2011年4月沈北开发大道南侧-111地块可行性分析报告110P.ppt
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1、沈北开发大道南侧-111地块 可行性分析报告,天启&开启,PART1 市场环境分析,PART2 用地价值分析,PART4 项目开发建议,PART3 项目经济测算,PART5 项目风险预判,报告架构,PART6 营销突围模式,宏观市场分析,政策环境分析,PART1 市场环境分析,区域市场分析,竞争环境分析,目标客户调研,地理位置:沈阳是辽宁省省会,因地处古沈水(今浑河)之北而得名,位于中国东北地区的南部,辽宁省的中部,是东北地区的经济、文化、交通和商贸中心 ,也是全国的重工业基地和历史文化名城。其优越的地理位置,整合了周边以鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳和铁岭为主体的辽宁中部城市群,加强了城市间的
2、内外联系,进一步提升城市的综合竞争力。,行政区划:全市市域总面积1.3万平方公里,市区面积3495平方公里,建成区面积约700平方公里。现辖和平、沈河、皇姑、大东、铁西、东陵、于洪、沈北、苏家屯、浑南10个市区。以及新民(市)、辽中、法库、康平4个县。,沈阳地位:东北的第一大城市,经济、文化的中心、交通的枢纽,城市宏观背景,城市概况,城市功能规划:,城市中心区:建设现代服务业聚集区和大都市形象展示区;,西部:装备制造核心区、化学工业区 、钢铁深加工及有色金属加工业区,北部:东北农业科技成果研发中心、现代农产品物流中心和国家级农产品加工基地,南部:民用航空整机制造及维修产业基地、现代化的文体中心
3、、会展中心、高新技术产业研制出口基地,东部:依托棋盘山国际风景旅游区,建成国内外知名的旅游度假区,金廊、银带的十字架构的城市格局 东扩、西进、南拓、北统四大发展空间,加快城市升级,城市宏观背景,城市规划,1、城市总体发展格局:东南西北四个方向的推进,背面最远规划至沈北新区蒲河。,2、城市北部区域发展:新区分为四个地区,即重点开发、优化开发、限制开发和禁止开发,具体布局为“一城一区”。,3、沈北新区的规划:新区由道义经济区、虎石台经济区、辉山经济区、新城子经济区组成。沈北发展采取“道义先行”,政府将集中精力发展道义区域。,项目位于沈北新区的道义区域,属于新城区的核心区域,结论:政府的支持力度决定
4、区域的发展,项目已经站在城市发展的大方向,城市规划梳理,沈北新区的建设尚在起步阶段,尚有较大的发展空间。,项目位于沈北开发区,2010年沈阳经济保持快速增长,房地产业成为经济发展重要支柱,根据政府初步发布的2010年经济数据,2010年沈阳市地区生产总值及固定资产投资双双突破5000亿元大关,实现了”双五千亿“任务,经济发展,土地供销情况,2010年土地成交率一定程度上延续了2009年土地供销两热的势头 。,2006-2010年沈阳市土地成交率呈现震荡波动事态,2006-2007年平稳增长;2008年受全球金融危机影响,供销两弱;2009年土地市场进入“苏醒期”,供销两旺;2010年供销趋于平
5、衡,成交率稳步提升。,各区域土地供应情况,沈北新区土地成交量占有较大比重,房地产开发势头迅猛,32%,商品房/商品住宅供销情况分析,经过2009年的经济复苏,消费者购房欲望得到释放,市场给予开发商充足的信心,加之2009年产品供应量不足,刺激了2010年沈阳市商品房和商品住宅的供应。2009年我国及地方政府纷纷出台一些救市政策,使得2009年产品销售量出现反转态势,2010年顺势在商品房和商品住宅方面也是量价齐升,但由于国家在2010年出台了一系列控制房价过快上涨的政策,也使得2010年沈阳楼市没有预想一样迅速发展,而是稳步发展,,从供销情况分析,沈阳房地产发展趋于稳定,商品房/商品住宅价格走
