2011年5月绍兴亲亲家园商业定位及经营设想(30页) .ppt
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1、绍兴亲亲家园商业定位及经营设想 营销管理部 2011年5月,目 录,一、绍兴宏观商业环境分析 二、袍江区域商业环境分析 三、亲亲家园项目商业概况 四、亲亲家园项目周边商业状态分析 五、消费者情况分析 六、项目定位 七、项目业态选择及比例 八、租金及销售测算 九、招商策略 十、存在问题及解决方法,一、绍兴宏观商业环境分析 1、绍兴商业分布现状,随着绍兴经济的快速发展,绍兴市区形成了三大住宅组团:越城区、袍江新区与镜湖新区,各住宅区域的商圈呼之欲出,加上绍兴市中心老商圈不断盘整发展, 新老商圈的整合持续发展,绍兴主要商圈分布: 老城区解放路、中心路商圈:市中心传统街区,百货业聚集地,目前仍是绍兴市
2、区最为主要的商业中心区域。 城南社区商圈:大量老小区聚集地,绍兴原住民居住地。以传统街铺类商业形式为主,没有核心商业。业态以生活设施及配套为主。 城东迪荡商圈:目前绍兴最为新兴的商圈集中地。前期通过专业定位、后期统一招商、经营的商业运作,形成了以世贸百盛为核心,结合特色餐饮街区及大型生活配套的商业体。 城北的昌安商圈:以社区生活配套为主,类同于城南社区商圈。 镜湖商圈:由于仅大滩部分新建小区交付,外滩区域尚在建设中,需要3-5年才成规模。如镜湖区域继续开发,未来将是绍兴新的商业中心,但需要有较长时间培育期。 袍江商圈:处于发展初期,区域内商业没有系统规划,以各小区自主配套商业为主。,2、绍兴商
3、业特征,绍兴商业开始从“量”的增长向“质”的转变:传统商业已经饱和,需要有新的商业形式才能得到消费者的认可,才能使项目拥有足够的市场竞争力; 从“单点核心”向“多点并存”发展:随着城市东扩北移的城市战略发展,绍兴商业开始从单一的老城区商圈、城南商圈向迪荡商圈、镜湖商圈、袍江商圈外延发展; “无规划”向“整体定位经营”发展,主题式商业是发展方向:随着商业的饱和与增量的增加,只有统一经营才能够得到更多的市场竞争力。,二、袍江区域商业环境分析,袍江经济开发区成立于2000年7月。位于绍兴市区北郊,沪杭甬高速公路绍兴出入口处,作为绍兴中心城市三大组团之一。 商业分布呈现一心三点格局:一心:世纪街袍中路
4、为核心的商贸中心区商圈。 三点:马山商圈、斗门商圈、越中新天地世纪街商圈。 说明:由于道路规划过宽、政府投入力度小等原因,世纪街目前尚未成熟,形成核心商贸区还缺乏大型商业支持。目前主要以政府办公区域为主。马山、斗门等均为周边乡镇,对袍江未来商业无推动作用。,1、袍江概况,2、袍江区域常住人口统计(含周边乡镇),区域人口增长率:在过去的十年中,袍江总人口数从当初的3万人增长到了目前的20万人,年平均增长率约达到25%,人口增长率较高。主要原因为周边厂矿企业较多,外来人口增长。其次,袍江近几年房产开发也从原老城区迁入部分新人群。 年龄结构层:0-14岁约占总人口的19.5%,15-40岁约占总人口
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