏人气。地区人流量少,发展商业需要较多的时间及资金宣传;,W丨
7、劣势,政府规划未来潜景好。地处城市发展轴上,未来的片区将成为热点版块; 产业园群体密集。周边有大量产业园,产业人群密集,发展前景广阔; 地铁线路规划。随着2016年轨道交通逐步完善,区域价值将得到进一步提升; 片区为不限购地区。经开区为不限购地区之一。,O丨机会,未来区域竞争激烈。周边均规划有大型综合体项目,后期竞争激烈; 片区有待发展,开发难度较大。经开区属于发展新区,片区成熟度不高,需投入的成本将提高。,T丨威胁,项目及周边概况,A地块项目用地条件,项目地块表面平整,易于开发。 A地块基本为空地,不存在拆迁还建成本;,项目及周边概况,A地块项目四至,项目西临明珠广场,南临百乐门广场,北靠惠
8、风新世纪中心(空置用地),东临待开发空置地块与华地润园临近。周边空地较多,均规划开发20万方左右综合楼项目。,项目及周边概况,A地块周边交通及环境,交通出行: 周边包括有繁华大道、金赛南路、莲花路等主干道,交通便捷; 项目地块所处莲花路公交车站,途径线路多(20路; 52路; 55路; 148路; 150路; 601路; 603路; 605路; 901路); 繁华大道明珠广场规划有地铁1号线,预计2016年通车,距项目步行200M即可到达;,周边环境: 项目所在地区位于合肥经济开发区; 项目临近安徽国际会展中心及明珠广场; 项目东向区域为产业园区,西向临近徽园景观;,项目及周边概况,A地块产品
9、定位,经开区一站式生活新城 物业类型: 以大规模的商业广场、写字楼及高层住宅。 建筑风格:本项目临近的华地润园为简欧(略偏古典)建筑风格,本项目以现代简欧风格与其进行融合、区分,提升项目整体形象和价格。 户型设计:项目高层户型设计以80-140m2中小面积的功能型住宅为主,主要面对市场刚性需求客群,避免政策调控威胁,降低开发风险。同时在细节处增加了飘窗、转角窗、落地门带阳台等设计,并在户型上做到大面积赠送的通透户型。 生态节能:项目除墙体保温以外,门窗一律安装隔热、隔音、保温的中空节能玻璃;屋顶预设太阳能智能集中供暖。 商业布局:项目打造新城一站式生活城的理念,集生活、工作于一体。 力争成为为
10、同类产品中的精品和典范!,项目及周边概况,A地块功能分区,高层住宅,商业广场、写字楼,规划10万方高层住宅及8万方商业,商业以小面积商铺、高层写字楼为主;,项目及周边概况,A地块周边竞品项目,蓝鼎新世纪中心 位于合肥市经开区明珠广场绝版地段,东依莲花路与明珠大酒店相望,南接城市主干道繁华大道,西至百鸟路,北至北海路路。周边分布数十个大型居住小区,拥有明珠广场、奥体中心等人气场所。 业态规划为集商业、办公、公寓为一体的大型城市综合体,力求合肥经开区商业标杆中心。 总建筑面积约22万平方米,是合肥市经开区目前投资最大、规模最大、业态最丰富、档次最高的首席城市综合体项目。其中约7万平米的大型购物中心
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