2010德州武城盛景园项目定位及物业发展建议报告(100P) .ppt
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1、,众智同赢 2010-10-20,谨呈:山东浩科置业有限公司,武城盛景园项目定位及物业发展建议报告,版权声明: 本项目是浙江众智同赢营销策划公司的研究成果,未经本公司共同书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目解析,项目发展战略,项目定位,项目物业发展建议,项目营销建议,本案思维导图,2,3,项目解析,1,项目解析,项目界定、项目目标界定、目标下的问题界定,4,1.1 项目界定,5,项目位置: 位于德州市武城县县城文化街 区域属性: 武城县的行政中心,武城县人民政府及各级机关 武城县的商业中心 武城县的教育文化中心 项目属性 交通便捷 配套设施
2、完善,生活便捷 小结:项目所在地区域认知感较强,6,项目界定,认知度较高的 县城中心区域 以居住为主的 中规模项目开发,目标界定,本项目目标是打造武城的豪宅,在武城做豪宅,我司认为要把握主两点: 一是要注意“豪”的尺度,武城作为一个下县,如果“豪”的尺度过大,会导致成本失控,价格过高,最终加大去化难度。 二是,要超越本区域其它产品,要把本项目打造成当地标杆产品。 小结:本项目要在这两点之间找到最佳平衡点,因此我司认为本项目豪宅标准是“适度的豪,归心的宅”,既要超越本区域其它项目,成功打造武城标杆产品,又要注意控制“豪”的尺度,控制成本。,1.2 目标界定,7,1.3 目标下问题分解,8,项目发
3、展战略,2,发展战略,模型研究、豪宅KPI价值体系、梳理项目发展方向,9,房地产价格除了营销价值外,价值构成包括实体价值和精神价值两部分。 实体价值是由在地段价值的基础上建立的产品创新价值实现的。,房地产价格不断提升!通过各种价值的累加,,2.1 房地产价值构成,10,高端豪宅KPI 价值体系,一、占据大众认可的稀缺资源,资源私享(山、水等资源),二、极致产品设计,四、权贵豪富的阶层标识,拥有符号感及标签意义,三、顶级配套服务,设计:大师之作定制性、艺术性、地标性,材质:国际品牌货真价实、奢华,空间:突破传统尺度放大、人性化,功能:功能多元功能细化,注重功能空间,配套私享会所功能放大、圈层生活
4、、私人俱乐部,5星级物管服务定制级管家服务,科技:低碳科技元素节能、时尚、精密、安全,依次为支撑,整合各种资源来塑造豪宅的形象,传递给市场!,2.2 豪宅KPI价值体系,11,通过产品创新、顶级配套、豪宅生活方式的引领,建立城市物业价值体系,实现客户目标!,超越区域价格上限,与其他项目取得竞争优势,通过产品创新实现产品价值,提升价格,通过顶级的配套及豪宅生活方式的引领,2.3 本项目发展战略,本项目小结: 本项目没有极致的景观资源; 本项目地段位置较好,区域成熟度较强;,12,实现产品创新价值的三种方式,依靠高品质、出位的规划建筑设计实现产品创新价值 凭借高档、高科技含量的建材、设备设施创造产
5、品价值 通过高配置的社区配套设施提升项目价值,13,14,案例1:棕榈泉国际公寓依靠高品质、出位的规划建筑设计实现产品创新价值,朝阳公园旁,新一代城市豪宅代表作,容积率3.5,11栋23-33层的板、塔楼组成 陈世民建筑师事务所,整个建筑设计现代感强,外立面线条简单清晰摩登 豪华配套会所,面积超过1万平米,由G.I.L艺术设计顾问公司设计,功能超五星级 面积100-380,房型有2居、3居、超大型等,三居占50% 环境设计香港贝尔高林,园林覆盖率50%,围合式中庭主题花园,面积3.8万平米,欧洲古典特色,移植美国棕榈树 香港地铁物业管理有限公司,豪华会所,现代气息,简洁明了的线条,气派大堂,棕
