地产项目精装修报告 PPT素材.ppt
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1、XXXX国际精装修调研报告,调研目的: 了解精装修项目市场,对本案精装修方案研究有所借鉴; 对相同品类、相同费用标准下的建材标准、材质等进行规律性分析; 对现行营销推广手段及推广材料进行搜集统计; 条件允许下对精装项目开发企业各部门运作流程进行了解;,调研方法: 电话调研+实际采盘+网络信息搜集+楼书信息,调研项目: 天津项目:包括富力城、富力津门湖、上城豪苑、水岸江南、吉利经典、阳光100、时代奥城、金盛广场、非常公馆、天津公馆、君隆广场、科贸时代公寓 北京项目:包括波菲特公寓、Master领域、乐成公馆、华远裘马都、茂华景都会、富力桃园、设计师广场、荣京丽都、金地名京,注:由于调研时间、方
2、法及信息甄别原因,部分精装信息可能与项目实际有所出入。,【一】天津在售主要精装修项目调研 1.天津在售精装修项目概况 2.天津在售精装修项目规律性分析 3.精装修对不同环节影响 【二】北京典型精装修项目调研 1.北京典型精装修项目概况 2.北京典型精装修项目规律分析 【三】天津与北京精装修项目对比分析 【四】XXXX国际精装修建议,【一】天津在售主要精装修项目调研,天津在售精装修项目概况(包括住宅及公寓) 天津在售精装修项目规律性分析 精装修费用标准分析 精装修室内部建筑材质及品牌分析 精装修公共部分及配套部分分析 精装修项目销售情况分析 精装修项目后期操作分析 3.精装修对不同环节影响,天津
3、住宅主要在售精装修项目概况,天津公寓主要精装修项目概况,天津主要在售精装修项目分布分析,分析 天津当前在售精装修项目主要集中在市内主要区域,如南开、河西、和平、河东等,此区域精装修市场开始较早且较为集中,区域客户对精装修接收程度较高。 本案地处河西南开交接处,借助区域发展趋势,为精装修营造良好的发展氛围。,天津主要在售精装修项目特点分析,特色1: 城市核心区域选择精装修比例高:如老城厢区域、南京路区域等,说明这些开发热点区域,因区域优势突出,项目开发普遍档次偏高,选做精装修能充分提升项目品质,提升项目档次,进而拉高项目价格;,特色2: 城市发展潜力明显的区域选做精装修比例高:如梅江区域、奥运板
4、块区域,因此类区域的现状决定,必须通过引入较为先进的开发理念及操作手段,来有效吸引更多购买客户的进入;,特色3: 实力型开发商选做精装修项目比例高:如富力集团、融创集团、阳光100等。说明实力型开发商更关注市场发展的动态(精装修是市场发展的必然方向),引导市场发展方向,体现开发商的综合实力。,天津主要在售精装修项目产品特色分析,特色1: 面积分布:60-120平米户型,相对集中,主要为了有效规避因精装修单价过高,导致总房款超出客户接受能力;,特色2: 选做精装修项目户型数量普遍较少,避免因户型过多加大施工成本,增加施工难度;,特色3: 小户型产品、酒店式公寓产品形式选做精装修较多,其中酒店式公
5、寓选择做大堂或共享区域精装修比例高,小户型住宅(公寓)做全部精装修比例高。,【一】天津在售主要精装修项目调研,天津在售精装修项目概况(包括住宅及公寓) 天津在售精装修项目规律性分析 精装修费用标准分析 精装修室内部建筑材质及品牌分析 精装修公共部分及配套部分分析 精装修项目销售情况分析 精装修项目后期操作分析 3.精装修对不同环节影响,精装修费用及风格分析各项目精装费用标准及分布比例,分析: 天津10个在售的精装修项目中,精装修标准区间主要集中1000-2000元之间,占整体的60,其中1000-1500元的比例占整体的40,此类项目主要集中在城市发展潜力地段。,【一】天津在售主要精装修项目调