6、势,2009年经济复苏以来,沈阳市商品房和商品住宅价格较为快速增长,2010年,万科,金地,华润等品牌开发商纷纷开发豪宅市场,在价格方面拉动了沈阳市整体价格,小 结,沈阳市城市高速发展 居民购买力持续上升 房地产市场发展健康 本项目已具备了立刻开发的前提条件,宏观市场分析,政策环境分析,PART1 市场环境分析,区域市场分析,竞争环境分析,目标客户调研,第四个国务院批准建立的“新区”,将给当地在经济发展、城市化建设、人才引进等方面带来翻天覆地变化。,第四个新区,沈北新区宏观背景分析,1990年3月,党中央、国务院宣布开发开放上海浦东,从此浦东发展掀开了新的篇章。 功能定位:成为改革开放先行先试
7、区、自主创新示范引领区、现代服务业核心集聚区;全面建成外向型、多功能、现代化新城区,2006年6月,批准天津滨海新区为全国综合配套改革试验区;2009年9月,正式成立滨海新区行政机构。 功能定位:滨海新区将建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心,逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。,2001年9月,河南省委省政府规划郑东新区远景总体概念,2004年,国家正式批准成立郑东新区。 功能定位:建设成为国家区域性中心城市,概念规划范围150平方公里,共分中央商务区、商业物流区、龙湖生态居住区、龙子湖高校园区、科技物流园区、郑
8、州经济技术开发区六个功能分区。,新区位置:2006年3月,沈阳市政府批准新城子区与辉山农业高新区合署办公,组建沈北新区;同年10月,新区经国务院批准正式挂牌成立。 功能定位:吸纳百万人口,特色旅游之乡,生态宜居城市,高校集中地区,城际连接走廊,国家级新区,重构沈阳城市板块新格局,新区位置:沈北新区位于沈阳城区北侧 新区组建:2006年3月,新城子区与辉山农业高新区合署办公,组建沈北新区;同年10月,新区经国务院正式批准成立,享有市级经济管理权和国家批准的开发区管理权限,实行封闭式管理。 新区规模:新区规划面积1098平方公里,人口40万。 区域划分:新区分为四个地区,即重点开发、优化开发、限制
9、开发和禁止开发,具体布局为“一城一区”。,沈北新区概况,沈北新区宏观背景分析,蒲河新城为建设“生态城”新区的核心 辉山经济区:以农产品深加工产业为重点; 道义经济区:以高新技术为重点; 虎石台经济区:以商贸文化产业为重点; 新城子经济区:以物流商贸产业为重点。,区域未来将有极强的产业支撑,特别是华强迪斯尼及东北总部基地的建设,将会为沈北发展带来新的契机。,深圳华强投资200亿元在沈北新区打造中国版“迪士尼”:华强文化产业园将于2013年5月正式对公众开放,从上海迪斯尼对区域房地产的带动来看,沈北新区未来3-4年在基础设施配套及房地产方面将有飞速的发展。,沈阳打造中国最大总部基地:东北总部基地项
10、目将在沈阳市沈北新区建设企业总部集群、金融机构、文化创意产业及生活配套设施于一体。项目将建设总部楼一千五百余座,一期建成后将引进大中型企业总部五百余家,地区总部及中小企业总部一千余家,全部达标达产后,园区可实现产值一千亿元人民币以上,利税一百亿元以上。,产业优势:目前道义经济区已经成为众多商家投资的热土和项目的洼地,未来区域将形成光电、软件、创意三大产业集群。 1、光电产业集群:道义经济区现在已经成为东北最大的光电产业园,如投资90亿元的台湾联成项目;投资5亿美元的瑞宝科技园项目等各类项目现在已经达到了47个,其中新邮通讯手机为奥运会提供三分之一以上的3G手机。 2、软件产业集群:道义经济区目
