2011年3月冷水滩区房地产市场调研报告(207p) .ppt
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1、冷水滩区房地产市场,调研报告,2011年3月,解读城市,总体宏观经济,区域宏观经济,楼盘调研,目 录,消费调研,解读城市,城 市 概 况,冷水滩区位,冷水滩区位于湖南省西南部,湘江中上游。冷水滩区总面积1222平方千米,总人口53万人,城市人口20万人。冷水滩区辖6个街道、11个镇、2个乡、2个开发区,东与祁阳县、南与零陵区、西与东安县、北与衡阳市祁东县接壤。地理坐标为东经11128-11147,北纬2615-2649。冷水滩是移民城市,迁入人口主要来自零陵区、祁阳县、东安县、及其它县人汇聚于此。冷水滩区人民政府驻梧桐街道梧桐路。,城 市 概 况,冷水滩处于中部地区与沿海粤港澳相结合的前沿阵地
2、,是湖南通向粤港澳的“南大门”,是湖南承接沿海产业转移的前沿阵地。冷水滩是湘西南地区的重要交通枢纽。湘桂铁路复线、洛湛铁路纵贯南北,与322国道、二广高速、衡昆高速,构成了相互衔接的交通网络。永州机场已开通长沙、海口、乌鲁木齐、北京等航线。怀永铁路、贵福铁路、夏蓉高速等国家级路网的相继立项和建设,将进一步促进冷水滩与“长株潭”、“粤港澳”等地的辐射接收能力。,冷水滩区域交通,城 市 交 通,紧邻两广的前沿城市,永州,民 族 风 情,灿烂悠久的历史文化,柳文化 许多著名文学家、思想家、诗人和书法家,如柳宗元、元洁、怀素、周敦颐、何绍基等人都曾在此出生或创作。 永州八景 永州文庙、浯溪碑林、九嶷山
3、舜帝陵、祁阳文昌塔、三圣湖、阳明山,山寺晚钟,朝阳旭日、香冷烟雨、愚溪眺雪。 江永女书 世界上仅存的女性文字江永女书在永州被发现。 灿烂的历史文化,是房地产发展的深厚底蕴。,区 域 文 化,永州拥有2000余年璀璨的城市文脉,但经济实力不强,经济发展滞后,城市面貌有待提升,各方面急待振兴。,城市总结:,城 市 总 结,总体宏观经济,宏 观 经 济,永州市20062010生产总值情况,20062010生产总值情况,20062010年GDP增长情况,永州市国民经济从2006年以来一直保持快速增长势头,据统计,2010年全市共完成生产总值750亿元、增长14.5%,高于预期2.5个百分点 。,宏 观
4、 经 济,20062010年生活水平,宏 观 经 济,2006年2010年人均收入情况,宏 观 经 济,2010年,全市民生得以改善,人均可支配收入达到14983元,同比增长11.6%,人均消费性支出也不断提高,年消费达到7635元,同比增长13.6。,全国房地产市场阐述,(数据来源:CREIS中指数据),市 场 阐 述,全国房地产市场阐述,2011年1月,调控政策更趋严厉,限购令相继蔓延至二、三线城市,“国八条”重拳出击,紧随其后的是悬挂已久的房产税靴子正式着地。1月监测的30个城市中,23个城市成交量环比下跌,仅7个城市环比上涨。其中15个城市跌幅超过20%,位居前列的是长沙和包头,跌幅均
5、超过60%,而大连跌幅亦超过50%。限购令的蔓延以及“国八条”的出击,加之即将到来的春节淡季,预计未来楼市成交量不容乐观。,市 场 阐 述,区域宏观经济,城 市 规 划,城市规划,空间布局: 总体布局为“带状组团式”结构,城市用地由冷水滩区、芝山区和岚角山组团三部分组成,沿湘江风光带和连城道路合理布置建设用地和生态用地,城市组团与机场之间,各组团之间为生态用地,在满足机场净空要求的条件下,充分绿化,适度建设文化、体育、旅游设施,与城市组团之间形成有机的整体。 建设重点: 东部完善河东新城区建设,冷、芝两区联城; 西部开发火车新站周边地区; 北部对凤凰园工业园和冷水滩新行政区完善配套设施; 河西
