2010年5月龙湖滟澜山杭州下沙项目策略提报166p.ppt
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1、龙湖滟澜山杭州下沙项目策略提报,华坤道威整合营销机构 2010-5,“城市更需要人文的细致、哲学的深思、文明世界人与人不可或缺的婉转和体贴华丽高贵的建筑,无法取代静水流深的文化培养和美育。”,台北市文化局长 龙应台,这注定不是一个传统的地产项目,华坤道威期望和龙湖一起实现的 不仅仅是营销和品牌的业绩, 更希望共同为杭州打造一处 可以滋养浪漫和优雅的生活街区。,定位,整体项目推广策略思考,杭州市场研究(略),下沙板块发展研究,报告目的:认识下沙、了解市场,认识下沙,了解下沙的区域特质、文脉、产业、人口状况 知道下沙的过去、现在和未来,了解市场,明确市场格局与趋势; 了解下沙房地产发展进程,认识下
2、沙,了解下沙的区域特质、文脉、产业、人口状况 知道下沙的过去、现在和未来,了解市场,明确市场格局与趋势; 了解下沙房地产发展进程,杭州城市格局:一主三副的城市格局,各组团依托不同资源和产业,形成各自的区域定位。下沙作为其中一个副城,是综合性的独立城区强调人口居住和就业机会的平等性。,一个主城:由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成 三个副城 江南城:由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成,是以高科技工业园区为骨干,产、学、研协调发展的的现代化科技城和城市远景商务中心。 临平城:以现代加工制造业为主,具有区域物流中心功能的综合性工业城,具有山水特色的生态型居住新城,余杭区的政治、经济、文化中心
3、。 下沙城:“一个大学城,一个公共中心,三个片区次中心,一个特色中心”。 次中心包括九堡片区。 下沙在距离上比临平近、建设上比滨江早。,一主三副,双心双轴 六大组团,六条生态带,资料来源:杭州规划局网站,主城,临平城,江南城,下沙城,杭州市城市总体规划图,地理环境分析,下沙板块解读,区位 :位于钱塘江下游,处于杭州湾的南部位置,三面临水、14公里江岸线。 幅员、人口:1993年4月经国务院批准成立的国家级开发区,行政管辖面积104.7平方公里,辖区人口30万。 支柱产业:电子信息、生物医药、机械制造、食品饮料 区域文脉:目前全国唯一拥有高教园区的国家级开发区 区域发展战略:“工业兴区、科教强区
4、、环境立区”三大战略 ; 区域未来发展方向:国际先进制造业基地、新世纪大学科技城、花园式生态型城市副中心 。,区域标签: 制造业基地、大学城、生态型城市副中心,信息来源:下沙经济技术开发区门户网,地理环境分析,下沙板块解读,下沙景观资源丰富,湖景、江景、湿地景观,是杭州的后花园,金沙湖,江景、湿地,1、天然江滩湿地 2、金沙湖 3、钱塘江景(下沙大桥观潮点),金沙湖,位于下沙新城中心区块中央商务区的核心区域,是一个大型人工景观湖,占地面积约0.95平方公里,其中湖面面积约0.4平方公里,周边为人造沙滩,同时将建一座长400米的横跨大桥。,地理环境分析,下沙板块解读,区域发展历程 (实现从“建区
5、” “建城”、“依江”发展“跨江“发展的转变),1985年,片区原始印象:一片滩涂围垦之地 创建起源:由于下沙离市区比较远,可以有效避免轻化工业的污染,当时下沙大部分都是围垦出来的盐碱地,相对于耕地来说,更适合作为开发区。 编制下沙区总体规划,1987年变为综合工业区,下沙轻化工业区,杭州经济技术开发区,发展事件: 1993年4月经国务院批准成立的国家级开发区 经济技术开发区确立之后,4公里的区域首先开始启动; 2000年,下沙高教区正式启动 世纪末随着下沙高教园区及九堡大型居住区的规划,”副城“的面貌开始形成。,区域定位:国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心,城市东扩的桥
6、头堡及终点站。 道路交通状况:从下沙到杭州主城共开通公交线路13条 ,地铁1号线覆盖中心区、高教园区及沿江居住片区。 教育资源:大学城学生占杭州40%,消费群体庞大,人文氛围浓厚。 副城面貌:宏伟壮观的楼宇、鳞次栉比的厂房、纵横交错的道路、气势恢弘的广场 未来规划:建设浙江省最大规模的大学科技园区、政府扶持吸引高新技术产业及海归派人才,1993年,2008年,杭州三大副城之一,地理环境分析,下沙板块解读,下沙区域功能定位:以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性城市,建设国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心。,下沙区规划总体框架:“一核一心一带两区”。 “一核”即新城中