11、前已经聚集了大型的软件企业23家,有英特尔的研发中心、日本大宇宙的软件园、中兴通讯软件研发基地、先锋软件园、格微软件园,这些国内外的企业已经进入到这个地区。 3、创意产业集群:以华强文化科技产业园、欧美亚Co.蓝谷、鲁美艺术家创作基地、上海希纳创意产业园、沈阳文化创意中心等为代表的创意产业异军突起,将建设总面积400万平方米创意平台。,沈北新区产业,沈北新区宏观背景分析,政府规划和空间结构决定 沈北新区将独立发展成为一个新的城市。,区域定性分析,辽宁省政府规划目标:(到2020年) 6个各具特色的功能型经济区 绿化率达到50% 辉山、虎石台、道义、新城子4个现代化城市组团 城市规模达到300平
12、方公里 经济总量达到2000亿 人口达到100万 创新型、生态型、现代化的新城市,以新城市为定位的沈北新区将使得区域房地产市场进入提速阶段,巨大的发展空间将吸引大量房地产开发企业进入,品牌开发商的中高端物业引入将提升区域整体房地产档次; 经济发展和人口红利将使房地产市场价格将保持强劲的上升态势; 市场保持供求平衡,区域房地产增值保值特征明显。,沈北新区宏观背景分析,道义概况:道义区域定位为科技创新区,是以沈阳道义开发区为基础的占地面积35平方公里的文化贸易区。以道义大街为轴心,全长7.3公里。区域延经101国道、沈北大道、蒲河大道等主要公路。,沈北发展采取“道义先行”,政府将集中精力发展道义区
13、域,“道义先行”主要是因为: 区位优势;道义区域距离市区较近;区域交通较其他区域方便,发展速度也较快。 配套优势;商贸购物中心,医院、银行、餐饮娱乐等设施较为齐全。 交通优势:目前有公交线路9条,地铁二号线延长线至此,且沈铁城际铁路起点源于此。 人口优势;该区域人口较虎石台、辉山农高区较多;人口数量优势,使得该区域具有一定的发展基础。 大学城带动;该区域已经形成了成熟的大学城教育基地;八所大学在校师生13万人,每年毕业生4万人。,道义开发区,本案,沈北新区宏观背景分析,道义板块,必将率先完成城市化的转变,区域发展,交通优势: 道义经济区规划建设了“五纵五横”的路网体系;地铁2号线已经正式进入到
14、道义地区,沈铁城际铁路也已提上日程,哈大高速铁路新北站也即将开工建设。将来该区域交通会四通八达,极为便利。交通的发展必然使得区域发展腾飞,生态优势:2010年,蒲河道义段8.8公里治理工作将全面启动,建成人杰湖、地坤湖、天乾湖等人工景观三大湖区定位为休闲区,包括绿化、水上运动、草地运动、湿地、人工岛等休闲商业设施。,本案,沈北新区宏观背景分析,1、沈北新区规划建设为“一座生态新城”,沈北新区未来将有极强的产业支撑,为区域及城市带来推动力。,小 结,2、政府规划与空间结构决定沈北新区将独立发展成为一个新的城市。,3、项目所在道义片区将成为沈北新区这一新兴城市的核心区域。,4、沈北新区房地产市场出
15、现供不应求现象,区域市场发展良好。,区域已然定性一个独立的新兴城市 未来“沈北”必然成为沈阳龙头、东北龙头 区域房地产市场将成为开发最热点,让全市仰望 而这个城市,必将围绕道义板块展开,宏观市场分析,政策环境分析,PART1 市场环境分析,区域市场分析,竞争环境分析,目标客户调研,沈北新区房地产板块分为道义板块、虎石台板块 、辉山板块,项目所处道义板块为发展最为成熟,未来竞争最为激烈板块,道义板块:目前各项目销售情况良好,市场需求呈上升趋势,同时市场竞争也随着多块土地出让多个新盘即将面市而愈演愈烈。 虎石台板块:目前市场供应量中以多层和小高层为主,小户型居多,主要消费人群为当地动迁居民。虎石台
16、土地大面积出让,新产品越来越多,但是当地市场需求量已逐渐饱和。 辉山板块:产品类型以别墅及洋房产品居多,区域价格较低、周边生态环境优美。辉山开发区主要客户群体来自于市区内,主要购房动机是看重辉山开发区的自然环境。,本案,板块划分,诸多地产大鳄已抢滩区域房地产市场,未来竞争激烈 道义两大板块形成截然不同的发展方向,项目位于道义板块,道义板块详细可以进一步分为,大学城板块及新城板块: 大学城板块:区域内项目较多,目前在售项目7个,项目主要依托区域内大学城发展成熟。配套齐全,居住氛围较为浓厚。 新城板块:区域为未来规划新城,区域项目依托蒲河,目前多为在建或待建,区域配套尚不成熟,未形成居住氛围。,大
