2009南通安泰第九园项目提报117P.ppt
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1、南通安泰第九园项目提报 2009.07,第一部分 项目定位 第二部分 产品定位及建议 第三部分 客源预估,报告提纲,第一部分 项目定位,政策环境 城市背景 区位理解 市场环境,05年宏观调控政策,05年系列调控文件出台,及时遏制住持续升温的楼市,开始打压楼市,06年宏观调控政策,06年政策为05年的细化和落实,直接或间接引导房地产市场的发展,抑制投资需求:首先增加自住需求的供应;其次是加强对土地的监管力度,降低土地出让过程中的黑箱操作;同时在资金管理方面严格提高门槛。,07年宏观调控政策走势,2007年楼市火爆,中央多次运用行政和金融手段,连续五次加息,但在四季度前没有强力的房产打压政策。,0
2、8年宏观调控政策走势,08年上半年以执行和落实07年末出台的政策为主,持续打压。 08年下半年受金融风暴影响,宏观政策由紧缩转为扩张,政策环境暂时性回暖。,从政府角度考虑,最希望看到的是成交量逐步恢复而价格平稳,从最近出台的对于第二套房贷严格监控政策来看,政府不希望看到价格大涨大落的局面,因此后续市场发展将极少出现宽幅震荡的局面,政策环境 城市背景 区位理解 市场环境,传统长三角经济产业区,具备一定经济基础,仅次于苏州、南京等传统一线城市;,城市背景传统经济产业地带,长三角临江产业带,2008年江苏省主要城市人均GDP排名,南通第一轮城市开发以南进为主,新城区开发带动经济高速发展;,老城区,新
3、城区,开发区,港闸区,城市背景分析,观音山,城市背景房产市场发展,受城市化以及经济发展的推动,房产市场发展较为迅速;,城市背景分析,片区价格运作已经明显高于老城区,未来的发展潜力较小,以新城区为主的首轮城市化进程进入尾声;,城市背景区位背景升级,交通区位升级,城市进入上海1小时、长三角3小时都市圈;,上海1小时都市圈,苏通大桥 08年通车,沪通铁路(已审批) 时间距离:1小时,崇启大桥 已审批,崇海大桥 已审批,区域战略地位提升,城市定位升级,后续发展拥有新经济增长点;,江苏:万亿投向新能源和临港产业,月日,国务院常务会议讨论并原则通过了江苏沿海地区发展规划,并明确指出,将江苏沿海地区建设成为
4、我国东部地区重要的经济增长极。江苏区域发展上升为国家战略,这在江苏尚属首次。 坚持港口与产业互动发展,全面加快开发进程,加快培育新的经济增长极;要推进先进制造业和生产性服务业发展,积极发展以风电和核电为主体的新能源产业,加紧建设“南融长三角、北联渤海湾、沟通中西部”的“黄金海岸”。 月日从江苏省发改委获悉,将加快连云港、盐城和南通三个中心城市建设,集中布局临港产业,形成功能清晰的沿海产业和城镇带,加强海域滩涂资源开发,依法科学围填海域滩涂,适度用于临港产业发展。目前,江苏沿海三大港口群的定位非常清晰,连云港定位于国际性、综合性远洋枢纽港和集装箱干线港,大丰港口群侧重成为服务本地经济发展的专业性
5、港口,南通港则将建设成为多功能综合性近洋枢纽港。,长三角经济区,环渤海经济区,城市背景城市定位升级,城市东扩趋势初步显现,城市化进程进入新阶段;,“一城” ,重新规划观音山镇镇区,打造一个“观音新城”,集文化、旅游、商贸、纺织市场一体的特色鲜明、功能完备、配套一流、适宜人居的新兴现代化城市功能区。 “三园”,为火车东站物流园、色织产业园、染整工业园。,城市背景近期发展规划,重点支持通州产业加快发展。在土地利用计划等资源要素配覆上向强州倾斜;加大产业扶持力度,市财政对通州做大做强企业、培植税源给予扶持,每年扶持资金不少于5000万元。 重点加强新老城区间道路、交通的快速连接。优先安排主城区与通州
