2010惠州珠光御景湾二期推广策略85p.ppt
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1、还原奢华本源,珠光御景湾二期推广策略,深圳长城盛花广告 20100119,Create New Time,1.识过往 回顾一期推广,成功之处,1、建立起水口区域品质标杆楼盘形象; 2、吸引一大批水口高端客群, 形成了比较好的口碑效应。,不足之处,1、形象高度只停留在呐喊上 双湖绝版资源大宅,没有占据NO.1的形象高度。 2、核心价值不清晰 3、客群面锁定太窄 水口客群相对市区客价格承受力有限, 大户型,高总价单位去化缓慢。,2.观现在 回到二期推广,两个明显变化 1、面积变小 (由大户型调整为102128刚性产品) 2、价格变高 (接近市区中高档楼盘价格,突破区域价格天花板),推广核心问题,
2、就是如何支持高溢价!,实现高价,两种途径 1、找对客群 身段决定价格,虽然面积小了,但自身的定位反而提升。 我们专为那些高端客群定制。 2、找准参照 与惠州高端项目比较,避免拿一期或者水口项目进行类比, 二期卖的不再是性价比,而是品质比。,针对第一个问题:,墙外开花墙内香 不可避免,二期的主力客还是来自水口大片区, 但价格要往上走,我们必须丢掉水口的帽子, 建立惠州东部新城品质标杆形象,制造足够影响力。 吸引惠州其他城区客户, 区外客户拉动水口客户,制造价格效应,逼定本土客。,3.跟谁说 他们究竟是一群怎样的人,他们所在区域 1、水口本土客群 (客家、潮汕人、经商人士、公务员、教师等群体) 2
3、、部分惠城区江北、东坪、河南岸等地 3、 部分深圳、香港等外来投资客,他们的显性特征 1、有子女,但三代同堂比例少 2、能接受高单价的客群,对品质挑剔 3、务实、精明,重质胜于重量 4、品位、品质、品牌“3品主义”消费趋向 5、有眼光,能预见区域的未来,对应的购房心理 1、务实理性,对超前消费、面子消费相当慎重、按当前所需购房 2、不唯地段论,讲究品质比 3、注重社区配套、社区格调、社区邻里氛围 4、看好本项目未来前景,他们的生活特征 1、眷恋水口生活氛围,有一定的水口情结; 2、喜欢都市,但又青睐山水环境,完美的置业者; 3、赢得了一定的财富,处于事上升期,期许以品质来犒 赏,奖赏自己与家人
4、。,对应的购房心理 1、对东江、青塘湖有怀旧情节; 2、与其在外摆风光,不如家中赏风光; 3、家人亲朋的声声笑语,胜过台下掌声阵阵。 更需要换取一种优越感, 获取圈内人的认同与赞赏。,追求低调奢华,享受品质生活,4.说什么 有什么东西能打动他们,产品价值体系提炼 未来:东江新城版块:新城市中心发展前景 双湖:傲立全城的双湖景观 湖居:临水而居的浪漫尊崇 名园:现代欧式的精品园林 风情:欧洲风情商业街 优雅:Art Deco新古典主义风格 完美:高比例面积赠送 奢侈:高端配置(会所、幼儿园),外承天地,内藏乾坤的湖居大邸,于外:城市湖光 于内:闲适欧陆小镇,一个高端豪宅级别的品质社区, 匹配的是
5、100130平米的刚性产品,实属奢侈。 BMW3价格,BMW7的品质体系。,我们发现: 品质是二期的核心驱动 我们发现: 惠州豪宅乃至整个地产市场 缺乏执行力、精细生活品质; 我们发现: 100130面积段,全市缺乏豪宅品质项目。,1、对生活品质苛求的人群: 本项目为他们提供 期待已久的品质居所品质符号 2、对迅速富裕起来的人群: 本项目为他们提供 进阶升级的身份居所身份标签,如何说品质? 众多楼盘在说品质, 但多流于表面,流于空喊。,换个新鲜角度 真豪宅 真品质 改变市场旧有的品质看法 以产品 打破豪宅=大面积论(行业标准) 以观念 改写豪宅地段论为豪宅生活品质论(阶层需求),核心概念: 重
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