2011成都北新国际物联港项目市场调查报告127p.ppt
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1、北新国际物联港项目 市场调查报告,2,1、宏观市场篇 2、竞品篇 3、客户篇,宏观市场篇,4,2011年1季度,成都市主城区商品住宅供求比为1: 0.97,趋于供求平衡局面。 本季度受春节及新政策推出调控影响,供应大幅萎缩,主城区、郊区供应量较上季度均大幅下滑,主城区下跌54.55%。本季度2月份出现历史供应最低谷,3月由于备战房交会,供应量上有所回升; 本季度总成交量较上季度大幅下跌,环比下跌20.37%,与去年同期相比,上升57.04个百分点。成交上1月份出现春节前较小的抢购热潮,2、3月受政策影响成交下滑,1季度供应成交环比下滑,供需趋于平衡,2、3月受政策调控成交持续下滑,成都市整体市
2、场供需走势,5,供应量整体下滑,但郊区下滑幅度小于主城区,新都的供应占比上升,成交量整体下滑,但郊区下滑幅度小于主城区,新都的成交占比上升,主城区市场份额大幅下滑,郊区的市场占比持续上升,新都的供应成交面积占比均上升,主城区与郊区市场对比,6,2011年第1季度,成都市商品住宅成交均价继续走高,成交均价为6762元/,较上季度大幅上涨124元/,环比上涨1.87%,同比上涨12.61%。 本季度成都限购令推出,新政策对价格方面有一定的震慑作用,前三个月价格呈下滑趋势,2011年1季度成交均价环比上涨,但受限购令影响,前三个月价格成小幅回落趋势,1月份房价创历史最高,2、3月在1月基础上略有下调
3、,但仍处于一个高位上。3月成交均价6266元/,回落至接近去年2季度水平,成都市整体市场价格走势,本季度,成都市商品住宅整体成交均价为6762元/。除城南下跌0.68%和双流下跌0.63%外,其余各个区域成交均价均有上涨。城东涨幅最大,成交均价8755元/,环比上涨15.61%。其次是城北,环比涨幅15.40%,1季度主城区住宅成交均价创历史新高,达9523元/,郊区成交均价略有下跌,为5622元/,主城区成交价格持续上涨,郊区略有下跌,整体而言,价格保持平稳,郊区价格走势,8,新都区商品住宅市场,一季度成交量环比小幅下跌,受限购令影响,月度成交呈下滑趋势,但幅度较小,3月供应量出现大幅上涨,
4、整体供需平衡,3月成交价格小幅回落,总体价格趋势平稳上升,新都区住宅市场整体供需平衡,价格平稳上升,密集出台的政策对成交量未造成明显影响,但价格增速趋缓,新都区商品住宅市场,本案所在的斑竹园镇板块属于新开发区域,目前市场占比低,但价格处于较高水平,与本案临近的大丰板块是目前主流开发区域之一,成交价格接近4800元/,小高层、高层产品是主流形态,成交均价约4700元/,10,小结,1、2010年新都区整体均价上涨逾15%,销售均价达到4800元/左右;但是随着今年新都土地供应量的增加,2011年区域楼盘供应量近200万米,竞争形势趋于严峻。 2、区域客户以刚性需求为主。总价承受能力在35-55万
5、元,70110的中小户型为畅销户型,120以上较大户型普遍滞销。 3、新都本地购房人群低迷,在整个购房人群中不到5%,区外购房者是区商品房购买的主力军,省内二级城市占了购房人群1/3,主要是北部新城的商圈带来的首置首改客群。,竞品篇,市调项目总分布图,富力桃园,保利198蔷薇郡,爵领欧城,佳乐国际城,汉嘉国际社区,我的大学,博海城,东骏湖景湾,汇融达令港,泽瀚峰景,天晨花溪碧,凤凰山一号,北新国际物联港,北欧知识城,13,典型案例:【富力桃园】,项目基本情况,14,项目规划,典型案例:【富力桃园】,户型配比,目总占地280亩,总建筑面积约108万平方米,商业配套约3万平方米。全部为26-32层