7、心区,总面积7.8平方公里。 “一心”即建成区2平方公里的公共服务中心。 “一带”即东南沿江居住带,总面积6平方公里,其中水域、绿化、道路面积为4000亩,商住用地面积约为5000亩 (在沿江建成拥有15万人的大型居住区 )。 “两区”即下沙高教园区(10.91平方公里、14所高校,以及16万名在校大学生)和工业园区(总面积约20平方公里,力争建成先进制造业基地 )。,下沙中心区单元(XS16)和中沙单元(XS17) 两区块为下沙副城中心区的重要组成部分,为实现从“建区”到“造城”的转变,下沙中心区的发展与建设将成为下沙副城发展的新起点 。,发展规划分析,下沙板块解读,2006.6下沙十一五规
8、划获得通过 下沙新城的建设目标:国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心。 下沙新城的品质定位:国际化、现代化、人文化。 规划到2020年,下沙新城的人口规模达到60万-70万,建成区面积60平方公里。这是一个中型城市的概念,将由最初单一的工业区发展成为具备工业、居住、科技、教育、研发等多种功能于一体的、就业与居住平衡的综合新城 。,新城中心区行政办公、市民活动、会展、商务、金融、文化体育、居住等各种功能交合叠加。 沿江生态居住区沿江规划了东北、东部和东南三大生态型居住区,具有15万人左右的居住规模。 北部工业区以松下工业园项目落户为带动,“十一五”期间,全面完成基础设施建设。
9、 公建配套 按照中心区、沿江区、高教区、工业区四大商贸集聚区进行空间布局。 利用沿江、三号大堤、湿地、大量水系等资源,科学规划12公里的沿江大道景观带、1200亩生态湿地公园、高教园区景观带。,内部规划解读,发展规划分析,下沙板块解读,交通规划地铁、沿江大道、快速路规划使用,缩短了下沙与市中心的时间距离。,地铁1号线是一条“y”状半环形骨干线;一期工程,从滨江站到九堡东站,线路长22.4公里;二期工程由三部分组成,分别是九堡东站至下沙、九堡东站至临平、滨江站至萧山湘湖,线路长度为30公里;规划站点有:下沙西站、高教园西站、云水苑站、沿江站四个站点;2010年将建成地铁1号线一、二期; 德胜快速
10、路(东段西起机场路,东至下沙文渊路)是杭州首条东西向城市快速路,也是杭州重点建设的“两口两线”工程内容,目前已经全线开通; 沿江大道从之江东路到下沙一号路全长约12.2千米,道路宽度30米,双向四车道,为城市次干道,设计车速50km/h,总投资额20亿元。其中新城段,即车站南路到和睦港全长4.3千米。”估计2011年上半年可以通车;其中不算隧道工程,沿江大道部分开通。,下沙沿江大道,德胜快速路,发展规划分析,下沙板块解读,规划总用地1003.99万平方米,其中中心区单元(XS16)为716.56万平方米,中沙单元(XS17)为287.43万平方米 区块功能定位为:杭州下沙副城公共中心区,集行政
11、、商贸居住、文化会展、科技、信息为一体的现代化、生态型中心区。 规划理念:功能叠合的CLD(中心居住区)场所,居民的日常各种活动均能在功能区内实现;突出公共交通为导向的用地布局,以公共交通走廊组织内部中心区商业及周边居住区。 规划人口及各类用地指标:规划人口60万,建成区60万平方公里(预计可开发住宅面积约1000万平方米,商业配套设施约300万平方米,同时,规划了6000亩工业用地和1500亩研发用地。区域内高层及超高层超100幢。),以大面积防护绿地、街头绿地为主,厂房及共建设施点缀其间,网络城市发展模式,体现各种功能区的协调布局,下沙新城实现工业区向城市综合区、“建区”到“造城”的转变,
12、发展规划分析,下沙板块解读,扮演角色,金 沙 湖 板 块,下沙区域图,金沙湖效果图,金沙湖是集观光、旅游、度假、休闲于一体的都市滨水综合体。在湖区北岸将建成杭州规格最高的城市综合体东部国际商务中心(IBC),全球最佳连锁五星级酒店希尔顿酒店也将落地于此,华东区最成功的商业品牌“莱蒙都会“则在地铁口聚集起旺盛的人气,行政服务中心已初现雏形,而湖区则设计了林荫大道、都会旅馆区、滨水文化广场、湖畔文艺区、创意研发中心、水主题活动区、群众花园区、商业购物区和地标景观桥等,政府甚至在水滨规划了一个大型的歌剧院。新加坡杭州科技园 、江东前进工业园区将引入不少国际国内知名企业进驻。 金沙湖未来的繁华清晰可见