6、的骨干道路连接,除今年已列入实施计划的钟秀东路东延外,将加快实施人民东路东延、通富北路北延、机场路和东快速路(城东大道)等项目,市政府对每条道路给予通州定额补助4亿元。,7月2日南通市通州区正式挂牌,观音山“一城三园”规划,老城区,新城区,开发区,港闸区,观音山,通州区,首轮城市化进程以新城区开发为主,经济、房产平台发展迅速,城市逐步建立了长三角经济体中重要经济体的地位; 未来,以通州片区为主体的第二轮城市化进程将成为城市发展的新增长点,项目片区将成为南通未来发展的标志性区域;,城市背景小结,政策环境 城市背景 区位理解 市场环境,与老城区距离近10公里,空间距离同狼山等区域基本相同; 紧邻青
7、年东路城市主干道,道路系统十分便捷,车行时间约为10分钟,时间距离方面优于狼山风景区;,项目区位分析,距老城区10公里的界限,青年路,地块位置,处于别墅客源可接受的区域范围,公寓客源的抗性较为明显;,城市别墅区位分析1,传统别墅区集中在新城以及狼山风景区,以城市重点建设的南片区域为主,本案所处的区域为城市的新生别墅区域,处于城市未来主力发展方向之上; 新城区与狼上风景区,凭借长期运作与外部资源,价格在9000元以上,项目区域价格平台较低,运作空间较大;,项目片区已经具备高端别墅社区的雏形,市场价值处于上升期;,地块位置,城市名人府邸,英伦上院,本案(示意),英伦上院,城市名人府邸,英伦上院:4
8、月开盘,3小时内预定90套; 城市名人府邸:开盘销售率为100%;,项目概况,市场表现,城市别墅区位理解1,城市公寓市场理解,地块位置,老城区以南为城市近期重点建设片区,价值较高,是中高端客源的主要集聚区域; 港闸区与观音山,区域面貌较为落后,价值相对较低,目前以吸引中低端客源为主;,项目游离于市场之外,公寓产品运作环境并不成熟;,片区私营经济较为发达,项目别墅的运作具备良好的客源支撑;,观音山镇,因境内太平寺观音殿地较高而得名。地处城市东郊,距市中心不过5公里,有“十里新姿半入城”之态,名副其实的南通市区“东大门”。 观音山是有名的色织之乡,其雄厚的色织及染整产业基础不容小觑。全镇有2万多人
9、从事色织及配套业,其生产的色织面料约占全国色织行业的10%,产品覆盖大半个中国,在东南亚、欧美市场也具备相当竞争力。 2008年观音山镇,纺织类规模企业产值增幅达到14.21%。,地块位置,片区产业环境,地块周边资源不足,别墅产品抗性较小,相对公寓产品风险较高;,地块分析,青年东路,周边小路,地块内部,地块内部,地块内部,区位环境小结:,区位价值体现于别墅产品,相对公寓产品,开发环境并不成熟,市场风险较大;,政策环境 城市背景 区位理解 市场环境,别墅市场供应,别墅后续供应较小,未来竞争压力较小;,在售别墅的去化表现,英伦上院产品力较好,项目客源的积累时间较长,同时总价控制较为合理,基本在25
10、0万左右,市场去化较快,月均能够在41.7套左右; 其他个案的去化速度在6-10套之间,总体去化表现较好,博园蓝郡总价较高在300万左右,去化较为缓慢; 城东以自住型别墅为主体,市场去化优于狼山风景区内的景观型度假别墅,客源市场的需求较为明显;,在售别墅的价格表现,面积段集中在250-300平米左右,同质化竞争较为明显; 天安花园与博园蓝郡分别为城区以及狼山风景区内,单价超过万元,总价在300万以上,其他个案的总价基本控制在250万以下; 狼山风景区景观资源突出,单价在9000元左右,比城东个案高出1500元左右;,别墅市场小结:,供应方面,别墅产品供应量有限,市场竞争的压力较小,其中项目片区
