关中中小城市控规土地开发强度区划初探——以蒲城县城中心城区为例.pdf
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1、 ii Abstract Since the urban state-owned land carry out the compensation for the transfer system in the 1990s, land development and urban construction were to market economy. The economy and the exploitation of the urban have a rapid trend. this double-edged sword also caused the city to the pursuit
2、 of GDP growth,that has led to the extensive development of the city. How to protect the health of urban intensive and sustainable development, and how to combine the market with the governments macro-control in urban management has become the current pressing problem. Played an important role in co
3、ntrolling detailed planning, the urban management is becoming an important part in Chinas urban planning system. How to handle the mobility and the effective implementation of the planning and management, the Regulatory Planning of the compilation system has been in innovation, especially the resear
4、ch of the layered formation technical system of the Regulatory Planning in recent years, pursuing urban construction zoning, components, step by step implement. At present, few domestic research on the development of strength divisions, especially in the Regulatory planning stage. the intensity of l
5、and development to stay in control of the floor area ratio of a single block, and largely focused on push from the bottom up to the urban intensity zoning control in the neighbour or block. While the study of the layered formation from top to bottom have been very little from the unit planning level
6、 on urban construction volume. This paper discusses the construction of city development intensity factor, trying to build for small and medium-sized city area development intensity control method for the target. Through the exploration of small and medium-sized cities in central control method of t
7、he regulatory planning the necessity of in novation, the paper puts forward layered establishment method and regulatory a series of practical operation method. In the regulatory planning control layer method, the medium level based on the unit level, and on the basis of analyzing the present situati
8、on and the intensity distribution city urban construciton demand, to determine the distribution of strength the influence factors of the model, Take Pucheng county city plaza in urban as the research object, using the empirical analysis method of study, this iii paper analyzes its regulatory unit le