6、的高层住宅,建筑密度仅19.85 户型主要以90平方米左右的套二及120-130平方米舒适性套三为主,大多户型都带入户花园。 除一公里临河(锦水河)景观带之外,另打造四大人工湖景;2000平米五星级水岸休闲会所、运动会所、30000平方米风情商业街、,1期,15,产品相关,规划布局分组团式围合布局,尽可能造就户型的观景效果 园林景观东南亚风情园林,四大人造湖景,大量东南亚风格元素、佛像、茅草屋、水系等 建筑设计立面东南亚小塔楼造型,材质为墙面砖 公共空间精装入户大堂,景观大道,首层靠园区部分4.8米架空层,典型案例:【富力桃园】,16,配套,自身配套 配有2000健身会所和3000 休闲会所(
7、包含健身会馆、风情会所、室外网球场、景观游泳池等); 加州阳光蒙特梭利幼儿园约2500 ;30000的配套商业街,将进驻超市、便利店、洗衣店、美容美发、健身馆、皮具美容、家政服务等物业 周边配套 交 通大件路、北新干道、蜀龙路,公交650、651均可到项目现场,规划中的地铁3号线,到成都约20分钟车程,到新都城区5分钟车程。 教育设施省重点中学新都一中试验中学、香城小学(待建)、香城中学、三原外国语学校、四川音乐学院、石油大学 附近社区万科双水岸、润扬双河鹭岛等大型居住社区,距离新都老城区仅5分钟车程,区域内生活便捷 医疗卫生项目自身规划有社区医院,典型案例:【富力桃园】,两房两厅单卫 建筑面
8、积:80,优点: 全明设计,空间尺度分布合理, 卧室私密性良好 缺点: 餐厅/客厅动线较为散乱,餐厅实用性不佳,户型点评,典型案例:【富力桃园】,两房两厅单卫 建筑面积:约76,优点: 全明设计,干湿分区 缺点: 次卧室面积偏小,实用性受影响,18,优点: 赠送面积约20,得房率高;南北通透,通风 采光效果佳 缺点: 单卫生间设计影响主人舒适度,卧室空间都比 较局促,客厅与餐厅空间搭配效果不佳,三房两厅一卫 建筑面积:117,典型案例:【富力桃园】,优点: 南北通透,通风采光效果佳,动静分区合理 缺点: 主卧室开间较小,影响舒适度,三房两厅双卫 建筑面积:121,销售情况,项目无明显滞销户型,
9、75-90平米两房去化速度相对较快,典型案例:【富力桃园】,客户情况,地域特征成都城北占50%,主要是五块石、荷花池、商贸城等地;周边地级市区客户占40%,如德阳、绵阳等地 购房动机自住性需求占80%,以改善性需求和教育性需求为主;投资性需求占20% 职业构成个体经营者为主 对项目最关注(满意)的因素开发商品牌、性价比,精装修,典型客户访谈,典型案例:【富力桃园】,访问地点:富力桃园售楼部门口 客户情况:王女士,30岁左右,房地产相关行业人士 购买户型:80户型 购房动机:投资(个人二套房) 支付能力:按揭,首付 约20万,月供3000左右 认可富力桃园的要素:环境、精装修、项目品质、开发商品
10、牌 其他偏好:偏好精装房,能接受1000元/装修标准,并表示如果能显著改善生活舒适性,能接受增加科技元素的住房,21,典型案例:【爵领欧城】,项目基本情况,22,项目由18层及26层高层组成,面积区间:69105.51。预计5月中旬推出二期二批次,约144套,面积为69105 户型。,项目规划,典型案例:【爵领欧城】,户型配比,正推售楼栋,即将推售楼栋,产品,典型案例:【爵领欧城】,规划布局在建筑布局上多运用点式布局艺术,让清风自由穿扬在小区的每个角落,并且视线更为宽广,弱化了高层建筑带来的视觉压迫感,最多达200楼间距 园林景观以抬高地坪的方式造成缓坡庭院,使园区更有层次感,景观更丰富。再配