11、供应更为稀缺; 户型方面,以250-300平米为主,同质化竞争明显; 去化方面,总体成交良好,去化率基本在80%以上,月均成交7-10套; 价格方面,片区在6200-7300元左右,狼山片区在9000元以上,存在运作空间; 总价方面,250万能保证市场去化,300万以上去化存在抗性;,供应较为稀缺,价格存在提升空间、市场去化良好,项目具备较大的运作空间;,项目片区游离于传统的公寓板块之外,区域无竞争个案;,南通公寓市场,南通公寓市场分析,就南通市场表现来看,万通城、世纪花城以及优山美地成交状况较为突出;,公寓市场分析万通城,92平米,102平米,产品附加值高,以小面积、低总价以及高附加值产品为
12、主要的运作方式;,开盘价格为3800元,为南通主要商品房的最低价格,比周边低1500元左右市场去化迅速,后期价格逐步上升;,价格表现,公寓市场分析世纪花城,城市嘉苑 7000(预计),凤凰莱茵苑 7400,世纪花城 5000,七星花园 9000,玉兰公寓 9700,总规,中 央 景 观 带,93平米,131平米,价格方面;开盘时销售价格为3800元,相比周边低2000元左右,目前仍是新城片区价格最低的项目; 产品方面:项目立面总规都具备一定的产品力,总规,立面,景观较为丰富,立面有质感,总价控制较为合理;,公寓市场分析优山美地,前期别墅产品塑造项目高端住宅形象,关注度高,市场复苏,量价齐升,项
13、目的价值得到充分的挖掘;,公寓运作小结:,万通城经验:有一定产品力,户型附加值较高,小面积、低总价; 世纪花城经验:景观、立面有品质感,总价控制较低; 优山美地经验:别墅产品树立社区高端形象,提升小高层价格;,启示1,项目必须具备产品力保证,并且突出附加值的同时合理控制总价; 启示2,优山美地通过项目前期整体形象的塑造,带动公寓产品的价格和去化;,项目定位思考,1、个案借鉴优山美地 2、项目运作环境,项目自身理解,距离老城区10公里左右,交通、生活等配套欠缺,与本案的存在一定的可比性;,项目周边,个案借鉴区位分析,通过对别墅产品的河流、绿地以及植被的打造,项目产品跳脱整个南通市场;,个案借鉴产
14、品分析,别墅:2006年5月,优山美地首度亮相,坡地、森林、河流环绕的的实景社区,让南通人首次见识到了真正高品质的别墅生活,一期别墅于20天内全部抢空;价格从8000运作到11000元 洋房:拥有纯正地中海风情的优山美地专利空中花园洋房,震动了无数南通名流的洋房梦,一经面市就倍受青睐,创下15天之内8幢洋房全部售罄的记录;价格从4000运作到6000 小高层:作为优山美地的3号作品,将地中海坡地园林纳为私藏,为南通呈现一座真正意义上的“国际标准型社区”,2007年首批销售,几天内去化推案的95%,第二波销售开盘当天去化推案的40%,近期量价回升明显,月均达到90套左右,目前毛坯均价在6000元
15、左右,市场需求较为旺盛;价格从5600元运作到6000元左右,现阶段还以上升趋势为主,产品得到认同,价格上升迅速,同时带动了项目其他物业的价格和去化;,个案借鉴市场表现,客源辐射至整个南通区域,同时受别墅产品影响,公寓的客源亦运作到全市的高度;,个案借鉴客源表现,通过优质的低密度的产品,短期内树立完全超越市场的高端形象,保证后期小高层公寓的市场去化;,个案借鉴小结:,项目应该以别墅产品为先手,借助城市的发展,树立超越南通市场的高端形象,以保证后期公寓的销售;,项目定位思考2,政策走势:政府不希望看到价格大涨大落的局面,后续发展将极少出现宽幅震荡的局面; 城市定位:经济区位于城市定位的全面升级,
16、未来发展将进入快车道,对于南通房产市场将产生极大的促进作用; 片区发展:新一轮建设的方向,城市发展的代表区域,南通未来新高端居住板块; 市场环境:有一定的产品力,合理控制总价;,不可控因素减少,项目开发的风险降低;,开发环境良好,项目的价值可以得到充分提升;,项目代表城市的发展方向以及新生高端社区的形象;,片区潜力未得到充分挖掘,项目的运作空间较大;,本案的运作必须站在城市发展的高度,代表片区高端社区形象,同时通过项目的市场号召力,使片区成为狼山风景区后,又一个为南通所公认的高端低密度社区;,项目整体定位:,代表城市发展方向的 开创南通新高端居住社区的 城市标志型个案,第二部分 产品定位及建议
