柳州市河东区沿江地块市场研判及项目分析 -64页.ppt
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1、2019/9/19,柳州市河东区沿江地块市场研判及项目分析,辉煌集团柳州地产公司策划部,2,本报告思维框架导图,柳州房地产环境,河东房地产环境,宏观市场环境,市场评估,河东商业市场,项目分析,市场预期及发展思路,说明:本报告思路是通过对市场的宏观、中观、微观的分析,评估市场环境和项目自身的优劣势,为项目建设与发展提供参考依据,3,柳州房地产环境,河东房地产环境,宏观市场环境,市场评估,河东商业市场,项目分析,市场预期及发展思路,宏观市场环境,4,柳州市对外交通发达,是西南地区重要的公路、水路、铁路交通枢纽城市,柳州,又称龙城,是广西重要的区域中心城市,广西第二大城市,广西工业名城、历史名城、文
2、化名城、旅游名城。 柳州,是沟通西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢。境内高速公路及国道纵横交错。水路可上溯贵州,下航港澳。 柳州还是西部的重要商品集散地,素有“桂中商埠”的美称。,柳州,北部湾经济圈,华南,西南,中南,柳肇铁路线,湘桂铁路线,贵桂铁路线,桂柳南高速公路,5,柳州市行政区分布:全市辖6县4区,总面积1.8万平方公里,总人口372万(2009年),市内行政区管辖范围包括城中区、柳南区、鱼峰区、柳北区、柳东新区、官塘区;另管辖柳江县、柳城县、融水县、融安县、三江县、鹿寨县。,柳东新区:总面积约103.1平方公里,2020年规划总人口52万。,鱼峰区:总面积约122平方公里,总人口2
3、2万人。,旧机场片区:面积7平方公里,居住人口5万人,流动人口3万人。,城中区:总面积为125平方公里,人口12万。,柳南区:总面积为162平方公里,人口30万。,柳北区:总面积282平方公里,人口36.21万。,6,柳州市地区市场总值(GDP)快速增长,将房地产行业带入高速发展的轨道,初步核算,2010年,柳州市完成地区生产总值1260.05亿元,年增长率16%; 柳州市“十二五”目标全面实现,与2005年比,全市地区生产总值增长了1.1倍,年均增长20.33%,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,GDP增幅和房地产业 发展状况的关系,数据来源:200
4、5-2011年柳州市政府工作报告,7,柳州市城市处于快速发展的黄金期,未来几年发展将趋于平稳和健康,柳州市人均GDP “十五”期间持续上升,平均年增长率23%。 2010年柳州人均GDP5100美元。排名广西十四个地级市第一位。(南宁人均GDP3949.6美元)柳州房地产目前处于快速发展的黄金期; 柳州人均GDP已超过全国和全区人均水平,全国人均生产总值排95位 柳州日报)。,800-4,000,4000-8,000,8000-20,000,0-800US$,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,数据来源:2005-2011年柳州市政府工作报告,人均GDP和房地产业 发展状况的关系,8,
5、产业结构:以第二、第三产业为主,第二产业的快速发展推动柳州经济持续增长,2010年第一产业增加值8.315亿元,同比增长5.3%;第二产业增加值635.41亿元,同比增长31.5%,第三产业增加值80.12亿元,同比增长20%。 “十一五”末期,三次产业比重由2005年的11.5:52.0:36.5发展为8.3:63.0:28.7,产业结构进一步优化。,数据来源:2005-2011年柳州市政府工作报告,9,柳州市固定资产投资规模逐步扩大,推动了房地产业的发展,2010年,柳州市全社会固定资产投资1005.1亿元,增长47.4%; 城乡50万元以上投资136.2亿元,增长29.2%;城乡居民投资
6、19.3亿元,减少1.7%。,数据来源:2005-2011年柳州市政府工作报告,10,人口平稳快速增长,居民可支配收入的持续增长,为柳州市房地产市场发展提供了有利保障,柳州市近几年人口平稳增长,“十二五”规划末期,柳州市常住人口将达到230万人。人口快速增长为房地产的需求提供必要的支撑; 柳州市城镇居民的人均可支配收入逐年增长,在广西稳居前二位,说明柳州市民的购买力相对较强。这是房地产快速发展的有利保障。,数据来源:2005-2011年柳州市政府工作报告,11,“城市向东”的远景规划将对本项目起至关重要的作用, 在十年之内,本项目的区位优势不可复制,根据柳州远期规划,柳州将形成以三门江森林公园
7、为绿心,柳州主城和官塘新城为一体的“一心二城”城市新格局。 依据河东北片区控制性详细规划 ,河东北片区的定位是:柳州市高新技术开发区的研发基地,柳州市文化教育和体育活动的中心,是配套设施完善、居住条件优越、山水景观独特的综合城区。,柳州市区,官塘新区,12,结论:柳州市宏观环境良好,支持房地产市场快速健康发展,“十一五”期间,柳州市GDP总量持续快速增长。固定资产投资额持续走高,连续五年在全区排名前三,有力地支持柳州市房地产市场的快速发展;,“十二五”的新规划将推动城市有序发展,旧城改造运动将极大地推动市区房地产的需求;,产业结构进一步优化,人均可支配收入进一步提高,表明柳州市民的购买力越来越