9、vel in the construction of the control method strengh divisions, according to the relative factors the characterization of variables, using analytic hierarchy process(AHP) to all kinds of effect factors of the qualitative and quantitative, establish the basic model and correction model, and finally
10、promote the overall strengh control target from the top, layer upon layer connection and implementation, for all levels of city planning of land development strengh control division method is an important basis. Keywords: the Regulatory Planning, “Full Coverage” Planning, the Intensity Zoning, the C
11、enter City of Pucheng County i 目目 录录 第一章 绪论 . 1 1.1 开发强度控制势在必行 . 1 1.2 相关概念的内涵 . 1 1.3 论文研究的背景 . 6 1.3.1 城市建设活动的要求 . 6 1.3.2 可持续发展的要求 . 6 1.3.3 科学发展观和建设和谐社会的需求 . 7 1.3.4 控规编制体系的逐步完善 . 7 1.3.5 城市开发强度控制的发展与不足 . 7 1.3.6 强度区划对关中中小城市控规编制的适用性要求 . 8 1.4 论文研究的意义 . 8 1.5 研究的进展 . 9 1.5.1 研究的前景 . 9 1.5.2 研究存在的
12、问题 . 9 1.6 研究的目的和内容 . 10 1.6.1 研究的目的 . 10 1.6.2 研究的内容 . 10 1.7 研究的方法和基本思路 . 10 1.7.1 研究的基本方法 . 10 1.7.2 研究的基本思路 . 11 1.8 论文的技术路线 . 12 第二章 国内外控规中土地开发强度区划理论综述 . 13 2.1 研究的理论来源 . 13 2.1.1 国外理论来源 . 13 1.1.2 国内理论来源 . 15 2.2 国外及香港控制性详细规划中城市土地开发强度控制 . 16 2.2.1 德国的建设规划图则 . 16 2.2.2 美国的区划制度 . 16 2.2.3 日本的开发强
13、度控制制度 . 17 2.2.4 新加坡的开发指导规划 . 17 2.2.5 香港城市开发控制图则 . 17 2.2.6 综述结论 . 18 2.3 我国控制性详细规划编制的创新与实践研究 . 18 2.3.1 我国控规发展历程 . 18 ii 2.3.2 我国城市控规编制特点 . 19 2.4 我国土地开发强度控制方法研究 . 23 2.4.1 土地开发强度的研究 . 23 2.4.2 土地开发强度区划控制研究 . 23 2.4.3 综述结论 . 26 2.5 我国中小城市控规发展难题和困境 . 26 第三章 关中中小城市控制性详细规划技术编制体系的探索 29 3.1 关中中小城市发展及城市
14、结构特点 . 29 3.1.1 关中中小城市发展概况和特征 . 29 3.1.2 关中中小城市控规编制与实施的现状及反思 . 30 3.2 新形势下关中中小城市控规编制体系的探索 . 32 3.2.1 建立“控规导则和细则”的基本方法 32 3.2.2 建立“分层控制、分区平衡”的控制体系 . 33 3.2.3 建立“两个编制范围、两种控制深度”的控规分层控制手段 . 34 3.2.4 建立“法定文件、指导文件、基础文件”的控规技术成果 . 35 3.2.5 地块控制方法 . 35 3.3 关中中小城市控规土地开发强度区划研究 . 36 3.3.1 关中中小城市控规开发强度区划研究与大城市的差
15、异性 . 36 3.3.2 关中中小城市开发强度研究 . 38 3.3.3 关中中小城市开发强度研究以蒲城为例的可行性 . 39 第四章 蒲城县城中心城区控规开发强度区划影响因素分析 41 4.1 范围界定 . 41 4.2 城市概述 . 41 4.2.1 城市发展概况 . 41 4.2.2 蒲城县城发展战略解读 . 42 4.2.3 现状功能结构 . 44 4.3 城市现状开发强度的现状构成特征 . 45 4.4 城市建设开发强度的现状空间分布特征及演化过程 . 46 4.4.1 开发强度现状空间分布特征 . 46 4.4.2 开发强度现状构成演化过程 . 47 4.4.3 开发强度分布与城
16、市空间结构 . 48 4.5 影响土地开发强度分布的原因以及影响因素 . 49 4.5.1 土地开发强度分布的影响因素的选取原则和特征 . 49 4.5.2 土地开发强度分布的因素分析 . 49 4.5.3 开发强度区划影响因素的确定 . 51 4.6 本章小结 . 53 iii 第五章 蒲城县城中心城区开发强度区划评定方法 . 54 5.1 开发强度区划方法 . 54 5.1.1 方法研究 . 54 5.1.2 开发强度区划总量预测 . 55 5.1.3 因素分级赋值体系和评价权重的确定 . 58 5.2 土地开发强度基本因素分析 . 59 5.2.1 现状开发强度因素 B1 . 59 5.
