物业管理国优示范项目考评专项ppt课件.ppt
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1、目 录,一,二,三,四,五,一,创优考评基本要点,一、考评组织机构 二、 考评标准 三、示范项目有效期 四、考评申报 五、考评过程及注意事项,创优考评基本要点,一、考评组织机构 二、 考评标准 三、示范项目有效期 四、考评申报 五、考评过程及注意事项,创优考评基本要点,1.1 北京市物业管理示范项目 北京市住房和城乡建设委员会负责北京市物业管理示范项目考评工作的监督和指导。 北京物业管理行业协会(简称北京物协)受市住房城乡建设委委托负责物业管理示范项目考评工作的组织实施。 由市物协成立物业管理示范项目考评工作领导小组负责示范项目考评工作的组织、协调、指导工作。 由物业管理示范项目考评领导小组下
2、设物业管理示范项目考评办公室(一般简称:考评办公室)负责示范项目考评工作的具体组织实施。,1.0 考评组织机构,创优考评基本要点,1.2 全国市物业管理示范项目 住房和城乡建设部负责组织实施全国物业管理示范项目申报、考评及验收工作。 根据“关于2011年全国和北京市物业管理示范项目考评工作有关事项的通知”要求,向北京市住房城乡建设委物业管理处报送申报材料。,1.0 考评组织机构,创优考评基本要点,一、考评组织机构 二、 考评标准 三、示范项目有效期 四、考评申报 五、考评过程及注意事项,创优考评基本要点,北京市物业管理示范(五星)项目 管理处现场考评所得分值在98分以上(含98分)、管理处达到
3、住宅物业服务等级规范(三级)标准、公示无异议并通过现场答辩的项目获得“北京市物业管理示范(五星)项目”称号。 全国物业管理示范项目 管理处现场考评所得分值在98分以上(含98分)的项目获得“全国物业管理示范住宅(大厦)”称号。,2.0 考评标准,创优考评基本要点,全国物业管理示范项目复检 全国物业管理示范项目按住房城乡建设部要求应复验的,物业服务企业应申报并通过当年物业管理示范(五星)项目现场考评,未通过的将上报住房城乡建设部建议,取消其全国物业管理示范项目称号。,2.0 考评标准,创优考评基本要点,一、考评组织机构 二、 考评标准 三、示范项目有效期 四、考评申报 五、考评过程及注意事项,创
4、优考评基本要点,有效期限 北京市物业管理示范(四星)项目有效期为二年,北京市物业管理示范(五星)项目有效期为三年,全国物业管理示范项目有效期为三年。 其他 有效期内,示范项目发生重大安全事件、违法违规、引起重大投诉纠纷等,由考评办公室提出撤销示范项目建议,经市住房城乡建设委批准后予以摘牌处理。,3.0 示范项目有效期,创优考评基本要点,一、考评组织机构 二、 考评标准 三、示范项目有效期 四、考评申报 五、考评过程及注意事项,创优考评基本要点,4.1.1 申报管理处符合城市规划建设要求。 住宅小区建筑面积在8万平方米以上,大厦建筑面积在3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上,入住率或使用率
5、达85%以上。 4.1.2 申报管理处应自首位业主入住两年以上。 4.1.3 住宅项目应至少达到住宅物业服务三级技术标准,并提交自检报告。 4.1.4 公司在申报前一年内无违法违规行为,无重大投诉纠纷,取得区(县)房屋行政主管部门确认。,4.1 申报条件,创优考评基本要点,4.1.5 申报参评全国和北京市物业管理示范项目的物业服务企业,应提交该项目已备案的办理结果通知书,未完成物业服务合同备案的物业项目不得参评。 4.1.6 物业服务企业信用记分达到5分(含5分)以上的,本年度内不得参加全国和北京市物业管理示范项目考评。 4.1.7 申报管理处应在物业区域显著位置向全体业主公示,公示内容包括:
6、关于物业管理示范项目参评事项、物业管理示范项目考评工作计划及方案。公示期不少于7天。,4.1 申报条件,创优考评基本要点,4.1.8 申报管理处参评前由业主委员会就是否同意参评事宜征得全体业主意见,经专有部分占专有部分建筑物总面积的1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意。未成立业主委员会的,由物业项目所在地社区居委会负责组织。征询意见结果应在物业区域显著位置向全体业主公示,公示期不少于7天。 4.1.9 取得北京市物业管理示范项目称号满一年且通过北京市物业管理示范(五星)项目考评,物业服务企业可向市住房城乡建设委申报参评全国物业管理示范项目,经审核通过后上报住房城乡建设部。,4.1 申
