2011尚都-汇隆商业项目整体营销策略思路沟通提案71P.ppt
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1、谨呈:临沂尚都置业有限公司,攫取莒南县商业新价值 【尚都-汇隆商业项目整体营销策略思路沟通提案】,一、背景分析 二、项目分析 三、销售策略 四、招商思路 五、推广思路 六、项目合作,目录 Content,一、背景分析,Section1,城市发展加速器,莒南县城市总体规划(20102020),中国特色农业之乡 国家级旅游示范县 省级旅游品牌县 中国改革开放的前沿阵地 全省十佳休闲旅游度假区 全省红色旅游重点线路 全省县域旅游品牌十强县,总面积1752平方公里,总人口为99万人,城镇人口约79万,市区人口约20万 。,城市概况,莒南地处青岛港、岚山港、日照港、连云港四大港口腹地,距岚山港仅10公里
2、,距日照港、连云港50公里。穿越县境的兖石铁路、岚济公路、日东高速、同三高速、日枣高速、长深高速把莒南与长三角、珠三角和山东半岛等经济发达地区连为一体。,城市区位条件分析,20,莒南 交 通 优 势 明 显,莒南城市总体规划城市定位和性质,1、食品工业强县:莒南县是全球最大的黄原胶生产基地、全国最大的不锈钢原料生产基地、全省重要的食品生产加工出口基地以及新型化工和精密机械制造等5大产业基地,花生加工、磨料磨具、石雕石刻、条柳编等4大传统产业蓬勃发展,成为全国食品工业强县 。 2、特色农业之乡:莒南县属暖温带季风区半湿润大陆性气候,适宜农作物生长,以全国“花生之乡”、“柳编之乡”、“板栗之乡”、
3、“茶叶之乡”、“石雕艺术之乡”“ 磨料磨具之乡”享誉海内外。 3、文化旅游胜地 :坚持把旅游业作为主导产业来培植,积极融入全省红色旅游线、黄金海岸线,围绕“齐鲁红都、古镇庄园、天佛圣地、山水莒南”的品牌定位,着力开发精品旅游产品。,城市经济发展情况,2010年,莒南县实现生产总值161.75亿元,比2005年翻了一番,年均增长15%,人均生产总值达到3300美元,投资12亿元开发建设各类住房110万平方米。,主要经济指标分析,2011全县经济社会发展的主要预期目标是:生产总值达到190亿元,增长18%;地方财政收入达到5.3亿元,增长23%;规模以上固定资产投资达到94亿元,增长30%;社会消
4、费品零售总额达到91亿元,增长25%;实现城镇居民人均可支配收入17293元、农民人均纯收入7731元,均增长16%以上。,全县城镇居民人均可支配收入18644元,增长12.5%,城镇居民人均消费性支出11934元,增长10%。农民人均纯收入6761元,增长14.9%;农民人均生活消费性支出3935元,增长9.72%。城乡居民人均住房使用面积分别达到27平方米和32.2平方米,分别提高0.5和0.6平方米。房地产开发保持理性增长。房地产投资完成158.2亿元,增长8.1%。商品房销售面积459.2万平方米,增长22.7%;商品房销售额129.2亿元,增长42.8%。,莒南县居民收入,商业市场板
5、块分析,商业发展的特点:,商圈范围小,其他商业以两点、一线的方式分布; 整体发展速度慢,发展水平不高; 商业发展模式相对陈旧、混乱,现有两家规模大的商业还是以超市的形式存在; 商业市场缺乏活力,外来商业的冲击力度小; 传统百货、超市占据主导地位,特色商业较少; 商业以中低档为主,缺少高档场所,流失部分高端消费者; 商业业态发展不平衡,专业市场发展缓慢,不能满足当地市场需求; 商业物业较老,购物环境有待提高,影响商业整体档次; 单纯商业卖场缺乏休闲、娱乐配套等,也无策划引导,意识陈旧; 百货、超市经营相对状况良好,传统街铺经营杂乱无章,不能划行入市。,房产热点分析:,房产热点分析:,县城投资风险
6、分析:,展。,莒南主要商业集中地及所在地段区域分析:,金世界商业步行街:相对较新,街区门面,经营良好; 富源商贸城:交付三年,街区门面,经营杂乱,空置多,统一招商失败,无统一管理; 日百万德福:老百货商场加超市,有规模,经营良好,百姓信赖,模式陈旧; 华天商场:规模大,环境差,经营乱,模式旧,百货不像百货,小商品不像小商品; 百家乐服饰广场:规模小,名不副实,经营状况一般; 兴宝来鞋城:规模小,名不副实,经营环境、状况良好; 乐尚超级综合购物广场:在建,中高档,统一招商,地标建筑; 天添乐购物中心:即苏果超市,规模大,经营良好,百姓信赖; 旅游小商品步行街:街区门面,相对繁荣,街区经营混乱;
