2011年3月建工集团重庆新桥商业项目前期商业策划沟通提报88p.ppt
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1、建工集团新桥商业项目 前期商业策划沟通提报,2011年3月,目录,宏观市场分析 项目区域分析 项目产品定位 产品设计建议 业态分布建议 招商销售建议,宏观市场分析,沙坪坝概况,地处重庆主城区西部,东滨嘉陵江, 西抵缙云山,幅员面积396.2平方公里。 重庆市六大中心主城区之一。,全区总面积396.2平方千米。户籍人口75.4万人(2007年末),常住人口90.21万人(2008年末)。,区境中部歌乐山纵贯南北,东为沙坪坝,是重庆市的科教文化中心和工业基地,建成区面积35.26平方公里;西为梁滩坝,是农业、乡镇工业为主的地区,2003年重庆市大学城在这里动工兴建;中部歌乐山是重庆市风景旅游区、国
2、家森林公园,有“渝西第一峰”、“山城绿宝石”之称。,沙坪坝总体规划,沙坪坝区总体规划为“一区两高地”(现代都市产业示范区、科教文化高地和人才集聚高地)基本形态为“一城三中心三基地”的阶段性建设目标。一中心为西部新城(西永城市副中心)包括:重庆大学城、西永微电子工业园、土主铁路物流园。三中心为科教文卫中心、物流中心、具有文化艺术特色的商贸中心。三基地为高新技术产业基地、汽车摩托车及装备制造业基地、文化产业基地。,东部核心区,中部生态区,西部拓展区,沙坪坝商贸与教育概括,商贸影响力强,教育是本区传统优势,沙坪坝是重庆市重要的物资集散地和商贸区。 重庆马家岩装饰材料批发市场、重庆金属材料现货交易市场
3、等四大市场年成交额近50亿元。重庆百货大楼、新世纪百货、国美电器、苏宁电器、普尔斯马特等国内外知名商家已经或正着手进驻沙坪坝。,沙坪坝区科技教育发达,是长江上游科教文化名区。区内有高校19所;中小学113所,在校学生近30万人。有重庆大学城、西永微电子产业园区、“国家级重庆大学科技园”、五云山寨学生素质教育基地,全区教育文化形态完善。,生产总值及产业结构,沙坪坝区的地区生产总值近十年均保持了10%以上的增长率,社会消费品零售总额,2009年全区的社会消费品零售总额达到了200.6亿元,同比增幅达到20%,城镇职工平均工资,沙坪坝区的城镇率已达100%,教育人口众多城镇职工平均工资亦高于全市平均
4、水平,增幅达到12%。,三大产业分析,第二产业占总GDP52%,说明沙区工业处于稳步发展期,第三产业占总GDP46%,说明沙区商业处于较快上升期,农业占总GDP2%,比例明显降低,说明沙区城市化进程的已经成熟,区域小结,规划布局清晰 发展潜力巨大 产业结构丰富 投资空间巨大,项目区域分析,地块建设用地面积:22400 容积率;4.48 绿地率:24.28% 建筑密度: 39.75% 停车位设置:557个; 总建筑面积:130492.06 商业建筑面积:32634.23,地块指标,地块四至,内环高速,成渝高速,西面:歌乐山脉,含谷镇,南面:新桥医院、华岩寺,北面:西南医院、沙坪坝商圈,东面:二郞
5、立交、石桥铺商圈,地形地貌分析,本案地块有小幅高差,呈西高东低、南高北低的势态,南面临主干道长约107米 距离内高差约5米;东面临社区公路长约82米距离内高差约3米。 本案地块前有一幢居民楼阻挡视线,对项目的商业展示和交通有一定影响。 本案地块背后是木材公司的厂房和办公楼,对项目的展示也有一定的影响。,区域情况概述,新桥区位于沙坪坝区的东部核心区,区域总人口约6万人、常住人口约4万人,是 沙坪坝区、旧城改造的重点区域。主要依托于新桥医院为核心,加上附近的工业 及居住社区。其核心商业地段为项目地块北面 和新桥医院广场之间路段。,新桥医院简介,新桥医院新桥医院是第三军医大学第二附属医院对地方的称谓
