泉州市鲲鹏物业交房系统培训【2】 .pptx
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1、主讲:杨唐忠 泉州市鲲鹏物业管理有限公司泉州市鲲鹏物业管理有限公司 交房系统培训课件交房系统培训课件 【二二】 房屋的结构与验收房屋的结构与验收 在培训前需要在培训前需要 了解什么是了解什么是 房地产?房地产? (基本概念(基本概念) 房地产房地产: : 指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可 分离的部分及其附带的各种权益。 房产房产: : 指有墙面和立体结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生 活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。 地产地产: : 指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。 土地地球的表面及其上下一定范围内的空间。 土地所有权分国有土地与集体土地所有权, 集体转为国有
2、才能转让。 建筑物人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件 和设 备等组成的整体物,包括房屋和构筑物两大类。 权益产权、使用权、抵押权、典权等等。 土地 、土地所有权、建筑物、权益 国有土地使用权出让年限: 住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年 居住住宅 平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅 商业楼宇 写字楼、商铺(旅馆、餐饮、娱乐) 工业和仓储用房 其他: (教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等) 综合:两种或两种以上用途 房 产 分 类 建筑面积计算 占地面积建筑物基底及其功能需要占用的面 积,也叫红线面积 容积率指
3、总建筑面积与总占地面积的比率 使用率使用面积与建筑面积的比率 绿化率指红线内用于绿化的面积与总占地面 积的比率 房屋面积的分类 使用面积它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体 柱体所占用的面积后的净使用面积,俗称地砖面积 建筑面积包含了房屋居住可用的实用面积、墙 体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等 公摊面积是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂 及小区内其它一些配套设施的分摊面积 套内面积卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫 生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的 总和 柱下基础 楼板 柱 梁 梁 墙 楼梯 墙下基础 地下室底板 建筑结构的分类 简单的说就是房屋的承重骨架。 建筑结构的组成(如
4、图) 按所用材料的不同分为: 1)混凝土结构(以混凝土为主要材料的结构)包括: 钢筋混凝土结构配置受力的普通钢筋,钢筋网或钢骨架 ; 预应力混凝土结构 配置预应力钢筋的混凝土结构; 素混凝土结构 没有配置受力的钢筋的混凝土结构。 2)钢结构:以钢材(钢板、型钢)为主制作的结构 3)砌体结构:由块材通过砂浆砌筑而成的结构 4) 木结构 :指全部或大部分用木材制作的结构 5)混合结构:由两种及两种以上材料作为主要承重结构的房屋 此外还有钢混凝土组合结构、钢管混凝土等。 按其承重结构的类型分为: 1)框架结构 2)剪力墙结构 3)框架剪力墙结构 4)筒体结构。 建筑物的分类(按建筑高度分)建筑物的分
5、类(按建筑高度分) 1、低层 3层及3层以下 (10米) 2、多层 3层以上,7层以下(7+1层,24米 ) 3、中高层 7层以上,16层以下(54米) 4、高层 16层以上,24层以下(100米) 5、超高层 24层以上(100米) 我们写字 楼是什么 结构? 休息休息1010分钟分钟 接管验收与竣工验收的区别 有四个不同 验收的目的不同 接管验收是在竣工验收合格的基础上,以主体结 构安全和满足使用功能为主要内容的再验收;而 竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件 所规定的要求。 验收条件不同 接管验收的首要条件是竣工验收合格,并且供 电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能 正常使a
6、用,房屋幢、户编号已经过有关部门确认 ;竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施 工完毕,达到规定的质量标准,能满足使用等。 交接对象不同 接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业 ;而竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。 性质不同 竣工验收是政府行为。就是说任何建设工程项目 的竣工验收,都是由政府建设行政主管部门负责 ,组成综合验收小组,对施工质量进行检验和评 定。而接管验收是企业行为,是物业管理公司代 表业主或用户对所管物业进行全面的质量验收。 土建主体、装修、机电设备安装、室外环境道路、附属配套设施等全 部完成,质量及各项功能指标符合规定和标准 专项验收包括:规划验收、人防验收、
7、节能验收、电梯验收、供水验 收、供电验收、消防验收、防雷验收、水检测、天然气验收、室内环 境检测等。 竣工验收及备案完成。 物业项目验收应具备的资料:项目具备立项、投资、开发建设、销 售、竣工、验收等系列流程环节中的相关资料,其中包括相关政府许 可资料、工程验收证明资料、开发建设技术图纸资料、产权及权属转 移相关资料等。 接管验收应具备的条件 接管验收内容 物业产权资料 项目开发批准报告; 规划许可证; 投资许可证; 土地使用合同; 建筑开工许可证; 用地红线图。 综合竣工验收资料: 竣工图(包括总平面布置图、建筑、结 构、水、暖、电、气、设备、附属工程各 专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)
8、 ; 建设工程竣工验收证书 建设消防验收合格证; 公共配套设施综合验收合格书; 供水合同; 供电协议书、许可证; 供气协议书、许可证; 有线电视合格证; 通信设施合格证; 施工设计资料: 地质报告书; 施工设计资料 全套设计图纸; 图纸会审记录; 设计变更通知单; 工程预决算报告书; 重要的施工会议纪要; 隐蔽工程验收记录; 沉降观测记录; 其他可能会影响将来管理的原 始记录。 机电设备资料: 机电设备出厂合格证; 机电使用说明书(要求中文) 机电设备安装、调试报告; 设备保修卡、保修协议。 接管验收的主要项目 1.楼宇本体硬件设施: 主体结构、楼地面面层及基层、 内墙面、顶棚、卫生间及阳台地
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