6、榈泉规划,案例2:锋尚国际公寓凭借高档、高科技含量的建材、设备设施创造产品价值,海淀区万柳居住区南部北京西北三四环之间的经典城市豪宅,建筑面积8万,容积率3,四栋塔楼和两栋板楼组成 颠覆 板与塔的比较体系 欧洲居住标准,新风系统、LOW-E玻璃、外墙保温、地板热辐射采暖等科技住宅八大子系统 建筑设计:新加坡雅思柏建筑设计事务所,北京威斯顿设计公司(德国) 环境设计:瑞典阿肯设计事务所;会所3600平方米,德国wwa建筑事务所设计,整体规划,外部看板,裸体样板间,15,案例3:珠江帝景通过高配置的社区配套设施提升项目价值,精装修公寓,塔楼均价9300,板楼均价11000,实现了明显高于区域价格平
7、台的价值。 2.5公里长,10万平米欧陆风情商业街 五星级酒店会所 5A级写字楼 星级酒店式商务公寓,16,三种创新方式依托的外部条件,17,18,本项目选择的产品创新方式,采用在规划建筑方面创新的方式,项目定位,3,项目定位,客户定位、形象定位,19,20,3.1 目标客户群定位,21,3.2 形象定位,盛世家徽 奢景臻园 一处静思的专属领地 一场关注阶层品味与生活哲学的隐贵沙龙 一群引领时代的当下士族 一种注重细节,追求生活品质的人生盛宴,22,定位释义: 盛世家徽:突出项目的高端地位,“家徽”家族的荣耀与传承。盛世家徽,不言自威,让人产生崇敬与向往。 奢景:突出盛景园项目的优势极致奢华的
8、景观。 臻园:中国四大贵族园林之一,同时又通“珍”藏之意。,稀缺产品,凸显人居价值 出则繁华,坐拥城市便利 入则宁静,尽享惬意生活 欧式骄典,筑就传世珍品 全程绿色,科技改变未来 多尺度空间,居住升华,项目解读:,24,颠峰礼遇 尊瞰武城 中央 少数派 将相府,备 选,城市之芯 繁荣盛景 昔日状元乡 今日盛景园 盛世宅香 公园府邸 精美造园,优雅奢华,纳藏生态大美 精雕细琢 恒久百年 集大成之作,演绎尊贵诗居 低碳科技 智慧人生 精选设备 舒适居家 高尚服务 尊崇礼遇 精装成品,奢华舒适,备 选,在城市枢纽住区 品味生活的荣归 交通主线,无缝连接生活 教育、商贸、医疗等生活配套一应俱全 经典学
9、区,铺设人文情节 高端商业,汇聚时尚生活格调 主题景观 掩映建筑的经典气质 经典建筑,景观规划,畅享原生态的生活 盛景园,演绎经典气质 尊崇智能配套,筑就安全无虞生活 高雅都市生活中心 高端智能化配套,项目推广概念精髓,人脉-颠峰圈层 文脉-文化教育 商脉-生活配套 根脉-人生归属 一脉相承的都市尊崇生活,项目物业发展建议,4,物业发展建议,规划布局、单体设计、园林、配套,28,29,29,城市中心物业规划建筑创新价值的产品指标体系构成,建筑立面,园林,户型平面,通过抬高入口地坪、设置入口广场等方式表现城市物业的大气,社区边界,通过较大尺度的、高档装修的底层大堂,满足城市高端客户会客、交流、休
10、憩和彰显身份的要求,规划平面,采用叠瀑、喷泉、硬质铺装结合水渠、泳池等人工水景,采用图案化、装饰化、层次感强的人工园林,在有限的面积内制造尽可能强的视觉冲击,以中心园林、景观带、围合建筑、立体空间等手段形成规划核心,产生规划向心力,具备豪宅相,绿植采用相同的树种、相同的、尽量规则的修剪方式;道路多用与外界在色彩和材料上有明显反差的图案化硬质铺装,建筑形象统一,与周边形成明显差异和对比;反复运用统一体系的建筑、小品符号,通过建筑高度或建筑群体突出体量带来的都市气势,避免立面风格的繁复和累赘,多体现现代感和国际感,可在局部以夸张的方式体现气势,面积紧凑、功能完善,主卧、客厅、阳台等局部奢华,(通常
