2010无锡太科园项目定位报告13.ppt
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1、无锡太科园项目定位报告,朗诗集团苏南区域公司,快速内环,太湖新城,新 区,中山路商圈,太湖 广场,新区 核心区,新市 政府,12km,9km,8km,15km,新区 新管委会,地块区位,宏观政策,市场分析,宗地分析,区位属性,城市综述,新区概况,太科园简介,无锡国内生产总值位列全国城市第9位,经济发展水平超过国内大部分省会城市。,固定资产投资增长快;财政收入高,结存大,确保了城市建设的快速实施。,居民人均可支配收入、储蓄、人均消费支出、社会消费品零售总额均保持较快增速,为房地产发展提供较强购买力支撑。,无锡民营经济保持着较高总量,发达的民营经济造就了大批的私营业主,购买能力强。,户籍人口稳步增
2、长; 常驻外来人口超过150万; 外来人口每年净增1012万。,外来人口为无锡房地产带来大量刚性需求,城市重点往南发展,未来规划重点往东发展。 规划形成中心城区、太湖新城、科技新城、蠡溪新城、锡东新城、惠山新城、环湖风景旅游区,和外围新市镇的城镇空间布局。,规划建设布局: “一带”(环太湖山水风光带) “一核”(行政文化及金融商务核心区) “两园两区”(太湖国际科技园、科教产业园及核心区两侧的宜居生活区)。,太湖新城东至京杭运河,南至外太湖,西至梅梁湖,北至梁塘河。总面积150平方公里,建设用地约95.7平方公里,规划人口规模为100万,就业岗位约50万。 发展定位:建设成为无锡的城市新中心、
3、产业新高地、旅游新天地、宜居新天堂、生态新标杆。,无锡新区,国家创新型科技园区试点,国家高新技术产业开发区,总面积223平方公里(含太科园),综合实力位居中国56个国家级高新区前五位,中央海外高层次人才创新创业基地(海归及外籍人士达1.02万人)。,2009年,地区生产总值803.2亿元,财政总收入186.1亿元,高新技术产业产值1893.5亿元,无锡新区以占全市6%的人口、土地和资源消耗,创造了全市15%以上的地区生产总值和地方一般预算收入、25的规模以上工业产值、40的服务外包产值、45的高新技术产业产值、50的到位外资和进出口总额。,传感网研发应用跻身世界先进行列;光伏太阳能电池组件制造
4、技术和产值居世界首位;集成电路制造技术和产值居全国第一。,规划定位:以产业特点鲜明、区域功能完善、人文环境优越、经济社会和谐为主要特点的长三角示范、国内领先、国际一流的创新型国际化科技新城; 发展目标:国际先进制造业集聚区,国家科技创新先导区,苏南国际物流集散区,和谐宜人新无锡样板区; 人口规模:近期至2010年60万人口;远期至2020年80万人口;此次规划人口按80万控制。,区域规划面积23平方公里,东连无锡国家高新区、西邻太湖新城政务中心,是无锡“南向战略”的重要组成板块、无锡产业转型的核心区,太湖新城“一体两翼”之“东翼”,市政投入力度大,区内四横四纵道路交通网已经建成,通达便利;,园
5、区位于无锡规划快速中环、快速外环之间,经由运河西路均可抵至两大环线,其中中环线高浪路段、新锡路段2011年7月将建成通车。 另外新区城铁站与园区隔河相望,苏南机场与园区不到6公里,区域交通优势明显;,规划总用地:约10.8平方公里(合16200亩) 创新园:约1200亩,开发建设规模约80万平方米 产业园:约11660亩,开发建设规模约550万平方米 商务园:约2584亩,开发建设规模约180万平方米 大学园:约756亩,开发建设规模约50万平方米 博览园:约250亩,开发建设规模约1.2万平方米,空间规划,传感网产业园,规划面积:11660亩 建设规模:550万平方米 重点引进传感网硬件制造
6、商、节点以及配件配套商、传感网系统工程公司、国际和国内的大型跨国公司,Intel云存储开发中心 IBM物联网研究院 无锡中星微电子有限公司 无锡聚光盛世网络有限公司 江苏中科维思无线网络技术有限公司 诺基亚西门子物联网智能交通系统联合实验室,目前已入驻 30多家物联网相关企业,传感网信息服务园,引进中国联通、电信、移动等通讯运营商和互联网运营商、广电网公司、电网公司共同研发与传感网的融合与应用,形成行业和公众应用产业集群,为传感网走向全面应用提供完善的解决方案。,规划面积:2584亩 建设规模:180万平方米,中国电信数据中心一期已经建成运营,中国移动、中国联通均已经完成在太科园注册,进驻办公