7、平安大厦和源通购物中心:相对偏僻,商业氛围不浓; 尚都 汇龙国际建材家居广场:成功营销,统一招商,专业运作,投资前景看好。,莒南商业市场分析总结:,1.商业地产发展缓慢,商业物业供应量较小,专业市场发展仍处在初级阶段; 2.现有商业物业陈旧混乱,购物环境有待提高; 3.莒南的商业以满足单纯的购物需求为主要目的,缺乏娱乐休闲等配套设施; 4.城北新区、城南门户商业发展缓慢,商业发展水平和档次有待提高; 5.居民日常消费以社区便利店和超市为主; 6.城市商业发展不平衡,存在一定的市场空白点; 7.居民投资消费潜力有待挖掘,投资市场需求相对旺盛,供给不足; 8.商业市场供需矛盾显著,商业供应与人们消
8、费需求和消费水平提高的矛盾; 9.商业以本地商家为主,缺少外来商业冲击和竞争; 10.居民消费习惯较为固定,对商场的忠诚度较高。,莒南潜在需求分析:,1.城市规划南门户商业、北行政文化双向发展,未来发展的重点应注重城市南大门的大型综合项目的形象建设,因此未来商业项目所在区域具有较大的商业发展潜力。 2.商业发展水平和档次有待提高,以满足不同层面消费者的需求。 3.市场期待新的商业模式的出现。 4.社区商业存在市场空白点,项目定位具有可操作性。 5.本地商业占据主导地位的局面将会逐步打破,外来商家冲击更加显著。 6.房地产业整体发展处在上升阶段,价格上涨空间较大,物业升值潜力大。 7.专业市场的
9、发展急需加快,管理应更加规范化、专业化。 8.特色商业符合市场发展的需求,即将成为莒南商业的新亮点。,Section2,项目分析,尚都-汇隆,项目位于莒南县城南大门,区域地理位置优越,地处青岛港、岚山港、日照港、连云港四大港口腹地,距岚山港仅10公里,距日照港、连云港50公里。穿越县境的兖石铁路、岚济公路、日东高速、同三高速、日枣高速、长深高速把莒南与长三角、珠三角和山东半岛等经济发达地区连为一体,隆山路,省道342,城市发展方向:非莒南主流住宅商圈发展方向。 商业缺失:周边商业启动速度较慢,人气不足。,品牌优势:尚都置业在本市具有一定品牌实力及市场知名度。 口碑优势:一期相对成熟,市场整体形
10、象为开发商树立较好口碑。 交通优势:紧靠长途汽车站,距离市中心区繁华路段车程仅为5分钟; 规模优势:总占地约60000平米,将建设成为区域中心呈规模复合社区,抢占市场空白 差异化定位 突出项目产品和自身特色,依附自身独特的资源,突出项目特色; 因地制宜,充分利用地块现有资源;,快速启动,把握商机 合理规划,实现产品突破。,定位上具备战略高度,实现区域特性价值,突破区域局限性。 迅速开发市场稀缺物业,抢占市场至高点。,发挥优势,抢占机会,发挥优势,转化威胁,利用机会,克服劣势,减少劣势,避免威胁,优势,劣势,机会,威胁,战略高度 抢占市场空白 独特的定位主张,宏观政策:国家不断出台严厉的房地产相
11、关政策,未来受到一定影响。,区域定位:项目所处区域新车站商圈是莒南规划中的二级商业中心。 市场机会:周边3公里区域内商业住宅区成熟,利于项目开发。,项目价值分析,项目SWOT分析,项目属性定位,本项目属于城市郊区、县车站新商圈,二级商业中心区的区域地标性商业体。,本体小结及思考:,通过以上分析,对现阶段时间(两年内)而言,本项目的优势明显大于劣势。 因此,如何通过市场分析对项目进行准确的定位、规划,让项目能够成为市场的领先的基础尤为重要。 如何利用合理的营销战略及营销推广及促销手段,提升项目的形象,从而达到热销和品牌的双赢。,项目定位,在对市场背景与项目分析的基础上,我们对项目进行如下定位:
12、形象定位:莒南新车站商圈,首席时尚休闲生活广场 功能定位:区域型、一站式、综合型商业广场 业态定位:以家庭生活消费为主的购物、餐饮、休闲、娱乐、配套于一体 消费群定位:区域家庭消费群为主,辅以商务客群 档次定位:中至中偏高档次 主题定位:家庭休闲动感广场(家庭休闲、青春运动、大众配套),本案定位基于当前商业市场状况及项目自身特性,避免与当前区域核心商圈的直接竞争,同时要区别与其他新兴商业体(金世界商业步行街)的同质化竞争,发挥自身优势,进行“差异化、特色化”定位。,整体概况及定位,项目地块规划定位(暂定),项目建成后将成为新车站商圈集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务于一体的复合型商业广场(建筑面积