11、以高大乔木、低矮灌木、绿色草坪和四季鲜花等,错落有致、四季怡人 建筑设计ART DECO 风格,融入节能环保概念,棕点麻镜面花岗石、通体外墙砖、STUCCO涂料、仿石质感较强,是本次市调中不多的里面采用石材的项目,18层采用2梯4户,26层采用2梯5户设计 公共空间6米挑高精装入户大堂,24,配套,典型案例:【爵领欧城】,自身配套 1000欧陆会所,400原滩双游泳池、羽毛球场、儿童嬉戏公园、2000米健身跑道,沿临江陵路规划20000 集商场,大型超市,餐饮,娱乐为一体的商业。 周边配套 交 通蓉都大道(大件路);规划地铁3号线;成绵乐城市轻轨;现有650路,665路 ,680路 ,682路
12、,663路,867路等六条公交线路直达,站点三河镇站 教育设施三河镇小学、金苹果幼儿园、成都七中(规划)、三原外国语学校、新都一中实验校、四川音乐学院、成都理工大学、西南石油大学、成都航校。 医疗卫生成都军区总医院、成都市干部疗养院、三河公立卫生院。,25,典型案例:【爵领欧城】,2室2厅1卫 建筑面积:71,户型,优点:赠送面积大,且实用,功 能布局合理 缺点:入户过道较长,造成空间浪费餐厅面积偏小,实用性不佳,3室2厅1卫 建筑面积:85,优点:赠送面积大且实用,动静分区较为合理 缺点:餐厅动线零散,实用性不佳,客厅进深偏浅,且难以与阳台一体化利用,26,3室2厅2卫 建筑面积:97,优点
13、:赠送面积可做房间,实用 缺点:主卧室开间较小,使用效果受影响,入户空间浪费较严重,典型案例:【爵领欧城】,3室2厅2卫 建筑面积:103,优点:通过赠送获得三房,客厅餐厅较为宽敞 缺点:主卧室开间较小,影响使用效果,27,销售情况,典型案例:【爵领欧城】,客户,地域特征天回镇,三河场占15%;建设路一带占15%;省内地级市约占70%(如绵阳,德阳,资阳等地); 购房动机自住型客户较多,约占80%,其中刚性需求占60%,改善性需求占30%; 投资客户约占10%; 职业构成个体经营者占80%;工薪阶层占20%; 对项目最关注(满意)的因素项目的景观环境,升值空间,项目户型赠送面积较多,拉低了实得
14、单价,户型面积在110以内,有效的控制了总价,销售情况良好,已推出的单位已基本售罄,28,典型案例:【汉嘉国际社区】,项目基本情况,项目规划,典型案例:【汉嘉国际社区】,目前主要在推售三期,LOFT户型,等房率120%,汉嘉国际社区总占地约340亩,总建筑面积约80万平米,项目位于成都新都新城区内,叠拼别墅、花园洋房、多层、小高层以及高层系列产品一应俱全,是新都新城区大规模的高尚综合性社区,,30,产品,规划布局该项目以牺牲土地利用率为前提提高了居住舒适性,保证了每户对景观和自然阳光的收纳,超大楼间距为大面积的园林景观和水景提供施展空间 园林景观欧洲古典、超大规模森林社区 建筑设计ART DE