13、。 金沙湖是下沙新城的“城市会客厅”,是下沙新城的CBD。在金沙湖区域形成的下沙新城公共中心区是下沙新城和整个下沙副城的政治、经济、文化、科技中心。,发展规划分析,下沙板块解读,区域居住氛围中心区板块、沿江板块、金沙湖板块时代的更替,浙欧荣寓,区 中 心 板 块,沿 江 板 块,金 沙 湖 板 块,居住、产业、公建分析,下沙板块解读,开发区产业政府扶持对构建现代产业集群发挥了巨大作用,2010年,开发区将加快推进娃哈哈新基地、龙焱科技等17个项目建设,众泰汽车、华新电缆扩建工程等26个项目竣工投产,完成工业投入40亿元以上。,区域企业状况: 市级以上高新技术企业突破200家,国家重点支持的高新
14、技术企业达到57家 。 政府对开发区产业的扶持主要体现在四方面,立足产业高端化 创建“四优四新”现代产业体系,即在电子信息、食品饮料、机械制造、生物医药四大优势主导产业基础上,确立汽车及零部件、新能源新材料、服务外包和创意产业、现代物流业为开发区的四大新兴战略产业 。,A,B,重视人才的吸纳及培养 吸引海归来开发区创业,2009年以来,开发区设立1000万海外人才工作专项资金。建立了留学人员创办企业、留学人员服务跟踪制度, 为开发区引入新科技、新思想。,C,开发区拨出款项重奖突出贡献企业,鼓励科技创新、扶持大企业大集团、高新技术企业和科技型企业建立国家、省、市级研发(技术)中心,承担国家重大科
15、技攻关、科技支撑、火炬计划、创新基金等科研项目,全力支持企业申报国家重点支持的高新技术企业,D,发挥高教园区的优势,完善产学研合作中心的功能和服务,鼓励企业和高校、科研院所联合建设实验室、研发中心和技术联盟。,09年产学研合作项目达成50个以上,居住、产业、公建分析,下沙板块解读,下沙大学科技园 杭州十大文化创意产业园,下沙大学科技园由开发区管委会与辖区高教园内备相关高校共同开发建设,依托聚集14所高校的大学城以及新加坡杭州科技园的文化创意产业集聚区; 规模:总体规划约88万m2 产业:共建十大特色产业园,包括工业设计、平面设计、软件设计、影视制作、文艺创作、时尚设计、传媒文化、旅游及城市规划
16、等产业。 其中3个特色产业园在07年已经创建,其余7个也在08年陆续在建。,告别昔日“浓烟滚滚”的三高工业模式,充分发挥产学研的带动及创新作用,“宜业、宜居、宜学“的现代化生态城市正逐步形成。,居住、产业、公建分析,下沙板块解读,下沙新城的功能定位是国际先进制造业基地、新世纪大学城和花园式生态型的城市副中心,人口规模远期(2020年)60万(其中常住人口约30万人、在校大学生及外来务工人员约30万人),远景(2050年)68万; 目前杭州经济技术开发区行政管辖面积104.7平方公里,目前建成区34平方公里,辖区人口超过30万; 工业园区、高教园区、社区有机融合是下沙区域的重要特征,而人口构成也
17、像它的地域组成一样,泾渭分明地分为三个群体。下沙人口30余万人,高校学生17万人,以产业工人、外来务工为主体的“新杭州人”10余万人,下沙本地居民3万人。,外来人口是主体(特别是学生)、“假日效应”明显,本地居民比例偏低,人 口 研 究,下沙板块解读,下沙作为城市东扩的桥头堡及终点站,是杭州三个主要副城之一,是一个综合性的独立城区; 进过多年的开发,初步形成了国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心,但目前仍处于快速发展期,伴随城市化加速、产业结构升等将带动区域人口大量引入与人口结构的升级; 钱江新城二期的东扩、地铁、沿江大道、与快速路的开通规划,大大拉近与市中心的距离,城市地
18、位不断提升; 下沙发展经历了从“中心板块”过度到“沿江板块”进入“金沙湖”发展时期,目前政府将重点打造“金沙湖板块”,定位为下沙新城的“城市会客厅”,是下沙新城的CBD;,下沙城市地位不断提升、处于快速发展时期、将打造成为一个国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心,总 结,下沙板块解读,认识下沙,了解下沙的区域特质、文脉、产业、人口状况 知道下沙的过去、现在和未来,了解市场,明确市场格局与趋势; 了解下沙房地产发展进程,世茂置业取得51号地作为第一家品牌开发商进入下沙 2007年7月25日,南京朗诗取得2号进入下沙(朗诗国际),精装修科技概念 2007年2月13日,北京金隅地
