湖北省宜昌锦绣天下三期商业规划方案(餐饮专题) .pptx
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1、2012/3/7 富阳(中国)控股有限公司 Fortune-Sun(China)Holdings Limited 锦绣天下三期 商业规划方案 (餐饮专题) 2012/3/7 富阳(中国)控股有限公司 Fortune-Sun(China)Holdings Limited 第一部分 市场场分析 2012/3/7 富阳(中国)控股有限公司 Fortune-Sun(China)Holdings Limited 一、鸟鸟瞰宜昌的商业业格局 夷陵 广场场 铁铁路坝坝解放路东东湖伍家岗岗 五大商圈 知名商家 国贸贸均瑶新世纪纪广场场时时代购购物广 场场 MALL热热 夷陵广场场 宜昌商场场 铁铁路坝坝 中环
2、环广场场 解放路 文化广场场 东东湖 武商量贩贩 伍家岗岗 五一广场场 万达广场场 A B C 工贸贸家电电沃尔玛玛 2012/3/7 富阳(中国)控股有限公司 Fortune-Sun(China)Holdings Limited 二、宜昌主要商圈发发展情况 东东湖商圈 解放路商圈 铁铁路坝坝商圈 夷陵广场场商圈 CBD 伍家岗岗商圈 2012/3/7 富阳(中国)控股有限公司 Fortune-Sun(China)Holdings Limited 二、宜昌主要商圈发发展情况(续续) p 夷陵广场场商圈:宜昌传统核心商圈之一,云集了国贸、宜昌商场、均瑶广场和丹尼 斯4个大型商场,商圈发展较成熟,
3、主要以休闲、购物、办公为主。 p 解放路商圈:宜昌最早的商业圈,商圈内有时代购物广场以及多个正在建设与招商 的大型物业如文化广场、金石华邸。由于特殊的地理,云集路、二马路的休闲娱乐 餐 饮功能聚集区,使商圈功能与业态得到补充。 p 铁铁路坝坝商圈:由于悠久的历史,为宜昌传统三大商业圈之一,主要有世贸裕民购 物广场、地下商场等;该商圈也是商务办公物业的集中地,如中环广场、勤业大厦、 联通大厦、新世纪广场、东环大厦等等。 p 东东湖商圈:东湖商圈成为西陵商业发展的后起之秀,该片区存量资源丰富,雅 斯、武商量贩、工贸家电等相继在此开设分店,新商圈初步形成。新建成的夜明珠建 材市场经营 状态良好。 p
4、 伍家岗岗商圈:为宜昌新兴的发展商圈,随着伍家岗新区的城市建设加快,商业气 氛越来越浓厚,覆盖了五一广场和万达广场的人气。 2012/3/7 富阳(中国)控股有限公司 Fortune-Sun(China)Holdings Limited 在宜昌市的城市规规划当中,宜昌未来将重点打造3 个新的商业业圈,即伍家岗岗(五一广场场)、葛洲坝坝(东东 湖商圈)、夷陵区(小溪塔)3个副中心商务务圈,这这 些商务务圈的出现现必将进进一步满满足大量市民的消费费要 求,商圈之间间的竞竞争越来越激烈。 2012/3/7 富阳(中国)控股有限公司 Fortune-Sun(China)Holdings Limited
5、 三、宜昌商业业消费环费环 境 p 2010年,宜昌市社会消费品零售总额达到550.8亿元,年均增长19.4%;预计 2020年全市社会商品零售总额达到1000亿元以上,年均增长10%以上,可见消费市 场潜力巨大。 p 宜昌主要消费场所统计:星级酒店(34个)、高档餐厅(43个)、美容/美发/ 健身(61个)、酒吧娱乐(64个)、大型卖场(14个)。在同类城市中发展水平 较好。(数据为不完全统计数据) 清江酒店沃尔玛 2012/3/7 富阳(中国)控股有限公司 Fortune-Sun(China)Holdings Limited 四、宜昌消费费者消费费群体划分 p 高端消费费潜力巨大 这一类客
6、户群通常是各企事业单位的中高级领导 如葛洲坝集团、三峡总公司 等或者为成功的商业经营 者! 宜昌市的高端消费群体虽然比例不大,但消费潜力巨大,主要是党政机关、企 事业单位的管理阶层、企业的白领阶层 ,由于特殊的经济环 境,导致本地的高端 消费不仅仅是个人成分构成,还有许多公司公关办的节假日消费卡。他们属于宜 昌市的上流阶层,数量虽少,但消费潜力巨大。 对于消费的关注点不在商品的价格上,更注重商品的品位、购物环境和商场服 务带来的附加精神享受。 2012/3/7 富阳(中国)控股有限公司 Fortune-Sun(China)Holdings Limited 四、宜昌消费费者消费费群体划分(续续)
7、 p 中档商业业的消费费群体特征 中档商业在宜昌市的主要消费群体是中等收入以上的工薪阶层,特别是宜昌作 为世界水电之都,拥有高于一般行业收入的大量职工、及宜昌市年轻的时尚一族 ,在数量上占有相当的比例。 他们对流行服饰极为敏感,注重款式和个性,但由于经济所限,只能选择这 些 时尚,质量也尚可的品牌。对品牌有较大的依赖性,对某些品牌可形成一定的忠 诚度。 p 低档商业业的消费费群体特征 低档商业对应 的消费群体主要是绝大多数的普通居民,他们的收入来源于工薪 ,这部分人群的消费基本集中在日常消费、必需品消费比重高。 2012/3/7 富阳(中国)控股有限公司 Fortune-Sun(China)H
