虚拟现实技术在房地产销售领域应用研究.doc
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1、精品论文虚拟现实技术在房地产销售领域应用研究焦敏政 1,李磊 2,陈戈,章珂1.中国海洋大学崂山校区信息科学与工程学院海洋信息技术(MIT)实验室,山东青岛(266100)2.中国石油化工股份有限公司青岛安全工程研究院化学品安全控制国家重点实验室,山东青 岛(266071)E-mail: 摘要:本文介绍了我国房地产销售领域的现状以及逐渐理性回归的现实,描述了应用三维GIS 技术、虚拟现实技术(Virtual Reality) 、可视化技术(Visualization)、数据库等技术推出 的一种虚拟现实环境下的新型的推销展示房地产的系统-上海新体育城项目(房产版)。由此 拓展了房地产销售的途径并
2、为未来房地产行业增添了一种高效、生动、有说服力的营销策略。 本项目基于 DEM、DOM、 DLG、DM 四种数据源【1】和 VRMap 及 Visual Basic 软件平台技 术,以上海新体育城房产为案例,通过输入楼房的楼栋号、面积、价格、楼层等参数实现有 目的的查询,并可在查询结果中挑选房间进行漫游,使浏览者不必亲赴房间查看即可有身临 其境的感觉。关键字:虚拟现实;房地产销售;数据库0. 引言房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经 过十几年的发展,中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期,房地产业 的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和
3、市场细分的转变,从主要靠政府政策调控向依 靠市场和企业自身调节的方式转变。随着 WTO 各项有关条款的兑现和落实,包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生 新的变化。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升,为房地产业提供了高速发展的机会, 也使房地产业面对着更加激烈的竞争。充分运用现代科学技术所带来的巨大生产力,尽快提 高自身的科技水平和管理水平,无疑成为提升房地产行业竞争力的重点。 而随着虚拟现实技术的不断发展以及应用领域越来越广泛,虚拟现实技术与房地产营销策略 的结合无疑为当今急需创新的房地产行业打了一针强心剂,相信先进的房地产领域管理理念 加上先进的营销策略定会为房地产营销开拓新的天空。
4、1. 房地产行业营销策略的介绍房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域 性强的特点。我国房地产市场竞争日趋激烈,房地产业的发展也越来越趋向于理性化。与此 同时,过去那种简单的楼市买卖观念已经不适应时代的需要,房地产市场营销模式也发生了 变革。市场营销观念由传统的以企业为中心的 4P 理论【2】即:Product(产品)、Price(价格)、 Place(销售渠道)、Promotion(销售促进)发展到以消费者为中心的 4C 理论即:消费者的需要 与欲求(Consumer wants and needs)、满足其欲求所需付出的成本(Cost、如何给消费者方便
5、(convenience)以购得商品、与消费者的沟通(communications)。对于房地产营销商来说需要做 出相应营销策略的改变:不要急于制定自己的产品策略,而是以研究消费者的需求和欲望为 中心来制定销售策略,不要再卖你所生产、制造的房产,而是卖消费者想购买的房产;暂时 不要考虑定价策略,而去研究消费者为满足其需求所愿意付出的成本;要忘掉渠道策略,而 是着重考虑怎样为消费者购买商品提供方便;要抛开促销策略,而是着重于加强与消费者的 沟通和交流【3】。- 6 -2虚拟现实技术与房地产销售策略21 虚拟现实技术与房地产销售策略结合基于中国的国情,未来的相当长一段时间内人们对房屋的需求量会一直
