思源经纪--天津金隅悦城商业分析报告(73页) .ppt
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1、金隅.悦城商业分析,第四部分、商业发展建议,第一部分、天津市商圈分析,第二部分、区域商业现状,第三部分、消费者分析,天津商圈分析,市级商圈 滨江道/和平路商圈:区域界定为和平路与滨江道沿线 南京路商圈:区域界定为南京路沿线,西至鞍山道,东至泰安道。 小白楼商圈;区域界定为北至曲阜道、东至台儿庄道及南京路所围合区域。 东马路商圈:西到鼓楼北街,东至张自忠路,南到南马路,北至河南路所围合区域。 区级商圈 南市商圈、南楼商圈、友谊路/佟楼商圈、海光寺商圈、中山路商圈等 新兴商圈 奥城商圈、大梅江商圈、海河沿线商圈,本案,天津商业分布图,主要商圈发展特点,传统市级商圈地位稳固,市场竞争激烈,都在进行商
2、业升级。 次级商圈业态丰富、特色鲜明,处于蓬勃发展中。 新兴商圈依托政策优势,档次提升,发展潜力巨大。,天津市商圈总体特征,滨江道/和平路商圈 业态同质化严重,未来上市体量增多,市场竞争逐步激烈 天津市第一商圈,现有规模约为65万平米商业经营面积。现有商业设施有:乐宾购物中心、友谊新天地、劝业场、米莱欧、麦购、百盛等大型集中商业,以及沿滨江道、和平路住宅底商;潜在供应商业项目有恒隆广场等。 商圈经营业态包括:百货、超市、专卖店、专业店等。滨江道商圈经营业态主要以服装为主,约占到80%左右,由于设计年代比较久远,功能老化,原有的众多休憩业态逐渐被取代,现在的滨江道业态趋同,同质化竞争激烈。 未来
3、上市项目将带动商圈向高档化发展,未来商业竞争将逐渐激烈。,商圈分析:,商圈分析:,南京路商圈 已形成市区高档购物区域 1、该商圈现有规模约为12 万平方米。 该商圈现有商业设施有:伊势丹、津汇广场、美美百货、国际大厦等。该商圈是商务与商业结合较好的商圈之一,交通便利是该商圈发展起来的最大源动力。未来上市商业项目:和记黄埔等。 2、南京路商圈的经营业态主要以百货商场为主,部分休闲娱乐业态。 针对客户多为全市内的高层次人群,特别是商圈内的高档写字楼内的商务办公人员,其商业经营档次均为高档,已经成为天津市有名的高档购物区域。 3、作为天津市高档购物区与高档办公区域的整体地位不会动摇。,商圈分析:,小
4、白楼商圈 天津CBD中心,商务与商业并举,未来发展潜力巨大 1、 该商圈现有商业面积约为17万平方米。 有商业设施有:凯旋门、滨江购物中心、海信广场等,地铁商业朗香街预计年底开业。 2、该商圈区域是天津CBD,商务氛围浓厚,政府引导及商务市场的聚集是该商圈的最大优势。 拥有五星级酒店滨江万丽、金皇大厦及众多的甲级写字楼,其受交通、功能等因素限制较小,具有很大的发展潜力。,3、小白楼商圈主要以百货商场、休闲步行街为主, 经营行业包括服装百货、餐饮娱乐等。 4、未来将发展成为天津市集南京路与滨江道二者优 势为一体的现代综合性商圈。 区域内商业经营档次有高有低,如小白楼商业街和滨江购物中心,年代久远
5、,多为中低档产品。随着海信广场、朗香街等现代商业设施的投入使用,依托区域内大量高级商务人群,商业品质得到巨大提升。,东马路商圈 商圈业态丰富,特色鲜明,将发展成最具活力的商圈 该商圈现有商业面积约为100 万平方米。现有商业设施有:远东百货、新世界百货、大胡同批发市场、古文化街、海河楼、鼓楼等,是规模发展最为迅速的商圈。 区域内业态丰富。新开业的远东百货,提高商圈整体档次;海河楼商贸区、老城厢商业也使区域商业氛围越来越浓厚。 该商圈各档次业态分布极其丰富,并拥有特色鲜明的商业街。低档的有大胡同批发市场,中档的有新世界百货,中高档的有远东百货等,特色商业街有古文化街、鼓楼商业街等。 东马路商圈是