7、;,定位: 钻石五星级数据中心(全国仅3家) 提供国际级IDC平台 投资额:7亿元人民币,定位: TIA-942数据中心电信基础设施标准级(最高等级标准建设) 投资额:14亿元人民币,规划面积:756亩 建设规模:50万平方米,传感网大学科技园,15家重点高校重点建设产业公共服务平台,4家已 经入驻,为传感网产业发展储备技术与人才。 其中已引进 : 北京邮电大学无锡感知技术与产业研究院 南京信息工程大学无锡感知气象研究院 南京邮电大学无锡物联网/传感网研究中心 东南大学传感器网络技术研究中心,江南大学将成立全国首个传感网学院,每年都有大量的电子通信、控制工程、软件、计算机类专业硕士、本科毕业生
8、毕业到太科园工作。,双子楼 位于中央商务区核心,在建2幢高层,一幢为未来新区行政办公大楼,一幢为五星级酒店,建筑面积13万平米,总投资14亿。2011年底新区管委会进驻。,国际科技交流中心(装修中) 总建筑面积36000多平方米,工程总投资约4.8亿元,主要功能为影剧院、展览中心和市民中心,新区图书馆(装修中),新区体育中心-今年动工, (2011年底建成),太科园产业建设近况:,即将开工: 天安智慧城一期20万方 中关村软件园 30万方 中介服务区(与协信合作)20万方,累计开工:130万方 竣工: 80-85万方 现有企业:220家,其中软件类100余家,近期进驻: 微纳园中科院下属7个研
9、究所 清华紫光,公建建设为后期导入研发类企业提供硬件基础,规划人口:10万人 现有人口:3万余人(其中当地居民2.36万人、软件园6000人) 计划未来提供26万个工作岗位 2011年计划引进人才15000人,无锡经济发展水平位居全国前列,城市重点往南发展,政府财政收入确保规划实施能力强。,城市年净增人口超过10万,私营经济发达,具备大量购买力较强的潜在客户。,新区重点发展太科园,传感产业做为国家重点规划发展五大新兴产业之一,产业前景看好,区域发展潜力大。,太科园高新技术的产业定位,在未来将导入大量高素质人才,为项目开发提供了良好的客户基础。,区位属性,市场分析,宗地分析,近期政策,信贷政策,
10、开发环境,首付款比例不低于60% 1月26日,“国八条”出台,打出了“组合拳” 对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍;5年内交易全额征收营业税;,限购令 “新国八条”明确,直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。根据“国八条”要求,限购令将覆盖全国,有望直接阻断部分不合理购房需求。目前,明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求,实行限购政策的城市预计还要翻一番,预计将达到72个,无锡将很可能被迫强制跨入限购城市行列,提高准备金率 中国人民银行决定,从2011年1月20日起,上
11、调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;,房产税 2011年1月28日,重庆、上海两地公布房产税征收管理细则 ,房产税开始在重点城市落地,未来将可能覆盖全国,本轮”房产税“调控将影响投资型购房者需求,政府抑制房价、抑制改善型需求; 受政策影响,大型城市住宅成交大幅度萎缩。,上海:春节期间全市商品住宅供应量为零;商品住宅成交面积2424,成交套数 为24套,全市仅12个项目有房源成交; 深圳:春节长假头6天,全市新房成交共18套;,加息 中国人民银行决定,自2011年2月9日,金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率相应调整,此次调整距2010年1
12、2月25日金融机构人民币存贷款基准利率上调0.25个百分点间隔不到两个月;,目前无锡银行信贷政策并未出现强打压的倾向,但信贷政策严格按照国家规定执行,信贷明显收紧,通过与上海、北京两城市对比,无锡具备三线城市特点,城市成交均价处于相对低位,且受政策影响时市场波动幅度相对较小; 同时政府开发环境相对宽松,针对政府的限制购房政策,多地紧跟中央立刻出台限购令,无锡至今未出。,无锡相对政府环境宽松,政府密集出台政策强制打压房价抑制需求可能性较小。,政府调控仍将是2011年房地产行业的主基调,上半年市场已呈现量低趋势;下半年政府换届,政策是否具备持续性无法判断,市场不确定性将加大。,宏观政策,区位属性,
13、宗地分析,市场分析,土地市场,商品房市场,竞争区域市场,竞品分析,太湖新城板块,太科园板块,新区长江路板块,商贸区板块,太科园项目,新区产业区,受周边城市影响,无锡土地价格09年起迅速上涨,年增幅达到30%。 土地招商政府持有引进大开发商理念,2010年幅均建筑面积达到17万平方米,市场实际每年推出量得到有效控制,商贸区B4(2.2) 获取方:融侨 获取时间:2010-2 楼面价:3697,菱湖大道地块(1. 27) 获取方:协信 获取时间:2010-11 楼面价:5430,万科信成道(2.5) 获取方:万科 获取时间:2010-2 楼面价:4931,市中心,太湖广场,旺庄路地块(2.2) 获