6、研,天津在售精装修项目概况(包括住宅及公寓) 天津在售精装修项目规律性分析 精装修费用标准分析 精装修室内部建筑材质及品牌分析 精装修公共部分及配套部分分析 精装修项目销售情况分析 精装修项目后期操作分析 3.精装修对不同环节影响,室内部分入户门、分户门、窗户,以各项目精装修费用标准进行划分,进行对比分析:,室内部分入户门、分户门、窗户,各项目精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结:,费用标准1000-1500元/平米规律性分析: 材质: 入户门:高档木质三防门 分户门:此标准下普遍为实木复合门 窗户:此标准下普遍为铝合金双层玻璃窗 品牌:此类标准普遍不明确品牌,吉利经典,室内部分入户门
7、、分户门、窗户,各项目精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结:,费用标准1500-2000元/平米规律性分析: 材质: 入户门:此标准下普遍钢木复合门,并有部分高端项目开始使用子母门 分户门:此标准下普遍为实木复合门 窗户:此标准下普遍为铝合金双层玻璃窗,科贸时代使用LOW-E玻璃 品牌:此类标准普遍不明确品牌,富力津门湖阳台门,富力津门湖入户门,室内部分入户门、分户门、窗户,各项目精装修入户门、分户门、窗户材质及品牌规律总结:,费用标准2000-3000元/平米规律性分析: 材质: 入户门:此标准下主要项目为天津公馆,其使用高档木制子母门; 分户门:实木复合门 窗户:断桥铝合金LOW-
8、E玻璃窗 品牌:此类标准普遍不明确品牌,费用标准3000-5000元/平米规律性分析: 材质: 入户门:此标准下主要项目为君隆广场,其使用高档三防门; 分户门:罗德尔内夹钢板三防门 窗户:断桥铝合金LOW-E玻璃窗 品牌:此类标准普遍不明确品牌,室内部分玄关、客厅、卧室,以各项目精装修费用标准进行划分,进行对比分析:,室内部分玄关、客厅、卧室,费用标准1000-1500元/平米规律性分析: 材质: 地面:项目客厅普遍采用高级地砖,卧室普遍 采用实木复合地板; 墙面:涂料或乳胶漆 天花:涂料或乳胶漆 灯具:灯具普遍自配,部分项目赠送射灯 衣柜:卧室普遍赠送高水平衣柜 品牌:此类标准地面、墙面已开
9、始明确品牌 (同时也是客户最为关注的主要方面之一) 地面:出现中档次品牌,如斯米克、王者等。 墙面及天花:多乐士、立邦等,各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结:,品牌示例,室内部分玄关、客厅、卧室,各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结:示例图片,吉利经典客厅,吉利经典卧室,富力城卧室,室内部分玄关、客厅、卧室,费用标准1500-2000元/平米规律性分析: 材质: 地面:更强调使用产品的材质,普遍为高档实木复合地板 墙面:乳胶漆或壁纸 天花:乳胶漆或造型吊顶 灯具:灯具普遍自配,吊顶部分配筒灯 衣柜:卧室普遍赠送高水平衣柜,如时代奥城等还赠送电视柜、床头柜等 品牌: 此类标