6、很大。但我国房 地产市场竞争日趋激烈,现在的房地产商势必会以消费者为中心制定营销策略。而以虚拟现 实技术为基 础的项目上 海新体育城 房产版项目 则侧重于 Consumer wants and needs 、 convenience 和 communications 三个方面的营销策略的结合,为房地产行业增添了一种高效、 生动、有说服力的营销策略。虚拟现实技术与房地产结合主要应用如下软件:1.三维建模技 术应用 3DMAX 建模工具,除个别建模参数需要严格遵照外并无固定建模标准。2.虚拟现实 技术平台,本技术采用 VRMap 软件作为二次开发平台。3.数据库技术采用 access 数据库。22
7、 虚拟现实技术应用于房地产的优点(1)最强烈的视觉冲击利用 VR 虚拟现实技术作为大型项目的展示工具,构筑逼真的三维动态模型,全方位的展示 建筑物内外部空间及功能,在申报、审批、宣传、交流、销售时,使目标受众产生强烈的参 与兴趣,项目策划者的诉求更易为他人所认同。(2)最直观的交流方式 当今社会房地产业竞争越来越激烈,房产商推销方式也越来越多样化,但传统的效果图等表 现手段容易被人为修饰而误导用户,且不直观,只能看到房屋的最美的一面。应用 VR 虚拟 现实技术,用户可通过亲身感受,评估各房屋的特点与优劣,以便做出最佳的购买决策,不 但可以避免决策失误,而且可以大大提高该房产的潜在市场价值,从而
8、提高土地资源利用效 率和项目开发成功率。(3)最震撼的“实景参观” 每个客户的需求不同以及审美方面的诧异,对同样的房子可能产生不同的评价。这需要对相 同户型也要布置不同的室内装饰。VR 虚拟现实技术正是提供一个实时交流的平台,让客户 可以身临其境地感受室内景观,7 也可通过输入自己任意想要的楼房层数、面积、阳面、以 及房间号等数据进入精确对应的房间实景参观,并支持室内除房屋结构外的其他所有新的调 整。从而最大限度的提高用户满意度。(4)最先进的营销手段 纵览当今房地产销售业,传统的作法有制作沙盘模型、制作效果图和制作三维动画。由于沙 盘要经过大比例缩小,因此只能获得小区的鸟瞰形象,无法以正常人
9、的视角来感受小区的建 筑空间,更无法获得人在其中走动的真正感觉。同时,在模型制作完后,修改的成本很高, 有着很大的局限性。效果图只能提供静态局部的视觉体验。而三维动画虽有较强的动态三维 表现力,但又不具备实时的交互性,是一个静态的世界。观察者只能按事先规定好的路线和 角度浏览,很被动,信息也不可能全面。应用 VR 虚拟现实技术,目标客户可以在 VR 虚拟现实系统中自由行走、任意观看【4】,并可 随意测量房屋高度以及面积等。突破了传统三维动画被动观察无法互动的瓶颈,给目标客户 带来难以比拟的真实感与现场感,使他们获得身临其境的真实感受,更快更准地做出定购决 定,大大加快商品销售的速度。3虚拟现实
10、技术在房产销售的应用事例-上海新体育城项目的简介3.1 技术路线技术流程图二维 GIS 数据Access 数 据 库图片DOMDEMVisual Basic 开发平台建交通道 植其数字路(汽 地面车、火车模型筑等)被它VRMap 软 件多维互动房产销售系统楼盘查询房间精确定位户外布控GIS 分析功能其它功能图 1:技术流程图3.2 研究依据本文主要讨论了以三维GIS软件开发平台VRMap 作为视景驱动工具、VisualBasic作为二次开发平台工具并结合Access数据库技术构 建的上海新体育城房产版项目。本文以上海新体育城虚拟房地产场景及其周边环境为背景, 建立兼具三维场景漫游与房地产数据查
11、询于一体的系统。丰富了房产销售商的推销手段。3.3 构建虚拟场景(1) 通过地形地物以及水的建模技术构建逼真建模场景地形建模使用GRID 型DEM 数据,以1000*1000的二维矩阵形式组织,然后通过VRMap 提供的导入器根据原始的DEM 数据快速建立三维地形。地物建模包括场景中的建筑、道路、 树木花草、车船等等复杂物体的建模, 这些物体的建模需要借助于三维建模软件3DSMAX 完成,再导入到VRMap 场景中。地物建模过程中要充分利用VRMap拥有的方便实用的技术一、如纹理映射技术、凹凸纹理技术、LOD技术、Billboard技术和透贴技术来提高系统的性能【5】。水的建模建议不采用vrm
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- 虚拟现实 技术 房地产 销售 领域 应用 研究
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