13、约2万平米), 形成新的区域地标和核心商业广场,塑造区域高端的商业中心。,莒南新车站商圈第一精品楼盘 【尚都-汇隆商业广场】,(新案名),赢&道 建立优势、找准位置、重在运营,项目优势建立,商户关心什么?更关注项目拥有什么优势条件,为其后期经营带来信心。,建立项目优势,区位、消费群优势,建立项目优势,区域优势:建议项目所在区域的独特优势,项目地处莒南非城市核心区,与市区核心区之间有明显的过度带,这将为该区打造莒南新商业中心或特殊功能区提供的必要条件,可借此与当地领导结合,向市领申请该规划的功能独特区优惠政策。,地段优势:建议项目所在地隆山路是通往莒南中心区的中轴道路,离市中心3公里的路程属于正
14、常商业辐射范围,与临沂-日照的主交通干线省道342交汇,地段优势卓越。,定位优势,良好的市场定位,能区别与其他项目同质化竞争,找准市场机会,是吸引市场关注、成功运作的关键。本案依据当前市场状况及自身条件,建立如下符合市场要求的定位:,新车站 首席一站式、时尚生活广场,精思堂建议:通过“首席”、“一站式”的定位,导入项目所具有的区域垄断性优势,加入“时尚生活”更提升项目商业环境优势,更是周边生活人群首选的生活消费场所。通过加入家庭生活、青春运动、大众消费等主题,全面满足家庭消费需求,为此得到市场及商户的认知度。,建立项目优势,硬件优势,良好的商业硬件设施,能带来良好的商业形象、交通动线、公共设计
15、等优势,为商业后期经营打下基础,本案硬件条件具有如下优势: 建筑规划:开放式广场沿街商业+大型超市(不利于同经营主题、业态划分) 建筑设计:规则的动线设计(带来较好的动线安排) 室内规划:4.26米层高规划 电梯设置:无(建议多台扶手循环电梯设置,可增强上下动线安排,提升上层商业价值) 公共空间:广场、休闲小品区、绿化等公共空间规划(丰富商业空间),精思堂建议:通过对项目硬件设施条件的阐述,充分展示项目在建筑规划、设计,交通动线组织,空间布置方面优势,寻找商业价值与提升商业环境的平衡点,从商户经营角度出发,发挥商业利用率最大化,并满足消费群对环境空间的要求。,建立项目优势,软件优势,商业软件更
16、是项目后期经营成功之保证,增强商户对项目市场后期成功运营信心。 精思堂建议如下: 引入商业管理公司:专业的、经验丰富的商业管理公司能为项目提供优质管理服务,提升项目商业价值,是主力商户看重的条件之一;目前项目招商为第一要义,必须尽快确定商业管理公司,制定一系列规范及物料准备,落实各项事宜并且实施,以便于后续招商工作的展开。 聘请商业设计公司:聘请专业商业设计公司,对公共空间及内部空间进行设计,设计制作项目导示系统,出项目内部效果图,以利于招商等一系列工作的展开。 制定项目后期推广计划:每年制定若干项目宣传推广活动方案,提高项目后期经营的人气度,为项目奠定可持续发展的营销模式。,建立项目优势,S
17、ection3,三、项目销售,商业销售:6个月清盘,4000元/平米,总回款8000万元 商业招商:2012/3月份前全部完成,销售目标,为提升项目价值,求取企业效益最大化,建议采用以下营销策略 价格平开高走 推盘分批多次 整体求取利润最大化,销售策略,由于销售不是项目难点,因此本案主要就商业招商与推广进行策略性论述,Section4,项目招商,为提升项目形象宣传和市场认知度,商户信心,因尽早在招商前期确定项目软硬件: 选择室内设计公司 确定商业管理公司: 制定一系列规范及物料准备,落实各项事宜并且实施,以便于后续招商工作的展开。此时需制定铺位分割图、铺位面积及合理租金,对项目现场也可重新包装
- 配套讲稿:
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- 特殊限制:
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- 关 键 词:
- 2011 商业 项目 整体 营销 策略 思路 沟通 提案 71
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