绿城3月绍兴县杨汛桥市场调研报告55p.ppt
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1、绍兴县杨汛桥 市场调研报告,2012年3月,城市概况,市场分析,总结,目录,杨汛桥镇区位,杨汛桥镇地理位置优越,位于杭州市区、萧山、萧山国际机场、柯桥、绍兴县的中间位置,区位:杨汛桥处于绍兴市西北角,与杭州萧山区相邻 距离:距杭州市区约24公里;距杭州萧山国际机场约13公里;距萧山市区约14公里;距柯桥约15公里;距绍兴市区约31公里。规划中的地铁7号线新街站距杨汛桥镇直线距离约5公里,车行距离在10公里以内,在绍兴市的区位,杨汛桥与周边区域位置关系图,在浙江省的区位,绍兴县整体经济实力在绍兴市所辖6区/县中居于首位,经济实力相对较强,绍兴县GDP,20062010年绍兴县GDP及GDP增长情
2、况(GDP单位亿元),2010年绍兴市各区/县GDP(亿元)排名,绍兴县房地产开发投资,绍兴县2006-2010年房地产开发投资占固定资产投资比重,绍兴县房地产开发投资占固定资产投资的比重逐年稳步上升, 已超出浙江省平均水平,2010年房地产开发投资和固定资产投资情况,绍兴县商品房销售面积,绍兴县商品房销售面积及销售额保持较快增长,且在绍兴市内居于前列,绍兴县2006-2010年商品房销售面积及销售额,2010年房绍兴市商品房销售情况,杨汛桥产业发展历程,2001-2007年,关键词:上市潮、盲目扩张 自2001年12月浙江玻璃在香港成功上市以来,杨汛桥镇共涌现出11家上市企业;融资渠道的灵活
3、多样也给企业埋下了盲目扩张的隐患,2008年,关键词:相互担保融资、一损俱损 几家上市企业之间关系紧密,相互担保借款动辄几十亿,2008年的经济危机引发整个纺织业陷入困境,华联三鑫首先倒下,连带其它对其有债务担保的上市公司陷入财务困境,关键词:恢复中、政府支持、企业自救 企业自救:变卖资产、重组、寻找接手方; 政府支持:1)工业用地转住宅/商业用地,变卖企业土地;2)政府退还企业以往几年税款;3)协调银行出台“不抽贷、不减贷”等为主要内容的同业公约,2009年至今,高速发展期,危机爆发期,杨汛桥产业目前仍处于危机后的恢复阶段, 除宝业集团外,其它上市公司或涉及重组,或搬离杨汛桥,恢复期,杨汛桥
4、现有8家上市公司现状:除宝业集团正常运转之外,其它上市公司或已搬离杨汛桥,或涉及重组,杨汛桥是浙江百强乡镇第1名, 但目前仍处在经济恢复阶段,近年经济总量未见增长,杨汛桥镇经济,经济实力:2010年全国百强乡镇排名第17名,浙江百强乡镇第1名 支柱产业:建筑建材、纺织印染、经编家纺、五金机械 荣誉:杨汛桥是国家可持续发展实验区、全国小城镇综合改革试点区、中国经编家纺名镇、全国环境优美镇和浙江省首批中心镇 人口:杨汛桥本地人口大约4.5万,加上流动人口(产业工人)共约10万人,杨汛桥镇2005-2009年地区生产总值(单位:亿元),说明:2009年后数据暂未公布,杨汛桥土地市场,杨汛桥2011年
5、土地出让面积约1.9万, 楼面地价约1400元/,杨汛桥镇2008-2011年土地出让面积及楼面价情况(说明:楼面价按容积率上限计算),杨汛桥镇2009-2011年土地出让明细,杨汛桥土地市场,本项目,杨汛桥规划,杨汛桥镇定位:长三角工业强镇城市化发展的示范区,长三角次中心民营经济创业实验基地,特色产业制造基地和杭州城市群核心区的特色小城市 产业发展总体思路:积极发展生态休闲农业、开拓先进制造业和提升第三产业规模和水平,其中第三产业的发展要以城镇改造为契机,通过改造提升杨汛桥城镇形象,搭建三产服务业发展的平台,增加杨汛桥镇人口吸引力和经济活力,项目位于江桥核心区内,江桥核心区定位为第二产业发展