17、2.2 交通条件 B2 . 60 5.2.3 服务条件 B3 . 62 5.2.4 环境条件 B4 . 65 5.2.5 其他条件 B5 . 67 5.3 各单元主导因素下各因素权重基本模型 . 68 5.4 土地开发强度修正因素分析及修正模型 . 70 5.4.1 景观生态因素 B6 . 71 5.4.3 历史政策因素 B7 . 74 5.4.2 安全因素 B8 . 76 5.5 最终模型建立 . 77 5.5.1 各强度分区特点 . 77 5.5.2 开发建设量分配方法 . 78 5.6 本章小结 . 79 第六章 结论和展望 . 80 参考文献 . 82 图表索引 . 85 致谢 . 8
18、7 长安大学硕士学位论文 1 第一章 绪论 1.1 开发强度控制势在必行 众所周知,控制性详细规划作为我国城市规划管理主要依据沿用至今,它所 承担的责任已是越来越重。 如何将控制性详细规划之 “控” 运用到城市管理上呢? “控”城市发展方向。城市发展的空间结构,是组团式,还是串珠式,或者 是圈层式扩散发展?控规还担负着保证城市空间发展战略的实施, 控制各类功能 片区的基准容积率,保障各功能片区的特殊要求。 “控”城市整体利益。控制性详细规划的出发点是城市整体利益的协调,控 规指标的刚性和弹性指标, 控制内容整体有城市开发的各类指标尤其是容积率控 制,建筑高度控制和建筑密度控制等,保证城市正常运
19、转的基础设施设施、市政 设施和安全设施(统称“三大设施” ) ,兼顾公平的原则。局部有控制机动车开口 路段,停车位和机动车出入口位置等,而控规的严肃性必须使局部利益服从整体 利益,兼顾效率原则。 “控”城市整体环境。城市是整个自然环境下的某一形态,是自然环境的一 部分, 在对城市进行规划时, 无论是城市内部环境还是外围环境, 必然尊重自然, 与自然环境遥相呼应。城市在营造空间环境时,利用自然条件,对塑造城市特色 具有重要作用。控制性详细规划是保证实施的有利工具,如城市河流的保护,绿 地系统的营造等。 然而,控规在我国已经走过了将近 30 年的编制历程,它在不断编制与实施 的同时,也在不断进行调
20、整与失控。控规只注重地块的容积率的控制,往往导致 各地块的开发总量之和远远大于城市整体开发总量, 造成城市发展 “失控” 状态。 追本溯源,控规编制本身存在问题。而在控规编制技术体系进行分层编制的新形 势下,开发强度控制是保障控规之“控”的必然途径。 1.2 相关概念的内涵 (1)控制性详细规划(regulatory plan) (以下简称“控规” )和控规“全覆 盖” 第一章 绪论 2 控规是 20 世纪 90 年代初最初将美国的区划制度引入我国的,结合我国城 市规划体系和特点,综合英国的发展规划、新加坡的开发指导规划和香港的法 定图则等其他国外相关经验,适应了我国城市用地建设与管理出现的一
21、系列变 化与要求,弥补了总体规划与修建性详细规划之间链接的缺陷而出现的。 城乡 规划法施行以来,控规由纯技术层面的规划成为规划审批直接依据的法定规 划,其权威性和法律地位得到了极大提高。控规已经不再是简简单单的技术成 果和手段,对单个性质的地块进行强度控制不能从整体上控制城市的建设步伐。 近年来,全国各地大力推进控制性详细规划的编制工作,控规编制的覆盖 面大幅扩大。为了更好地完成城市控制性详细规划的编制工作,实现技术编制 与管理实施的有机衔接,各个城市从编制目标着手,对整个城市或者区域进行 “全覆盖” ,编制一套完整的控规技术编制与管理体系,提出适应城市本身特征 的控规编制的新思路和新方法。
22、我国控制性详细规划多采用分层控制的编制方法, 城市、镇控制性详细规 划编制审批办法第十一条规定“编制大城市和特大城市的控制性详细规划, 可以根据本地实际情况,结合城市空间布局、规划管理要求,以及社区边界、 城乡建设要求等,将建设地区划分为若干规划控制单元,组织编制单元规划。 ” 各大城市的单元规划叫法不一,如广州的规划发展单元、深圳的规划控制单元 和上海的单元规划,为研究方便起见,本文将控规分层体系称为“单元-街区- 地块” , 分别确定每层控制的内容。 “单元层面” 是主要落实上层次规划意图; “街 区层面”的主要内容是街区的主导功能、建设总量控制和三大设施安排、重大 功能性项目布局和城市设
23、计整体框架等; “地块层面”的主要内容确定地块的边 界和用地性质,规定地块的规划控制指标,具体落实三大设施项目安排,划定 “五线” 并提出管理规定, 提出城市设计控制性指标和指导性指标。 “分层控制” 的规划编制框架,使用多种有利于保证控规刚性又不失弹性的控制性指标。 而分层编制办法同时要求控规全覆盖,只有对控规进行全覆盖下,才能对 控规进行整体把握。然而对于不同规模的城市,采取全覆盖管理方法是不同的: 对于北京、上海、武汉、广州、重庆等 100 万人口以上的城市,可采取街区层 面的全覆盖,编制程度可至地块层面,并由各级政府和规划部门组织编制和依 法审批。对于 100 万人口以下的城市,除了中
24、心城区做到地块层面外,近郊区、 长安大学硕士学位论文 3 郊区、开发区、新城等可先做街区层面的控规,再逐步补充完善地块层面控规, 有利于各区各级政府的事权,体现一级政府一级事权的分工,落实规划管理和 实施的主体,提高行政效率。 不同规模的城市,全覆盖的程度不同,对强度区 划的各级层面要求不同,但对街区层面的要求却是具有一致性的。 (2)城市土地开发强度及强度区划 本文所称的城市土地开发强度又称土地开发密度,对于开发控制而言,密 度就是指开发强度(以下统一都称为强度,如香港的城市密度均改为了强度) 。 城市土地开发强度指组成城市的单位面积上各类组成要素如人口和就业岗位、 建筑、经济活动、社会结构
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