中原_惠州_大亚湾片区案例分析_片区总结考察报告_72PPT_2009年.ppt
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1、2009_惠州_大亚湾片区考察报告案例分析、片区总结,事业四部 陈均顺,片区简析,具体项目分析,片区总结,1,2,3,片区概况,Code of this report | 2,目录,片区房地产市场,片区小结,中萃花城湾,太阳湾,徳洲城,新天名城,新际首座,项目总结,片区简析,具体项目分析,片区总结,1,2,3,片区概况,Code of this report | 3,目录,片区房地产市场,片区小结,中萃花城湾,太阳湾,徳洲城,新天名城,新际首座,项目总结,片区简析,具体项目分析,片区总结,1,2,3,片区概况,Code of this report | 4,目录,片区房地产市场,片区小结,中萃
2、花城湾,太阳湾,徳洲城,新天名城,新际首座,项目总结,Code of this report | 5,它东临南海,西靠惠州,南与深圳接壤,北连稔平半岛,与香港隔海相望,从水路至香港公为47海里。,地理位置,惠州大亚湾经济技术开发区(国家级)于1993年5月经国务院批准成立,面积为9.98平方公里,2006年3月经国务院批准扩大到23.6平方公里。 辖陆地面积265平方公里,海域面积1300平方公里。现有人口约12.2万人,其中常住人口7.2万人,流动人口约5万人。跨国公司眼中的开发区综合吸引力20强名列第四,广东第一。,基本概况,大亚湾大亚湾地处惠州市东南,在惠东县、惠阳区和深圳市之间,与香港
3、隔海相望 地理优势明显,片区概况,地理位置图,简要介绍,Code of this report | 6,深圳可以通过南坪快速、深汕高速、及规划中的沿海高速、地铁三号线到达。 沿海高速东起罗湖莲塘,西至龙岗区,东部沿海高速公路亦是深圳至惠州的第二快速通道的一部分。沿东部沿海高速公路,大亚湾至深圳莲塘车程缩至30分钟,预计2009年年底完成通车。,交通,大亚湾通往深圳方便,有南坪快速、深汕高速沿海高速及深惠城际线,沿海高速年底通车后,大亚湾至深圳莲塘车程缩少至30分钟,片区交通,交通图,交通,Code of this report | 7,大亚湾总体规划为“五区一岸线”: “五区” 为石油化学产业
4、园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区;“一岸线”为起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线),五区一岸线,整个片区分为西区、中心区、东区、港区、旅游区,其中中心区又分为北片、南片、中片。,东区为石油化学产业区,西区为电子产业及汽车产业。港区为物流行业,中心区以行政、金融、商务、居住为发展方向。旅游区则以发展旅游业为主。沿海岸线分为生活岸线和生产岸线。规划应与惠东及深圳岸线进行相应的衔接。,片区规划,规划图,Code of this report | 8,大亚湾未来将建设成为以石化产业为主导,电子信息和汽车工业、旅游业、港口物流业协调发展的现代滨海石化新城区,将成为大工业与
5、滨海旅游并重、经济繁荣与环境优美、人与自然和谐发展的“石化新城,绿色港湾”,以石化产业为龙头,电子信息及汽车配件为两翼,物流也发展迅速。 深圳东部新区,可开发土地众多,随着万科、金地、招商等地产巨头相继进入,将会掀起一阵房地产发展的新潮。,壳牌石化 中海油 比亚迪 普利斯通 惠州港(李嘉诚旗下的和黄控股),大亚湾片区定位,地理位置优越、交通方便,又靠近南海,未来离深圳市内仅30分钟车程。,2009中海壳牌的下游带动效应为150,其辐射半径达到200公里左右,每年带来约6500亿元的工业产值。以大亚湾为中心,辐射的核心区域为深圳和惠州,而大亚湾和深圳的龙岗则是核心中的核心,在承接项目带动方面有
6、着无法比拟的优势,片区定位,Code of this report | 9,大亚湾的整体经济情况逐年攀升,生产总值和人均GDP皆大幅增长,从图表可以看出 ,大亚湾的经济指标逐年攀升,2006与2005年的生产总值年增长率为90.3%,2007年与2006年的年增长率为55.1%,2010规划中的年增长率为57%,表明大亚湾的肢体经济发展情况上上升很快 大亚湾的人均GDP增长也很快,2006年相比2005年增长82.7%,2007年对2006年增长49.8%,2010(规划)增长47%。 按照这种形式发展,大亚湾的前景将十分喜人,片区经济,Code of this report | 10,大亚湾
