徐州淮海东路104号综合体项目商业策划(71页) .ppt
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1、中国徐州淮海东路104号初步构想,分析思路 概念理念 功能业态 建筑形态 主题形象 投资分析 案例分析,104号将是打破淮海经济圈寂静的一滴水!,目录,一 分析思路,项目基地 周边分析 商圈分析 淮海经济圈 SWOT分析 思维导图,1.1 项目基地,淮海东路,淮海东路104号,位于徐州云龙区辖内,项目四至:北至淮海东路,南至青年路,西至大同街、后井涯巷,东至民主南路。基地总面积:45857 ,总建筑面积:29799 ,房屋数:32 栋。,民主南路,大同街,青年路,项目分析,基地内共有建筑36栋,多为砖混结构的4-5层老式楼房,其中有4栋较为有民国特色的二层别墅建筑。,淮海东路主入口,主要办公楼
2、,通信大楼,民主南路入口,特色建筑,建筑外立面,建筑外立面,绿化,基地现状,办公、礼堂、招待空间,基地现状,餐饮、门诊、管理、车库,基地现状,宿舍、住宅,基地现状,一、现状建筑结构大体分为钢筋混凝土结构和混合结构(砖混结构)两大类型。其中,办公、餐饮、娱乐等公共建筑多为钢筋混凝土结构,住宅建筑多以混合结构为主。 二、建筑风格依据其不同功能大致分为三种类型:新古典主义风格、现代主义风格和普通风格。新古典主义风格建筑主要体现于住宅建筑,从建筑物类型来讲,个别几栋又偏重于别墅建筑风格类型;现代主义建筑风格主要体现在体量较大的公共建筑部分,如:办公楼、礼堂、门诊楼等;除此之外的几栋管理用房、车库等建筑
3、只是简单的功能运用,很难从哪一种风格来定义它的风格,在这里统称其为普通风格。,现状建筑结构风格,基地现状,一、该项目北靠徐州市主要城市干道淮海东路,东贴城市次干道民主路,南抵青年路生活性干道。其中淮海东路由四车道机动车道和混合型非机动车道组成,路面较宽,车辆行驶迅速;民主路由两车道机动车道、非机动车道混合性车道和五米宽人行道组成,车辆行驶缓慢。 二、内部道路等级划分及材质变化不明显,路面较为朴素,多为砾石混凝土铺制而成。,道路分析,项目分析,图1.淮海东路主入口进门的一块空地,适宜改建成活动广场,作为一个主要的形象展示和活动区域。 图2.基地内特有的民国风格的建筑,应保留原有的风格,修旧如旧。
4、 图3.淮海东路主入口特有的民国风格的牌楼,靠近交通干道,保留作为一个主要入口。 图4.正对淮海东路主入口的主楼建筑,在整个基地的正中央,适合作为一个重要的建筑保留改造。,1,2,3,4,基地建筑细部分析,项目分析,从交通的通达性来看,本项目的交通通达性较好,从淮海东路、解放北路,中山北路,建国东路等主要干道都能较为方便到达本项目。车流、人流量都较为密集。 公共交通也比较便利。,淮 海 东 路,解 放 北 路,建 国 东 路,中 山 北 路,徐州火车站,项目通达性分析,1.徐州万虹桥电子市场,4000 2.中国移动手机城,2500 3.冠芝霖手机连锁大卖场,350 4.协亨手机连锁,500 5
5、.徐州第八药店,1500 6.鸿儒商务酒店,2000 7.样样红至尊会所,2000 8.花园饭店,2000 9.金悦酒店,1500 10.杉杉服饰,500 11.品牌男装,800 12.酒店, 13.徐州政协宾馆,2000,1,3,4,6,7,11,10,12,2,5,8,9,13,项目淮海东路,民主南路周边电子器材,手机商业成熟度较高,已经成为徐州市较为出名的手机一条街。其余各类商业网点较为分散,且档次偏低,相互作用较弱。生活配套设施较为齐全。,本项目,1.2 周边分析,1.徐州万虹桥电子市场, 2.中国移动手机城 3.王府井百货 4.金地商都 5.国贸大厦 6.百货大楼 7.新一佳超市 8