10、准地面、墙面品牌并不明确,主要突出的是产品的高档次或高级 天花除了更强调涂刷的材料外,更强调吊顶的造型或使用材料;如时代奥城青 钢龙骨吊顶,各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结:,室内部分玄关、客厅、卧室,各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结:示例图片,科贸时代,室内部分玄关、客厅、卧室,费用标准2000-3000元/平米规律性分析:重点项目天津公馆 材质: 地面:高等品牌瓷砖 墙面:乳胶漆或壁纸 天花:乳胶漆或造型吊顶 灯具:吊顶部分配筒灯 衣柜:卧室普遍赠送高水平衣柜 品牌: 此类项目并不重视对于精装的诠释,会突出重点可以显露部分的品牌,如瓷砖 突出是诺贝尔品牌地面,其
11、主要突出的是其高附加值部分,如地板低温辐射采暖 系统、LOWE玻璃+吉斯的五金件、平衡式新风置换系统 、中央真空洗尘系统等.,各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结:,室内部分玄关、客厅、卧室,各项目精装修玄关、客厅、卧室材质及品牌规律总结:示例图片,室内部分餐厨区域,以各项目精装修费用标准进行划分,进行对比分析:,室内部分餐厨区域,以各项目精装修费用标准进行划分,进行对比分析:,费用标准1000-1500元/平米规律性分析: 材质: 地面:高级防滑瓷砖,并部分突出颜色组合; 墙面:厨房为高级面转,餐厅为高级面砖或为乳胶漆 天花:涂料或乳胶漆,部分项目吊顶 灯具:灯具普遍自配 设施:普
12、遍赠送厨房设施,其中包括高档橱柜人造石台面、不锈钢水槽(洗菜 盆、龙头)、高级抽油烟机及炉灶 品牌:此类部分为客户最为关注的重点之一,客户开始关注地面、墙面品牌 地面:出现中档次品牌,如冠军、王者等。 墙面及天花:立邦、多乐士、爱的等 设施:橱柜及台面一般不明确品牌,部分使用意大利或法国品牌,如吉利经典使 用的为芭丽娜橱柜,蒙特丽米兰石台面板;水槽一般也不确品牌,目前使用品牌 主要为摩恩、佛兰卡;高级抽油烟机及炉灶此类标准下则主要使用方太及惠而浦。,室内部分餐厨区域,以各项目精装修费用标准进行划分,进行对比分析:示例图片,厨具主要品牌示例,室内部分餐厨区域,以各项目精装修费用标准进行划分,进行
13、对比分析:,费用标准1500-2000元/平米规律性分析: 材质: 地面:高级防滑瓷砖或实木复合地板 墙面:厨房为高级面转,餐厅部分使用乳胶漆或壁纸;封闭式厨房全部贴砖; 天花:涂料或乳胶漆,部分项目吊顶粘贴石膏线或轻钢龙骨 灯具:灯具普遍配筒灯 设施:普遍赠送厨房设施,其中包括高档组合橱柜,高档人造石台面、不锈钢水槽(洗菜 盆、龙头)、高级抽油烟机及炉灶,公寓项目赠送电磁炉; 品牌:此类部分为客户最为关注的重点之一,客户开始关注地面、墙面品牌 地面:出现中档次品牌,如冠军、王者等。 墙面及天花:立邦、多乐士、爱的等 设施:橱柜及台面一般不明确品牌,部分使用意大利或法国品牌,水槽一般也不确品牌
14、, 目前使用品牌主要为摩恩、佛兰卡;高级抽油烟机及炉灶此类标准下则主要集中在 华伦帝、樱花或海尔,而赠送的家电品牌主要集中在美迪、TCL、伊莱克斯、海 尔、美菱等。,室内部分餐厨区域,以各项目精装修费用标准进行划分,进行对比分析:示例图片,厨具主要品牌示例,室内部分餐厨区域,以各项目精装修费用标准进行划分,进行对比分析:,费用标准2000-5000元/平米规律性分析: 材质:此类最大差别在于设施方面,以天津公馆、君隆广场为例 设施:阿里斯顿的嵌入式冷藏箱、嵌入式冷冻箱;德国艾诺的橱柜;华伦蒂的抽油烟机、 燃气灶、微波炉、嵌入式消毒柜;美国GE的独立式对开门冰箱;,室内部分卫生间,以各项目精装修