15、CO 风格立面,以面砖和质感涂料相搭配;采用1梯2户或2梯4户设计 公共空间精装修大堂,5000 会所;,典型案例:【汉嘉国际社区】,31,配套,自身配套 2000平米游泳池,5000平米会所,10000平米湖景,香榭里商业街 周边配套 交 通成绵高速、蜀龙路、大件路、北新干线 教育设施西街小学、谕亭小学、三原外国语学校附属小学、正德实验小学、新都一中、 三原外国语学校、新城中学 ,新都区机关幼儿园、新都区第一幼儿园 医疗卫生成都军区总医院、新都区人民医院、解放军第四十七医院、新都区中医院,典型案例:【汉嘉国际社区】,32,3室2厅2卫 建筑面积:58;变幻后108,优点:赠送面积超大,得房率
16、200%。双厅通透,干湿分区 缺点:2层布局欠缺,造成部分空间浪费,典型案例:【汉嘉国际社区】,33,户型点评,3室2厅2卫 建筑面积:68,实得118,优点:赠送面积超大,得房率200%。动静完全分开,功能布局合理 缺点:楼梯与次卧采光面较窄,典型案例:【汉嘉国际社区】,34,销售情况,典型案例:【汉嘉国际社区】,项目LOFT主力总价在4560万,总价较高,加之目前市场不是很好,消费者观望气氛浓厚,因此成交量较低;多层主力总价在80-100万,总价较高导致去化较慢,34,客户,地域特征新都本地客户及城北60%;省内地级市区40%,如:德阳,绵阳,广元 购房动机购买花园洋房多以改善性居住为主;
17、LOFT购买者以投资为主 职业构成个体经营者;周边川音、石油学院等大学教师 对项目最关注(满意)的因素项目的园林景观精致,建筑风格,周边规划配套齐全,35,35,典型案例:【佳乐国际城】,项目规划,典型案例:【佳乐国际城】,项目一期密度低,容积率仅1.5,由6-7层的多层花园洋房组成,已推出楼栋,未推出楼栋,正推售楼栋,37,规划布局规划手法顺势而为,社区内坡地蜿蜒,建筑于浅丘之间依势而建,高低错落的中,视线便拥有了起伏的秩序 园林景观5000 大水景为主,血统纯正的地中海园林,精彩灵动的活水景观,风情万种的无边界泳池 建筑设计6+1,7+1电梯花园洋房,采用新古典主义风格以面砖和质感涂料相搭
18、配;1梯2户设计 公共空间精装入户大堂,观水亭台,会所;,产品,典型案例:【佳乐国际城】,38,配套,自身配套 会所,亲水棋牌区,儿童活动区,球场活动区(设有篮球场、羽毛球场),滨河体育公园,23万平米集中商业区。 周边配套 交 通蓉都大道(大件路);蜀龙大道、绕城高速、成绵高速、香城大道、北新大道 、 规划地铁3号线;成绵乐城市轻轨; 教育设施三原外国语学校 医疗卫生妇女儿童医院,典型案例:【佳乐国际城】,39,4室2厅2卫 建筑面积:146,赠送面积 33优点:三露台设计,超大主卧,客厅开间大,入户花园采光好 缺点:没有生活阳台,典型案例:【佳乐国际城】,40,3室2厅2卫 建筑面积:16
19、5,赠送56 优点:双阳台设计,带可变空间,客厅开间大,双厅通透,采光通风良好 缺点:过道较长,浪费空间,典型案例:【佳乐国际城】,41,3室2厅3卫 建筑面积:166,赠送面积达64 优点:带超大花园,带可变空间,双主卧设计,采光面广,典型案例:【佳乐国际城】,42,4室2厅2卫 建筑面积:177,赠送90 优点:跃层双主卧设计,动静分区,功能布局合理,采光通风好,带四个露台 缺点:过道较长,浪费空间,典型案例:【佳乐国际城】,43,销售情况,典型案例:【佳乐国际城】,项目采用小量分批次推出的策略,加推较为频繁,今年已加推3次,分别为1月21日推出 28套、3月11日推出28套、4月22日推