7、报条件,创优考评基本要点,4.2.1 北京市物业管理示范项目 根据北京市建委发布的关于北京市物业管理示范项目考评工作的相关通知而定,一般在每年9月下旬至10月上中旬。 4.2.2 全国物业管理示范项目 根据建住房物【2000】008号文要求,各地应在每年7月30日前将参加全国物业管理示范项目考评验收的项目名单及全国物业管理示范项目申报表报住房和城乡建设部。 4.2.3 建议:从5月起,由发展策划部负责与北京市住房和城乡建设委员会、北京物业管理行业协会定期沟通申报事宜。,4.2 申报时间,创优考评基本要点,4.3.1 物业服务企业资质证书正、副本(原件及复印件)一份 。 4.3.2 申报项目的物
8、业服务委托合同原件。 4.3.3 物业服务合同备案办理结果通知书。 4.3.4 项目交通位置图。 4.4.5 北京物协网站()下载资料: 北京市物业管理示范项目申报表,一式两份。 北京市物业管理示范项目征询意见结果证明。 注:项目填写,行政盖章。,4.3 北京市物业管理示范项目申报资料,创优考评基本要点,4.3 申报资料,物业管理示范项目 申请表,物业管理示范项目 征询意见表,物业管理示范项目征询意见 结果证明,创优考评基本要点,4.3.1 登录北京建设网“”下载 全国物业管理示范住宅(大厦)达标申报表。,4.4 全国物业管理示范项目申报资料,创优考评基本要点,一、考评组织机构 二、 考评标准
9、 三、示范项目有效期 四、考评申报 五、考评过程及注意事项,创优考评基本要点,5.1.1 现场考评内容 现场考评专家分别对资料及档案管理、设施设备维护管理、消防及公共秩序维护管理、环境及绿化管理四部分进行考评打分。,5.1 现场考评,创优考评基本要点,现场考评须特别注意的部分: 1、资料方面 (1)物业服务合同:合同在有效期内、盖授权章、签字日期、起止日期要齐全; (2)零维修记录:报修记录、到场、离场时间、材料出库单、回访记录; (3)应急预案; (4)停车位使用协议、房屋装修申请表、值班表。,5.1 现场考评,创优考评基本要点,现场考评须特别注意的部分: 2、现场方面 (1)电梯间、轿厢;
10、 (2)停车场(地上、地下); (3)强、弱电值班室; (4)应急发电机(临场启动); (5)中控室; (6)现场绿地;,5.1 现场考评,创优考评基本要点,现场考评须特别注意的部分: 2、现场方面 (7)消防栓(锤、枪头)、消防井、灭火器(是否年检、是否过期)、随机抽查楼道保洁、内壁墙、楼道灯; (8)生活水箱间; (9)空调室外机位置、冷凝水管收集; (10)违法搭建(搭建阳光棚、封走廊、装防盗护栏、封阳台); (11)公共区域保洁(有无烟头、碎纸片)。 消防跑点,5.1 现场考评,创优考评基本要点,5.1.2 现场考评程序 现场考评共用2个小时时间,现场考评程序为: 首次会议(考评小组组
11、长介绍考评过程、项目汇报迎检材料) 分组现场考评 汇总评分 末次会议(通报考评出的问题),5.1 现场考评,创优考评基本要点,5.1.3 现场考评注意事项 1、资料部分 (1)迎检材料汇报时间不要太长,10分钟以内汇报完毕; (2)在现场考评前,设定考评路线,特定考评楼层,地下室上锁(考评人员未必在约定时间实施考评,有可能提前神秘测试,这种方法虽然有效,但不要存在侥幸心理。); (3)迎检材料汇报时,请居委会、业主、派出所相关人员发表意见(管理处知会相关人员,相关人员是否参加不做为考评要求); (4)合同/协议中避免出现到期未续签、未经过授权的盖章(例如:停车位使用协议、房屋装修申请表由管理处
12、盖章且无公章授权委托书)、没有签字日期、没有起止日期的情况;,5.1 现场考评,创优考评基本要点,5.1.3 现场考评注意事项 1、资料部分 (5)装修管理收费项目不合法(如出入证工本费、电梯耗损费)、给发改委提供不合法收费证据; (6)记录不完整、存在瑕疵、记录间的逻辑关系不相符; 例如:秩序维护员值班记录、排班表、考勤表要互相对应,时常会出现某一天断档、某时间段断档的现象;报修记录(有报修时间、有到达时间)、服务派工单(客户请修流程单)、材料出库单、回访记录要相互对应。 (7)各种制度、预案不完整,有制度、预案,但不具备可操作性; 例如:应急预案中应涉及防止事态恶化、采取应急措施、向领导汇
