樟木头汽车站项目初步设计方案.pdf
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1、樟木头中联佳商住项目 初步设计方案报告 2010年年12月月 报告结构 项目介绍项目介绍项目背景项目背景市场分析市场分析 定位策划定位策划 项目分析项目分析 投资分析投资分析 【项目背景项目背景项目背景项目背景】 东莞宏观经济背景东莞宏观经济背景东莞宏观经济背景东莞宏观经济背景 2009年东莞市生产总值(GDP)3763.26亿元,按可比价格 计算,比上年增长5.3%。其中第一产业增加值14.99亿元,增长 5.1%;第二产业增加值1771.77亿元,下降3.7%;第三产业增加 值1976.50亿元,增长15.1%。三大产业比例为0.4:47.1:52.5。 在第三产业中,批发和零售业增长17
2、.5%,住宿和餐饮业增长 8.8%,金融业增长25.5%,房地产业增长23.4%,其他服务业增 长13.5%。人均生产总值达56591元,增长10.0%。 2009年全市财政收入627.82亿元,比上年增长4.5%。 2009年镇街本级可支配收入197.54亿元,下降5.3%。当年可支配财 政收入超10亿元的镇街有4个,GDP超100亿元的镇街有12个。可支配收 入(扣除土地物业转让纯收入)超亿元的村有19个,超千万的村有405 个,比上年增加20个,超5千万的村有59个。 2009年东莞全市职工年平均工资14416元,比上年增长 6.6%。其 中,城镇在岗职工年平均工资42585元,增长7.
3、8%。城市居民人均可支 配收入33045元,农村居民人均纯收入13064元,分别比上年增长9.1% 和6.0%。城镇最高10%收入组人均可支配收入71031元,城镇最低10%收 入组人均可支配收入13642元。 樟木头宏观经济背景樟木头宏观经济背景樟木头宏观经济背景樟木头宏观经济背景 东莞房地产市场状况东莞房地产市场状况东莞房地产市场状况东莞房地产市场状况 2009年东莞全市房地产业增加值333.37亿元,比上年增 长23.4%。 2009年年完成房地产开发投资277.66亿元,比上年增长 2.3%。商品房施工面积2223.4万平方米,增长11.3%;竣工面 积188.83万平方米,下降60.
4、5%;销售面积604.11万平方米, 增长18.1%,其中商品住宅销售面积585.68万平方米,增长 25.2%。全年商品房销售额353.17亿元,增长22.4%,其中商 品住宅销售额336.86亿元,增长36.9%。 【市场分析市场分析市场分析市场分析】 东莞经济形势分析东莞经济形势分析东莞经济形势分析东莞经济形势分析 东莞毗邻港澳地区,在发展外向型经济的过程中有着无可比拟 的优势。目前, 东莞有外商企业13800多家,在投产的外商投资企 业中,全球100强企业有12家,跨 国公司有124家,境外上市公司有 近800家。20多年来,东莞经济迅猛发展,国内生 产总值年均增长 22%,综合实力进
5、入全国大中城市30强。 东莞乡镇经济发展在全国有其特殊性,雄厚的工业基础,造就了 房地产业、商业、贸易、服务业的迅速发展。樟木头镇以塑胶工业、 塑胶交易市场的集中产业而闻名全国,不仅使樟木头的经济快速发 展,而且形成了区域高消费群体,拉动樟木头区域的社会整体消费 水平。 东莞地产形势分析东莞地产形势分析东莞地产形势分析东莞地产形势分析 樟木头目前市场房价在东莞的乡镇中属中等水平,随 着城市化建设的进程,尚有较大的发展空间; 在国家房地产宏观调控形势下,樟木头区域房价在呈 下降趋势,多家楼盘均不是现楼销售; 随着宏观调控力度的不断加大,商业地产将面临着良 好的市场前景,樟木具有发展商业地产的巨大