15、费用标准进行划分,进行对比分析:,室内部分卫生间,以各项目精装修费用标准进行划分,进行对比分析:,费用标准1000-1500元/平米规律性分析: 材质: 地面:高级防滑地砖,并部分突出颜色组合; 墙面:高级墙砖 天花:铝扣板吊顶 灯具:灯具普遍自配,部分赠送镜前灯、吸顶灯 设施:高档坐便器、高档龙头、花洒、热水器、玻璃浴房、洗手盆、排风扇等 品牌:此类部分为客户最为关注的重点之一,客户主要关注点在设施方面 地面:出现中档次品牌,如冠军、王者等。 墙面及天花:天花使用华狮龙吊顶 设施:洁具普遍为科勒、乐家、美标同档次产品,冷热水龙头为摩恩,热水器为阿里斯顿,室内部分卫生间,以各项目精装修费用标准
16、进行划分,进行对比分析:图片示例,卫具品牌示例,室内部分卫生间,以各项目精装修费用标准进行划分,进行对比分析:,费用标准1500-2000元/平米规律性分析: 材质: 地面:高级防滑地砖,并部分突出颜色组合; 墙面:高级墙砖 天花:防水石膏板吊顶,涂刷乳胶漆 灯具:灯具普遍自配,部分赠送筒灯 设施:高档坐便器、高档龙头、花洒、热水器、玻璃浴房、洗手盆或人造石台面、排风扇等 品牌:此类部分为客户最为关注的重点之一,客户主要关注点在设施方面 地面:出现中档次品牌,如冠军、博德等。 墙面及天花:天花使用华狮龙吊顶 设施:洁具普遍为科勒、TOTO、杜拉维特同档次产品,吉利经典使用杜拉维特;冷热水 龙头
17、为摩恩,热水器为阿里斯顿、海尔、樱花;,室内部分卫生间,以各项目精装修费用标准进行划分,进行对比分析:,室内部分卫生间,以各项目精装修费用标准进行划分,进行对比分析:,费用标准2000-5000元/平米规律性分析: 材质:此类最大差别在于设施方面,以天津公馆、君隆广场为例 设施:日本依耐洁具;汉斯格雅的面盆龙头、缸边龙头、淋浴面板组合、头顶花洒;劳芬的 洗面盆、坐便器;卡德维的独立钢板浴缸;华伦蒂的嵌入式洗衣机,室内部分面板插座开关及家电,以各项目精装修费用标准进行划分,进行对比分析:,室内部分面板插座开关及家电,以各项目精装修费用标准进行划分,进行对比分析:由于之前各功能分区已将家电详细介绍
18、, 这部分内容将分析面板开关品牌为主,费用标准1000-1500元/平米分析: 品牌主要集中在西门子或同档次 费用标准1500-5000元/平米分析: 品牌主要集中在西门子、奇胜、梅兰日兰、松下等,面板插座开关及家电示例,【一】天津在售主要精装修项目调研,天津在售精装修项目概况(包括住宅及公寓) 天津在售精装修项目规律性分析 精装修费用标准分析 精装修室内部建筑材质及品牌分析 精装修公共部分及配套部分分析 精装修项目销售情况分析 精装修项目后期操作分析 3.精装修对不同环节影响,公共部分精装修分析大堂地面、墙面、灯具,分析: 各项目大堂及楼梯入口处普遍精装修; 地面基本以拼花石材铺装; 墙面基
19、本采用高级石材; 天花一般采用造型吊顶,并安装吊灯及灯饰。 大堂基本没有空调。,公共部分精装修分析电梯,分析: 电梯选择以日本品牌居多,其中同样品牌有进口与国产合资之别; 但整体来说品牌分布比较斑杂,但主要仍集中在日立、奥的斯等同档次产品。,配套设备设施分析供水,分析: 各项目皆采用市政供水,富力城、君隆广场具有24小时热水,富力津门湖具有直引水,配套设备设施分析供电,分析: 各项目均采用市政供电,设独立电表,科贸时代为双路电源。,配套设备设施分析供暖,分析: 各项目供暖方式有两种: (1)市政集中供暖; (2)中央空调供暖。 住宅项目普遍采用市政集中供暖,部分高端项目如津门湖、时代奥城等采用
