2009年池州永华怡景园营销战略提案.ppt
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1、池州永华怡景园营销战略提案,Gao zhan yuan zhu si kao de yuan tou Coffee parlor-the thick joss-stick infatuate with of coffee type personal status life The saloon-style lives patry party place,前言:高瞻远瞩/思考的源头,这个项目承载的品牌使命 ZHE GE XIANG MU CHENG ZAI DE PIN PAI SHI MING,2009的中国地产界,品牌+产品将是高端项目成败的关键,也是市场与消费者衡量项目的标准。本项目作为永
2、华地产在安徽的第一批品牌地产项目,将直接影响永华公司品牌长期战略。,高瞻思路:站在城市的角度,树立品牌的高度,这个项目承载的价值形象 ZHE GE XIANG MU CHENG ZAI DE JIA ZHI XING XIANG,在市场的导引下,占领市场高地赢得形象高度和获得最大化利润,是项目“两手抓、两手都要硬” 的课题。,高瞻思路:建立标杆项目,建立标杆形象,这个项目承载的生活品位 ZHE GE XIANG MU CHENG ZAI DE SHENG HUO PIN WEI,若同时实现品牌和利润的双赢,那本项目所面对的人群,我们更要强调产品所赋予生活的一种品位。 只有产品做到有思想,生活做
3、到有品位,才能更准确的引导客户的购买趋向。,高瞻思路:有思想的产品,有品位的生活,品牌使命,价值形象,生活品位,沿着这个思路,展开我们的营销推广定位探索 我们决意做一次 “变革式”的战略定位。,房地产运营的四种较量,HE FEI CHENG SHI GAO DUAN JIAN ZHU DE JIAO LIANG,、市场影响:在同期市场具有鲜明的识别力和影响力。 、产品文化:没有人希望建筑是冰冷的,需要一种精神。,、运营城市:为城市带来的新居住文化。 、营销战略:塑造产品及品牌形象的手段,提升附加值。,第一章,池州市场与产品走向,VIEW OF MARKET,永华地产在中国的战略部署:立足安徽
4、高瞩未来,合肥,凤阳,池州,三大城市联手奏凯安徽,合肥信旺尚都,池州永华怡景园,怡景园,是永华地产在皖南的战略龙头,对提升区域品牌形象而言,是一种模范,一种催进。从运营城市的角度,看待本项目的价值生长,使项目在池州市场上形成一种生活方式和生活理念的代名词,一种为广大购房者所津津乐道的经典品牌。,凤阳永华,池州市场蕴育下的怡景园,永华怡景园,本案,日趋成熟的九华大道绝版地段,市中心成熟商圈、人文景观区,池州房地产市场现状,一、近几年池州各类商品房销售情况分析(2006-2008),2006年1月-2006年12月总成交额为 189,418.90 万元,总成交面积为 93.93 万,各类商品房总成
5、交均价为:2,237.86元/,成交面积为:33.52万。其中住宅类成交均价为: 1934.80元/,成交面积为:29.27万。商业类成交均价为:6,198.61 元/,成交面积为:2.31万。其它各类房屋成交均价为 2, 088.50元/。成交面积为:1.94万。,2007年1-12月总成交额为 257,755.2 万元,总成交面积为 98.85 万,各类商品房总成交均价(合同价)为:2570.54 元/,成交面积为:45.23万。其中住宅类成交均价(合同价)为:2364.64 元/,成交面积为:40.59 万。商业类成交均价(合同价)为:5855.22 元/,成交面积为:2.82 万。其它
