2011年5月海航广场·皇冠假日酒店项目汇报32p.ppt
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1、目录,项目地理位置 项目四至及现状 宏观形势及房地产产业利好因素 当地宏观投资环境 当地市场发展态势 酒店板块市场 公寓板块市场 主要规划指标 美国HKS规划方案,目录,SWOT分析 项目定位 项目计划 预期投资与收益,项目地理位置,项目位于昆明市一环路内主城核心区,环城西路与西坝路交汇处,东与云南白药厂相接、西临环城西路、北临西坝路,周边氛围较好,客观条件比较优越。项目地块拥有成熟的主干交通网络、距离昆明市四大中心商圈之小西门商业圈约3公里、螺蛳湾商业圈约4公里、昆百大三市街商业圈约3公里。距火车站约4公里、距昆明机场7公里,有多条公交线路,交通条件十分便利。项目周边社区配套完善,医疗、教育
2、、商场、银行、宾馆、餐饮、休闲等设施俱全,居住气氛较浓厚。,1,1,项目位置,项目地理位置,本案,项目四至及现状,东临白药厂厂房,西临环城西路,南临中民合众大厦,北临西坝路,原酒店使用12年之久(其间停业3年),设备设施严重老化,且无中水、楼宇自控、污水处理等系统,不符合国家现行强制规范;酒店咖啡厅钢网架抗击地震能力较弱,具有较大安全隐患;整体品质较低、有损品牌形象。,宏观形势及房地产产业利好因素,2010年以来,“国十一条”、“新国四条”、“新国十条”等一系列调控新政密集发布;2011年,“国八条”、限购令的发布,一线城市房地产市场整体成交量大减,部分区域二手房价格大幅下跌。 随着国家一系列
3、的调控的深入,许多大牌地产企业都将开发重心转向二三线城市。 昆明作为二三线城市,房价还处于一个相对较低的水平,随着新昆明建设和昆明城市化进程的加快,房地产发展正处于上升期。目前昆明的房地产市场正处在一个多方博弈的状态,限购令的执行虽有成效,但楼市均价水平却仍有小幅的上扬。,宏观形势,宏观形势及房地产产业利好因素,产业利好因素,房地产已绑架中国经济 中国经济三驾马车出口、消费和投资由于国际金融海啸和中国社会保障体系不健全的缘故,出口和消费十分低迷。而投资部分的基础设施建设又基本完成。所以具有行业带动作用的房地产投资业,成为了中国经济的头号支柱,房地产因为其带动性和不可替代性房地产因为其带动性和不
4、可替代性,“绑架”了中国经济。 刚性需求 只要有房地产业就一直会有刚性需求,这个恒古不变的力量也是助推房地产业来年继续向上的重要力量。,宏观形势及房地产产业利好因素,产业利好因素,城市化进程 剩余的农村劳动力从土地上剥离,释放土地价值,继续中国的城市化进程是不可逆的历史进程。不断的城市化就意味着更多的人和更多的城市,也就意味着更多房地产上升力量。 通胀预期 在粮食、汽油等生活必需品的轮番上调之后,人们对于通货膨胀的预期十分清晰,因此通胀威胁将极大刺激购房者将资金投向楼市,因为就个人理财而言,房地产被誉为通胀的狙击手。,宏观形势及房地产产业利好因素,产业利好因素,各级地方政府博弈 不可否认的是,
5、由于“转让土地使用权”和地方财政的种种关联,地方政府博弈中央政府政策,也是导致抑制房地产发展不能上下一致,反而利好楼市的重要因素。 “大鳄”入侵 随着国家一系列调控的深入,许多大牌地产企业都将开发重心转向二三线城市。就昆明本地而言,万科、保利、碧桂园、龙湖、恒大等大牌地产企业的进驻就是非常明显的佐证。,当地宏观投资环境,2009年昆明市实现生产总值1808.65亿元,同比增长29.77%。是近十年来增长最快的,高于全国平均水平2.7个百分点; 2010年昆明市实现地区生产总值(GDP)2120.37亿元,比上年增长14.0%,全市居民消费价格(CPI)比上年上涨4.2%。全市城镇居民人均可支配
6、收入18875.65元,比上年增长14.4%,扣除物价因素,实际涨幅已达到9.8%。 目前,昆明市正在建设以“一湖四环” “一湖四片”、“一城四区”为载体,集湖光山色、滇池景观、春城新姿,融人文景色和自然风光于一体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的高原湖滨特色生态城市,建设经济景气指数高、文化特色浓、人居环境好、投资环境佳、社会安定和谐的面向东南亚、南亚的区域性国际化城市。,当地市场发展态势,2009年,昆明的房地产市场与全国一样,在危机中迎来最辉煌的一年,全年共成交各类商品房78201套,成交面积为696.47万平方米,成交金额为363.9亿元,全年均价5165元/平方米。最主要是下半年
7、成交强势反弹,使全年成交情况大大超过2008年。 2010年是 “政策调控年”,从 “国十一条”强劲出台,到9月末二次调控,再到11月央行两次上调存款准备金率和省、市相关配套政策也不断出台。昆明楼市经历了与全国相同的一轮又一轮调控。但是在这一年中,楼市交易量虽表现出大幅下滑,然而房价的上涨势头却没有得到有效缓解。全年共成交各类商品房65338套,与2009年相比较下降16.45%,成交面积为451.41万平方米,同比下降35.18%,成交金额为261.54亿元,同比下降28.13%,成交均价为每平方米5793.83元,同比上涨12.17%。新政出台,虽在一定程度上抑制住了投资性需求进入市场,但
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