7、已成为继美国休斯顿、荷兰鹿特丹、新加坡廊裕的全球第四个石化产业基地,随着国际化产业进驻,大亚湾已进入城市扩张的发展阶段,比照廊裕岛的发展轨迹,可以遇见新的财富机遇即将启动,从上世纪70年代引入跨国公司开始廊裕岛短短数十年已形成上、中、下游完整产业链条,成为新加坡国际金融及高科技产业的重要支柱 从世界三大石化城的发展历程来看,必将影响已大亚湾核心半径达200公里的范围,并因此产生几十倍于项目本身效益的产业联动和扩散效应,片区潜力-大亚湾,十年前的新加坡廊裕,新加坡廊裕发展轨迹,片区简析,具体项目分析,片区总结,1,2,3,片区概况,Code of this report | 11,目录,片区房地
8、产市场,片区小结,中萃花城湾,太阳湾,徳洲城,新天名城,新际首座,项目总结,Code of this report | 12,大亚湾目前的房地产主要分布在中心区北片和南片及西区,中部是典型的住宅区,中心区南面和东区、港区及旅游区均未开发,旅游区可以打造成大梅沙式的别墅胜地,港区可以开发些住宅区,类似盐田港,西区,西区以电子信息产业带及汽车为主要产业,经济潜力明显,已经开发项目较多。多为高层、小高层。西区以高层、小高层为主,规划差,中心区,是打造沿海城区,突出滨海特色的核心区域,也是完善城市功能的重点地区。开发项目多,多为大型项目。南区待开发,计划打造成惠州名片,旅游胜地,中心区配套好,大项目多
9、,大亚湾房地产市场,Code of this report | 13,大亚湾目前在售楼盘以两房为主,一房、三房都较多,偏向中小户型。可以看出深圳客户为主,目的偏向投资及过渡性,销售较好。均价在4000-5000元/平米,大亚湾房地产市场,Code of this report | 14,大亚湾西区2010年供应量为1040000平米,供应量旺盛,因此将会吸引大量的置业投资人群前来,大亚湾房地产市场,Code of this report | 15,大亚湾中心区供应量为1740000平米,比西区多,将会带动整个中心区的继续发展,大亚湾房地产市场,片区简析,具体项目分析,片区总结,1,2,3,片区
10、概况,Code of this report | 16,目录,片区房地产市场,片区小结,中萃花城湾,太阳湾,徳洲城,新天名城,新际首座,项目总结,Code of this report | 17,今天洼地,未来高峰,天时地利人和,片区小结:大亚湾景观资源好,地理位置优越、交通便捷,将成为大工业与滨海旅游并重、经济繁荣与环境优美、人与自然和谐发展的“石化新城,绿色港湾”,房地产供应量大,性价比高,然而地产发展刚刚起步,有极大的升值潜力,占据着天时地利与人和,却拥有性价比高的优势,因此 承接深圳、香港投资客户的需求,成为投资的热点; 承接深圳被高房价挤出的中低支付能力的年轻阶层购房的热点区域; 承
11、接深圳养老客户的置业需求; 满足大亚湾产业发展新增的外来人口的置业需求; 满足大亚湾及周边原住民更新改善置业的需求。 这些将会带动大亚湾的置业需求,将会产生洼地效应,天时:流动性过剩、货币贬值,深港房价飞涨,大运带热深圳东部置业的时机; 地利:大亚湾优越的地理位置,便捷的交通条件,稀缺的自然资源 人和:大亚湾经济及城市建设取得的瞩目的建设成就。,片区小结,片区简析,项目详析,片区总结,1,2,3,片区概况,Code of this report | 18,目录,片区房地产市场,片区小结,中萃花城湾,太阳湾,徳洲城,新天名城,新际首座,项目总结,Code of this report | 19,
12、中萃花城湾地理优势明显,交通方便,致力营造30万平米的国际名门社区,项目距龙岗工业区6公里,淡水3公里,大亚湾黄金海岸度假区8公里,深圳罗湖32公里,距深汕高速淡水出口5公里、沿海高速1.5公里。,交通,新中萃花城湾位于惠州大亚湾西区,属惠阳区规划开发的新住宅片区。项目北面距离惠阳区中心不到3公里,西面距离深圳龙岗区7公里,南面与大亚湾经济开发区中心区距离 5公里。距离新建沿海高速仅1公里,项目位置拥有良好的交通道路网络,完善的基础配套。地理位置绝佳,区域,区位交通图,区位交通分析,中萃花城湾以欧洲生活美学为主题,打造深圳第九区人居样本,项目效果图,项目概况,中萃花城湾总占地面积80000平方