6、南部建设长丰工业园。,冷水滩房地产市场分析,区 域 市 场,永州20072010资产投资情况,永州20072010资产投资情况,永州20072010资产投资情况,20072010资产投资情况,区 域 市 场,在过去的几年,永州城市建设明显改善, 2010年全市固定资产投资完成813亿元、增长36.6%,高于预期1.6个百分点;全市商品房销售额完成34.9亿元、增长45.6%。,区 域 市 场,2007年2010年商品房施工、竣工、销售情况,2007年2010年商品房施工、竣工、销售情况,区 域 市 场,2010年全市共完成住房建筑面积530万,同比增长4.38%;冷水滩城区完成住房建筑面积10
7、3.4万,同比增长13.1%;批准预售面积156.62,同比增长24%;冷水滩区批准预售面积55.16,同比增长48.29%。,消费调研,消 费 市 场,消 费 市 场,80后将成购房主体,据调查结果中显示,58%的调查者处于20-30岁这个年龄阶段,位于第二的是30-35岁,占总调查人数的22%。这个结果从侧面可以反映,永州80年代的消费者开始选择置业,并有了一定的基础和能力,这个趋势与其他各个大中城市的发展趋势相同。,购房决策权比例,据调查结果中显示,在购房群中夫妻双方决定占52%。这个结果从侧面可以反映,永州购房人群中大多是初次置业和二次置业为主,多为改善自身居住条件为主。,消 费 市
8、场,在购房注重考虑的因素,在本次调查数据显示,有60%的购房群体在购房时首先考虑的就是地段、价格,对楼盘品质方面还处于过渡阶段,购房心理尚停留在初步阶段,可以判断大部分购房群体并没有很多的购房经验。,消 费 市 场,城市资源配置满意度调查,上面调查图片调查的内容是对于永州市的城市资源配置看法,36%的调查者表示一般满意,31%不满意,道路狭窄、公共娱乐设施少、环境脏乱差等都是永州目前需要改善的。,消 费 市 场,永州开发商信誉度调查,比较满意和不满意的比例分别占21%、20%,对开发商信誉度不满意方面主要体现以下方面:1、不按时交房;2、建筑质量较差;3、开发商只注重利润而忽略对楼盘品质的提升
9、等。,消 费 市 场,商品住宅价格水平调查,近几年永州房价涨势较快,但总体房价基本能接受。不太高基本能接受比例占39%,很高勉强能接受占38%,太高很难接受占 16%,很高勉强能接受占38%,不太高基本能接受占39%,偏低可以接受占6%,很低完全能接受占1%。,消 费 市 场,家庭收入调查,永州的收入水平在湖南省内还处于偏低水平,主要是因为永州的经济水平较为落后,对招商引资力度不够,投资环境较差,就业率较低等原因。,消 费 市 场,购房需求调查,改善性需求略高于首次置业,说明永州购房市场正处于一次置业向二次置业的过渡阶段,对楼盘的品质需求会越来越高。,消 费 市 场,对住宅需求的调查,永州销售
10、市场目前畅销户型多集中在100-144以内,80%以上楼盘的主力户型都集中在两房两厅和三房两厅,从市场楼盘销售情况看,中心区域楼盘50以内的小户型也较为畅销,说明永州购房群对投资意识逐渐提高。,消 费 市 场,楼盘调研,区 域 楼 盘,河东/育才路板块,区 域 楼 盘,【潇湘国际广场】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,1、冷、芝联城前沿门户,具有 较大发展前景; 2、规模较大,有市场影响力; 3、政府支持项目,有一定背景。,优势,劣势,1、户型设计较差; 2、居住区域不够成熟; 3、绿化较少,没有特色; 4、容积率较高。,区 域 楼 盘,【永和家园】,区 域 楼 盘,区 域 楼
11、 盘,基本数据,占 地:41亩 容积率:4.75 建 面:13万方 绿化率:38%,价 格,均 价:2300元/平米 优 惠:一次性98折,按揭99折,建筑形式,共10栋16层板式小高层,销售状况,第三期5/8/9/10号栋,在售8号栋,已售90%,所剩楼层在14层以上。,公 司,开发商:永州市人和仙聚房地产开发有限公司,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,【翰林山庄2期】,区 域 楼 盘,位置,生活配套:市公安局、8中、规划中个的中医院、超市、湘发建材市场等,交通:8路、18路、24路、28路等,路网:育才路、翠竹路、衡昆公路、322国道,百亩潇湘公园旁,区 域 楼 盘,基本数据,建 面:5.3
