宁河县市场报告.ppt
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1、宁河市场报告 目目 录录 一、宁河县市场概况 二、滨江国际项目分析 三、周边竞品项目分析 宁河县市场概况-宏观环境 3.区域总体规划 城市定位: 面向京津唐地区的制造加工基地和现代服务基地,是天津滨海发展带的重要节点,天津联系东北 地区的门户,开放文明的生态宜居城区。 主要内容: 规划确定重点桥北新区发展带带动宁河北部经济崛起,大力发展工业区经济,融入滨海新区,加 快老城区的优化和功能提升,规划2020年宁河新城人口规模25万人,城市建设用地26平方公里,人均 用地105平方米/人。 1.区域概况 宁河县位于天津市东北部,区域面积1296平方公里,其中行政管辖面 积1031平方公里,耕地90万
2、亩,辖14个乡镇、283个行政村、28个居委会 ,常住人口38万,其中农业人口28万,县城设在芦台镇。 2.交通环境 自古以来,宁河就是连接东北、华北的重要节点,京山铁路穿境而过 ,滨保、京津、唐津、津宁、塘承、津蓟 6条高速公路贯通全县,国道、省 道和县乡公路四通八达。车程距天津港20分钟、天津滨海国际机场30分 钟、北京国际机场60分钟,与天津中心城区、滨海新区核心区、唐山市 区、曹妃甸工业区和北京整体纳入了1小时经济圈。 宁河县市场概况-市场特征 由2103年远郊 区县的土地、住宅市 场的活跃情况看,宁 河县在各个方面都被 其它郊县落到了后 面。且住宅市场存在 去化压力。 但从销售单价
3、上看,稳中有升。相 信随着地区的经济不 断发展,该区域房地 产市场的发展空间会 很大。 宁河县市场概况-市场供存销情况 注:本统计数据为商品房不包含保障性住房 从市场供需情况看,市场的需求稳定在20000平方面上下 ;市场供应量基本可以维持市场需求;市场单价在7100元左 右。 截止三月底宁河县市场存量584574.4平方米,以近半年 的去化速度计算,市场的去化周期在27个月左右。 滨江国际项目分析-项目概况 滨江国际位于规划建设的三八河路蓟运河大桥旁,与老城区隔河相望;滨江国际总建筑面积20万平 方米,是全宁河唯一的纯电梯洋房社区,采用欧式的建筑风格,通过组团式的社区规划,将景观和建筑融为
4、一体,人车分流、动静交替,在保证您和家人安全性的同时还将小区景致尽收眼底;41%的超高绿化率和超 大楼间距,在宁河首屈一指;内外水系相互呼应,多层次、复合园林景观相互交融,2000平方米的社区配套 商业可以满足您的日常生活;空中花园、磁卡识别,私人电梯独立入户,南北通透的全明户型。 总户数608户开发商 天津泰耀房地产有 限公司 占地面积50000平方米绿化率41% 总建筑面积700000平方米容积率1.40 建筑形式 板楼、多层、小 高层 项目特色花园洋房 物业管理物业管理费 车位信息580个装修标准毛坯 开盘时间2014年12月21日入住时间2015年底 滨江国际项目分析-户型分析 优势略
5、势 1、电梯独立入户 2、入户门厅设计 提 高私密性 1、厨房空间小,使用 不方便 2、已有入室门厅 ,故 玄关处设计 有些浪费 面积 优势略势 1、长方形的厨房空间 方便使用 2、卫生间有窗户,利 于通风,采光 3、一梯两户,南北通 透 1、入户门 直对餐厅 ,缺少玄关设计 85.00m2 109.00m2 滨江国际项目分析-SWOT分析 StrengthWeakness 1、邻近新旧城区要道芦台大桥 2、天然水景优势,提升项目品质 1、新城区基础设施建设不完善 OpportunityThreat 1、随着区域深入开发,住宅项目 增多,居住氛围会逐渐上升 2、区域房地产处于起步阶段,竞 争压