6、与滨江道商圈相类似的纯商业商圈,区域内基本无商务氛围。随着整个商圈影响力的进一步扩大,配以区域内深厚的历史文化沉淀,该区域内商业的必将进一步发展,成为天津市最具活力的商圈。,商圈分析:,商圈分析:,友谊路/佟楼商圈 商圈业态丰富,特色鲜明,将发展成最具活力的商圈 该商圈是天津市新发展起来的高档消费区域,区域整体档次较高,交通条件便利,拥有高档酒店和甲级写字楼,多家金融机构驻扎于此。 典型商业有友谊商厦、酒吧风情街、天海广场、华距百货等。政府有意将友谊路打造成“天津的华尔街”,预计该商圈未来仍将是高档消费行业,如酒吧、休闲、娱乐行业的聚集地。,商圈分析:,新兴商圈 奥体商圈: 该商圈是新发展起来
7、的高档消费区域,近临天津奥运场馆,依托奥运契机,逐渐发展起来成为国际化发展的标志性区域之一。商圈内拥有高档住宅、综合商业、星级酒店、酒店式公寓、高档写字楼,市场知名度逐渐提高,市场影响力逐渐扩大。 大梅江商圈: 该商圈住宅项目整体档次较高,一度成为天津市高档住宅区的代表。主营业态有餐饮、休闲娱乐、沿街商铺、超市卖场等。,1、 百货/ 购物中心/商业街,商业街: 目前较具影响力的商业街有8条,主要集中在传统核心商圈内。 百货 目前共有大型百货(专卖店)27家,50%以上集中分布在滨江道-和平路商圈 友谊路、南马路、南京路商圈内分布高档、中高档百货 购物中心: 主要分布滨江道-和平路、南市、东马路
8、商圈 奥运商圈内供应呈放大趋势,各商圈业态发展情况,天津百货业主要集中在四大商圈内,以中档百货为主 现有大部分百货商业项目仍以传统模式为主。 未来项目仍集中在市中心 主要商圈, 外围将有部分项目入市,天津市百货业发展情况分析,注:大点表示该区域有多家同类型的门店,小点表示该区域有一家大门店(研究样本包括市区内全部大型卖场,含部分低品质项目),家乐福、沃尔玛、华润万家超市占大型超市主导地位。韩国易买得(E-Mart)扩张强劲。泰国易初莲花经营情况一般。 食品日用品类大型超市主要分布在居民集中区域,形成社区商业的主体,在全市范围内均匀分布。目前布点已基本完成,05年以来开店速度放缓。预计未来发展重
9、点在市区内尚未布点的典型居住区内及市区外围的新兴居住区。 家居建材类大型专业店多分布在中环以外,特别是市区东南方向。其中建材类卖场占比较高,而家居类卖场较少,特别是以时尚、中高品质为主题的家居类卖场较少。 电器类大型专业店以国美、苏宁为代表,其分布特征与食品类超市类似 大型卖场的租金普遍较低,其中电器类专业店承受价格、租金的水平略高。大型超市、专业店基本不存在空置问题。,2、大型卖场,目前,世界500 强阵营中零售军团前10 位 聚齐天津,建成和在建的1万平米以上大卖场已超过30 家。 跨国包括沃尔玛、诺玛特,麦德龙、家乐福、大荣,万客隆等20多个跨国集团已相继在津开店。,天津市区当前餐饮区域
