北京亦庄经济技术开发区D3地块商业定位及构成.pptx
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1、北京亦庄经济技术开发区D3地块 商业定位及构成 n亦庄商业发展分析 n项目商业定位建议 n项目商业功能布局定位建议 n项目商业业态组合建议 n项目商业业态布局建议 n酒店发展策略 n项目商业销售及招商策略建议 集中在回迁居民区 以原区域自发初级商 业为主 满足基本生活需求 随住宅底商应运而生 档次有所提高 仍以基本生活需求为主 购物需求外溢 社区商业雏形形成 多中心住宅社区商业 有独立商业项目供应 满足商务需求少 需求外溢有所遏制 向区域级商业发展 20002000之前之前 初始阶段初始阶段 2001-20052001-2005 形成阶段形成阶段 2006-20102006-2010 发展阶段
2、发展阶段 规模型商业出现 主题明确、综合购物 同时满足居住和商务 吸引外区域客流 向次中心商业转变 远期远期 成熟阶段成熟阶段 初级商业社区商业区域级商业 城市次中心 商业 整个区域商业发展目前还不成熟,商务需求满足少,未来有增长 空间 亦庄商业发展 分析 资料来源:市场调研,数据统计 居住区分布 星岛商业中心 富园西里商业 贵园集中商业 华冠集中商业 境界底商 大雄集中商业 金地格林底商 上海沙龙商业 文体中心 亦庄的商业与居住存在的较强的关联性;商业高度集中在路西的居 住区路东区域基本没有商业业态 亦庄商业发展 分析 资料来源:市场调研,数据统计 业 态 规模( 平米) 面积范围( 平米)
3、 分布区域租金范 围(元 /平米. 天) 档次特点经营状况 主要次要 典 型 餐 饮 约1.1 万 150-200居住区 工业 区 3-6 中档、 中高档 部分品牌双店经营(吉野 家、黄记煌);工作快餐、 简餐为主 规模稍大有特点的经营好 健 身 约1万1000-3000居住区3-4中高档 合气道、健身、游泳、滑冰 类型多样,满足工业园和居 住区需求 品牌经营,有一定人气 专 业 卖 场 约2.2 万 3000- 10000 居住区中高档独体形式,品牌经营 国美电器、大中经营一般,人 气不足,百安居、迪卡侬周末 客流多,并有区域外客群 休 闲 特 色 约0.07 万 50-100居住区3-4
4、中档、 中低档 水饮有工业园的消费群体, 西点以社区居民为主;少品 牌 经营一般 服 装 约0.2 万 40-50居住区2-3.5中低档 基本无品牌经营,由业主投 资现象,居民为主 基本维持,经营一般 超 市 约1.8 万 1600- 11000 居住区0.9-1.2 中档、 中低档 中小规模;被外区域大型超 市分流 美廉美和小白羊人气旺,美廉 美最好 美 容 约0.22 万 80-120居住区2-3.5中低档基本无品牌经营,居民为主经营状况一般 基本以居住区域的社区商业形态为主,档次普遍不高,以满足居 民日常生活消费需求 亦庄商业发展 分析 资料来源:市场调研,数据统计 底商 为主 目前亦庄
5、商业主要为底商,多为住宅底商, 为居住人群提供便利,商务类底商较少,不 能满足日益增长的商务需求 集中商业 发展缓慢 目前亦庄区域内集中商业发展较慢,缺乏 具有规模效应的集中商业体 商业街 兴起 市场上经营较好具备一定特色的商业步行 街,市场认可度较高,销售状况良好 l 现状:商业设施网点少、 结构单一 l 原因:消费习惯制约商业 地产发展 l 亦庄目前的商业现状和区 域规划本身就没有设置太 多的商业用地。大多数商 业项目都自带商业配套, 面积不大,只能形成社区 小门脸式的商业区,难以 成规模。 l 商务型商业业态较为缺失 亦庄的商业以底商为主,商业街兴起,集中商业发展缓慢,档次 普遍较低,缺
6、乏中高端商业消费与商务型商业的业态 亦庄商业发展 分析 资料来源:市场调研,数据统计 亦庄重要的一条商业街上海沙龙:整体商业业态普遍档次不高,各商业业态布局 混乱,周边环境嘈杂,商业业态丰富而平民化;以餐饮为主,但缺少中高端餐饮,其它 业态以便民超市、银行、美容美发、服饰店、音像店、网吧、保健等生活配套类为主 ;基本为便民的社区商业服务的放大版;难以担当亦庄的商业形象代表 当地娱乐主要集中在KTV和洗浴中心,且档次不高,又以酒店类配套为主。 亦庄的缺乏可担当亦庄商业形象代表的中高端的综合型、集中型 商业业态,商业急需升级 亦庄商业发展 分析 资料来源:市场调研,数据统计 地址:大兴区亦庄经济开
7、发区宏达北路18号大地商 务楼 面积:50006000平米左右 菜 系:川菜 营业时间:10:0022:00 停 车 位:免费 尽管其周边缺乏商业氛围,眉州东坡酒楼生 意火爆好,商务宴请等形式很频繁 而在北京城区,在商务宴请餐饮市场又只能 寻到眉州东坡的身影 眉州的经营火爆意味着亦庄区域商务型商业配套的稀缺现状亦庄商业发展 分析 资料来源:市场调研,数据统计 从区域市场看亦庄商业仍处于社区配套型商业阶段; 从市场竞争上看未来集中商业项目相对不多,竞争压力一般; 未来发展有旺盛的商业需求,但目前所处阶段来看,仍需要一 定的培育期; 从市场现状上看,对大型集中商业有一定的需求,但受市场总 容量制约