6、,始建于1944年,历经70年发展与变迁,现已建成为一所学科齐全、技术力量雄厚、设备先进,集医疗、教学、科研、预防保健等于一体的大型综合性现代化教学医院。医院现有教职员工2700余名,其中,教授、副教授300余名,博(硕)士导师110余名,博(硕)士学位获得者360余名。医院占地面积960亩,展开床位2300张, 医院年门(急)诊量近百万人次,年收治病人6万余人次。心脏衰竭、肾脏衰竭等重大疑难疾病救治在国内居领先水平。,区域消费人群预测,区域固定消费人口约43700人,流动人口约6850人/天,加上目前在建的几个小区,该区域的人口数量还会有大量的增长。,区域商业地产特点分析,临街商业发展迅速,
7、是新桥区域数量最多商业形式之一,特点一,特点二,区域复合功能商业地产项目严重缺乏,商业地产市场尚属发展期,区域商业地产特点分析,特点三,新桥医院作为该区域商业集中区域,该区域缺乏复合功能商业中心,不符合发展需求,区域商业地产特点分析,形成商业中心的条件,该地方现有及未来会产生的消费人群,即商业所需的固定消费群体条件; 该地方周边交通设施便利,即交通便利条件; 附近有吸引人群的机构或设施,即人流聚集条件,区域形成商业中心的推测,根据上述分析,新桥区域近三年在宏观经济上呈现高速发展的态势,区域商品市场丰富多彩,消费结构升级,外来人口大量涌入,这些都为商业地产的发展创造了先决条件 区域未来将迁入大量
8、居民,将为商业地产提供稳定的消费人群 本区域距离中心商业区较远,前往商业区购物次数会相应减少 居民的日常消费会选择在居所周边进行,该区域需要一定量的商业设施来满足居民的日常生活要求,新桥 商业中心,天晟观点,根据上述分析,结合区域规划发展与区域缺少复合型商业地产的现实, 天晟认为:区域具备形成商圈的条件,区域未来1年内将有多个住宅项目亮相,2-3年内完成入住。作为区域内唯一拥有商业设施的本项目也将逐渐承担起满足区域居民日常生活需要的功能。这时候商业中心逐渐形成,但并不成熟,商业类型为社区型商业。 4-5年内,随着各项规划的实施,区域的人口将继续得到增长,人员素质将得到提高、交通的便捷性也将得到
9、体现。从而商业中心得到升级,并向邻里型商业中心发展。,形成商业中心的时间预计,项目产品定位,SWOT分析,劣势,机会,威胁,优势,1、地段:区域核心; 2、交通: 紧邻内环、成渝高速; 3、物流:邻近西物市场、火车东站; 4、规模:区域第一。,1、环境:脏、乱、差; 2、区域形象:陈旧、落后; 3、地形:扁平、部分阻挡,展示度差; 4、道路:老旧、等级低,1、政策:旧城改造项目,政府支持; 2、借势:新桥医院的发展和扩张; 3、城市规划:修建中的重庆火车站及沙坪坝商圈扩容。,1、市场:政府对楼市的调控; 2、竞争:其他新项目面市; 3、建设周期:周边配套的建设周期。,SWOT矩阵分析,SO战略
10、:放大优势抢占机会,WO战略:利用机会克服劣势,ST战略:发挥优势转化威胁,SO战略:减少劣势避免威胁,联合新桥医院,增加项目支撑; 牵手物流中心,为商家提供便利。,打造核心区域价值,强调本区域及项目未来发展规划,为客户树立信心;联系市政加强环境及道路建设,改善区域形象。,全力打造品牌价值,利用地段的唯一性和品牌开发商的综合实力,将项目树立成区域标杆;先招商后销售的模式降低客户对风险的顾虑。,重点树立标杆价值,加强项目自身硬件和环境的打造; 加强外部宣传及导示系统设置。,努力增加附属价值,本项目商业的核心竞争力营造,新城市MALL,健康购物,生活休闲,餐饮美食,商务洽谈,娱乐体验,你好, My
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