8、oldings Limited 五、宜昌商业总业总 体发发展现现状总结总结 p 2011年,宜昌商业发展处于社区商业和大型综合型商业齐头 并进,大规模的城郊 社区持续开发中,旧城区的改造也加快了整个城区的商业市场的重新定位。 p 大型综合型商业如华祥商业中心、金东山4期、金东山6期大体量入市以及万达广 场的持续销售,使宜昌市商业体量创了历史新高。 p 社区型商铺除了个别商铺地段较佳,面积合理,总价区间合适的销售情况尚可外 ,项目一般均以小面积商铺出售,大面积商铺招商作为主要手段,如金缔华城。 p 2011年下半年,由于一系列宏观调控政策的出台,使得较热的商业地产又陷入了 低谷,宜昌部分商业项目
9、由于自身产品竞争力不足,因此销售状况不堪理想。因此, 此次的三期商业前期定位及产品整合显得尤为重要。 2012/3/7 富阳(中国)控股有限公司 Fortune-Sun(China)Holdings Limited 六、项项目所属地块块商业现业现 状总结总结 p 随着西陵二路-东湖片区与中心城区的成功对接,该片区不断延伸着主城区的城市 功能,不断吸引着投资者、开发商的热切关注,西陵二路-东湖片区与西陵区的融合, 不仅完善了片区的城市功能配套,更为该区域发展注入了更强大的动力。 p 随着锦绣天下项目逐步建成,商业配套进一步完善,农业银 行、夷洞天等大型商 家的引入,进一步提升了东湖片区的商业形象
10、,同时大量的新增人口导入带来了旺盛 的购买力,前景看好。 p 随着CBD商务中心,大洋百货的成功运作,传统的“铁路坝”商圈已于夷陵广场商 圈相融合,形成了宜昌市中心商圈,商业地位进一步巩固,而三期的商业地段属于东 湖商圈的黄金地段,与西陵二路的大洋百货近在咫尺。 2012/3/7 富阳(中国)控股有限公司 Fortune-Sun(China)Holdings Limited 案名 体量 () 形态 层高 (m) 主力面积 () 均价 (元/) 主力总价 (万元) 租金水平 (元/月 ) 开盘时间 销售策略去化率 主力商业业 态 锦绣天下 (一、二 期) 2万 高层住宅 2-3层底 商 4.21
11、00-300剩余整体均价约1万100-30016-902010.4只售不租 一期 70%; 二期 12% 餐饮、网 吧、茶楼、 金融等社区 型商业 金缔华城2万 小高层住 宅2层底 商及地下 一层商业 负 1F:4.2; 1F:4.2; 2F:3.9 外街1、 2F:140- 300; 内街:60- 150,地下 60-70 外街1、2F:16800;内 街1、2F:10000, - 1F:7000 60-30050-2002009.5 招售并举 ,地下商 业包租二 年 90% 国美电器、 餐饮、银 行、美容、 酒店、休 闲、汽车美 容等 墨池苑1.2万 高层住宅 4层底商 4.8140-15
12、0 1F:40000; 2F:20000; 3-4F:9000 60-300只售不租 2010.10. 8 只售不租售罄 卓越广场4万 高层住宅 6层底商 1F: 4.8-5; 2-5F: 5; 6F:9 1F:30-200; 2F:40-70; 3-5F:60; 6F:6000 1F:38000-65000; 2F:20000;3-5F: 15000;6F不售 100-50050-300 2010.10. 8 招商引入 大商家, 带动小商 铺销售 售罄 影院、武 商、肯德 基、百货大 商家带动小 商户 华祥商业 中心 一期 20-30 万 7、8号楼 3F独立商 业,3号 楼5F独立 商业(
13、红 星美凯龙 ) 1F:5; 2F:4.7; 3- 5F:4.2 11-78 7、8号楼均价: 16000; 3号楼(即红星美凯龙 )均价:15000 7、8号楼 40-80; 3号楼20- 30 包租10年 ,合计回报 91% 2011.11. 1 引入红星 美凯龙, 10年包租 销售 95% 家具卖场、 影城、洲际 酒店为主打 业态 七、宜昌主要商业项业项 目发发展状况 2012/3/7 富阳(中国)控股有限公司 Fortune-Sun(China)Holdings Limited 七、宜昌主要商业项业项 目发发展状况(续续) 案名 体量 ( ) 形态 层高 (m) 主力面积 () 均价
14、(元/) 主力总价 (万元) 租金水 平 (元/ 月) 开盘时 间 销售策略去化率 主力商 业业态 CBD中 心 商 务区一 期 1.75 万 高层建筑 7F底商 1F:6; 2F:5.2 ; 3F:4.8 ; 4F:3.5 ; 5- 7F:3.2 1F:200- 300; 2F:3200 ; 3F:3500; 4F:A座 651,B座 590; 5-7F:A座 709,B座 808. 1F:均价75000; 2-3F:不售无价格;4F :靠近夷陵大道26000 , 靠近西陵二路22000 ; 5F靠近夷陵大道10500 ,靠近西陵二路9800; 6-7F靠近夷陵大道 9700,靠近西陵二路
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