17、,城市名人府邸,天安花园,博园蓝郡,金河名人世家,英伦上院,紫琅上郡,总规分析,博园岚郡与金河名人世家地块较为方正,总体排布较为优美,其他个案一般; 本案南北狭长,且容积率较高,总规方面难以超越博园蓝郡与金河名人世家;,天安花园,博园蓝郡,金河名人世家,立面分析,以英式风格为主,存在一定的产品力,相对而言天安花园与名人府邸产品较为一般; 项目产品力方面存在一定的欠缺,本案存在明显跳脱空间;,三、户型老城区以及狼山片区,挑空中庭,博园岚郡拥有10平米的挑空中庭,其他产品较为一般;,户型通州片区,夹层,挑空中庭,英伦上院拥有8平米的挑空中庭,城市名人府邸拥有20平米左右的夹层空间; 总体户型产品平
18、台一般,本案拥有跳脱空间;,别墅产品小结:,缺少总规、立面以及户型等方面均一流的领袖级个案;,总规方面,博园岚郡与金河名人世家在项目体量与地块形状方面较为突出,总规较好,为目前市场的第一梯队; 立面方面,以英式和美式风格为主,有一定的质感,但细节方面不够突出,本案存在完全超越的空间; 户型方面,部分个案引入中庭概念,产品在传统高端的基础上有所上升,但总体户型设计方面仍存在提升的空间;,打造南通首个坡地森林主题高端居住区,本项目定位,首创双首层坡地森林联排别墅 首创高尔夫绿地景观公寓,项目定位支撑,规划实现利润最大化;私家环境最大化,创造别墅体量、价值最大化 景观特色别墅双首层入户,打造生态坡地
19、森林+高尔夫绿地景观,精致、细腻、丰富 户型创造空间高附加值特色户型 立面打造新古典ARTDECO风格建筑,在区域内独树一帜 会所建议运动休闲主题高档会所,规划建议,合理布局,实现地段价值最大化,追求联排别墅体量最大化,地块指标,容积率不确定:,项目容积率并不确定,因而产品建议前必须项目的容积率; 项目的溶剂率为1.3-1.5,因而有两个方案可供选择,通过最终的经济测算决定;,按照联排体量最大化进行排布,方案1:容积率1.3,小高层50%,方案2:容积率1.5,小高层 70%,项目物业方案,联排50%,从经济评价而言,方案1成本利润率明显高于方案2。,项目经济测算,联排 30%,风险:联排产品
20、的市场风险相对较低,方案1联排别墅体量与比重均高于方案2,方案1的风险性更小; 景观:方案1相比方案2的建筑密度更低,小区的绿化可塑空间更大,项目整体的景观效果更为突出;,项目综合分析,从经济测算以及后期运作的风险以及小区景观塑造各项来看,方案1都明显优于方案2; 因而本司建议以1.3的容积率来对项目进行产品建议;,别墅户型分布与面积配比,280-290平米,240-260平米,180-200平米,合理布局,实现地段价值最大化 别墅主力户型:180-200平米,40.7%;250-260平米,42.6%,规划方案,公寓户型分布与面积配比,23层(90+110平米) 两梯四户组合,18层(115
21、+130平米) 一梯两户组合,合理布局,实现地段价值最大化 公寓主力户型:90-110平米2+1房57.8%,商业,会所,超市、卖场,汇总,项目总占地面积:98826 总建筑面积:128460 容积率:1.3,联排别墅产品建议,一.景观建议,产品特色卖点: 1.双首层入户 2.堆坡森林立体式景观绿化,别墅双首层理念,通过堆坡覆土,以抬高地基,实现南北的高低落差,体现南北入户双首层概念。,南首层 (地下层庭院),北首层入户,庭院边楼梯入户形式,户外表现形式,木制平台草皮花园,别墅侧立面解析,特色可走出式地下室,宽敞下沉庭院,绿地堆坡、密植灌木、形成浓郁生态特色、坡地森林绿色景观,私家庭院,宅间车
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