13、报等。,5.1 现场考评,创优考评基本要点,5.1.3 现场考评注意事项 1、资料部分 (8)物业公司的抗风险能力是最差的,但收益和风险是不成正比的; (9)资料、图纸缺失,可与开发商沟通,复印件也可以; (10)争创规划(例如:拟2010年在某管理处进行市优申报,组成人员,计划完成时间等),可放到迎检材料内; (11)业委会盖章; (12)持证人员与岗位不符(例如:工程人员持管理人员上岗证、李四提供张三的证书); (13)每半年公布一次物业费收支情况,留存照片,盖章;,5.1 现场考评,创优考评基本要点,5.1.3 现场考评注意事项 1、资料部分 (14)查阅两年内的记录(例如:2011年1
14、0月实施现场考评,将考评2010年1月1日至2011年10月间的记录); (15)各财务报表之间数据的逻辑关系(例如:物业管理费收费统计数据与款项汇总表数据与预算执行报告数据与对业主公示数据等互相吻合); (16)提供资料不符合要求(例如:举办各类活动的客户满意率应达95%以上 ,那么社区文化活动测评表的满意率也要达到 95%以上); (17)所有涉及使用公司名称的文件,使用名称的符合性。,5.1 现场考评,创优考评基本要点,5.1.3 现场考评注意事项 2、现场部分 (1)室外飞线情况; (2)冷凝水无收集、室外机不统一; (3)路面破损; (4)机动车和非机动车乱停放(一般消防通道扣分最多
15、); (5)公共区域有纸屑、烟头; (6)消防器材失检、丢失(消防栓、灭火器箱可以贴封条,但不能上锁); (7)生活水箱盖锈蚀、渗漏、未上锁; (8)强、弱电配电柜未上锁、未放置绝缘垫;,5.1 现场考评,创优考评基本要点,5.1.3 现场考评注意事项 2、现场部分 (9)楼道灯脱落、应急灯不亮、楼道内堆放杂物、乱贴小广告; (10)电梯间和中控室属线路密集型场所,需要重点关注,加装防鼠装置(若老鼠进入有可能将线咬断,致使电梯困人); (11)中控室、配电室、电梯机房有挡鼠板,但无鼠药,或者有鼠药盒,但没有标识及有效日期; (12)电梯没有按时年检、无乘梯须知,应急电话、应急按钮不能有效使用;
16、 (13)地下车库标识不清(单循环、双循环指示不清晰)、车辆疏导人员脱岗(访客车、固定车无引导)、车辆进出无登记;,5.1 现场考评,创优考评基本要点,5.1.3 现场考评注意事项 2、现场部分 (14)秩序维护员脱岗或中控室人员响应不及时(若考评人员问询中控室人员时要眼看屏幕,不能离岗); (15)消防系统失灵(考评人员可能会使用多根烟同时放到烟感器下面测试有无反应); (16)现场绿地有斑秃、有杂草,不能清晰体现养护痕迹; (17)庭院各种井盖标识不清,乱涂颜色; (18)庭院内变配电站等危及人身安全的地方要有标识; (19)各项制度未按规定上墙;,5.1 现场考评,创优考评基本要点,5.
17、1.3 现场考评注意事项 2、现场部分 (20)物业出入口无标识; (21)外墙破损(有污渍、有破损); (22)阳台未统一封闭、有晒晾架、有防护栏; (23)房屋顶层私搭乱建(搭建花架、阳光棚)肯定扣分,出现违章搭建要报建委房屋安全设备处备案; (24)陪同考评的工作人员带好需使用的钥匙; (25)突击要有计划,保洁要提前做不能集中突击。,5.1 现场考评,创优考评基本要点,现场考评总分值在98分以上(含98分)的在首都之窗、市住房城乡建设委及北京物协网站上公示10天,接受公众质询投诉。公示期内,经查证属实,不符合申报条件的,取消参评资格。,5.2 现场考评结果公示,创优考评基本要点,5.3
18、.1 答辩会议日程安排 每年首次通过北京市物业管理示范(五星)住宅项目的数量为3个。 答辩会议时间为1天,上午2个项目答辩、下午1个项目答辩,其他时间召开记者招待会。 五星级住宅小区须公开答辩,5.3 现场答辩,创优考评基本要点,5.3.2 现场评委、答辩方成员 现场评委由社会专家3人、行业专家3人、业主代表5人,共11人组成。 选取25名业主到达现场,由政风行风监督员抽取5名业主代表作为现场评委,其余20名业主为台下列席人员。 答辩方一般由项目负责人、项目管理人员、公司级管理人员3人组成,答辩人一般由项目负责人承担。 五星级住宅小区须公开答辩,5.3 现场答辩,创优考评基本要点,5.3.3