20、地板采暖;公寓项目普遍采用中央空调供暖。,配套设备设施分析供气,分析: 住宅项目供气方式均为市政集中天燃气供应,一户一表;公寓项目普遍使用电磁炉,无天然气供应。,【一】天津在售主要精装修项目调研,天津在售精装修项目概况(包括住宅及公寓) 天津在售精装修项目规律性分析 精装修费用标准分析 精装修室内部建筑材质及品牌分析 精装修公共部分及配套部分分析 精装修项目销售情况分析 精装修项目后期操作分析 3.精装修对不同环节影响,销售策略规律分析销售流程,销售策略规律分析销售推介重点,销售流程分析: 精装修是项目的最大特色,通过样板间实景,结合户型特点打动客户,并强调高级的选材,并结合项目升值前景、地段
21、价值等促进客户成交。例:阳光100、科贸时代等 地段与区域环境是项目最大卖点,精装修是提升项目附加值的重要组成部分,普遍不做详细介绍,此类项目通常是在客户对项目地段认可的前提下,通过样板间打动客户。例:天津公馆、吉利经典等 销售推介重点分析 各项目普遍没有统一说辞,部分已经交付的项目对前期问题进行总结后,口头上调整销售说辞。告知客户要降低对精装修的期望值,不能保证质量100%没有问题,只能说出现问题物业肯定会协调结决。重点强调已经明确的品牌或功能区选材。,销售策略规律分析分析,【一】天津在售主要精装修项目调研,天津在售精装修项目概况(包括住宅及公寓) 天津在售精装修项目规律性分析 精装修费用标
22、准分析 精装修室内部建筑材质及品牌分析 精装修公共部分及配套部分分析 精装修项目销售情况分析 精装修项目后期操作分析 3.精装修对不同环节影响,后期操作分析交付周期、与普通合同对比、施工管理程序,普通商品房合同没有对精装修的部分进行说明,而精装修的合同则在设备设施方面加入补充协议,专门对精装修进行说明。,精装修合同差异,普通住宅合同附件,富力城合同附件,后期操作分析分析,目前多数项目的装修周期集中在4个月左右。 而君隆广场属于较特殊情况,其公寓部分与酒店部分的装修共同进行,并且比较追求品 质,随意装修时间较长。 精装修的周期决定于:体量、装修工人素质、数量等综合因素。 较小体量的项目周期一般控
23、制在2-3个月内,工程较大或工人较少的、情况下,一般在4-5 个月也能交工。,1. 交付周期,后期操作分析分析,2. 精装修合同处理,分析: 目前天津主要在售精装修项目对于精装修部分的合同处理方式比较相似: 第一:合同形式简单,不规范 精装修合同仅在普通合同基础上增加一个附件,其中较规范的是阳光100,以一册精装修确认书的形式代替附件。但虽然形式有所变化,内容却没有变化,附件和精装修确认书同样在签署买卖合同时,一并签订。 而君隆广场已与客户签订了认购书,而买卖合同、关于精装修的附件还没有准备,目前仍未与客户签订买卖合同。 第二:用词含糊,规避风险 精装修的附件内容包括:全部或部分精装修使用的材
24、料、品牌。而装修的相关质量、保修等问题则由客户办理入住时签订的商品房质量保证书和商品房使用说明书约束。 合同附件中经常出现“某品牌或同档次品牌”、“开发商有权采用用质量、同档次的材料和设备代替,无需通知客户且客户予以同意并接受”等备注。 用词含糊的原因在于:避免由于材料供应短缺时,出于交工时间压力,进行个别品牌、材料调换时,引发的潜在矛盾和风险。,后期操作分析分析,3. 工程管理程序,第一:工程外包,工人素质使精装效果良莠不齐 目前天津主要的精装修项目多数采用装修工程外包的形式,工人的素质对精装修的质量将产生极大的影响,同一支工程对、同一批工人的施工效果都不尽相同。 第二:一次性验房,毛坯工程
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