11、采用大尺度、空间系列、弧形平面等方式),其他空间,30,中轴对称的群体平面布局,体现仪式感 具有审美品位、文化情趣的开放空间 建立领地感和边界感,产品档次 社区气质 竞争要求 原则 规划布局要点,高档项目,片区形象领导者 稳重大气具有文化底蕴的都市社区形象 与区域其它概念形成差异化竞争,以规划平面的气势、序列、边界感等充分体现豪宅相,4.1 规划布局要点,31,边界感与领地感,通过项目内部识别系统 DIS(district identifications system)建立边界感和领地感,体现城市住宅特征:,建筑符号 道路 绿植 小品 入口 ,32,社区入口,通过集中、具有一定规模的入口广场为
12、项目营造城市住宅的气势; 以社区内外地坪的高差形成仪式感,体现客户身份。,社区入口示意,33,领地道路、植被,道路 与周边区别的彩色铺装 铺装带有规律性和标志性线条或图案 植被 同样的修剪方式 同样的树种,以规则、图案化的人工装饰痕迹,体现城市住宅意象。,34,边界统一的建筑形象,运用特色的符号语言,鲜明的、与众不同的物业形象与周边社区形成明显区隔。,35,边界,街铺 对外接触的前沿,是最易形成项目边界的地方。 应保持商业街风格的一致性和独特性 景观小品 建筑小品风格的一致或延续便于形成统一的视觉感受 植被、路灯、铺地、路牌、指示系统、小品、室外家私,4.2 立面设计原则,36,高端客户有较强
13、的贴标签的消费心理,外立面是所有塑造高档物业形象的手段中投入产出比很高的手段,立面设计作为投入的重点,是展示高档形象的主要手段,原则1,原则 2,立面应着重着力表现产品质感,以带有历史传承的现代 感树立城市豪宅形象,整体的气质既要体现都市生活气息,又要传承德州地方人文特色,具有文化情趣。,37,根据区域其它项目的特点和本项目的市场定位,建议:,1、立面风格既要大气又要富于变化,表现出明确的人工雕琢感和纯居住物业的生活情趣建议用新古典风格 高端客户一方面有着浓厚的地域情结,一方面又向往现代化的城市环境,具有审美情趣,建议建筑定位为新古典风格,整体挺拔稳重,注重细部的雕琢,建筑立面要点建议立面风格
14、,38,大气并富于变化的立面风格,新古典风格: 体量稳重大气,挺拔高贵 细部雕琢,具有生活气息,39,建筑细部,波浪状的横向线条丰富了建筑立面造型,具有生活情趣.,精致的玻璃阳台栏杆, 体现了建筑的高品质,考究的建筑细部,体现了精工细作的品质.,40,建筑立面要点建议立面色彩,2、色调稳重柔和,充满生活气息 建议采用明亮的暖色调,符合客户心理偏好又具有生活气息,41,建筑立面要点建议外立面材料,3、外墙材料以面砖为主,体现价值感 外墙底部用石材烘托气势,上部用面砖表现质感,4.3 立面设计原则,42,园林景观设计原则:,景观设计注意节约成本,以较小投入做出良好的视觉 通过体现城市意象的园林风格
15、形成与其他高端盘生态水景园林的强烈反差,建立不可比竞争优势 针对目标客户的知性背景,表现园林情趣,园林景观设计要点:,采用图案化、装饰效果强的法式大园林风格 通过景观设计,尤其是围墙和入口的设计,强化社区的识别性和领地 通过环境小品、建筑家具表现社区文化内涵,43,43,环境景观细节建议的景观风格,采用图案化、阵列感强,极具装饰效果的法式园林,以城市广场的气势使人产生强烈的视觉效果,44,园林小品增添趣味性和文化内涵,45,公共空间配套设施建议原则,提升项目价值的重点部分,力求高档 受项目规模所限,规模公共空间体现小而精,4.4 配套,46,首层大堂建议,为体现本项目的高档定位,同时为保证项目
- 配套讲稿:
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