20、出28套 项目主力总价在90万120万,项目人气较旺,但是由于总价较高,销售速度较为缓慢, 月均销售30套左右,进入2011年销售速度更加缓慢,客户情况,地域特征成都城北占80%,省内地级市占20%,如:德阳,内江,自贡,资阳; 购房动机自住型约占80%,绝大部分为改善型需求,认为项目可以以较低的总价享受别墅的居住氛围;投资型约占20%; 职业构成荷花池,商贸城个体经营者占80%; 对项目最关注(满意)的因素项目环境,户型。,44,典型案例:【博海城】,项目基本信息,45,项目规划,占地面积约108亩,规划总建筑面积约25万,容积率3.5,绿化率 达到30%。整个社区采用半围合式布局,楼间距最
21、宽处达200余米。社区采用完全人车分流形式,机动车位1:0.7。,典型案例:【博海城】,正推售楼栋,已推售楼栋,未推出楼栋,46,规划布局半围合式布局,楼间距最宽处达200余米。社区采用完全人车分流形式 园林景观纯欧式自然主义,四维园林,2个人工湖 建筑设计中式现代 ,铺贴面砖 公共空间挑高入户大堂,游泳池,网球场,篮球场;,产品,典型案例:【博海城】,47,户型点评,优点:全明设计,户型方正基本无浪费空间 缺点:赠送空间实用性不强,主卧室受厨卫影响较大,2室2厅1卫 建筑面积:87,典型案例:【博海城】,优点:带可变空间,方正实用,双厅通 透,带景观阳台 缺点:干湿分布不合理,1室2厅1卫(
22、可变两房) 建筑面积:69,典型案例:【博海城】,2室2厅2卫(可变三房) 建筑面积:115,优点:全明设计,景观阳台,入户花园,带可变空间,客厅大气,动静分区, 缺点:所有卧室空间尺寸偏小,主卧采光面较窄,生活阳台进深过浅,实用性不佳,49,销售情况,典型案例:【博海城】,最新批次由于价格上涨较大,均价5600元/,销售状况不佳,据现场调查访问,目前日均现场到访不足5组客户,客户,地域特征新都本地占80%,省内二线城市约10%(德阳、绵阳等地) 购房动机自住型约占70%,投资型约占30%; , 职业构成川音,石油大学等高校教师,川煤、中石油等公司员工; 对项目最关注(满意)的因素新都老城区完
23、善的生活配套,50,50,典型案例:【保利198蔷薇郡】,项目基本情况,51,项目规划,蔷薇郡作为保利198的组团之一, 当前销售房源主要以4月16日推出的7号楼27 层电梯住宅高层房源为主 后续会有联排别墅推出,典型案例:【保利198蔷薇郡】,52,产品,规划布局点式布局,眺望198公园园区 园林景观新古典主义、坡地园林、公园式园林 建筑设计外立面采用新古典主义风格,主要材料为涂料,配套,自身配套 教育设施小区金苹果幼儿园、风情商业街、保利198公园、美食街、五星级皇冠酒店 周边配套 医疗设施陆军总医院 交 通蜀龙路三期直接通三环路,2009年打通;规划中四期直接连接二环路建设北路 地铁:临
24、近地铁3号线,典型案例:【保利198蔷薇郡】,53,优点: 南北通透,所有房间自然采光 主卧室观景效果佳 缺点: 卫生间门正对主卧室 次卧室开间较小,作为卧室利用空间显局促,两房两厅两卫 建筑面积85,典型案例:【保利198蔷薇郡】,54,两房两厅两卫(可变三房) 建筑面积105平米,优点: 南北通透,所有房间自然采光 主卧室功能齐备,舒适度高 客厅空间宽敞、大气 入户通道狭长,典型案例:【保利198蔷薇郡】,55,户型点评(117两房两厅两卫)可变三房,优点: 赠送面积大,得房率高 卧室空间分布平衡,实用 缺点: 餐厅空间略显局促,典型案例:【保利198蔷薇郡】,56,优点: 1赠送面积较大
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