00059天誉置业中期报告.pdf
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1、(於百慕達註冊成立之有限公司) (股份代號: 00059) 2012 中期報告 1 天譽置業(控股)有限公司 二零一二年中期報告 目錄 頁次 公司資料 2 管理層討論及分析 3 簡明綜合全面收益表 10 簡明綜合財務狀況表 11 簡明綜合權益變動表 13 簡明綜合現金流量表 14 簡明綜合財務報表附註 15 其他資料 34 2 天譽置業(控股)有限公司 二零一二年中期報告 公司資料 董事 執行董事: 余斌(主席及行政總裁) 肖恩 黃樂 獨立非執行董事: 蔡澍鈞 鄭永強 鍾麗芳 公司秘書 張蓮順 審核委員會 蔡澍鈞(主席) 鄭永強 鍾麗芳 薪酬委員會 鍾麗芳(主席) 蔡澍鈞 鄭永強 余斌 提名委
2、員會 余斌(主席) 蔡澍鈞 鄭永強 鍾麗芳 股份上市 香港聯合交易所有限公司主板, 股份代號:00059 核數師 香港立信德豪會計師事務所有限公司 執業會計師 公司網站 http:/ 中國總辦事處暨主要營業地點 中國廣東省廣州市 天河區林和中路8號 海航大廈32樓至33樓 電話:(86-20) 2208 2888 傳真:(86-20) 2208 2889 香港主要營業地點 香港夏愨道18號 海富中心第1座2502B室 電話:(852) 2111 2259 傳真:(852) 2890 4459 註冊辦事處 Clarendon House, 2 Church Street Hamilton HM
3、11, Bermuda 股份過戶登記總處 HSBC Securities Services (Bermuda) Limited 6 Front Street, Hamilton HM 11, Bermuda 股份過戶登記分處 卓佳雅柏勤有限公司 香港灣仔 皇后大道東28號 金鐘匯中心26樓 主要往來銀行 中國工商銀行股份有限公司 中國工商銀行 (亞洲) 有限公司 法律顧問 香港法例: 盛德律師事務所 梁達堅律師行 百慕達法例: Conyers Dill & Pearman 中國法例: 廣東國鼎律師事務所 3 天譽置業(控股)有限公司 二零一二年中期報告 管理層討論及分析 業務回顧及展望 業務回
4、顧 截至二零一二年六月三十日止六個月內,本集團之總營業額為人民幣14,000,000元,主要來自租金收入, 較去年同期下跌12%。收益下降乃由於貴陽項目出售物業減少,儘管天譽花園二期之承租率由80%上 升至86%。銷售物業為本集團之主要收入來源,於本期間內並無產生大量收益,然而出售貴陽項目第一 期餘下單位之收益只有人民幣3,000,000元。預期貴陽項目第二期將於本財政年第四季度及二零一三年 第一季度交付使用,第二期及第三期之預售所得款於本半年年結時分別達人民幣534,000,000元及人民 幣29,000,000元,將會在有關竣工單位交付予買方時記錄為本集團收入。屆時,本集團之營業額及利潤
5、均得到顯著改善。 自去年後期起,員工成本增加,乃管理層團隊聘請了新的專業人才,以配合公司業務擴充所需,成為主 要之管理開支,佔總經營開支44%。此外,美元及港元升值,導致以外幣結算的貨幣市場貸款及擔保債 券錄得匯兌虧損人民幣4,000,000元 (去年同期為匯兌收益人民幣7,000,000元) ,本期間之總經營開支增 加27%至人民幣44,000,000元。 由於物業銷售收益下降而總部員工成本上升 (當中不作物業發展成本資本化) ,使本集團錄得利息、稅項、 折舊及攤銷前營運虧損人民幣33,000,000元 (二零一一年:人民幣17,000,000元) 。 期內,由於借貸增加及利率上升,本集團之
6、財務費用增加至人民幣42,000,000元 (二零一一年:人民 幣23,000,000元) ,然而,大多被資本化為發展項目成本,使收益表內產生之財務費用減少至人民幣 12,000,000元 (二零一一年:人民幣21,000,000元) 。由於去年同期調整已出售附屬公司之多計提稅項 人民幣21,000,000元,使去年同期之除稅後虧損較本期間少。本期間內,股東應佔除稅後虧損為人民幣 32,000,000元 (二零一一年:人民幣6,000,000元) 。 為提升本公司權益及進一步改善其槓桿比率,於二零一二年六月二十八日,本公司完成供股,藉額外發 行738,843,725股本公司股份而籌集所得款項總
7、額369,000,000港元 (相等於約人民幣301,000,000元) 。 所得款項已用作全數償還本公司已發行債券本金200,000,000港元 (相等於約人民幣163,000,000元) 及 其應計利息並償還部分貨幣市場貸款17,500,000美元 (相等於約人民幣111,000,000元) 以釋放質押予貸 款人之相對金額銀行存款以增加本公司之流動現金。 4 天譽置業(控股)有限公司 二零一二年中期報告 管理層討論及分析(續) 業務回顧及展望(續) 業務回顧 (續) 物業發展 於本期間內及於本報告日,本集團在中國大陸從事四個房地產發展項目。 貴陽項目 本集團持有該發展項目55%權益,為高級
