2010武汉市新洲区华锦投资项目市场研究报告197p.ppt
《2010武汉市新洲区华锦投资项目市场研究报告197p.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2010武汉市新洲区华锦投资项目市场研究报告197p.ppt(197页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、武汉市新洲区 华锦投资项目市场研究报告,瑞尔特房地产顾问机构 2010年6月17日,目 录 一、宏观经济分析 二、武汉房地产市场调研分析 三、武汉房地产竞争状况分析 四、目标客户群分析 五、项目地块调查与分析 六、市场调研结论,一、宏观经济分析,国内生产总值保持平稳较快增长, 在国际金融危机的大背景下,中国率先扭转经济增速快速下滑的态势。2010年一季度GDP同比增11.7%。,4,旅游收入整体增速快于GDP 旅游收入的波幅超过GDP,除2008年受金融危机影响增速放缓,整体增速快于GDP, 中国旅游研究院预测,2010年中国旅游收入增幅或达13%。,(一)国内经济形势及房地产形势分析,1、国
2、内经济环境与政策分析,5,将迎来庞大的休闲度假市场 2009年全国人均GDP3689美元,国内发达城市人均GDP已超5000美元,。,全国城镇居民人均可支配收入节节攀高 2009年城镇居民人均纯收入17175元,比上年实际增长9.8%。,国内经济环境研究,2009年底至今房地产调控政策接连出台: (1)2009年11月10日,限制拿地面积,防范土地闲置。 (2)2009年12月9日, 恢复二手房营业税免征年限,遏制炒房。 (3)2009年12月14日,加强风险防范和市场监管。 (4)2009年12月17日,提高土地出让金首付比例遏制地王出现。 (5)2010年4月1日, 四大行取消首套房贷利率
3、7折,抑制投机性需求。 (6)2010年4月17日,“国十条”新政出台,措施更严。,6,随着国内金融危机后经济的全面复苏,国内房地产业呈现出过热的状态,投机成风,房价疯涨,国家宏观调控的政策方向主要是“遏制”房价过快上涨,提高税收和紧缩金融货币政策。从“国十条”新政,可以看出中央政府已开始下狠手。,国家旅游局宣布,2010年已被确定为“中国世博旅游年”,宏观政策解读,7,“国十条”新政 一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责 (一)统一思想,提高认识。 (二)建立考核问责机制。 二、坚决抑制不合理住房需求 (三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。 (四)发挥税收政策对住房消费和
4、房地产收益的调节作用。 三、增加住房有效供给 (五)增加居住用地有效供应。 (六)调整住房供应结构。 四、加快保障性安居工程建设 (七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。 五、加强市场监管 (八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。 (九)加大交易秩序监管力度。 (十)完善房地产市场信息披露制度。,宏观政策解读,2、国内房地产发展状况分析,【房地产开发投资额增速下滑,商品房施工面积增速下滑】,【商品房供给无法满足商品房需求的快速增长,是商品房价格上升的表面原因】,【商品房销售面积爆发性增长,新建商品住宅价格持续增长】,1、国内旅游业发展历程
5、(1)中国外事接待旅游发展阶段(19501977) (2)中国旅游业起步阶段(19781989) (3)中国旅游业持续高速成长阶段(19902000年) (4)中国旅游业走向成熟、迈向旅游强国阶段(2001至今) 2、旅游业发展现状 (1)全国旅游业进入发展黄金期 (2)国内旅游市场进入养生度假游阶段 (3)旅游景区成为旅游业发展的核心要素 (4)2009年三大市场“两升一降”国内旅游市场、出境旅游市场保持上升,入境旅游市场下降 3、未来发展趋势和行业机会 (1)随着经济全面复苏,居民人均收入增加,旅游将成为带动国家经济和提升国家形象的重要支柱产业。 (2)旅游总收入较快增长,旅游业在GDP所
