成都建发金沙项目酒店部分产品设计及规划报告(59页) .ppt
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1、2019年9月,1,商业定位及规划设计建议报告,建发金沙项目,2019年9月,2,我们呈报:项目定位已经明确的内容,一、产品定位 六、装修标准 二、产品规划 七、配套设施 三、客群分析 八、物业管理 四、形态组合 九、价格指导 五、户型设计 十、收益分析,2019年9月,3,一、产品定位,通过对项目的深刻理解与分析论证,我们确立产品定位是:,生态式公寓酒店,(金沙商务会馆),定位诠释:,以星级酒店配套作为参照标准 以生态式的建筑设计来打造本项目的建筑形态,提升本项目的品质高度。,2019年9月,4,二、产品规划思路,我们打造什么样的产品?,建设生态式公寓酒店,打造成都的地标性建筑.确立方位第一
2、新标杆地位,2019年9月,5,打造产品所要满足的基本条件,1、满足以酒店的形式立项报批。 2、满足以框架结构设计、达到产品可自由组合而且产权独立, 并且可实现分割销售的产品。,2019年9月,6,三、客群分析,从区域市场分析中,我们可以知道公寓的客群范围宽泛,有:公务员,IT从业者,商务人士,相关企业中、高级管理者。,目标客群生活特征,有钱,悠闲,自由,开放、讲究生活品质、具有高水准的鉴赏力、对生活质量要求高.,2019年9月,7,客户特征分析 一房居住型客户,25-30岁是目标客群, 80后是他们身上的时代烙印; 他们中大部分人是独身子女;,文化教育程度相对较高; 他们毕业离校不久,积蓄不
3、多,但渴望拥有自己的家; 他们工作不一定稳定,在购房中,父母支持占较大比例; 网络充斥他们的生活 ; 他们厌烦拥堵交通,依赖快速的地铁交通; 他们年轻、富有激情和活力,自我意识强,往往有着积极乐观的态度; 第一次置业将是主导,但这只是他们的过渡性住房,一旦他们经济实力允许,会二次置业; 自住的便利和未来的投资性是他们关注的重点,2019年9月,8,公寓客户特征分析 两房居住型客户,30-40岁是目标客群, 三口之家是主要家庭结构。,大多为外地留蓉家庭,偶尔父母会来蓉小聚,需要有一个多功能房可以作为书房兼临时客房; 受教育程度较高; 通过自己的奋斗在成都有了一席之地,在买房方面更加精打细算; 经
4、常使用电脑和网络; 他们工作相对稳定,工作压力较大,工作是他们生活的重点; 七十年代人群是主流,在理想和现实之中肩负家庭责任; 处于育龄阶段,因此对于教育的关注强烈; 多为二次置业,购房考虑层面增多, 自住是主要购买目的 居住环境、教育环境、交通环境、支付条件等都是考虑的重点。,2019年9月,9,公寓客户特征分析 商住型客户,由于项目酒店式公寓为商业立项,在产品形式上采用酒店设计, 因此,能够吸引年轻的创业客群,从职业上看,他们归为四类行业 1)装饰、广告等与会展经济相关的一些行业公司; 2)律师、作家等自由职业者; 3)房地产经纪、会计法律等咨询公司 4)网络经济从业者,; 主要特征: 1
5、)2535岁是主流人群; 2)他们年轻富有闯劲儿; 3)基本上为自主创业,公司规模小,考虑商住同区; 4)对交通要求高 可商可住,具有投资性是考虑的重点,2019年9月,10,四、形态组合,产品形态组合目的:加快现金流,提升项目品质 产品形态组合原则:引用酒店的建筑设计原则 引入 生态元素 多变、可组合式产品设计,我们的运作方向:1、整体整层出售。引进酒店管理公司及基金投资机构购买 2、拆零销售。打造生态式公寓酒店,2019年9月,11,运作方向整体整层出售,1、整体整层出售由国际性或亚太知名酒店投资管理公司出资整体收购8号楼物业或整层购买 可选择的酒店投资公司包括:雅诗阁(新加坡 嘉德)、万
