房地产估价.ppt
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1、房地产估价 第一节 房地产价格的概念和特征 第二节 房地产价格的形式 第三节 房地产的供求与价格 第四节 影响房地产价格的因素,第一节 房地产价格的概念和特征 一、房地产价格的概念 房地产经济价值的货币表示 思考:当前房地产价格是否偏离了其客观的经济价值?,二、房地产价格的形成条件 (一)有用性 (二)稀缺性 (三)有效需求 问题:解释房地产市场“有价无市”现象和空置现象,价格是市场经济分配资源的主要方式 思考:除价格外,历史上还出现了哪些分配方式?,武力 礼让 抽签 排队 计划,三、房地产价格的特征 (一)土地价格与一般物品价格的差异 1、生产成本不同 2、折旧不同 3、价格差异不同 4、供
2、给弹性不同,(二)房地产价格的特征 1、区域性 2、多样性 3、增值性 4、权益性 P24,第二节 房地产价格的形式 一、土地价格、建筑物价格和房地价格 (一)土地价格 土地价格因“生熟”程度而异 生地:不具有城市基础设施的土地 毛地:具有一定城市基础设施,但尚未 完成拆迁安置的土地 熟地:具有较完善的城市基础设施,能 直接进行房地产建设的土地 对P25的五类土地进行归类,(二)建筑物的价格 (三)房地价格 二、总价格、单位价格、楼面地价 (一)总价格 (二)单位价格 (三)楼面地价 楼面地价=土地单价/容积率 思考:A地块的单价高于B地块的单价,能否说明A地块比B地块贵?,三、所有权价格、使
3、用权价格、转让价格、租赁价格、抵押价格 所有权价格:权利最完整的价格 使用权价格:土地使用权价格 转让价格:买卖、交换、赠与 租赁价格: 市场租金 商品租金 成本租金 准成本租金,市场租金:即协议租金,指由供求关系 决定的租金 商品租金:即全价租金,指以房地产价 值为基础确定的租金 = 折旧 费+管理费+维修费+投资利 息+房产税+保险费+地租+利 润 成本租金:=折旧费+管理费+维修费+投 资利息+房产税 准成本租金:指接近但不到成本租金水 平的的租金,抵押价格:通常比正常交易价格低 四、协议价格、招标价格、拍卖价格 协议价格招标价格拍卖价格 五、土地使用权出让价格、征用/征收价格、课税价格
4、 六、基准地价、标定地价、建筑物重置价格,七、市场价格、理论价格、评估价格 市场价格:实际交易价格 理论价格:均衡价格 评估价格,八、原始价值、账面价值、市场价值 九、市场调节价、政府指导价、政府定价 市场调节价:由经营者自主制定,通过 市场竞争形成的价格 政府指导价:政府规定基准价及其浮动 范围,如物业服务费、广 交会期间酒店最高限价、 机场商品定价 政府定价:如房改房的成本价、标准价,十、实际价格与名义价格 实际价格:指在成交日期一次性付清 的价格,或者把不是在成 交日期一次性付清的价格 折现到成交日期时的价格。 名义价格:指在成交日期时讲明,但不 是在成交日期一次性付清的 价格,案例:
5、一套建筑面积100m2、单价300元/m2、总价30万元的住房,在实际交易中的付款方式可能有下列几种: 1要求在成交日期时一次付清; 2如果在成交日期时一次付清,则给予5% 折扣; 3以抵押贷款方式支付,首期支付5万 元,余款在未来10年内以抵押贷款方式 按月等额支付; 4从成交日期时起分期付清,第一期于成 交日期支付10万元,第二期于半年内支付 10万元,第三期于一年内支付10万元;,5.从成交日期时起分期付清,第一期于成交日期支付10万元,第二期于半年内支付10万元,第三期于一年内支付10万元;买房在支付第二期、第三期价款时,应按银行贷款利率支付利息; 6约定在一年后一次付清。,十一、现货
6、价格和期货价格及现房价格 和期房价格,思考: 在品质相同的情况下,期房与现房的价格是否相同?,期房价格与现房价格之间的关系有: 期房价格现房价格一预计从期房达到 现房期间现房出租的净收益 的折现值一风险补偿 案例:某期房一年后可投入使用,与其类似的现房价格为3300元/m2,出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,试计算该期房目前的价格。,十二、起价、标价、成交价和均价 起价指所销售的商品房的最低价格,是楼层、朝向、户型最差的商品房价格。 标价又称报价、表格价,是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。 深圳市:明码
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