6、区,以发展生活型服务业和谐宜居地产业为主,项目,杨汛桥镇经济社会发展战略(2010-2020年)-规划布局,杨汛桥规划,未来规划布局示意图:,杭州瓜沥组团规划,瓜沥组团是城市东南部以临港工业、轻纺工业、服装加工为主的综合性工业区和区域性物流中心。,瓜沥组团北部为工业、物流区,南部为居住生活区,规划城市人口5万人。,瓜沥组团,钱清镇规划,空间结构规划: “一核四心,两轴六片”。“一核”指中国轻纺原料市场区;“四心”指行政、文体、商贸和产业四个特色专业服务中心;“两轴”指沿群贤路和钱清大道的两条东西、南北城镇发展轴;“六片”指老镇区、新镇区和四个产业片。 产业发展总体思路:调整农业产业结构,加强绿
7、色农产品基地建设,注重生态农业技术应用,加强农业面源污染防治;提升强质纺织产业,积极拓展非纺产业,重点发展高新技术产业;大力发展钱清原料市场、生产性服务业和新兴服务业,钱清镇城镇总体规划(2007-2020年),钱清镇是杭州湾南岸的重要城镇,绍兴县临杭城镇经济增长带的主要组成,中国轻纺原料中心,现代品质工贸新城,经济处于恢复中: 经历过2008年经济危机对纺织业的冲击,杨汛桥的上市企业或涉及重组,或撤往柯桥,现在杨汛桥的经济仍处于恢复中 地价不便宜: 杨汛桥镇2011年的楼面地价已超过1400元/,容积率一般在1.5-2之间,对于一个乡镇来说,地价相对较高 未来规划利好: 项目位于规划中的江桥
8、核心区内,江桥核心区定位为第二产业发展区,以发展生活型服务业和谐宜居地产业为主,项目未来规划利好,城市概况小结:,城市概况,市场分析,总结,杨汛桥镇房地产开发水平不高,楼盘体量一般不大,入市项目较少,杨汛桥镇在售住宅项目仅两个 区域房产市场发展水平不高,品质一般 随着供应土地容积率的上升,市场整体供应逐步从多层产品向(小)高层转变;别墅和低密度产品较少,市场概况,未来商品房供应量,从近三年土地供应量估算, 未来几年市场商品房供应量在20万左右,杨汛桥镇2008-2011年土地出让情况,说明:供应土地折算的建筑面积和楼面价都按容积率上限计算,2009年、2010年和2011年供应土地折算的建筑面
9、积之和为256554,除宝业江湾绿园已在售外(总建面5.9万方),未来几年市场供应量约在19.7万左右,市场项目分布,区域类似项目主要分布在杨汛桥镇和钱清镇,宝业江湾绿园,万豪国际大厦,杨汛桥镇,钱清镇政府,铭洋盛世钱门,杨汛桥 镇政府,万豪国际御景苑,商贸一条街,泰和园,本项目,钱清,萧山,杨汛桥商贸中心,市场项目总价面积段-高层,高层产品主力户型面积多在120-140之间, 均价在6000元/左右,总价多在60-80万/,市场项目高层主力面积及总价情况,市场项目总价面积段-低密度,市场独栋产品主力户型面积为350-600,总价在650-1100万/;其它类型低密度主力面积在250-300,
10、总价在300-420万,市场项目低密度物业主力面积及总价情况,宝业江湾绿园(在售),典型项目,宝业江湾绿园,万豪国际大厦,杨汛桥镇,钱清镇政府,铭洋盛世钱门,杨汛桥 镇政府,万豪国际御景苑,商贸一条街,泰和园,本项目,杨汛桥商贸中心,宝业江湾绿园(在售)效果图,独栋效果图,高层效果图,立面材质: 全干挂石材 装修标准: 毛坯,鸟瞰图,典型项目,宝业江湾绿园(在售)销售情况、客户来源,客户来源: 高层除本地客户外,萧山过来的比较多,占比约为20%;别墅客户以杨汛桥本地客户为主,外地客户占比较少 置业关注: 客户主要看重江景资源,这从临江楼栋的销售情况明显较非临江楼栋好可以看出。萧山客户以自住为主
11、,多为首次置业,自住客主要看重这边的低价格,典型项目,31,33,说明:31#楼和33#楼之外,其它楼栋均已对外销售,推盘情况:,万豪国际大厦(在售),典型项目,宝业江湾绿园,万豪国际大厦,杨汛桥镇,钱清镇政府,铭洋盛世钱门,杨汛桥 镇政府,万豪国际御景苑,商贸一条街,泰和园,本项目,杨汛桥商贸中心,万豪国际大厦(在售)图片,典型项目,效果图,实景,立面材质:涂料 土地年限:40年 业态分布:共27层,1-6楼为商业裙楼,7-20层为酒店式公寓,21-27层为写字楼,万豪国际大厦(在售)销售情况、客户来源,客户来源: 以杨汛桥本地客户为主,另外约有30%的客户来自于萧山,还有小部分客户来自于钱