6、.乐购百货 9.瑞银购物广场 10.财富大厦 11.金鹰百货 12.同仁居,1,3,4,6,7,11,10,2,5,9,12,项目淮海西路多以中高档大型的百货为主,其中彭城广场周边聚集了许多徐州中高档百货商场,包括全市最高档的金鹰百货商场。,本项目,淮 海 路,中 山 北 路,8,周边分析,1.3 商圈分析,徐州市级商业中心为以中山路与淮海路形成的“十字”形轴线为中心的古彭广场商圈,以及火车站广场商圈和人民广场商圈两个二级商圈。在空间布局上徐州商业形成了“一线三圈”的格局,三个商圈皆以淮海路作为中轴线,商业从东西两面向中心聚集。,本项目位于徐州市古彭商圈和火车站商圈的边缘地带,处于两个商圈的增
7、长极的低谷地带。因此本项目要想获得良好的发展必须要走特色化经营路线。,火车站商圈,古彭商圈,本项目,古彭商圈 增长极,火车站商圈 增长极,本项目,徐州地处四省通衢之处,是整个大淮海经济圈的发展中心。 本项目将打造一个新的淮海经济圈,立足徐州本地及周边市场,辐射整个淮海经济圈。 新淮海经济圈影响范围大于苏北地区,小于四省区域。,山东,河南,安徽,江苏,徐州,本项目将成为淮海经济圈的一颗新明珠!,1.4 淮海经济圈,1.5 项目SWOT分析,市中心,紧邻淮海东路交通主干道,过往车流,人流量大。 周边各项生活配套设施齐全。 周边数码电子产业已经有一定规模,但是没有形成规模效益。 基地内环境优美,少量
8、建筑有一定的特色。,优势,项目SWOT分析,门前道路过宽,车流量太大,导入消费人群较为困难。 基地地块不规则,建筑分散,商业业态分布较难形成规模。 基地内建筑整体风格混乱,且多为砖混结构,年代久远,建筑改造成本过高。 整个项目临街店面过少,商业利用价值不高。 基地内尚有干休所地块不属于本项目范围,将来人员出入较为复杂,不便于管理。 项目周边区域主要是老城区,住宅档次偏低、偏乱,道路狭窄,对本项目的形象,以及消费能力有很大的负面影响。 基地历来较为封闭,缺乏市场认知度,需要较长时间的品牌引导。 周边现有电子商业规模较小而且混乱,缺乏特色,缺乏竞争力。 本项目处于彭城广场和火车站两个主要市级商圈交
9、界的盲点区域,将会导致本项目消费人群的分流。 做成引领性旗舰项目难度较大,徐州当地匮乏商业地产的人才,建立和培养运营团队较长,因此需要专业的经营团队来操作。,劣势,项目SWOT分析,政府大力发展淮海路商业、本项目的定位具有有利的政策环境。 本地缺乏一个特色主题商业,是一个很好的介入点 项目周边环境的改善有利于商业氛围形成,机会,项目SWOT分析,政府政策的限制、倾斜以及规划的变化会成为不确定性因素 容易和现有的商业中心形成恶性竞争 周边商业地产供应过剩,目前在建的有五大项目有苏宁商务广场,中央国际商务广场,金鹰国际商城2期,彭城北路步行街,乐宾百货,将会提供总共150万的营业面积,市场已经难以
10、消化这么大体量的商业用房。如果本项目仅仅是单纯的和现有商业雷同,本项目的发展前景堪忧。 租金和市中心区域存在较大差别,投入较大,回收期较长。,威胁,1.6 思维导图,淮海东路104项目,区域要求,产业需求,项目位于云龙区,毗邻鼓楼商业大区。在区位上相对于鼓楼区商业略有劣势。 在内部要求和鼓楼区商业形成一定的差异化,而且需要利用云龙文化名区的优势。,项目商圈辐射范围内,传统商业产业已经基本达到饱和。 从外部要求分析,本项目在产业上也需要形成差异化。,幸福经济,二 概念理念,这里拥有最生动的城市表情,跳动着最鲜活的城市元素。 浓缩城市主流文化,构筑徐州新地标,人性、人文、科技于此完美结合,塑造出文
11、化交流和时尚碰撞的体验场。,1. 幸福产业 2. 定位联想,2.1 幸福产业,亚里士多德说: 人们来到城市为了生活,住在城市是期望生活更美好。 这位哲人的话无疑道出城市机制的真谛: 城市不是钢铁、桥梁和高楼大厦,城市是让不同阶层的人和谐生活的领地,能给人幸福感的城市才是生命不息的城市。,城市归人 幸福归心,幸福产业:人的目的性自由实现的一种主体生存状态,是生产幸福瞬间 的集合体。,幸福产业理解,中国特色庆典文化,幸福体验树,幸福产业的连续性,幸福产业的分享性,中国人的幸福价值观,中国注重分享文化,中国的庆祝方式显性化,徐州主题商业代表作,幸福产业 VS 消费型商业 相同点:消费内容 不同点:消
