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1、,莲花国际商务广场项目,招商运营推广方案,上海莲花国际商务广场,13公里 (km),Project Info 项目区位,南京西路 人民广场People Square Nanjing Rd. (W) 11.5公里(km) 陆家嘴 Lujia zui 15公里(km) 淮海路 Huaihai Rd. 12.5公里(km) 徐家汇 Xujia hui 7.5公里,中山公园 Zhangshan Park 9.5公里(km) 七宝商圈Qibao 5.5公里 (km),The Subject 本项目 莘庄 xinzhuang,3公里(km), ,Humin Elevated Rd. 沪闵高架,Lian H
2、ua Rd. 莲花路,Wan Yuan Rd. 万源路, Project location 项目区位,The Subject 本项目,项目位于闵行区梅陇镇,与百联南方购物中心一路之隔,项目 南临沪闵路和沪闵高架,西临古方路。, 本项目处于闵行和徐汇的交界之处,与上海市目前最近的市级商业中心徐家汇商圈直线距离约7.5公里。 项目通过地铁1号线可迅速抵达徐家汇中心区域。随着地铁一号线的开通和周边大量住宅社区新建,目前闵行区的行政、经济、文化中心集中在莘庄附近。 项目离闵行现有莘庄商圈和七宝商圈直线距离分别为3公里和5.5公里。,本项目与上海主要区域的距离,闵行交通综述,区域道路 交通系统,城际列车
3、 系统,城际快速 道路系统,-磁悬浮列车,-莘奉金高速 公路/沪杭高 速,交通网络,-上海莘庄立交/ 沪闵路高架道路,城际轨道 交通系统 - 1号线/5号线,闵行在城市功能定位,闵行综述,2008年闵行主要统计数据,区划面积370.75平方公里,在 11个中心市区中排名第七 闵行区目前常住人口180.5 户籍人口91.50万人,外来人 口79.17万人,GDP为1120.4亿元,在上海11 个中心市区中,仅次于浦东, 位于第二位。,一、二、三产业比重分别为 0.2%、69.3%和30.5%,社会固定资产投资总额295.56 亿,区域分析,闵行正由传统的主城人口疏散区向 商务区转变,商业中心初具
4、规模。,莘庄、梅陇、古美为目前闵行人口最为 集中区域,相应商圈规模最大,目前这几个 商圈大型商业设施(购物中心、大卖场)达 到20多个。,七宝地区约50万人口(流动人口较,多),有8个大型商业设施 (购物中心、 大卖场),颛桥、江川商业规模相对偏小,同时由,于地段偏远,辐射范围小。,写字楼总体层次不,高,基本为乙级写字,楼为主,高端项目缺,少,目前只有绿地蓝,海为甲级写字楼;,产品面积控制以中,小面积为主,集中在,50-250平方米;,入住企业产业能级,低,以贸易、电子、,咨询为主。高能级的,金融、创意、IT等缺,失。,区域分析 写字楼伴随着商业物业的陆续出现将逐步提升区域产业能级与聚集能力,
5、南方 商城,友谊 商城 上实 项目,闲广场,本案,春申购 物中心,北建 易 买得,新都会,仲盛商 业中心,龙之 梦,梅陇古美-商业板块格局 南方休,第一集团.,以沪闵路 莲花路为节点聚 集的五大商业项目形成,第二集团. 以社区配套入手的后起之,秀: 莲花路 春申路节点 第三集团.,由于地缘关联,莘庄地铁南北 广场两大商业项目,方 商 城,友 谊 商 城,南 方 休 闲 广 场,上 实 项 目,梅陇古美-商业板块格局 南,Shanghai Garden Residence 上海花园,南方休闲广场 Nanfang Xiuxian Guangchang,Friendship Department S