6、占比重不断提高,旅游产业逐步提升为国家战略性支柱产业。 (3)随着国内旅游产业机构的建全,旅游景区及旅游服务的提升,将带动国家旅游消费。,3、国内旅游产业发展状况分析,(二)武汉市城市经济分析,1、城市概况,武汉是湖北省省会,位于中国腹地中心、长江与汉江交汇处,华中地区和长江中游的经济、科技、教育和文化中心,华中地区最大都市及中心城市,中国长江中下游特大城市,全国特大城市和重要的交通枢纽。,在平面直角坐标上,武汉市东西最大横距134公里,南北最大纵距约155公里,形如一只自西向东起舞的彩蝶。,在清末、民国及中华人民共和国初期,武汉经济繁荣,汉口一度成为中国内陆最大的通商口岸,有“东方芝加哥”的
7、美誉。武汉是中国近代工业的摇篮,是中国近代规模最大的城市。,中国优秀旅游城市、国家历史文化名城、国家森林城市、国家园林城市,城市性质: 国家历史文化名城,全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。国家“环境友好型,资源节约型”社会实验区。,武汉为华中第一大交通港站,历来有“九省通衢”之称,是我国少有的集铁路、水路、公路、航空于一体的交通枢纽。 武汉的天河国际机场离市区有25分钟的车程,直达北京、上海、南京、郑州、广州、南昌、福州、成都等国内主要城市及世界各大城市的航班。 武汉是我国长江沿岸最大的中转港之一,上游至重庆、下游至上海均有定班客轮往返。(船运速度较慢,旅客减少,客轮班次也随之减少。
8、) 铁路京广线、襄渝线、焦柳线、汉丹线和武大线交织通往全国各地。公路四通八达。,交通状况,属行政区划的辖区13个,另有非行政区划的经济开发区2个,乡镇121个街、8个乡、14个镇、5个办事处、2个管委会。,7个城区:江汉,江岸,硚口区,武昌,洪山,青山,汉阳 6个郊区:东西湖,汉南,蔡甸,江夏,黄陂,新洲 另外东湖风景区,东湖经济开发区,武汉经济开发区属于武汉市直属。,全市面积8494平方公里。三环线以内城区面积684平方公里。全市现有人口910万。到2020年,主城区城市人口控制在502万人以内,城市建设用地控制在450平方公里以内。,截至2009年底建成区面积为475平方公里。十三个辖区中
9、黄陂区面积最大为2261平方公里,江汉区面积最小为33平方公里,城区中面积最大为洪山区达502平方公里。,行政区划,2、武汉市经济状况分析,09年地区生产总值4560.62亿元,持续稳定发展; 增速有所放缓,比08年增长13.7%,低于08年增速。,武汉在09年全国15个副省级城市GDP排名中居第二位,紧随杭州市。,GDP持续稳定发展,增速有所放缓。,人均GDP50477元,旅游业进入加速发展时期,三次产业结构第二产业增速明显,一、三产业均有所下降 09年第一产业增加值149.06亿元,增长1.6%;第二产业增加值2142.14亿元,增长16.0%;第三产业增加值2269.42亿元,增长12.
10、5%。一、二、三产业比重3.2:47.0:49.8,与08年相比,一产业下降0.5个百分点,二产业上升0.9个百分点,三产业下降0.4个百分点。,人均可支配收入增速放缓,保待上升趋势,结合人口情况可以看出消费潜力明显 全年城市居民人均可支配收入18385.02元,比上年增长10.0%;人均消费支出12710.29元,增长11.2%。,09年常住人口910万,户籍人口户籍人口835.55万人 09年末常住人口910万人,比08年末增加13万人。 户籍人口835.55万人,增加2.31万人,其中,农业人口294.54万人,减少1.47万人;非农业人口541.01万人,增加3.77万人。人口自然增长
11、率3.78,上升1.32个千分点。,09年社会消费品零售总额2164.09亿元,比上年增长17.0%。,消费品零售总额平稳增长,增速下降,珠三角、长三角的产业转移,华中地区的影响力的日益突显,华中大都市武汉优势将更加明显,经济发展提供较大的发展空间。,3、武汉市旅游产业发展现状及趋势,旅游总收入占GDP11.15%,旅游收入逐年攀升,是发展增速最快的产业之一, 09年增长36.1%,近五年来罕有 09年武汉接待国内旅游人数6359.99万人次,比上年增长37.9%;接待海外旅游人数66.9万人次,增长25.3%。 实现旅游总收入508.65亿元,增长36.1%,其中,国内旅游收入486.18亿
12、元,增长36.6%;国际旅游外汇收入3.29亿美元,增长29.4%。,09年末旅游景区32个,比上年增加1个,其中,5A级1个,4A级9个,3A级9个,3A级以下13个。,旅游酒店与旅游景区分析,武汉的旅游酒店数量缩减,结构优化 数量整体不断下降,但结构也不断优化,占据高端 消费的四、五星级酒店数量增多,而三星级酒店逐 年萎缩,其市场份额被经济型酒店及商务酒店瓜分。,09年武汉旅游星级以上宾馆111个。其中,五星级10个,增加3个;四星级25个,增加1个;三星级48个,减少1个;三星级以下28个。,4、武汉市历史文化及文化创意产业发展现状及趋势,历史文化 武汉市历史悠久,北效黄陂县有近几年才发