12、费目的 连续性消费完成一次幸福体验 承载一生幸福体验的纪念地,结 婚,幸福产业,幸福产业,幸福经济,幸福指数,交融平台,品牌平台,发展平台,满足区域性特色,植入文化元素,综合效益,经济效益,淮海东路项目靠近徐州黄金商圈,传统经济已经基本达到饱和,本项目提出幸福经济这一主题经济的创新开发理念,为项目创造更丰富的效益。,品牌效益,社会效益,30场展览会 2000场婚礼 容纳100个企业 新增600个就业岗位 一年1500万税收 ,淮海东路项目通过主题产业品牌的集聚,形成淮海东路项目整体大品牌效益,带动产业品牌辐射力,塑造徐州城市品牌影响力。,带动云龙区旧城改造,带动区域发展,营造徐州成为和谐生活领
13、地。增加徐州城市居民的幸福感和归属感,让徐州在原有大徐州的基础上更填几分温存,提升城市生命力,让徐州成为宜居和令人向往的地方。,幸福产业的发展进程,如图所示,S1S2. 当X轴和Y轴的硬空间不变的前提下,Z做为变量,三角形的面积大小和Z的取值有关。Y越大,也就是游憩的量越大,那么我们所获得的价值S也就越大。,经过圣博华康的多年研究经验,我们发现,我们所获得的价值是在一个三维空间中变化,均具硬空间和软空间,其中硬空间最直观的是项目的物理空间;也就是我们这里的文化元素和产业经济所构成的空间,软空间是相对于具象体量而言的,在我们这里表现为游憩空间。,所以本项目的发展进程应该以文化元素为起源,产业要素
14、为载体,大力发展游憩商业,形成三轴式发展进程,从而打造有生命力的立体幸福产业。,幸福产业,幸福产业内容很广泛,婚庆只是其中的一部分,凡是能让人感到幸福,欢乐的产业都是幸福产业。它的个性要素很多,一是融入文化,二要引领时尚,三要创造标准。幸福产业要有文化品牌、时尚元素、个性特征和理性消费,这几点综合起来才能提升客户幸福指数,通过不断创新,为各种庆典创造出蕴含中国文化,又能融入西方文化的盛事。 本项目围绕着“和谐、幸福、祝愿”为主题,意在集聚徐州的节庆、婚庆等多种形式的休闲、餐饮、娱乐等服务业。本项目正是着力于特色立市(市场、城市),并结合徐州当地的特有民俗习惯,来引导人们对幸福的理解和表达方式,
15、提高徐州市民的幸福指数。,文化品牌、时尚元素、个性特征和理性消费。,2.2 定位联想,幸福广场,关键字:城市表情,城市元素,节日,大广场小庭院,文化,这里拥有着最生动的城市表情,跳动着最鲜活的城市元素,在每一个人生假日的欢乐日子里,这里充满着欢笑。 空间上采用大广场的开放性,小庭院的私密性。 人性的尺度带来了交往、沟通的便利,成为幸福源起的地方,缩短了城市与人,人与人之间的距离。 从阅读一个广场,从而可以阅读一个城市的抱负, 阅读一个城市的深度和尺度,定位联想,徐州历史悠久,又处于四省通衢之处,所以徐州人既有北方的粗犷、豪爽、重情厚义的一面,又有南方的温柔,精致,温文尔雅的另一面。从而造就了徐
16、州人大气中求精致,在豪放中见温情的性格特征。 关键字:北方的豪爽 南方的温柔 大气中求精致,城市表情,定位联想,关键字:两汉文化,军事文化,民俗文化,云龙山水,彭祖文化,时尚元素,徐州是历史古都之一,历史上出了9位皇帝,有丰富的文化遗存,培养了很多文化名人,自古以来就是兵家必争之地。现在的徐州早已告别“半城煤灰一城土”,打造成“山水常相依”的生态之城,文化之城,经济之城。,城市元素,定位联想,空间布局采取“大广场,小庭院”,即是开放式的大广场空间,又是有各自特色的小庭院,举办各种庆祝活动的场所。,参与性:旧有的12军部是神秘的领地,而今是个包容性较强的大众参与体验的空间场所 开放性:一个完全开
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