成都航空港片区温哥华花园商铺销售执行案(51页).ppt
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1、第三部分:商铺销售控制及保障手法,第一部分:项目定位,第二部分:项目招商策略,目 录,第一部分:项目定位,(一)、项目所在区域商业分布图,项目区域商业环境,(二)、周边商业业态分布,目前本项目周边的商业主要分布在:长江路三段和学府路,主要是靠近信息工程学院。 项目周边商业主要是大学校园配套商业,以餐饮,干杂配套为主。,(三)、周边商业租金水平,分析: 项目周边的租金水平主要在21-60元/平米; 市场租金水平与目前市场消费环境基本吻合;,项目优劣势分析,优势分析: 规模优势:项目总体体量在周边区域具有较大优势,足以形成规模优势。 交通优势:地处机场路沿线,周边道路通畅,交通较为方便。 其他优势
2、:紧邻机场路沿线大型汽车销售带以及成都高档家具专业卖场皇城1号,具有较强的中、高端客户带动效应。 劣势分析: 商圈劣势:项目所处航空港校园经济商圈还很不成熟,还处在市场培育期,需要较长的时间积累商气和人气。 地段劣势:项目位于机场高速立交桥以下,对人流的积聚有较大影响。,本项目的定位建议,项目所在区域商业环境支撑; 项目所在区域行业关联支撑; 项目软硬件及目标消费群体支撑;,(一)定位原则:,(二)项目整体定位 空港第一街,定位思路,“空港五星生活区”(高端生活配套一条街),(三)项目业态及功能布局定位,高端生活配套一条街 一楼:高档特色餐饮、超市、消费品等 二楼:高档商务茶楼、美容院、通讯城
3、、SPA馆等,形象示例,形象示例,第二部分:项目招商策略,高租金,高收益,强势销售 免租长,回报高,搭建双赢,高端生活配套一条街 优惠条一次性交3个月房租,免3个月房租;一次性交6个月房租,免6个月房租;一次性交一年房租,免一年房租。 件:“交多长,免多长”(最长不超过一年),招商周期,XXX团队进场 (2009年07月),正式招商阶段 (2009年07月2009年12月),商家进场装修及开业 (2009年7月2010年2月),思路一: 项目汽车展示及配套服务定位可行性分析,参考案例1、美洲花园(汽车4S展示) 商铺面积:70平米,实际租金水平18元/平米左右 参考案例2、红牌楼广福汽配城 商
4、铺面积:48平米,租金水平38元/平米左右 分析:整个红牌楼汽车汽配商业圈总建筑面积 约40多万平方米,有 3000多间铺面 ,目前已形成较强的规模效应,但总体上来说,该商圈的租金水平仍处于一个相对较低的水平。,结论:,汽车及其配套服务产业的租金水平整体偏低,本项目如定位汽车服务一条街,在租金水平上难以实现较好的收入; 主题专业市场通常面临较长的市场培育期,且要求形成一定的规模效应,本项目的商业体量也难以支撑; 因此,我司不建议本项目打造汽车及其配套服务一条街。,建议项目业态规划方案,19栋:一层蔬果超市、发型设计、运动休闲、糕点连锁;二层早教中心、高档网吧。 20栋:一层药房、高档眼镜、电脑
5、数码、社区超市;二层中型KTV。 21栋:一层社区超市、特色快餐、布艺;二层:茶坊、咖啡。 22栋:一层银行、药房;二层中餐; 23栋:一层通讯营业厅,手机卖场;二层休闲浴足、瑜伽、美容SPA,各业态目标商家示例,超市:红旗、互惠、wowo等 发型设计:名剪、阿杰等 糕点:好利来、安德鲁森、浮力森林等 蔬果超市:百果鲜 电玩城: 汤姆熊、城市英雄等 网吧:龙之网络、兰派网吧等 药房:仁达、福利、杏林等 眼镜:精视力、宝岛等 特色快餐:板凳抄手、千味馄炖、花溪牛肉粉等 电脑数码:联想专卖店、大众电脑连锁等 休闲运动:双星、安踏等 KTV:漂亮生活 咖啡馆:咖啡地带等,各业态目标商家示例,茶楼:太
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