13、现的盘龙城遗址,是距今约3500年前的商代方国宫城。三国时期,在武昌和汉阳筑有江夏和却月古城,唐代已是著名商埠,明清时为全国“四大名镇”之一。 历史上武汉最负盛名的景点有:江南三大名楼之一的黄鹤楼,国务院首批命名的国家级风景区东湖,以五百罗汉、玉佛及悠久历史著称的归元寺,高山流水觅知音的古琴台等。 在中国近代史上,三镇遍布革命胜迹,一九一一年辛亥革命首义于此,现存有辛亥革命起义门旧址,武昌阅马场的红楼是当时的指挥中心,现存有孙中山的纪念铜像。,洪山区的创意大道正式开街,目前洪山区有各类创意企业573家,其中软件业303家、出版广告业107家、建筑及工业设计65家、动漫网络业52家、演艺业13家
14、、其他33家。,按照规划, 2020年,洪山将集中建成武汉大学珞珈创意产业园、武汉创意产业中心、李桥创意产业园等八大创意产业集聚区;未来10年创意产业总产出将达到400亿元至500亿元。,一批美术、摄影爱好者自发来到龟山脚下的龟北路创业,几十家企业在此落户,形成了文化产业园区的雏形。,2008年,武汉市发展与改革委员会关于加快创意产业发展的基本意见中明确指出,要围绕建立文化强市、创意大市,努力探索具有中国特色、突出武汉特点的创意产业发展之路,实现武汉创意产业跨越式发展。在武汉市面向未来、积极打造的8个“千亿产业”中,创意产业名列其中。,省政府提出“通过5到10年时间,使湖北成为中部地区的动漫强
15、省,力争跻身全国动漫产业第一方阵”的目标。,汉阳区引进上海致胜集团,将原824工厂4.2万平方米厂房整体租赁,投资进行整体规划设计和营运,命名为“汉阳造”文化创意产业园。,2006年,09年7月,2015-20年,2020年,起步,发展,远景,政策,08年10月,目前,创意产业园区,涵盖动漫设计、媒体传播、出版发行、包装印刷、文化娱乐等多个行业。,文化创意产业发展现状及趋势,5、武汉市城市规划研究,城市建设目标: 高质量生活环境的宜居城市 提供多元化、多层次的公共服务和现代化的交通与基础设施体系,普遍提高人民居住水平,创造高质量的居住生活环境,建设宜居城市; 创业城市 调整优化城市产业布局,建
16、设先进制造业基地,构筑“高增值、强辐射、广就业”的现代服务体系,成为对资本和人才最具吸引力的创业城市; 滨江滨湖特色的生态城市 保护“江、湖、山、田”的自然生态格局,构成合理的生态框架,建成山青水秀、人与自然和谐、具有滨江滨湖特色的生态城市; 高品质文化城市 保护历史文化名城,彰显城市文化内涵,建设高品质的文化城市。,城市规模 到2020年,市域常住人口在1180万人左右,其中城镇人口在991.2万人左右,城镇化率约84;到2020年,主城区常住人口为502万人。 至2020年,主城区城市建设用地控制在450平方公里以内,人均建设用地为 89.6平方米。,6个城市组群: 常福、吴家山、盘龙、阳
17、逻、豹澥、纸坊北6个新城组群中心。 东部重化工港口运输等为主导 新城组群形成以重化工和港口运输等为主导,纺织业和其他制造业相配套的产业聚集区。 东南高新技术产业聚集区 新城组群形成以光电子、生物医药和机电一体化产业为主导的高新技术产业聚集区。 南部教育科研聚集区 新城组群形成教育科研聚集区和现代物流基地。 西南汽车配件、电子信息、家电和包装印刷聚集区 新城组群形成汽车及零配件、电子信息、家电和包装印刷聚集区。 西部轻工业物流产业聚集区 新城组群以食品加工、现代物流和轻工产业为主导,形成西部产业聚集区。 北部临空产业聚集区 新城组群利用天河机场的优势,形成临空产业聚集区。,主城区规划 汉口商务中
18、心 汉口地区王家墩片、新华片建设辐射中部地区的商务中心片。 武昌企业总部及行政商务区 武昌地区沙湖片和洪山片布局区域性公共服务设施,建设企业总部基地和行政商务区。 汉阳区级行政中心,现代化滨水居住区 汉阳地区赫山片主要相对集中布置区级行政中心、商业贸易和现代化滨水居住区。,四 级 城 镇 体 系,第二级为吴家山、蔡甸、常福、纱帽、纸坊、 豹澥、北湖、阳逻、盘龙、邾城、前川等 11个新城;,第三级为新沟、侏儒、永安、大集、湘口、 乌龙泉、安山、长轩岭、姚集、祁家湾、 六指、汪集、仓埠、双柳、旧街等15个中 心镇;,第四级为花山、柏泉、索河、邓南、山坡、 木兰、辛冲等29个一般镇。,第一级为主城,