14、取方:新城 获取时间:2010-4 楼面价:3167,春阳路(1.8) 获取方:花样年 获取时间:2010-2 楼面价:2246,高浪路地块(2.2) 获取方:北京天润 获取时间:2010-12 楼面价:5690,太科园项目(2.2) 楼面价:2602,相对合理的地价,确保了项目抵抗市场风险的能力,08-10年,无锡商品住宅成交量分别为299.73万平米、705.71万平米、587.76万平米,年平均去化530万平米,0810年住宅类土地成交总建面积为2948.77万平米,未来市场具备充足供应能力,供给大于需求局面更为明显,市场竞争更为激烈。,新区成交量占整体成交量16左右; 受早期规划影响,
15、住宅区与工业区混杂,新区整体价格相对较低; 区域高端项目相对其他区域较少。,2008-2010年滨湖区太湖新城房地产住宅市场供、求、价走势图,在10年无锡整体市场下滑的背景下,太湖新城仍然保持着较高的成交量,太湖新城10年成交均价达10182元/平方米,客户特征需求本项目较为接近。,80万以下套数占比最高,100120万次之,80100万占比第三; 150万300万总价段高端房源,成交套数占比合计也达到17.39。,120150面积段,7090面积段,100120面积段成交套数分别占前 三位。 以推算套均面积分析,三房售价明显高于两房。,绿城玉兰花园,融科玖玖城,龙湖滟澜山,太湖新城板块,太科
16、园板块,金科米兰米兰,长江国际二期,新区长江路板块,商贸区板块,绿色街区,新区产业区,竞品项目公寓均价在11000左右,现有推出户型基本以中大户型为主。 公寓类主力总价在100-200万之间,部分总价在200万以上。,公寓类月均去化2836套,推算年去化4.58万平米,各公寓类竞品楼盘三房两厅的户型去化都达到50%左右,大部分为高低配,能实现项目最大经济收益,虽然建筑形态的多样性契合城市设计及道路形态,但给景观留下的空间较小,规划较为传统、单一。,风格,装修,共性,风格,植被,共性,风格,建材,品质感,基层一般采用石材,上部涂料,但除绿城外高层品质感相对较弱,长江国际,龙湖艳澜山,金科米兰米兰
17、,融科玖玖城,玉兰花园,a、阳台宽大4.24.8,连接客厅和次卧;b、南北阳台双阳台设置;c、赠送“入户花园”或“空中花园”;d、别墅项目赠送露台。,竞争项目主力户型为130、160为主,设计均注重功能,在阳台设置上做文章,增加客户感知度。,新区企业管理人员和私营业主均为竞品项目的购房主力,竞品项目附加值均较高; 竞品项目11年推量达到42万平米,可以预判中高端市场竞争激烈。,客源新区私营业主和企业管理人员均为主力,辅以区域客户和公务 员。,竞品项目产品线丰富,2011年高层公寓推出量大;,售楼处豪华,景观、户型基本接近或达到本市行业标杆水。,通过高品质的示范区建设,以及户型客厅面宽大,均赠送
18、面积等特 点,在2010年取得较好销售业绩,年去化4.58万平米左右。,市场无类似和竞争性科技住宅产品。,无锡历年土地供应量较大,后期供应充足,市场竞争激烈。,受政府城市规划,太湖新城区域认可度不断提升,价格升幅较快。,舒适三房,两房,紧凑三房市场接受程度高,成交套数位居前三。,竞争项目众多,且产品品质普遍接近或达到行业标杆水平,户型设计以130、160为主,需充分吸收竞品项目成功经验,扬长避短,才能实现项目较好销售目标。,宏观政策,区位属性,市场分析,宗地分析,1、用地规划图、经济技术指标,宗地为太科园首次推出普通住宅用地; 车位配比要求较高,空气状况 :热电厂计划搬迁,无重大无空气污染源;
19、 噪声情况 :地块东侧运河西路,目前运河通航; 污染情况 :地块原为机械厂与民居,无污染; 其他 :地块东侧22万伏高压线,无搬迁入地计划; 地块北侧为水闸,4月底竣工。,电车线路图,环太湖高速,园区规划地铁4号线穿境而过 政府力争今年立项通过; 公交:现仅有一路公交,出 行不便,道路四横三纵 新城主干道:高浪路、震泽路、 菱湖大道 老城主干道:运河西路,龙湖商业项目项目紧邻未来区域商业核心 2009年龙湖在太湖科技园再度获取一商业地块,紧邻净湖水岸商业街,未来将与净湖水岸商业街形成太湖科技园的核心商圈。,梅村中学太科园分校 梅村中学,在无锡有一定知名度; 学校总投资1.1亿元,占地面积7.2
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