6、空间; 樟木头区域位置分析樟木头区域位置分析樟木头区域位置分析樟木头区域位置分析 樟木头在珠江三角洲地樟木头在珠江三角洲地 区处于核心位置。在一小区处于核心位置。在一小 时商圈内有东莞、广州、时商圈内有东莞、广州、 深圳、香港、惠州、中山深圳、香港、惠州、中山 等重要城市。也是港商企等重要城市。也是港商企 业集中区域,拥有国内最业集中区域,拥有国内最 大的塑胶生产、加工、批大的塑胶生产、加工、批 发基地和广东省最大的粮发基地和广东省最大的粮 食批发基地。樟木头也是食批发基地。樟木头也是 连接珠江三角洲各城市的连接珠江三角洲各城市的 交通要道,铁路、公路四交通要道,铁路、公路四 通八达。通八达。
7、 樟木头区域经济发展特征樟木头区域经济发展特征樟木头区域经济发展特征樟木头区域经济发展特征 “社会主义新农村”的典型乡镇,经济发展较快,环境较差; 生产型企业集中,是国内塑胶产业集散地; 商业贸易、物流业发达,有国内最大的塑胶批发市场、广东最 大的粮食批发市场、有东莞最大的购物广场; 乡镇发展规划较滞后,没有形成具有竞争力的核心商圈; 目前该区域新开发房地产项目也较多, 规模起主导地位; 东莞整体“三旧”改造刚刚开始,区域发展潜力较大; 伴随国家房地产宏观调控,该区域房地产市场价格受到很大影 响,近月来有明显的下降趋势! 樟木头区域消费者分析樟木头区域消费者分析樟木头区域消费者分析樟木头区域消
8、费者分析 樟木头镇常驻人口约樟木头镇常驻人口约16万,流动人口约万,流动人口约60万;万; 购房人群主要是本地企业购房人群主要是本地企业及经营及经营商商户户的的高收入阶层高收入阶层、港商、一小、港商、一小 时商圈内时商圈内高收入阶层高收入阶层、投资投资置业人置业人士士、公、公务员务员、白领阶层白领阶层; 由由于地区港于地区港澳华侨澳华侨、港、港资资企业企业较多较多,港,港澳澳地区的地区的消费者将消费者将是是该该区区 域的域的消费消费主流;主流; 此类楼此类楼房群房群体体置业置业概念强概念强、有、有强烈强烈的置业的置业欲望欲望; 随着随着深莞惠的一深莞惠的一体化建设体化建设,交通的,交通的方便方
9、便于于快捷快捷,以及以及房房价价的的较较大大 差异性差异性,一小时商圈内的购房群,一小时商圈内的购房群体换将逐步增体换将逐步增加;加; 目前目前的区域的区域环境环境、城市、城市配套将仍配套将仍是房地产是房地产消费消费的的制制约约! 樟木头房地产区域销售特征樟木头房地产区域销售特征樟木头房地产区域销售特征樟木头房地产区域销售特征 * 该该区域区域楼盘没楼盘没有有形成形成核心区域核心区域,高档楼盘较分散高档楼盘较分散; * 目前上目前上市市高档楼盘风格雷同高档楼盘风格雷同,没没有有鲜明鲜明的的个性特征个性特征; * 楼盘楼盘市市场扫描场扫描,别墅价格回落到别墅价格回落到12000-18000元元/
10、 平方米平方米、小、小高层住宅高层住宅5000-8500元元/平方米平方米,商,商铺目前铺目前 较少没较少没有有明明显显价格价格变变化化; * 楼盘楼盘的位置、区域的位置、区域环境环境、商业、商业配套配套、规模对规模对价格价格影响很影响很大大; * 多多家家楼盘仍楼盘仍在在现现楼楼销售销售,说说明明销售缓慢销售缓慢; * 可能可能是是调控影响调控影响,消费者消费消费者消费热情很热情很高高,成成交交量量较较低低。 樟木头区域代表性房地产项目樟木头区域代表性房地产项目樟木头区域代表性房地产项目樟木头区域代表性房地产项目 中惠香樟绿洲 n 项项目目规模:规模:香樟绿洲占地约50万平米,地块形 状呈梯
11、形,位于樟木头新行政中心区东城 区,南临东城大道,北面青翠山脉环抱,石马河 沿地块西面环绕流过,整个项目南低北高,背山 望水,实为难得的风水宝地,建筑和园林风格为 西班牙风情,园林绿化率高达40%,西侧是沿河 体育公园,南面至西面体育公园设有近千米长的 商业街步行街“香樟一英里”。 n项项目价格目价格:6000-8500元/ n 项项目风格目风格:50万平米西班牙风情小镇 樟木头区域代表性房地产项目樟木头区域代表性房地产项目樟木头区域代表性房地产项目樟木头区域代表性房地产项目 御景花园 n 项项目目规模:规模:位于东莞市樟木头行政中心,占 地50万平方米。是樟木头规模最大、知名度最 高的明星楼