6、各类房屋成交均价(合同价)为 2070.87 元/。成交面积为:1.82万。,2008年1-12月总成交额为185,348,4468 元,总成交面积为 716738,各类商品房总成交均价(合同价)为:2586元/。其中住宅类成交均价(合同价)为:2226元/ 。,二、池州市2008年2009年住房建设计划,池州房地产市场现状,到2009年底,房地产开发投资稳定增长,供需基本平衡,商品房价格特别是住房价格合理增长;继续实行普通商品房明码标价和“一价清”制度。以解决中低收入家庭住房为重点,以普通商品住房为主导产品,住宅产业得到大力发展,居民居住条件显著改善,居住质量明显提高;房地产规模以上企业明显
7、增加;政府调控房地产市场的能力显著增强,住房价格稳定增长,商品房性价比进一步提高,住宅与房地产业平稳发展;房地产二、三级市场有效联动,房地产交易更加活跃。房地产市场信息系统和预警预报体系、住宅建设与房地产开发投资科学决策体系基本建立,住宅与房地产业政策法规体系基本形成,住房供应体系基本健全,房屋租赁市场初步培育完成,房地产中介服务市场基本规范,房地产市场体系初步完善。 ,总体目标,主要指标,2008年房屋新开工面积达到120万平方米,完成住房建设65万平方米,其中:建设普通商品住房60万平方米(含经济适用住房1.5万平方米),拆迁安置房30万平方米。2009年房屋新开工面积达到130万平方米,
8、完成住房建设70万平方米,其中:建设普通商品住房65万平方米(含经济适用住房2万平方米),拆迁安置房20万平方米。2009年底居民人均住房建筑面积达到30平方米。 2008年完成住房建设投资12亿元。2009年完成住房建设投资13亿元。,提倡和实施绿色与节能建筑。2008年新建商品住房绿色与节能实施率达到95%,2009年达到100%;城镇建筑总能耗基本实现节能50%。 进一步提高物业管理水平,逐步扩大物业管理覆盖面。2008年住宅小区覆盖率达到80%,2009年达到85%。,池州房地产市场现状,三、池州市2006-2010年商品住宅土地供应量,从2006年到2010年,池州房地产市场共有74
9、2万平方米的供应量,每套按120平方米计算,未来将有61833套房屋可供24.73万居住,目前池州非农业人口26万,多数家庭有多次置业的习惯,未来池州房地产市场将接近饱和状态。,池州房地产市场板块分析,从板块角度看池州房地产市场可以简单划分为老城区板块、城东板块和站前板块三个部分。,老城区板块: 以旧城改造为主,房地产类型以商业和商住一体为主,其特点是规模小、房价高。代表项目是“池州商之都”和“池州新天地”,规模都在20万方左右,物业形态以商业、住宅、娱乐为主。,东部板块: 东湖路以东地区,该区域靠近平天湖景区和清溪河,环境优美,许多政府部门(如市政府、检察院、法院、人大等)已入驻,是池州房地
10、产最热的地区,这里汇集的池州最知名的楼盘,如“汇景花园”、“河滨花园”、“森桥印象”、“新城明珠”、“平天湖水岸花园”等项目。该区域楼盘特点是:规模大、品质高、环境美、价格高,市场竞争非常激烈。 站前区板块: 新开发地区,虽然目前没有楼盘项目在售,但是由于“碧桂园”的入驻,将会带动该板块的发展,前景较为看好。,池州房地产价格研究(近八年),注:以上数据均为住宅商品房均价。,自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。,当前市场背景下的救市政策,从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米以下普通住房的,契税税率暂统一
11、下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税,对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。,政策一,政策二,降低公积金贷款的首付比例,购买商品住房的首付比例从30%调整到20%; 公积金贷款的最高额度也有所上升。夫妻双方均符合条件的,贷款最高限额从20万元提高至25万元;夫妻双方仅有一方符合条件的,贷款最高限额从10万元提高至15万元。此外,公积金贷款的最长还款年限也从15年提高至20年。; 外来人口在池州主城区购买住房,可以办理户口入户手续,并在子女入学、就医、教育等方面享受和本地居民同等政策待遇。 异地公积金可以在池州使用.外来人口在外地正常缴存了公积金,