10、分为三个层次: 商圈餐饮带主要分布在天津的市级商圈内,目标客户主要包括商圈内的购物游览人群,餐饮档次较全,与商圈的档次相匹配。 商贸餐饮带主要针对天津市的商务餐饮需求,档次为中高档。档次较高的此类餐饮主要主要分布在水上北路附近和五大道附近,而中高档商贸餐饮主要分布于金纬路、大直沽和大沽路。 社区餐饮带主要目标客户为周边社区居民及办公人员,分布于各个大型居住区内,3、 餐饮市场,3、 餐饮市场,目前本市约有近2万家大小餐馆,2000平米以上的有60家以上,1万平方米以上的大型餐馆20余家. 大型餐饮租金约13元/天/平方米,视位置、规模而定。 大型餐饮娱乐场所以租为主,空置率普遍很低,招商周期短
11、。,餐饮市场发展特点与趋势: 普遍经营表现良好,反映出旺盛的需求 规模较大,分布集中区域显示出集聚效应,经营状况普遍较好 发展趋势:多样化,规模化,连锁化,休闲化 未来餐饮娱乐设施将集中在意式、德市、法式等异国风情区、城市核心商圈周边的商业改造区域及泛老城厢区域。,3、 餐饮市场,当前天津大型娱乐场所主要分布与餐饮业分布有极大的区域重合性,重点分布在三大片区和一条街上,另外,还有部分休闲娱乐业散布在不同城区的区域中: 1)三大片区: 以水上北路高档餐饮为核心的西南娱乐板块; 以和平区南京路商圈为核心的KTV 休闲娱乐板块; 以河东区十一经路商贸区为核心的娱乐洗浴中心。 2)一条街: 以友谊路风
12、情酒吧街为先导的酒吧娱乐洗浴综合板块 3)散布在不同城区区域中心娱乐业分布情况: 如北辰商业中心天穆、红桥商业中心光荣道附近、河北区中山路金纬路一带。,4、 大型娱乐场所,天津大型娱乐场所市场特点: 大型、综合性的娱乐场所匮乏 目前天津除大型餐饮、KTV、洗浴外,文化娱乐、体育娱乐、休闲娱乐在天津市发展比较滞后,从规模上看,大型、综合性的娱乐场所偏少,大部分集中在天津乐园、天津大舞台等地方。 以天津常住人口已达到1000万以上的城市来说,大型、综合性的娱乐场所发展空间较大。 存在较大的市场需求 随着天津市经济的发展,人民生活水平不断提高,居民“恩格尔系数”逐年降低,文化娱乐消费在人均可支配收入
13、中所占比例成为仅次于食品的项目,说明人们对精神享受关注在不断地提高。这对天津市文化、娱乐业未来高速发展奠定了良好的基础。,4、大型娱乐场所,市场分布,市场供应,市场表现,市场趋势,市中心大型综合商业分布过度集中,缺乏合理规划,激烈竞争导致差异化趋势 商圈格局存在变数,形成新的区域、社区中心 除大型综合商业外其它商业分布基本合理,尤其社区商业,全市商业尚未饱和 市区大型商业过剩,且未来加重,机会主要来自结构调整 中低档百货占主导,档次、业态有待提升 未来商业供应竞争力强,价格理性,有上升空间 租金低,预计上涨 大型综合商业空置率低,预计较高 其它业态表现稳定,业态趋于多元化 档次逐步提升 国际零
14、售商、品牌进入 社区、主题商业为主导,四、商业市场发展趋势,第四部分、商业发展建议,第一部分、天津市商圈分析,第二部分、区域商业环境,第三部分、消费者分析,与城市主要功能区距离,项目所在地距离城市功能区均有一段距离。,中心 商贸区,天津站,西站商圈,CID,北辰 政府区域,第二 高教区,张贵庄,丁字沽商圈,金融 服务 区,天钢副中心,卫国道迎宾大道,津塘路 商圈,张贵庄街辖区:以东郊区、卫国道、外环线为界,现状人口5.07万人,规划人口13.8万人,规划为工业区和住宅区。充分满足周边企业对人才的需求,同时对周边的商业起到拉到作用。,张贵庄地段交通便利,陆路、轻轨、铁路、航空极为发达。 随着天津
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