6、豪(美国)、保怡(台湾)、富豪(香港)、海逸(香港 和记)等。 2、关于建发金沙商业物业中的拆零部分和整体销售部分的销售配比为: 6:4。 3、鉴于酒店经营管理投资公司,以及国内外的一些基金公司的考察选址和谈判的周期较长,约为一年。加上地震之后对成都楼市有一定性的影响,所以建议本案的保留楼层的周期和招商周期为一年半,保留楼层为23层以上部分。同时,时间界定为项目全面开工。,2019年9月,12,全权委托,顾问管理,特许经营,全资收购或带资,租赁,2019年9月,13,全权委托 合作模式,在酒店筹备开业和开业后的日常运作中,酒店管理公司是业主在酒店的独家代理人,负责以正规、高标准、有系统的管理体
7、系处理酒店的日常事务。在过程中维护酒店的长期和现时利益,把项目的潜力高度发挥,并代表业主对客人提供优质的服务,对员工提供良好的工作环境和发展,以及为社会创造效益。,酒店管理公司,2019年9月,14,顾问管理 合作模式,在酒店的建造过程中,管理公司是业主的酒店顾问。管理公司以其对酒店经营、管理方面的认识和经验,协助业主何其工程方面的顾问、承建商和供应商在酒店设计、设备选型和施工方面达到经营管理方面的使用要求,酒店管理公司,2019年9月,15,特许经营 合作模式,酒店管理公司授权该酒店使用酒店管理公司注册的酒店品牌,由业主方按照酒店管理公司的各项管理标准自主经营。酒店管理公司根据特许经营的条例
8、定期派监督员对特许经营酒店进行质量检查,以确保特许经营酒店的产品质量符合品牌质量标准。,酒店管理公司,2019年9月,16,酒店管理公司,2019年9月,17,1、形态组合,40年产权酒店式公寓是商业用地高容积率的普遍模式,由于写字楼、商业的风险较高,而客群、产品却随着市场多元化发展,商住公寓则分担了写字楼、商业的部分风险,而且融合了酒店部分的市场利润,成为了项目成本回收的首选手段!,采用商住公寓模式开发,引入酒店业态概念,打造综合体商用建筑,我们建议:,生态公寓式酒店+商业裙楼,运作方向整体拆分销售,2019年9月,18,BUSINESS公寓,“生态公寓式酒店”在现目前已经引入了多种打造理念
9、,针对本项目的区位特征 我们建议可打造为:,SOHO公寓+LIVE公寓,+,BUSINESS产品为灵动可变空间。由SOHO与LIVE产品任意自由组合而成,2019年9月,19,2、业态定位及分区,1F:大堂 、商务中心、品牌咖啡 2F3F:品牌西式餐厅或高档次茶坊 4F:商务会所 5F29F:生态式公寓式酒店,2019年9月,20,3、产品形态界定范围,航空限高指标分解,1F:8.4米 2F4F:4米 5F29F: 3米,129层共计累加为98米。剩余5.6米高差做顶部造型,以突显项目标志性作品的设计。提高项目的品质,在区域内形成地标。,总高:102米,各楼层高度界定:,2019年9月,21,
10、人流入口,地下车库入口,首层平面图,二层平面图,品牌咖啡馆,商务中心,大堂,商业业态界定,品牌咖啡:260,商务中心:150 ,大堂:300 ,西餐高档茶坊:710 (含交通面积),2019年9月,22,四层平面图,三层平面图,西餐高档茶坊:710 (含交通面积),商务会所:710 (含交通面积),2019年9月,23,生态式公寓酒店产品界定,本着节约成本与利于管道布线,我们建议,5F29F打造同样的产品格局。,方案一:电梯设置在中部共享空间为平层,公摊率约0.23,建筑面积:696,一房一厅一卫生。面积区间:约2757,2019年9月,24,方案二:电梯在设置中部共享空间挑高两层或以上,公摊
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