12、今后在池州主城区买房,经过申请,可享受公积金贷款。 市民在池州市主城区购买商品房(拆迁安置房除外),且在2010年底前办理好产权登记,每平方米住房补贴20元钱,同时政府还补贴50%的契税。,池,州,新,政,池州房地产市场的整体解读,池州房地产市场的整体解读,第二章,从市场竞争寻找方向,VIEW OF MARKET,清溪河沿岸,清溪河纵贯池州市南北,两岸水景房受到开发商和消费者的青睐,近两年,档次较高、规模较大的项目多集中于此,且多为外地开发商开发,主要代表楼盘有:森桥印象、清溪半岛、新城明珠、河滨花园、汇景国际花园。,物业类别:多层、别墅 开发商:池州市森桥房地产开发有限公司 物业地址:清风大
13、道 开盘时间:2007年8月4日 均价:2609元,森桥印象,以气势恢弘的社区规模、个性鲜明的建筑造型、优美丰沛的自然景观、尊贵高尚的排屋组群成为池州城市中心区的又一新景和新生活典范。在景观设计上以“水绿池州、生态之城”为指导方针,来打造生活的自有空间。,物业类别:多层 开发商:池州宇成实业发展有限公司 物业地址:开发区办公楼以北、清溪河东南侧 开盘时间:2008年1月16日 均价:2038元/,清溪半岛,住宅类型以四层花园洋房为主,兼有别墅。园内有幼儿园、高档会所、充足的小车泊位,生活、健康、休闲,悠然自得。清溪半岛是池城首席低密度、低层次、低容积率、节能型高尚社区,是人与自然和谐共处的水岸
14、花园。,物业类别:多层、小高层 开发商:池州市牯牛降房地产开发有限公司 物业地址:啤酒厂东侧 开盘时间:2007年10月30日 均价:2566元/,河滨花园,集住宅与商业为一体的综合性高尚住宅小区,坐拥白沙河、清溪河两大水系,全临街的独立商铺,繁华的商业氛围,为河滨花园带来购物、餐饮、休闲、娱乐一站式的便捷服务。,物业类别:多层、小高层、别墅 开发商:池州市天华置业有限公司 物业地址:九华山大道与清风东路交汇处 开盘时间:2007年7月19日 均价:2048元/,新城明珠,新城明珠小区是天华置业有限公司在池州开发的大型精品住宅小区,位于池州市区清风东路以南、九华山大道以东、毗邻风景秀美的平天湖
15、和白沙河。高档会所、学校、幼儿园、农贸市场等配套设施,宾馆、超市、商业等大型公共建筑一应俱全。,项目现状分析 (SWOT),【强化项目优势关键】充分预估项目站前区的核心价值及未来潜力,打好环境牌,品质牌。,【克服劣势的关键】消费群的准确把握,做品质,不做价格的举高者,打造自身独特竞争力成为未来出路。,机会,【把抓机会的关键】竞争如此激烈,“引入新的竞争模式”是本案的关键。,威胁,【防止威胁的关键】尽快树立起楼盘的核心竞争力及市场的认同度。,VIEW OF PRODUCT,户型与市场需求,多功能中小户型,由于目前的房价较高,市民的承受能力有限,而中小户型的房子总价相对较低 ,从经济角度考虑,购买
16、中小户型成了我们广大市民的选择。,价格与市场需求,眼下,几乎所有楼盘的开盘价都是瞄准同地段同档次的楼盘的价格底线而定,争取在价格上压倒对手是楼盘的第一要旨。,超值价入市,打响品牌 以品牌营销促进产品营销,产品营销拉动品牌营销。,怡景园,处于池州价格提升的中空地带。,池州楼市销售均价2586元/平米。,住宅销售均价2226元/平米。,08年全年住宅销售总面积为716738平米。,08年全年住宅空置总面为202807平米。,注:以上数据截止到08年12月底。,北美风格板楼 立面色彩沉稳内敛,大气逼人。有坡屋顶、空中阁楼和观景庭。 立面坚实有力,敦厚沉稳,具有很强的质感。 是目前市场上十分流行的建筑
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