6、力小 1、周边品质楼盘多,竞争压力大 滨江国际项目分析-市场供存销情况 2013.122014.012014.022014.03 滨江国际 套数14261820 面积1426.552603.131831.262065.61 均价7144.157145.657061.517131.22 项目位于新城区,但随 着新城区的发展,本项目周边 配套已经日趋完善。且项目临 近芦台大道,和老城区沟通顺 畅。但7100左右的单价还是有 些偏高,项目开盘日仅售出14 套。后期销售有上升,可是依 然不理想。 周边竞品项目分析-竞品项目概况 滨江国际周边项目主要集 中在蓟运河东岸,新旧城 区的衔接目前只有芦台大 桥
7、 英伦世家项目-项目概况 总户数870户开发商 天津磐城房地产开发 有限公司 占地面积77000平方米绿化率40% 总建筑面积92500平方米容积率1.20 建筑形式 板楼、低层、多 层 项目特色花园洋房 物业管理物业管理费 车位信息833个装修标准毛坯 开盘时间2013年8月入住时间2015年6月 英伦世家位于宁河县桥北新区规划三八河路蓟运河大桥旁,紧邻市政规划中心。项目总占 地约7.7万平方米,总建面约9.25万平方米,容积率1.2,绿地率40%,共31栋,其中26栋洋房(5层、6 层),6栋联排别墅。 英伦世家共分2期开发,一期以宽景洋房、联排别墅为主,主力户型面积洋房 84130,别墅
8、140200。 英伦世家项目-户型分析 洋房 83.63m2洋房 104.15m2洋房 130.79m2 优势 1、南北通透,利于通风 2、转角式阳台设计 ,空间大视野好 3、长方形的厨房空间方便使用 略势 1、卫生间为 暗卫,不利于通风 优势 1、南北通透,利于通风 2、转角式阳台设计 ,空间大视野好 3、长方形的厨房空间方便使用 4、两个卫生间均为明卫,利于通风 略势 1、入室门与餐厅缺乏过渡,不方便 使用。 优势 1、入室玄关设计 增强私密性 2、长方形厨房空间,方便使用 3、两个卫生间均为明卫,利于通风 略势 1、中间的储藏室设计 房间面积较 小。 英伦世家项目-SWOT分析 Stre
9、ngthWeakness 1、容积率低 2、三八河路蓟运河大桥已在规划中, 未来升值潜力大 1、新城区基础设 施建设不完善 2、远离县城中心区,商业氛围差,人 气不足 3、公交路线少,辐射范围小 OpportunityThreat 1、区域房地产处 于起步阶段,竞争压 力小 1、随着区域发展的深入,会带动 周边 房地产市场发 展,竞争也会增强 英伦世家项目-市场供存销情况 2013.092013.102013.112013.122014.012014.022014.03 英伦世家 套数1715133615814 面积1678.171635.821389.463742.161530.93858.
10、641584.43 均价6901702770027050692270367973 项目位于新城区,周边 配套尚未完善,且距离新老城 区交通枢纽芦台大道较远,后 期规划中的三八河路蓟运河大 桥,完善后会对该区域有所改 善。 项目的销售情况同样不 温不火。今年三月前一直保持 7000元左右的均价。 时代花园项目-项目概况 总户数227户代理商 天津市杰豪幸福房地 产开发有限公司 占地面积9291平方米绿化率40% 总建筑面积19577平方米容积率2.10 建筑形式板楼、小高层项目特色低总价,小户型 物业管理 天津凤和物业 服务有限公司 物业管理费1.80元/平方米月 车位信息174个装修标准毛坯
11、开盘时间2013年12月入住时间2014年底 时代花园四期爱都做为时代花园社区整体的一部分,延续了前三期的思路,在其基础上进行优 化升级。依附于6年醇属社区已经培养行成的人文环境,建造现代化人居建筑。时代花园四期爱都住 宅产品为11层小高层形式,户型以66-99平米的中小精品房型为主,房间设计方正规整,公摊面积 少,能够达到84-90%的高出房率,户户全明通透日照充分、通风良好,有赠送空间。立面设计考虑 到周边环境和整体社区的协调统一,材质与色泽在延续原方案的基础上做了美化优化。 时代花园项目-户型分析 小高 117.40m2 小高 100.72m2 优势略势 1、南北通透、利于通风 2、有储
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