12、盘。园林绿化比例高达八成,精心 打造12个主题园林 ,获评获评“全国物业示范住宅 小区” n项项目价格目价格:均价5000元/项项目风格目风格:稀 缺的景观资源(山环水聚)、精心的园林设计 樟木头区域代表性房地产项目樟木头区域代表性房地产项目樟木头区域代表性房地产项目樟木头区域代表性房地产项目 富盈.山水华府 n 项目规模:总建筑面积约20万平米,主要以 独立别墅、景观洋房、高层洋房为主。单户面积 从50400不等。建筑风格为西班牙皇室风 格,园林景观采用佛罗里达州阳光水景设计。小 区内水景丰富、处处一景。户户可观景、户户皆 有景。 n项目价格:多层、高层、小高层均价5000 元/,独栋别墅1
13、6000-25000元/。 n项目风格:60000平米撼世水景、1500平米长 廊水岸;建筑风格为西班牙皇室风格,园林景观 采用佛罗里达州阳光水景设计。 大大型社型社区是樟木头房地产发区是樟木头房地产发展趋势展趋势, 潜潜在市在市场场是本地是本地经经商业主、港商业主、港澳及澳及 一小时商圈内的置业一小时商圈内的置业消费消费群群体及体及置置 业业投资投资群群体体; 商业地产有一商业地产有一定定市市场场潜力潜力; 别墅别墅、洋洋房房受受区域房地产市区域房地产市场场追捧追捧, 可可成成为为高高端端消费消费的的热点热点,小,小户户型型高高 端端住宅住宅可能可能是是未来居未来居住住、置业、置业投资投资
14、的市的市场场主流。主流。 观 察 结 果 【项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍】 项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍 项目位置:东莞市樟木头镇东四路与南外环路 交叉路口 占地面积:6.6万平方米; 规划要点:容积率2.45、建筑密度小于40%、 绿化率30%; 土地价格:预计楼面地价1310元/平方米; 项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍 项目周边建设:项目拥有较为良好的商业环境,紧邻大润发购物 广场,离粮食批发市场约500米、离塑胶批发市场约1000米。对面 的商住项目开发正在进行,所以在项目的四周没有农民建筑和旧 村建筑; 项目交通环境:项目东临莞樟公路、南邻新修主干道、西邻长途 汽车站,自驾车
15、、火车、公共汽车交通都极为方便; 项目生活配套:项目紧邻最大的购物、休闲、娱乐广场,加之本 项目的大型商业、饮食街区建设,该区域将形成樟木头最大的核 心商业、休闲、美食区。项目西侧是樟木头最大最好的幼儿园、 距离小学、中学、医院都在20分钟步行范围内。 项目介绍项目介绍项目介绍项目介绍 项目地形图 【项目分析项目分析项目分析项目分析】 项目四至 E S N 地地块块 W 长 途 汽 车 站 在建商住楼盘 大润发购物广场 山 粮食批发市场 优势:优势: 紧邻大润发将形成核心商 圈,片区认同度高 紧邻长途车站,形成一小 时商圈的便捷交通 紧邻粮食、塑胶批发市 场,形成客户资源优势 相对小区域环境最
16、佳 机会机会: 经济处于快速增长阶 段,政府“三旧”改造、 整体规划开始,房地 产市场抄底进入,项 目见效快,升值在望。 劣势劣势: 整个区域房地产市场发展较慢 大环境配套及整体规划较差; 区域消费者素质偏低; 目前房地产市场低迷; 消费者信心不足。 威胁威胁: 国家房地产调控在继续, 政策风险大; 购买土地投资大; 同等规模楼盘竞争力 增强。 SWOT分析分析 定位:沿街面展示、名盘气势、 概念创新、强势宣传 开发 :专业整合 ,加快速度 发挥优势,抢占机会发挥优势,抢占机会 以科学策划、高尚的设 计和先进的经营截留中 高档消费群体; 利用周边有利因素和机 会快速抢占市场。 利用机会,克服劣
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