13、,建筑面积达300000平方,共有21栋高层欧式住宅组成,项目分三期开发,按照计划4年内开发完成。第一期开发7栋高层商住楼。整个规划超宽楼距、密度小,为小区园林提供良好的自然山居美感条件;,项目规划,项目卖点,国际规划,领驭皇家园林艺术 国际星级会所,品味独树一帜 5分钟丰盛生活圈 45-137平米“N+1”百变户型,赠送面积大 私人大管家,色调,样板间功能分区明显,欧式风格,但装修简单,做工粗糙,样板房分析,样板间采用米黄色,倍感温馨,整个色调的搭配淡雅,凸显欧式风格元素,摆设,样板间的摆设符合整个样板房欧式风格的调性,营造了家居氛围,功能分区,整个样板房功能分区明显,两房两厅一卧,南北对流
14、,采光通风佳,样板房图片,样板房特色,特色,浴缸摆在阳台上,别有一番风味 入户花园设计一个水池,丰富生活,增加情趣,一回家边可以放松身心 客厅吊顶设计,金黄色色调,尽显大气阔绰 凸窗的摆设及其色调运用,让室内情调与室外美景交融一体,情趣无限,温馨舒适,样板间凸窗等细部突出其特色,样板房图片,样板间展示,营销中心面积豪华大气,然而左右分布不均,宣传栏,展示区,接待前台,洽谈区,吧台,入口,休息区,因为施工的原因 ,看楼通道非常的简陋,沿途感觉 十分惊险没有电梯,也没有其他布置,看楼通道分析,因为项目施工原因,看楼通道整个看楼路线路程长,都是临时搭建,感觉很惊险,而且没有电梯,路线,展示,整个看楼
15、路线十分简陋,沿途没有任何指示,看楼通道展示简单,仅有红地毯、项目宣传图片及摆放的植物,有特色的是爬样板房时候的指示,缓和了客户疲累的身心,看楼通道图片,项目媒体包装,Code of this report | 28,花语7栋A型 (三房两厅两卫,约137.29),缺点:,南北不通透,两个卫生间放在一起,两个卧室放在另外一边,显得不协调,卧室和客厅离得很近,动静分区不明显,采光不好,Code of this report | 29,花语7栋B型 (三房两厅两卫,约119.89),优点及缺点,优点: 超大入户花园 宽景阳台 空间宽敞阔绰 采光通风佳 户型 方正,缺点: 两个卫生间放在一起,两个卧
16、室放在另外一边,显得不协调 过道窄 空间利用率不高,入户相对太大,Code of this report | 30,花语8栋A型 (二房两厅一卫,约83.87),优点及缺点,优点: 超大入户花园 南北通透 功能分区明显 采光通风佳 采光通风佳 赠送面积多,约25平米,缺点: 两个卫生间放在一起,两个卧室放在另外一边,显得不协调 过道窄 空间利用率不高,入户相对太大,Code of this report | 31,花语8栋B型 (一房一厅一卫,约44.93),优点及缺点,优点: 小户型但功能全,稀缺产 品 采光好 功能分区明显 超大入户花园 布局紧凑合理,缺点: 过道窄 空间利用率不高,入户相
17、对太大,Code of this report | 32,花语8栋B型 (二房两厅一卫,约86.71),优点及缺点,优点: 主次卧朝阳 宽景阳台,舒适 功能分区明显 入户花园大 布局合理,缺点: 过道窄 空间利用率不高,入户相对太大,Code of this report | 33,花语3栋B型 (二房两厅一卫,约89.35),优点及缺点,优点: 主次卧朝阳 宽景阳台,舒适 功能分区明显 入户花园私家花园 布局合理,缺点: 过道窄 空间利用率不高,入户相对太大 采光不是很好,Code of this report | 34,太阳湾地理优势明显,交通方便,大亚湾中央生活区。,交通便捷,深圳市区车
18、程50分钟,距龙岗车程20分钟,惠州市中心区30分钟,与惠阳中心区不到5分钟车程,距大亚湾海滨度假区20分钟。,交通,项目位于大亚湾经济技术开发区,大亚湾大道与西二大道交汇处,项目区位优势明显,地处深圳卫星城大亚湾淡澳大道交通枢纽段。,区域,区位交通图,区位交通分析,太阳湾地理优势明显,交通方便,大亚湾中央生活区。,项目效果图,项目概况,总项目分四期开发,共有40套联排别墅、156套一梯两户花园洋房、360套宽景高层与340套景致公寓。 定位为美式简约风格的综合体大盘;运用国际先进的规划设计理念,充分考虑道路与建筑的关系,园林与建筑的关系,建筑与建筑的关系,建筑与人的关系,处处体现和谐之美及设
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