12、万平米 总户数:368户 绿化率:40%,价 格,起 价:2048元/平米 均 价:2600元/平米 层 差:30元/平米 平面差价:20-40元/平米 优 惠:一次性98折 按揭99折,建筑形式,风格:现代简约建筑风格 在售两栋高层电梯房(19层+33层),销售状况,一期已售罄,二期销售点80%左右,公 司,开发商:永州人和仙聚房地产开发有限公司,区 域 楼 盘,1、项目周边在建项目和建成项目较为集中,生活配套相对完善,居住氛围相对浓厚; 2、紧邻潇湘公园,居住环境较好; 3、区域优势明显,是冷、芝两区“联城”的主要方向,同时也是政府重点发展区域,具有较大的发展潜力。,优势,劣势,1、项目周
13、边在建项目较多,市场竞争较为激烈; 2、价位较高,同时所剩户型、楼层选择性都较小;,区 域 楼 盘,【印象巴厘】,区 域 楼 盘,位置,生活配套:市公安局、8中、规划中个的中医院、超市、湘发建材市场等,交通:8路、18路、24路、28路等,路网:育才路、翠竹路、衡昆公路、322国道,百亩潇湘公园旁,区 域 楼 盘,基本数据,占 地:3.4万 容积率:3.8 总建面:13万 绿化率:40.8%,价 格,三期均价:2500-2600元/平米 优惠政策:一次性付款优惠9000元/套;按揭贷款优惠7000元/套,建筑形式,风格:巴厘岛园林风情 共13栋电梯房(11栋12层小高,2栋16层小高层),销售
14、状况,一二期已售罄,第三期已售80%,公 司,开发商:永州海通置业有限公司 代理商:厦门点创代理机构,区 域 楼 盘,1、周边生活配套齐全; 2、定位独特,规模较大; 3、周边环境和内部环境较好。,优势,劣势,1、目前居住氛围不浓厚,人群不集中; 2、周边在建项目较多,市场竞争激烈; 3、现三期已售80%左右,楼层可选性较小。,区 域 楼 盘,【曼谷风景】,区 域 楼 盘,位置,生活配套:8中、二医院、体育中心等,交通:8路、14路、18路、24路、28路等,路网:育才路、湘永路、衡昆公路、322国道,育才路与湘永路交叉路口,区 域 楼 盘,基本数据,总占地:0.72万 容积率:7.0 总建面
15、:5.1万 绿化率:17%,价 格,均 价:2400元/平米 优 惠:一次性98折,按揭99折,建筑形式,1栋33层电梯房 风格:建筑外立面为现代建筑风格,大厅为东南亚风格。,销售状况,目前剩余楼层多为24层以上和4层以下,销售率达到70%以上,公 司,开发商:永州市新亿佳房地产开发有限公司 代理商:厦门点创代理机构,区 域 楼 盘,1、位与湘永路与育才路交汇处,交通便捷; 2、属区域是政府重点发展区域,有发展前景; 3、项目周边在建和已建项目较多,居住氛围浓厚所。,优势,劣势,1、该地段目前居住条件尚不够成熟; 2、小区绿化率较低,居住环境一般; 3、楼盘规模较小,周边大盘项目较多,竞争力较
16、强; 4、目前剩余楼层多为24层以上和4层以下,选择性较小。,区 域 楼 盘,【皇家帝王广场】,区 域 楼 盘,位置,生活配套:8中、潇湘公园、小区商业、体育中心、二医院,交通:8路、18路、14路、24路、28路等,路网:育才路、湘永路、衡昆公路、322国道,潇湘公园东北侧、紧邻体育中心,区 域 楼 盘,基本数据,总占地:7万, 绿化率:35% 总建面:43万 容积率:6.1,价 格,起价:2710元 均价3100元/平米 优惠:一次性98折 按揭99折,建筑形式,13栋高层,销售状况,1期、2期已售90%以上,目前剩余楼层为33层。,公 司,开发商:湖南煌佳房地产开发公司 代理商:福建九皓
17、代理机构,区 域 楼 盘,1、广告宣传面较广,销售比较成功; 2、开发商实力雄厚,楼盘建设速度较快; 3、位与湘永路与育才路交汇处,交通便捷; 4、此项目规模最大,项目定位高,市场影响力较大; 5、该区域是成市发展的主要方向,有较大的发展潜力;,优势,劣势,1、离造纸厂较近,空气质量较差。 2、容积率较高,楼间距较小,园林景观一般; 3、开发周期长,在宏观政策下,存在一定的市场风险;,区 域 楼 盘,【华源府第】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,总建面:12万方 容积率:4.2 总占地:5.04万方 绿化率:40.2%,价 格,均 价:2500元/平米 优 惠:一次性98折,按揭99