8、强,是房地产市场健康发展的基础;,2010年柳州市人均GDP达5100美元,位列全区第一;房地产市场已进入快速发展的黄金期,发展潜力十分巨大;,“十二五”规划末期柳州市区城市人口预计将达230万以上,人口基数不断扩大,将全面带动柳州房地产开发的热潮。,13,柳州房地产环境,柳州房地产环境,河东房地产环境,宏观市场环境,市场评估,河东商业市场,项目分析,市场预期及发展思路,14,房地产开发投资逐年增长,位居广西第二;房地产投资比重持续减少,保障房供应持续增加,为房地产业健康发展保驾护航,“十二五”期间,柳州市的房地产投资总量呈上升势态。2010年柳州市房地产累计完成投资达165亿元,增长37.5
9、%;位居广西第二位。(同期南宁317.5亿元,增长40%,排名第一。) 2008年起,柳州市的住房建设规模将逐渐下降,这对于抑制房价过快增长具有重要作用,这也是柳州市城市旧城改造拆迁顺利进行的保障。,数据来源:柳州市住房和建设委员会年终总结,数据来源:柳州市统计局,15,近三年销售面积稳中有升,需求旺盛;销售价格走涨势平稳,2010年均价达到4771元/平方米,2010年,全柳州累计施工面积1318万平方米,同比增长32.4%;竣工面积296万平方米,同比增长21.8%;累计完成施工产值约81亿元,同比增长31.7%; 2010年,柳州住宅商品房现房平均售价为4771元/平方米,比2009年上
10、涨近五百元; 2010年,共销售商品住宅15653套,比去年17364套下降9.7,商品房销售面积也较前一年增长13%。,数据来源:柳州市住房和建设委员会年终总结,数据来源:柳州市统计局,16,2011年元月至今,土地成交616.5亩,成交金额16.62亿元,一级市场全面复苏,数据来源:柳州市国土资源局,17,三月份同比成交量下跌,但环比成交量正在上涨,这表明“国八条”的影响已经渐渐褪去,楼市回暖迹象明显,2011年一季度,柳州新建商品住宅预售备案成交套数为3528套,成交面积为365872.14平方米。 城中区成交1410套,成交面积150738.1平方米;柳北区成交418套,成交面积396
11、56.29平方米;柳南区成交795套,成交面积80172.73平方米;鱼峰区成交857套,成交面积89340.59平方米。柳东区成交48套,成交面积6000.44平方米。,数据来源:柳州市房产交易管理中心,18,政策偏向于控制货币信贷和投资,调整住房结构体系;保障房地产行业健康持续发展是未来房地产调控的主旋律,19,结论:柳州市房地产总体保持供需平衡,产销两旺,目前市场情况健康良好,“十一五”期间,柳州市房地产投资额持续增长,在全区位列第二,房地产投资额占社会固定资产投资额比重不断减少,表明柳州市房地产行业正在健康平稳发展;,2011年一季度商品房成交较去年下降22%,但3月环比上涨38%,表
12、明柳州房地产市场正在回暖;,2010年土地供应566.57亩,比2009年减少60%以上,市场萎缩;2011年仅一季度经营性用地成交616.5亩(未加上本地块),土地市场复苏迹象明显;,“十一五”期间柳州房地产呈供需两旺的势态,价格走势平稳增长,2010年商品房均价比上年上涨11.21%,在控制范围内;,2011年“国八条”政策对房地产的影响正在降低,调整住房结构体系,保障房地产行业健康持续的发展,是未来房地产调控的主旋律,20,河东房地产环境,柳州房地产环境,河东房地产环境,宏观市场环境,市场评估,河东商业市场,项目分析,市场预期及发展思路,21,按现有市场格局,柳州房地产区域可划分为河东、
13、鱼峰、旧机场、柳南、柳北、城中六大板块;河东板块是公认的房地产标杆性区域,房地产发展与城市发展息息相关,柳州市“向东”发展的总体方针不变,河东板块依然是未来几年内发展的热土。 近2年政府对旧城区的拆迁改造成为楼市发展的新看点,房地产发展因旧城与新城的差距、客户的心理需求、各区域的可塑空间不同而具有各自的发展空间及价值空间。,22,河东板块部分在售房地产项目一览,住宅市场,数据来源:辉煌地产策划部3月市场月报,23,地段是最大的卖点,缺乏创新元素,价格受区位因素影响差异较大,河东板块住宅供给特征,产品特征,价格特征,均价集中在7000元/平方米左右,以东郡、中央美地、阳光100、清华坊为代表,品
14、质好的产品均价最高达到10000元/平方米,均价集中在4500-6000元/平方米左右,以华展华园、大城小院、盛天龙湾为代表,均价未能突破7000元大关;,24,营销从地段优势转向打造优越的生活方式,开始注重品牌和细节,逐渐走向成熟的模式,除阳光100、盛天龙湾、大城小院有较多的营销活动外,其余项目营销手段较为单一,多以广告营销为主,发布形式有报纸、路旗、大型广告牌等; 部分楼盘通过房地产网站做了网络营销,但效果不明显;,住宅供给特征,25,需求特征以投资和自主为主,区域位置成为置业者考虑的首要因素,购房需求,投资、结婚、拆迁、进城、改善居住环境等,公务员 供电、金融、电信、邮政、移动等高薪行
15、业职员 医生、老师等稳定收入群体 柳钢、五菱、柳机等大型国企职工 私营企业主 柳州周边县份有能力购房者,在购房关注因素中,出现频率比较高的有地段、户型、环境、价格、物业管理等。 区域:河东区为首选; 房型、面积:100平方米以上的三房 单价:目前6000-7000元/平方米为消费的主力单价,客户组成,购房关注点,住宅需求特征,26,华展华园,住宅市场 竞争对手情报搜集,27,盛天龙湾,住宅市场 竞争对手情报搜集,28,清华坊,住宅市场 竞争对手情报搜集,29,阳光100,住宅市场 竞争对手情报搜集,30,大城小院,住宅市场 竞争对手情报搜集,31,中央美地,住宅市场 竞争对手情报搜集,32,兆
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