6、tore,友谊商城,6 Bailian Nanfang Shopping mall 百联南方购物中心,1,5,3,1,2,3,4,5,6,The Subject 本项目 2,Lian Hua Rd. Station, Metro Line 1 轨道交通1号线莲花路站,4,1,2 南方休闲广场商务大厦 Nanfang Xiuxian Guangchang Office Building Car Parking 南方商城 地上停车场,项目基础分析,莘庄商圈,天然缺陷 仲盛世界商城位于都市路莘朱路交口,远离 主干道交通不方便,北部、西部客源都被强 力阻截。 规划缺陷 仲盛世界商城建筑面积28.5平方
7、米,其中地 上5层占逾16万方米,但这么大的单体项目 周边却无写字楼、酒店互动,客源单一、周 期性强。,从抽样调查中发现,上海居民和非上海 居民各占一半,闵行区流动人口较多。 调查中了解到,住居在闵行区当地的居 民最多,可见南方商城主要辐射区域还 是以居住在闵行的为主。,职业构成上,以公司职员居多,占到了 一半。,区域消费群体特征分析1,目标客户定位,前往南方商城购物的消费者以基层员 工和基层管理职务人为主,我们在调查 中发现,一些中高端人群并不愿意接受 采访,他们也只表示偶尔经过此地,但 是并不愿意在此购物。,高中以上学历所占比例较高。,收入以3000-4000元/月,应该说整体 收入居中。
8、,区域消费群体特征分析2,目标客户定位,据调查了解到,访问者经常前往区 域是百联南方和徐家汇,通常而 言,他们如需购买高档次大件,就 会前往市区。,消费者购物频次基本为每周一次。 在业态需求上多为一些品牌 服饰 和休闲餐饮。,区域消费群体特征分析3,目标客户定位,一站式体验购物中心市场空间大,一站式购物中心越来越受到消费者的欢 迎,以大卖场为主营业务的购物中心为区域 商业主要形式,商业形态,特色餐饮、大型餐饮的需求量较大,对商业内部环境得要求越来越高,对品 牌的需求越来越明显,要有足够的停车 位,外出饮食消费形式以朋友聚会为主,人 均消费在50 100元之间,餐饮,存在大量对时尚品牌的需求,在
9、购物业 态上软环境对消费者的吸引力较大,对购物环境的要求越来越高,对品牌的 个性追求趋势明显,消费者前往购物场所消费所愿意花费的 路程时间基本上在30分钟以内; 交通、 购物环境是决定购物场所选择的重要因 素之一。,购物,通过调查,有80%的居民愿意到此购物 。周边商业气氛浓厚是本项目的最大优 势,私家车外出消费比例日益增长; 消费 结构不断优化升级,文化、餐饮、旅游 等享受型消费逐渐增加,公交车、地铁与出租车是市民外出消费 的主要交通工具; 从消费结构来看,购 物与餐饮娱乐消费支出较高,整体消费特征,对本项目的评价,未来发展趋势,表现特征,区 域 消 费 群 体 特 征 分 析4,目标客户定
10、位,本案,闵行区域内占总人口比例38%的 35岁以下、月收入3000-4000元、 大专以上学历追求时尚的年轻一 族。,目标客户定位,百联南方业态组合配比,百货,8%,卖场 48%,零售购物 24%,餐饮 13%,6%,休闲娱乐 其他,1%,西郊百联业态配比,百货 24%,卖场 16%,零售购物,餐饮 10%,休闲娱乐,21%,其他 7%,业态组合定位-对比研究 对比研究,22% 其他类是指服务性商业、文化艺术类商业、教育医疗类商业 相比西郊百联,百联南方休闲娱乐、服务性商业设 施明显不足,所以本项目应弥补其缺陷,加大休闲 娱乐设施的比例,餐饮、服饰应符合当代年轻人的 喜好。,来福士广场娱乐休
11、闲 业比例明显高于其他 商场,百货则相对较 少 。而餐饮也多以时 尚类快餐为主。从目 前情况来看,来福士 的餐饮已经成为其吸 引客源的主导性业态。,业态组合定位-基准研究 基准研究 上海来福士广场,来福士业态 组合配比 其他 百货 9% 8% 休闲娱乐 22% 零售购物 34% 餐饮 27% 其他类是指服务性商业、文化艺术类商业、教育医疗类商业 虽然我们以“来福士”为参考体系,但是本项目 无论从规模还是商圈半径、以及集客能力上,还 不满足取代它的条件。所以在业态配比上还是应 该因地制宜,找寻更适合我们的业态组合。,16%,百货 10%,零售购物 44%,休闲娱乐 其他 5% 餐饮 25%,业态