18、折,建筑形式,7栋18层电梯小高层,销售状况,一期销售95%以上,二期F栋已售90%以上,预推C号栋,公 司,开发商:永州市恒隆房地产开发有限公司 代理商:湖南联策地产(湖南),区 域 楼 盘,1、低分摊、低容积、高绿化; 2、纯板式结构、户型南北通透方正; 3、地处于河东新区,生活配套和交通便利。,优势,劣势,1、后期户型单一,选择性较小; 2、绿化动工缓慢,没有成熟社区的氛围; 3、前期因延期交房对项目造成一定负面影响。,区 域 楼 盘,育才路板块是永州市住宅项目较为集中区域,同时也是城市发展重点区域,随着永州大道即将拉通,冷、芝两区联城会对板块住房价格起到助推作用。 育才路板块住房均价基
19、本在2300-2600元/平米之间,畅销户型基本集中在110140平米的三室两厅,大部分现售楼盘销售状况都比较乐观,同时大部分楼盘可销售房屋不多,所剩面积在140平米以上,楼层基本在20层以上和4层以下,户型可选性比较小。 有部分项目开发、销售已接近尾声。有5个规模在10万平米以上的项目存有土地尚未完全开发,预计在2011年下半年,该区域的楼盘会陆续加推新房面市,同时价格也会继续上扬,市场竞争会越演越烈。,板块总结:,区 域 楼 盘,河东/沿江板块,区 域 楼 盘,【世纪滨江】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,总占地:2.2万方 容积率:5.7 总建面:13万方 绿化率:36%,价
20、格,起价:1900元/ 立体差价:30元/ 均价:2800元/ 平面差价:20元/ 优惠政策:一次性98折,按揭99折,建筑形式,5栋33层高层,销售状况,一期已售罄,二期目前所剩房源不多,估计在20%左右。,公 司,开发商:厦门筑业房地产开发有限公司 代理商:梦泽园地产顾问机构,区 域 楼 盘,1、市场定位较高,规模较大; 2、工程进度较快,一期已交房; 3、市政配套较为齐全,交通便利; 4、区位优势明显,临近湘江居住环境较好,稀缺地段。,优势,劣势,1、价位较高,户型设计较差; 2、开发周期较长,存在市场风险。,区 域 楼 盘,【香河城 】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,总建面
21、:63864平米 总户数:434套。 绿化率:7.1% 容积率:10.09,价 格,均价预计2500元/平方米以上,建筑形式,2栋32层高层,销售状况,已售400张VIP卡,预计5月份开盘,公 司,开发商:永州香河房地产开发有限公司 代理商:沈阳图维代理,区 域 楼 盘,1、交通便捷、配套齐全、宜住宜商。 2、永州首席酒店式江景公寓,产品有特色。 3、临近湘江空气质量好,近水得财、上风上水。 4、地属滨江板块,居住环境优良、升值潜力大。,优势,劣势,1、本项目户型设计不尽人意且没有特色。 2、项目占地小、绿化少,小区园林景观没特色。 3、项目主力面积过大,不是市场销售的主流面积。,区 域 楼
22、盘,【滨江锦苑 】,区 域 楼 盘,区 域 楼 盘,基本数据,总占地:0.7万 总户数300套 绿化率:19% 总建面:4万 容积率:5.7,价 格,起价:2088元 均价2500元 层差30元/ 朝向差40-60元/ 优惠:一次性98折、按揭99折,建筑形式,1栋32层,1栋5层,1栋12层,销售状况,2010年8月15日开盘,已销售70%以上,所剩房源不多,公 司,开发商:永州市嘉鸿房地产开发有限公司 建筑设计:北京中建建筑设计院 策划推广:长沙中玉、星月广告,区 域 楼 盘,1、临近湘江,靠近滨江广场、滨江小学,位置较好; 2、周边生活配套齐全,医院、学习、银行、农贸等; 3、交通便利,
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