成都莱蒙置地广场项目营销策略补充方案(27页).ppt
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1、莱蒙置地广场项目营销策略补充,2011年9月开盘,销售周期6个月,时间线,2010年,2011年,2012年,6,9,12,6,9,12,3,3,推售线,2010.9.开盘, 销售周期5个月,2010.9.亮相,10月开盘,销售周期8个月,工程配合,出正负零,主体封顶,外立面呈现,综合验收合格,蓄客期,4号楼,2号楼,可售商业,售楼部呈现,4,价格表现,项目营销总控图,中低,高,注:此营销总控计划随市场变化同步调整。,2011.3.开盘, 销售周期4个月,3号楼,2011.5. 开盘,销售周期7个月,1号楼,项目整体推售策略,推售核心思路: 1、2号楼和3号楼于2010年6月售楼部开放起同时蓄
2、客; 2、3号楼于2010年9月开盘销售,2号楼视蓄客情况决定推售时间(暂定2010年10月); 3、4号楼暂定于2011年3月入市,1号楼暂定于2011年5月入市; 4、可售商业于2011年9月项目外立面呈现前后、主题百货落地、商家资源到位后公开发售; 5、原则上4栋塔楼的开盘时间不与重叠; 6、除3号楼外,其余3栋塔楼的推售时间,视市场变化、蓄客及前期物业推售情况,存在动态微调可能。 策略理由: 1、各物业类型在项目中所扮演的价值角色差异,决定项目整体推售策略; 2、各物业类型产品与工程进度要求各有差异的市场销售规律,决定项目整体推售策略; 3、各物业形态对前置招商及项目整体品牌聚合效应的
3、需求差异,决定项目整体推售策略。,项目前置招商具体实施,前置招商原则: 仅针对商业、写字楼产品的知名品牌商家、企业; 需开发商政策支持,以 “筑巢引凤”为手段,实现项目成功开发。,1、前置招商差异化,2、前置招商实施: 特色商业街前置招商实施 写字楼前置招商实施,特色商业街前置招商实施,品牌快餐主力店前置招商实施:,麦当劳品牌入驻条件,麦当劳开店选址要求: 1、商圈估量采取的是记分的方法。如:这个地区有一个大型商场,商场营业额在1000 万元算一分,5000万元算5分,有一条公交线路加多少分,有一条地铁线路加多少分。 2、在确定了商圈之后,还要选择主要的聚客点在哪。肯德基开店的原则是:努力争取
4、在最聚客的地方和其附近开店。 3、店铺的硬件要求: 店铺面积的要求是至少350平方米,而面宽至少12米,层高不得低于3米; 对楼板承重基本要求:厨房区楼板负荷为450公斤/平方米,餐厅区活荷载为250公斤/平方米; 需提供空调及200kw的用电量,并提供一条185铜芯电缆于配电室引至指定位置,自设配电盘,并独立安装电表; 冷暖空调应使用时间自早8:00至晚11:00,其制冷量厨房应不小于450卡/平方米/小时,用餐区应不小于350卡/平方米/小时,餐厅温度冬天应不低于15度,夏天不高于25度,春秋季应在20-25度之间; 提供25吨水/天,供水管径为2.5/3.0英寸,水压不小于2.5公斤/平
5、方厘米,并具有相应的用水指标; 提供相应的排水管线位置,排水管径不小于6英寸;在餐厅附近区域应提供适宜位置,供餐厅制作隔油池,该位置将不导致争议或影响相邻关系; 提供与化粪池相连的管道至租赁区域;提供室外相应的排放油烟管道位置,该位置将不导致争议或相邻关系,排烟管道的截面积为500毫米700毫米; 在门脸上方提供招牌安装位置;提供临时卸货车位;提供两条电话线路。,特色商业街前置招商实施,乡村基快餐品牌入驻条件:,品牌介绍: 乡村基 CSS于1996年11月23日在重庆成立,并引入美国CSC( Country Style Cooking )国际管理公司的运营模式,从重庆市场起始到上海、成都、西安
6、等区域市场,乡村基正朝向未来三年全国一线及省会城市重点开发100家以上的快餐连锁加盟餐厅,并进入企业的第三代乡村基标准化建制; 开店选址要求: 区域选择:中高端人群聚集居住、办公区域或著名餐饮街区,消费力保障是第一选址要务; 商铺硬件要求: 面积在400-500平米,层高不得低于3.8米,店面拥有一定临街展示面; 提供空调及140KW用电量,独立安装电表; 提供上下水走管位置、排风(烟)及餐饮所需隔油池; 提供4-10立方米/时天然气要求; 提供的展示性佳的店招位及足够的停车位; 商务条件要求: 签约时间5-8年; 租金水平70-80元/平米,免租期通常6-12个月(含装修期);,特色商业街前
7、置招商实施,特色商业街前置招商实施,品牌西餐、咖啡主力店前置招商实施:,碎蝶音乐咖啡品牌入驻条件:,品牌介绍: 成都碎蝶音乐咖啡连锁公司成立与2005年,以“为中国最具时尚、最具创意、最生动的本土咖啡连锁集团”为使命的咖啡连锁企业。装修时尚,音乐舒缓,茶具晶莹剔透,咖啡具精致华丽。锦都、曼哈顿、优品道、桐梓林欧城等品牌商业聚集地均有其品牌身影; 开店选址要求: 区域选择:中高端人群聚集居住、办公区域或著名餐饮街区,消费力保障是第一选址要务; 商铺硬件要求: 面积在120-500平米,层高不得低于3.5米(可做夹层更优),拥有一定展示面; 提供空调及100KW用电量,独立安装电表; 提供上下水走
8、管位置、排风(烟)及餐饮所需隔油池; 提供的展示性佳的店招位及足够的停车位; 提供宽带ADSL接入口。,特色商业街前置招商实施,欧洲房子西餐、咖啡品牌入驻条件:,品牌介绍: 欧洲房子品牌创立于2001年,由远涉重洋归来的吴先生、韩女士夫妇共同主理,在成都现已开店数家风格迥异,各具魅力,无不传递着欧洲文化的传统经典与现代别致; 开店选址要求: 区域选择:中高端人群聚集居住、办公区域或著名餐饮街区,消费力保障是第一选址要务; 商铺硬件要求: 面积在300-500平米,层高不得低于3.8米,拥有一定展示面; 提供空调及140KW用电量,独立安装电表; 提供上下水走管位置、排风(烟)及餐饮所需隔油池;
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