房地产开发融资分析论文.doc
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1、房地产开发融资分析论文房地产业是资本密集型产业.房地产开发过程中的大部分资金都需要金融机构的支持.许多风险也可以通过金融工具分解.因此,房地产开发与金融业的关系非常密切.关键词:房地产;融资;房地产信托;房地产金融系统房地产业与生产过程中生产,流通,消费各个方面的大量货币资金密不可分,这与金融机构的支持与合作密不可分.房地产业的融资就像房地产业发展中的血液流动一样.在过去二十年中,中国房地产开发公司的主要外部资金来源依赖于银行贷款和预售. 2001年,中国人民银行推出了房地产贷款风险管理政策,获得银行贷款和预售越来越困难.因此,目前的开发商必须学会“两条腿走路”融资.一种是从银行获得贷款,即间
2、接贷款,另一种是从资本市场直接融资.其中任何一个都无法扩大.但是,中国的房地产金融起点低,基础薄弱.间接融资仍然不够,直接融资刚刚开始.今天,在加快金融体制改革中,如何通过有效融资促进企业发展,是整个行业面临的重大问题.1中国房地产融资现状(1)从融资来源的角度来看,主要包括以下渠道:注册资本,资本公积金和其他自有资金;第二,银行贷款,包括企业信贷和项目贷款;第三,上市和发行股票.首都;四是发行公司债券;第五是房地产信托,包括基金信托和资产信托;六是房地产基金,基金的收入来源包括资产增值,租金收入等,可分为私募和公开发行七是商业信贷,如建筑公司的短期预付款.(2)就总量而言,近年来,中国房地产
3、开发资金来源继续保持快速增长. 2005年1 - 11月,房地产开发资金1753.3亿元,同比增长22.2.然而,在国家宏观调控政策的影响下,增长率下降,比年初的增长率低7.1.这表明房地产宏观调控政策已经在房地产资金来源中发挥了一定的作用.(3)从结构上看,中国房地产企业的发展资金来源处于三管齐下.银行贷款,自筹资金和其他资金来源占房地产开发资金来源的98以上.其中,其他资金来源一直占据资金来源的主导地位,但增长势头逐月放缓. 2005年1 - 11月,其他资金来源达到8041.73亿元,同比增长率从年初的47.2下降到11月份. 14;自筹资金一直保持在第二大资金来源地位,并保持较快增长,
4、1 - 11月达到6065.21亿元,同比增长38.9,其中开发商拥有资金3378.16亿元,同比增长42.1.开发商自有资金比例比去年同期增长2.7个百分点.国内贷款占第三资金来源. 1月至11月,银行贷款达到3187.45. 1亿元,比2004年同期增长16.5.2中国房地产业融资问题(1)政策 - 国家的宏观调控,增加融资难度.近年来,国家逐步实施了一系列房地产业宏观调控政策,如收紧货币政策,控制土地流转面积,一次性支付土地出让金.地方政府还制定了中央政府颁布的具体实施细则,加大了宏观调控力度.这些都给房地产开发企业带来了严重的打击,尤其是房地产开发日益严格的土地和金融信贷政策.企业融资
5、带来前所未有的困难.就中国目前房地产开发企业的资本运作模式而言,各种银行贷款已成为其“生命线” - 完全依靠滚动银行贷款来运营项目,银行在这种情况下承担了很多风险. 中央银行121号文件关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知从房地产开发贷款,土地储备贷款,建筑企业流动资金贷款和个人住房贷款等七个方面有效加强房地产信贷业务管理,目的是减少银行风险.例如,通知规定:房地产开发企业自有资金不得低于其项目总投资的30和商业银行不得向房地产开发企业发放土地出让金的贷款,这对房地产来说是真实的.开发企业对项目初期的资金来源提出了严格的要求;房地产企业也对其他预售资金的预售作了严格的规定.商业银行只能购买封
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