12、组合定位-本项目业态配比 本案 休闲娱乐:餐饮:零售购物:百货:其他 =16%:25%:44%:10%:5% 本项目业态组合配比,其他类是指服务性商业、文化艺术类商业、教育医疗类商业,友谊商城一层展厅,百联南方一层展厅,档次定位 中档为主,兼顾高档 百联南方购物中心和友谊商 城档次差异较大,造成中间 出现空档。本项目的恰好能 弥补这一空白。,餐饮,卖场 48%,零售购物 24%,百联南方业 态组合配比 休闲娱乐 其他 百货 6% 1% 8% 13%,功能定位 调查了解到,目前闵行 区域内餐饮、休闲等享 受型消费增加。对商场 内部装潢、品牌个性的,追求日趋明显。,区域内目前休闲 娱乐设施、服务,
13、性商业缺乏 其他类是指服务性商业、文化艺术类商业、教育医疗类商 业,以时尚新潮为特色 融服装、餐饮、休 闲娱乐、健身为一 体的一站式综合商 业广场,主题定位,香港购物中心的特色及主题研究,朗豪坊,荷里活广场,主题定位,1.天空之城的中庭设计,将顾客带到充满迷幻色彩的未来世界,香港朗豪坊在“通天梯”的 顶端,即在购物中心十三楼以 上的天幕上,设置了一张巨大 的数码天幕全亚洲首创、 长达138米的类似美国拉斯维加 斯凯撒皇宫的天幕。,朗豪坊拥有十三层的商场, 这在购物中心的经营规划中是 不多见的。当商场的楼层达到 一定的高度如何将顾客吸引上 更高的楼层,是一门经营的哲 学,更是一门经营的科学。朗
14、豪坊在中庭营造了“天空之 城”,并用“通天梯”吸引人 们往上走,达到促进高层商场 经营,实现整体商业价值最大 化的目标。,主题定位,营造好莱坞(荷里活)的梦幻世界,用星光大道吸引电影迷的视线,主题定位,本土案例研究,上海广场无限度 上海来福士广场 上海正大广场,主题定位上海无限度个案分析,主题,发展历程 2005年之前,位于位于淮海中路名为上海广场, 整个广场毫无特色可言,经营状况不佳 2005年,被摩根士丹利以8.46亿港币收购 2005-2007年,摩根士丹利对其进行了全方位的 改装,案名位“上海无限度”,主题定位“沪上少有 的时尚创意购物中心”并围绕其开始策划大量活动,时尚创意商业中心,
15、上海广场无限度,主题定位上海无限度个案分析,上海广场无限度 这是LED荧幕,上面 有租户的信息和欢 迎词,现代感十足,商场定期会 和租户 沟通,来更换他们要传达的信息 中庭的四周,自三 楼而上是造型独特 的玻璃展示柜,为 租户品牌的展示提 供良好的空间,项目定位:,主题定位上海来福士广场个案分析,上海来福士广场,彰显个性与时尚、紧随国际潮流 沪上年轻时尚人士首选的购物中心,主题定位:,上海正大广场,东方华尔街,现代家庭娱乐及购物中心,主题定位上海正大广场个案分析,档次定位:中档为主,兼顾高档 业态组合:以休闲类餐饮和时尚品牌服饰为 主 消费者特征:35岁以下年轻时尚一族,他们 爱浪漫,爱幻想 爱情中转站,潮流发布场,主题定位本案定位,B24 B20,B21 B19 B17,B14,B05,B01 B13,B04,苏宁 Floor Plan - B1 平面布局B1 B22 J,Y S K,F118F116F114,Floor Plan - 1F 平面布局1F,F223,Floor Plan - 2F 平面布局2F,F228,F229,Floor Plan - 3F 平面布局3F,Floor Plan - 4F 平面布局4F,
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