19、阳逻是六个城市组群之一,同时邾城是武汉规划中四级城镇体中之第二级,为以后的新洲的发展提供良好的契机。,2020年,实现市域外围城镇至主城区出行时间不超过40分钟,都市发展区内95以上的居民出行时间不超过50分钟。主城区公共交通方式出行比例大于35,其中轨道及快速公共交通承担公交总客运量的比例不低于30。预测至2020年,全市机动车保有量190-250万辆,都市发展区居民出行总量达到2500万人次。,武汉建设成为全国重要的综合交通枢纽,交通规划,构建“双快一轨”的复合交通走廊 2020年,建成由13条高快速路、13条骨架性城市主干路组成的“双快”干线道路。建设城市轨道和市郊铁路,强化大运量快速公
20、共交通在复合交通走廊中的骨干地位。,一体化的客运枢纽 2020年,建成青山、武昌、汉口、新荣村、吴家山、古田、永安堂、汉阳、青菱和关山等10座客运枢纽。 结合铁路、水运、公路、航空设施布局,构建交通一体化的货运枢纽,积极发展物流产业。2020年建成横店、刘店、舵落口、蔡甸、郭徐岭、军山、关山、张家湾、郑店、阳逻、北湖等11 座货运主枢纽。,快捷易达,三镇直通,枢纽锚固,环环相扣,市域一体 根据规划,武汉轨道交通线路总长530公里,其中主城340公里;共12条线路,过江通道7条(其中主城6条),轨道交通线网将由3条市域快线和9条市区线路构成,共设站309座。 近期建设规模达到227公里,城市圈网
21、络总规模达到489公里。,2008年,武汉市轨道交通线网规划(修编),轨道交通将城市中央活动区、王家墩中央商务区、各级城市副中心、新城组群及城市对外客运枢纽等紧密衔接,实现三镇快速直达的一体化均衡发展,估算总共需要投入2500多亿元。若在2020年前,建成227公里线路,需1000亿元左右。,轨道交通,武汉市轨道交通路线列表,城市生态规划,重建六大湖泊 武汉市正式批准大东湖生态水网构建规划,5大工程支撑“六湖连通”江湖相济,重建武昌六大湖泊的动植物生长、栖息、繁殖场所。建成后,将成为城市最大的生态湿地群。 据水务专家介绍,该规划从水污染控制、水系网络恢复、滨水区保护、水体生态修复、水生态管理保
22、障体系等方面,构建人与自然和谐相处的健康水生态系统。,大东湖生态水网 投资26.6亿元的大东湖生态水网构建工程,以东湖为中心,以东沙湖水系、北湖水系为主要组成部分,江、湖、港、渠组成庞大水网,连通东湖、沙湖、杨春湖、严西湖、严东湖、北湖6个湖泊(水面面积62.6平方公里),并与长江通连,构建生态水网湿地群,江湖相济,死水变活。 工程涉及水利工程建设、市政与生态环境建设、交通旅游配套设施建设三大方面,包括水网连通、点源控制、面源控制、生态修复、交通旅游配套设施建设“5大工程”。其中水网连通是关键工程,投资约17亿元,09启动,构建大东湖生态水网。,为进一步凸显滨江滨水景观特色,塑造宜居的城市环境
23、,武汉市于08年底确立了两江四岸滨水区城市设计工作,重新描绘两江四岸地区城市景观。,城市设计,两江四岸滨水区城市设计范围,包括三环线(白沙洲大桥和天兴洲桥之间)以内长江、汉江两岸沿线的核心区域,规划范围约129平方公里。其中,长江沿线长度约25公里,汉江沿线长度约13公里。具体为10多条道路和桥梁围合区域,即天兴洲大桥江北引桥汉施公路解放大道黄浦路中山大道硚口路解放大道长丰桥琴台路鹦鹉大道白沙洲大桥武咸公路复兴路穿城大道和平大道天兴洲大桥江南引桥。,从功能利用、滨江天际线、开放空间、交通组织等方面提出了两江四岸总体城市设计框架,提炼出城市之心、水岸引擎、特色路径、江滩玄关和轨道节点等十大要素,
24、并结合规划要素将两江四岸滨水区划分为十大特色区段,同时对各区段进行了初步设计和规划。,两江四岸滨水区城市设计,(三)武汉市新洲区经济状况分析,GDP: 174.06亿元,比上年增15.92%; 实现全口径财政收入: 20.1亿元,增长29.7%,其中地方财政收入12.37亿元,增长32.9%; 全社会固定资产投资: 121.3亿元,增长42.5%; 农民人均纯收入: 6778元,增12.94%; 城镇居民人均可支配收入: 11211元,增长12.1%。 旅游业: 实现旅游总收入1.52亿元。金融运行保持良好态势。,1、新洲区2009年经济状况分析,经济运行良好 旅游业稳步发展,2、新洲区发展规
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2010 武汉市 新洲区华锦 投资 项目 市场 研究 报告 197
链接地址:https://www.31doc.com/p-3640390.html