17、学城板块,新城板块,太湖国际,龙腾碧玉湾,唐轩公馆,江南甲第,香峪兰溪,碧桂园太阳城,季景沁园,香缇澜山,水晶蓝湾,龙湖香醍漫步,三盛颐景园,人杰水岸,板块划分,板块综述,本案,中央大学城,大学城板块依托大学城发展,目前成为道义区最为成熟的版块,定位多为中端; 区域优秀产品较少,目前区域产品销售情况良好,需求量较大;,对相同的客群进行掠夺; 竞争激烈;,产品形式基本雷同,区域项目概况,价格涨势明显、但仍有 巨大的发展潜力,板块产品特征:该板块产品多为定位为中低端,物业形态多为多层+高层,产品品质一般。板块项目户型主要定位为经济型户型。 客群特征:板块客群主要以首次置业为主,客群主要来源于皇姑区
18、,道义区,于洪区。如沈飞员工,产业工人,新毕业大学生,拆迁户,大学老师等,对小户型需求较大。 价格:板块价格高层为4000-5000,多层为5000-6000。 竞争态势:区域项目较多,同质化现象严重,竞争较为激烈。,区域特征,人杰水岸沈北新区蒲河路27号,2010年去化共807套,去化面积68245,太湖国际花园沈北新区道义北大街53号,2010年共去化1239套,去化面积96494,江南甲第沈北新区道义南大街22号,2010年共去化206套,去化面积23156,唐轩公馆沈北新区道义南大街,中央大学城青年派沈北新区道义南大街22号,新城板块分析及典型项目,新城板块目前尚未成熟,但区域云集了诸
19、多地产大鳄,未来板块必将成为沈阳市房地产市场的焦点之一,区域项目概况,数据来源:北京新景祥市场部,板块产品特征:该板块产品多为定位为中高端,物业形态以低密度别墅、洋房+高层的物业组合为主,项目大部分以低密度住宅启动项目,高层住宅延后开发。 客群特征:低密度住宅以改善型为主,高层住宅以投资客为主。 价格:板块价格高层为4000-4500元/平,别墅7000-10000元/平。 竞争态势:该区域云集了全国地产大鳄十几家包括:碧桂园、龙湖、中铁、三盛、新加坡吉宝、雅居乐、荣盛等开发商未来随着上市项目的增多,竞争将更加激烈。 板块发展:该区域项目目前配套尚不成熟,配套正在不断完善中。随着区域大盘的不断
20、开发上市,该区域房地产热度比较急剧提升。,区域特征,1、项目所处道义板块是区域发展最为成熟,未来竞争最为激烈板块。,小 结,2、大学城板块依托大学城发展,目前成为道义区最为成熟的版块;产品同质化竞争严重,以小高层、高层产品为主。,3、新城板块云集了诸多地产大鳄,未来将成为沈阳市房地产市场的焦点之一;以低密度洋房、别墅与高层结合产品为主。,4、区域房地产项目整体品质平平,缺乏真正体现高居住品质生活的项目。,区域房地产市场发展强劲 诸多地产大鳄已抢滩区域房地产市场,未来竞争激烈 区域内仍缺乏高品质物业标杆型项目,宏观市场分析,政策环境分析,PART1 市场环境分析,区域市场分析,竞争环境分析,目标
21、客户调研,在对区域成交客户分析基础上,我司调研小组重点对道义及皇姑区客群进行点对点访谈并形成调研问卷,以获得有效的需求;共计调研客户100组,有效问卷95组,其中深度访谈客户50组以上。重点对客户需求进行有效把握。,目标客群调研,价格和配套是客群置业的着重点,对小区品质、升值潜力等要求均较高,调研中普遍反映沈北新区项目尤其是目前道义区域,小区品质不高,物业管理较差,是未来应该重点提升的部分。,区域认同度方面:访谈客户对区域认同度较高,有购房意向,对沈北区域发展潜力较为认可,但认为目前区域项目品质较差,是项目应该改进方向。,调查客群大部分均有在沈北购房意向,而与沈北购房原因,除居住习惯,区域认同
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