8、; 沿荣华路商务轴线更多为商务型商业需求; 路东区是商业的空白点,商业应以外向型商务型商业为主; 亦庄商业市场较为分散,以满足基础生活配套为主,租金一般 ,处于初级阶段。集中型及商务型商业较为缺失,现有的档次 较低品质不高 资料来源:市场调研,数据统计 亦庄商业发展 分析 商业区最有效消费辐射半径为5公里,从内到外分为5个圈层 人口及消费力分析 资料来源:达观分析 n动力地带及科创十二街 动力地带是本案所在的中心位置,凭 借交通枢纽的地位形成辐射的核心, 并沿亦庄线向科创十二街东西向延伸 n路东区南 沿经海路能够辐射到路东区南大部分 地区 n马驹桥及次渠 马驹桥居住组团位于新城各片区的中 心位
9、置,对外交通发达;通过亦庄线 也较容易辐射到台湖镇次渠地区 n亦庄西区 京津塘高速西侧是经开区的核心区, 消费力较强,也在本案的辐射范围之 内 n核心区外 核心区以外是本案辐射圈的外围 亦庄新城人口迁移模式以就业为主,随着经开区产业的升级和 人口的增加,本地人口的素质及消费力都将得到提升 人口及消费力分析 人口 迁移来源 吸纳外来人口 本地城镇化人口 承接中心城人口疏解 本案区域消费力 得到提升 资料来源:亦庄新城规划(2005-2020)、达观分析 城铁站及公交枢纽将为本案带来大量的流动人口消费群,他们消 费能力较强,但这类人群的流动性和不固定性是我们面临的问题 人口及消费力分析 本地流动人
10、口类型 年轻人、创业族,产业工人(蓝领技术型,知识型),商务投资者 交通换乘 搭乘城铁和在交通枢纽换乘的 人群是本地人流的重要组成部 分,但停留时间较短 商务流动 本地区的商务活动也会带来一 定数量的人流,具有较强的消 费能力 资料来源:达观分析 本地居民主要由事业上刚起步的年轻人、原先被拆迁的居民以 及一部分中产阶级构成,整体上消费能力处于中等水平,是较 为固定的消费群体 人口及消费力分析 本地消费群体 n年轻置业者 一部分年轻人在本地 置业买房,家庭结构 以两人为主,具有一 定消费力 n租客 一部分人口工作地点 靠近北京城市中心, 在亦庄租房居住 n经开区企业员工 一定数量的人口是经 开区
11、的企业员工,居 住在企业提供的宿舍 n原拆迁居民 原先房屋被拆迁的居 民是本地的老住户, 以家庭为单位 n西区中产阶级 亦庄西区有一部分中 产阶级,年龄在 30-45区间, 消费能力相 对较强,但距 离本案也相对较远 资料来源:达观分析 n亦庄商业发展分析 n项目商业定位建议 n项目商业功能布局定位建议 n项目商业业态组合建议 n项目商业业态布局建议 n酒店发展策略 n项目商业销售及招商策略建议 商业整体概念定位 时尚生活体验80/90后文化汇聚科创 智慧延续的复合商业集群及亦庄东区的动 力商圈 诠释: 通过最新科技元素和新型商业地产开发模式,把本案打造成集时尚、文化、创 新、创意、商务、消费
12、于一体的知识经济工作、生活、娱乐、休闲 购物复合性商业集群。 我们将把 (建议案名) 打造成亦庄东区的乐活街区 中高档的时尚的特色的休闲购物商业街区 诠释: 本案将通过以特色的时尚 的、前沿的商业购物建筑设计元素,使项目既是一个满足文化 创意产业经营者商务办公需求,又能满足社区生活休闲购物的商业街区。 价格 高 中 低 业态类型 商业档次定位 社区商业办公商业时尚商业酒店及配套商业 药店、便利店等 数码快照、办公 用品等 健身房、电玩城 等 KTV、夜总会等 n亦庄商业发展分析 n项目商业定位建议 n项目商业功能布局定位建议 n项目商业业态组合建议 n项目商业业态布局建议 n酒店发展策略 n项
13、目商业销售及招商策略建议 商业功能定位 整体商业 功能 数码娱乐 地下超市 社区服务 特色餐饮 酒店商务 乐活时尚 特色餐饮步行街+数字主题体验式商业+商务娱乐+地下超市 作为科技走廊的商务商业 枢纽以及交通门户,针对 未来用户的需求特征及消 费习惯,本项目商业功能 包括:特色餐饮、数字主 题体验式商业,商务娱乐 及生活配套等多种功能。 总体功能布局 乐活时尚区 办公商务区 社区服务区 酒店商务区 1 + 3 以乐活时尚街区为主驱动力的 1+3 总体布局 乐活时尚区布局 主力店及 时尚精品 区 特色餐饮区 站前广场 数码娱乐区 注释: 主力店及时尚精品区包括综合超市及服装、 饰品、动漫等精品小
14、店。 数码娱乐区包括数码体验店、健身房、电玩 城等动感功能店。 特色餐饮区包括海底捞、法式料理、中西式 快餐等各类特色餐饮。 n亦庄商业发展分析 n项目商业定位建议 n项目商业功能布局定位建议 n项目商业业态组合建议 n项目商业业态布局建议 n酒店发展策略 n项目商业销售及招商策略建议 业态组合 主力店 综合超市 零 售 时尚精品、数码产品以及 商务配套。 餐 饮 中西式便捷快餐、 中式酒楼、亚洲 菜、西餐、咖啡 店、酒吧、小吃店 等。 业 态 组 合 休闲娱乐 数码体验、健身 房、桌游吧等。 社区服务配套 药店、冲洗店、干洗 店、鲜花店、面包 店、卫生站、银行、 邮局、 证券交易所、宠物 店
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