12、清 置业关注: 本土客户主要买来作过渡性自住和投资,萧山客户则以投资为主,自住客户较少,典型项目,推盘情况:,杨汛桥商贸中心(售罄),典型项目,宝业江湾绿园,万豪国际大厦,杨汛桥镇,钱清镇政府,铭洋盛世钱门,杨汛桥 镇政府,万豪国际御景苑,商贸一条街,泰和园,本项目,杨汛桥商贸中心,杨汛桥商贸中心(售罄),典型项目,杨汛桥商贸中心户型配比情况,效果图,实景,总建面10万,主力户型为联排260-280、多层和高层120-140;将于2012年10月份面市,未来竞争项目-铭洋盛世钱门(待售),宝业江湾绿园,万豪国际大厦,杨汛桥镇,钱清镇政府,铭洋盛世钱门,杨汛桥 镇政府,万豪国际御景苑,商贸一条街
13、,泰和园,本项目,杨汛桥商贸中心,铭洋盛世钱门效果图,物业类型:6栋高层、2栋多层,共654套;10栋联排共30套,未来竞争项目-铭洋盛世钱门(待售),宝业江湾绿园,万豪国际大厦,杨汛桥镇,钱清镇政府,铭洋盛世钱门,杨汛桥 镇政府,万豪国际御景苑,商贸一条街,一期初步规划为中式古建筑风格的商贸一条街, 总建面为6.2万,目前处于筹建阶段,用地面积:61593平方米 总建筑面积:62000平方米 容积率:1.0 建筑密度:51% 绿地率:25% 机动车停车位:300个,未来竞争项目-杨汛桥商贸一条街(筹建),规划图,泰和园,本项目,杨汛桥商贸中心,项目由临街五联商铺和传统中式宅院组成, 其中商业
14、2万,住宅4万,未来竞争项目-杨汛桥商贸一条街(筹建),未来竞争项目-泰和园(在建),宝业江湾绿园,万豪国际大厦,杨汛桥镇,钱清镇政府,铭洋盛世钱门,杨汛桥 镇政府,万豪国际御景苑,商贸一条街,该项目规划住宅2万,商业6000; 现处于打桩阶段,根据工期要求,最快将于2013年上半年面市,泰和园,本项目,杨汛桥商贸中心,未来竞争项目-万豪国际御景苑(在建),该项目规划建筑面积12万, 其中住宅约10万,目前处于打桩阶段,宝业江湾绿园,万豪国际大厦,杨汛桥镇,钱清镇政府,铭洋盛世钱门,杨汛桥 镇政府,万豪国际御景苑,商贸一条街,泰和园,本项目,杨汛桥商贸中心,整体品质不高: 在售项目大多做工粗糙
15、,整体品质感一般,从立面材质来看,以涂料和釉面砖为主,石材应用较少,整体品质不高 中小房企为主: 除宝业集团相对规模较大之外,市场多以中小房企为主 经济型户型为主: 高层产品主力户型面积多在120-140,均价在6000元/左右;低密度物业户型面积多在250-300,均价在1.1万/ 本地客户为主,萧山客户为辅: 一般70%的客户来自于本地,有20%左右的客户来自于萧山,购买普通住宅的萧山客户以自住为主,多是首次置业,他们主要看重这边的低价格,市场分析小结:,城市概况,市场分析,总结,总结:,威胁 当地经济仍处于恢复中,中高端客户实力存疑:经历过2008年经济危机对纺织业的冲击,杨汛桥的上市企
16、业或涉及重组,或撤往柯桥,现在杨汛桥的经济仍处于恢复中,机会 市场物业品质不高,高品质物业稀缺:市场多以中小房企为主,楼盘品质整体较低,产品品质存在很大的提升空间 客户容量的可扩展性:杨汛桥有部分客户来源于萧山,若做好目标客群营销,则客户具有很好的可扩展性 未来规划利好:项目位于规划中的江桥核心区内,江桥核心区定位为第二产业发展区,以发展生活型服务业和谐宜居地产业为主,项目未来规划利好,谢谢,说明:该部分数据来源于第三方机构对绍兴市和绍兴县房交会现场咨询者的访谈,附件:客户分析,为了解杨汛桥市场客户的购房需求,某第三方机构借房交会进行针对性的需求调研,以一对一面访的方式在绍兴市和绍兴县房交会现
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