19、答辩过程 1、企业自述。物业服务企业自行推选一名代表对项目服务情况进行陈述,时间为10分钟。 2、专业知识提问 。由答辩人现场从备选题库中抽取一套专业知识题进行回答。项目负责人担任主答,其他两人可以补充。 3、现场评委随机提问。由专家顾问、现场考评专家、业主代表分别提问题,其他20名业主补充提问。,5.3 现场答辩,创优考评基本要点,5.3.3 答辩过程 4、评委投票表决。现场答辩结束后,现场评委集中表决,每人一票,物业项目获得8票以上(含8票)视为通过答辩。 5、社会专家和行业专家进行现场专业点评。 6、特邀政风行风监督员宣布答辩结果。,5.3 现场答辩,创优考评基本要点,5.3.4 答辩注
20、意事项 1、对企业自述PPT里介绍到的管理亮点、难点做好应答准备。 例如:2011年远洋沁山水在介绍时提到“项目从入住至今无1例私搭乱建”,行业专家在提问环节便问到“管理处采取了何种措施,使得现场无1例私搭乱建?” 联想到居住区项目:(1)项目实施管家服务模式,管家服务模式是怎样运作的,它与其他小区的服务有何不同?(2)51个大堂,每个大堂配备一个管家助理岗,管理处是如何分配人员成本,达到收支平衡?,5.3 现场答辩,创优考评基本要点,5.3.4 答辩注意事项 2、专业知识必答题切勿按照既定答案背答,要结合实际工作及法律法规灵活回答。,5.3 现场答辩,创优考评基本要点,5.3.4 答辩注意事
21、项 3、在现场评委随机提问环节,提问知识面较广,可能包括行业法律法规、项目管理难点、行业管理难点,应提前做好评委随机提问环节回答的准备。 答题要点:既要全面、专业,又有条理性; 尽量正面回答,不要绕圈子。,5.3 现场答辩,创优考评基本要点,通过北京市示范项目考评,将授予 “北京市物业管理示范(五星级)项目”称号,并颁发奖牌。 通过全国示范项目考评,将授予“全国物业管理示范住宅(大厦)”称号。,5.4 考评总结表彰,创优考评基本要点,5.4 考评总结表彰,二,公司整体创优推进计划,公司整体创优评选推进计划,创优考评整体推进安排,创优时间安排,创优考评整体推进安排,创优领导小组架构,公司市优评选
22、领导小组: 组 长: 副组长: 组 员:,创优考评整体推进安排,创优领导小组架构,管理处市优评选小组组织架构,创优考评整体推进安排,市优评选小组,组 长: 副组长: 资料组: 组 长: 组 员: 设备组: 组 长: 组 员: 环境组: 组 长: 组 员: 安管组: 组 长: 组 员:,创优考评整体推进安排,管理处市优评选小组职责,组长: (1)组建管理处市优评选小组; (2)全面负责管理处市优评选工作; (3)监督管理处各项工作的执行及完成情况; (4)定期向公司市优领导小组汇报工作进度; (5)负责管理处级外联工作,如:社区、派出所、城管等管理处所在地政府职能部门,及本次评选过程中各参评项目
23、的沟通和交流等。,创优考评整体推进安排,管理处市优评选小组职责,副组长 (1)协助组长督导各创优小组按计划开展各项工作; (2)协调各小组之间的工作搭配; (3)定期向市优评选小组组长汇报工作完成情况; (4)收集、整理各相关方信息,向市优评选小组及市优领导小组成员提供必要的相关信息。,创优考评整体推进安排,管理处市优评选小组职责,资料组 (1)按要求建立管理处档案室; (2)确定市优评选总目录,并组织协调各小组收集档案资料; (3)分类汇总存入档案室各类文件,并编制相关目录; (4)基础资料、原始资料的收集、整理; (5)评优标准中相关条款的筹备和落实。,创优考评整体推进安排,管理处市优评选
24、小组职责,设备组 (1)协助资料组收集整理本小组范围内的资料; (2)标准化机房建设; (3)设备、设施维保记录; (4)完善各项工程管理制度; (5)监督外委检测的实施和结果; (6)服务供方通报和协调; (7)评优标准中相关条款的筹备和落实。,创优考评整体推进安排,管理处市优评选小组职责,环境组 (1)协助资料组收集整理本小组范围内的资料; (2)日常保洁管理; (3)管理处公共区域消杀; (4)垃圾房及垃圾收集点区域管理; (5)日常绿化管理; (6)绿化消杀管理; (7)服务供方通报和协调; (8)评优标准中相关条款的筹备和落实。,创优考评整体推进安排,管理处市优评选小组职责,安管组
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