19、产取得18号进入下沙(观澜时代项目) 2007年5月31日,保利取得33号进入下沙(东湾项目),沿江公寓价格曾突破2万元/方 2007年7月25日,名城房产取得5号进入下沙,本土知名开发商 2008年5月14日,外来大鳄进入年,保利房地产取得48号再次进入下沙,项目预计将在2010年以后上市 2009年9月22日,德信置业取得62号 续早城后再次进入下沙,本土知名开发商 2009年10月29日,下沙主要品牌开发商进入史,世茂置业取得两地再次进入下沙 2009年11月10日,嘉逊发展(龙湖)取得四地块进入下沙 将推动下沙楼市产品升级 2009年12月3日,金隅地产再次进入下沙 2009年12月3
20、日,品牌开发商云集 下沙房地产市场将进入品质楼盘时期,品牌大鳄再次瓜分下沙,板块市场概述,房地产市场解读,区中心板块,沿江板块,金沙湖板块,根据目前下沙区楼盘的开发状况来看,主要分为三大板块:金沙湖板块、区中心板块和沿江板块。,板块市场概述,板块市场概述,房地产市场解读,板块市场概述,房地产市场解读,从板块供应面积上看,项目所在的金沙湖板块以中小户型供应为主,而区中心板块和沿江板块由于受地段成熟度和景观资源的影响,大户型有一定体量的供应,面积跨度较大; 目前下沙区域各板块价格除了一线江景房外主要在18000元/平米以下,且板块内项目的同质化竞争严重。,板块市场概述,房地产市场解读,进入09年以
21、来下沙楼市异常火爆,也是杭州楼市首先复苏的板块,至今供给实现成交12019套,远远超过了供给的8311套,市场供不应求可售面积余额不断下滑; 在09年2月份跌入低谷后,成交价格一路走高,在10年2月份到达最高15619元/平米,整体价格趋势走高,区域整体价格向2万/平米靠近。,注:来源透明售房网,数据截止3月31日,历年供求对比,房地产市场解读,下沙09年迎来了土地供应大潮,目前未上市项目均为09年出让地块,共计建筑面积134.9万方,其中保利首开先河,令下沙沿江宅地楼面价升至7458元,刷新了历年地价; 重庆大鳄龙湖首度进军杭州地产市场,将矛头对准了下沙,于12月3日一举摘下3宗宅地,虽未刷
22、新历史楼面价,但习惯于打造高端物业的龙湖的进驻将进一步提升整个下沙的形象,产品将向着更加精细化方向发展。,土地市场及未来供应预测,房地产市场解读,2010年第一期杭州市读地手册显示,下沙区土地市场将持续09年的火爆,有7块土地出让,其中将有三块集中在金沙湖板块,但体量不大均在20亩左右、住宅仅83号地块; 中心板块无供给,沿江板块仅一块,其余三块集中在下沙北区域。,土地市场及未来供应预测,房地产市场解读,区域功能、形象的不断提升,市场认识度改善,从起初的向东发展终点:偏远郊区、低端的区域,到现在的沙大学城和杭州经济技术开发区,更有地铁轨道交通、快速路、沿江大道的规划开通,更是缩短了与市中心的时
23、间距离,区域价值不断提升,因此对于下沙房地产市场而言,客群的分类也较为多样: 杭州市区客户:由于承受不了市区的房产价格而被排挤出来的购房者,以刚性需求为主 地缘性客户:包括高校教师、公司职工和下沙本地的农民,他们已习惯在这里生活和工作,偏向于选择区中心楼盘,比较看重配套和交通 外地投资客:地铁的规划及知名品牌开发商的入驻,吸引了较大一批外地投资客,看好下沙的发展潜力,客 群 研 究,房地产市场解读,品牌开发商,2007年以前下沙主要以本地开发商为主,07年随着世茂进入,拉开大鳄瓜分下沙的序幕,现在品牌开发商云集,下沙房地产市场将进入品质楼盘时期;,板块市场,板块发展从“中心板块”过渡“沿江板块
24、”进入“金沙湖”发展时期,目前政府将重点打造“金沙湖板块”,09年出让土地、“2010年土地读地手册”土地均主要集中的该板块,成交情况,进入09年以来市场火爆,成交供给两旺,但总体形势是供不应求,价格不断攀升,09年均价突破万元大关,伴随土地价格的攀升与产品档次的提升,马上向2万元大关靠拢,目前均价在1.5万左右波动;,产品升级,从初期的中心板块项目,本土开发商,产品档次低,周边自住需求为主,到现在品牌开发商营造、沿江景观公寓、湖景CBD概念、科技精装修产品,区域产品不断升级,客群描述,下沙的购房者主要分为三大类:当地的一些教师、企业高管等、市区挤压性客户、省内投资客;但随着钱江新城二期东扩、
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