8、住宅公寓,包括總建築面積約449,000平方米之住宅公寓及總 建築面積約142,000平方米之商場、社區設施及停車位。發展項目第一期已經於二零一零年完成,有關 總建築面積約為134,000平方米,全部之住宅公寓已接近售罄。本期間內售出其餘單位的銷售收入已於 本期間內記錄為收益。項目第二期已進入最後的建造階段,預期於二零一二年後期及二零一三年年初落 成。截至本報告日期為止,第二期之預售已達到該期全部總建築面積之80%,每平方米訂約均價約為人 民幣4,500元,已產生之總收益人民幣582,000,000元,將於本年度後期及二零一三年年初確認 (視乎交 付日期) 。項目第三期包括五座住宅樓宇、共用設
9、施及停車位,有關總建築面積約為244,000平方米,現 正興建並預期於二零一四年落成。第三期之建築面積約63,000平方米已在二零一二年四月推出市場預售, 每平方米均價約為人民幣4,600元,截至本報告日期已訂約銷售收益達人民幣89,000,000元。 洲頭咀項目 該項目由一個中外合作合營企業持有,由本集團與另外兩名獨立第三者共同控制,該等獨立第三者分別 為廣州越秀企業 (集團) 公司及廣州港集團有限公司,前者為原有土地使用權持有人,其於項目中並無 既得利益,而後者則為有關土地的原來使用者,根據於二零零一年訂立之合營協議,其有權分佔落成物 業總建築面積之28%。該合營協議亦規定,本集團須提供整
10、個發展項目之全部建造成本所需的資金。 該發展項目將於佔地43,609平方米的土地上興建7座樓宇,包括住宅公寓、辦公室、服務式公寓、地下 停車場設施及商場,有關總建築面積合共約320,000平方米。地盤與著名的白天鵝賓館相對,飽覽珠江 河畔全景。項目公司已取得第一期之建築工程施工許可證,以發展總建築面積約為97,000平方米之建造 工程亦初步展開。發展項目第二期 (總建築面積合共約為127,000平方米) 之詳細規劃細則正在等待政府 批覆,並預期期後的施工許可證將於二零一二年後期取得,屆時,整個項目之建造工程將會全面展開。 5 天譽置業(控股)有限公司 二零一二年中期報告 管理層討論及分析(續)
11、 業務回顧及展望(續) 業務回顧 (續) 物業發展 (續) 永州項目 根據與湖南省永州市零陵區政府訂立之框架協議,該項目為本集團提供商機,可發展位於湖南省永州市 一個總面積為1,000畝之地盤,有關總建築面積約為1,600,000平方米,將由本集團持有70%股本權益之 附屬公司發展為住宅、商業綜合大樓及零售店舖。作為授予項目公司發展權的條件之一,項目公司亦須 負責管理發展項目地盤的周邊若干風景點的改造工程。整個項目之發展期為6年。項目第一期將興建於 面積106畝之土地上,有關建造工程已於本年第二季度展開,以發展住宅物業,包括別墅、公寓及零售 店舖,總建築面積合共約212,000平方米。本集團計
12、劃於二零一二年八月下旬推出第一期預售。 天河項目 項目之股本權益已於二零一零年後期出售予第三者,有關總代價為人民幣1,090,000,000元 (未扣除有待 確定的財務及其他成本) 。截至目前為止,已收到買方合共人民幣849,000,000元之付款 (扣除本集團所 承擔及支付之成本) 。由於本集團須承擔建造成本之超支,並就該等物業之建造工程根據協定時間適時 完成作出補償保證,因此,尚未達成香港會計準則所載之確認收益之標準。因此,出售事項所產生之收 益尚未確認,而需遞延至建造工程接近完成時 (屆時大部分相關成本可予以可靠確定) ,方會確認。該 項目包括兩座服務式公寓及辦公室,總建築面積約為113
13、,000平方米,其建造工程於二零一一年開始, 截至本報告日期,地基工程及地庫之建造工程已經完成。有鑑於該等物業建造工程目前之進度,董事預 期,建造工程將於二零一四年完成,屆時將可記錄銷售交易;管理層預計將會就出售事項確認收益人民 幣212,000,000元。 尚未支付之出售代價中,分期款項人民幣130,000,000已經逾期,本集團與買方繼續就付款進行磋商。 有關各方已經協定,將付款日期延遲至本財政年度完結時,以讓買方可將天河區天譽大廈 (現稱為海航 大廈) 之商用物業 (本集團目前用作辦公室) 的擁有權轉讓,作為現金付款的另外選擇。 於二零一二年六月三十日,本集團手頭項目有關之物業發展土地儲
14、備的總建築面積合共約1,100,000平 方米,全部將於二零一二年後期進行建造工程。 6 天譽置業(控股)有限公司 二零一二年中期報告 管理層討論及分析(續) 業務回顧及展望(續) 業務回顧 (續) 本集團亦持有投資物業,有關詳情如下: 投資物業 本集團持有廣州天河區天譽花園二期,佔地約20,000平方米之商業平台。該物業現時佔用率為86%,租 戶包括著名企業及美國領事館。 展望 自從去年以來,環球經濟被歐洲國家的長期債務危機以及中國和美國各主要經濟體系放緩所嚴重打擊。 加上中國中央政府繼續對房地產發展商採取嚴峻的緊縮措施,本集團預期未來仍有一段困難日子。然而, 在緊絀的資本市場內,基於集團較
15、低的槓桿水平,本集團仍成功為洲頭咀項目發展整個項目取得所需銀 行信貸人民幣1,000,000,000元。此外,銀行信貸合共金額約人民幣300,000,000元用於建造貴陽項目第 三期及永州項目第一期,管理層預期該信貸和現有項目之預售所得款可以滿足項目的需求。永州項目第 一期即將推出預售,縱使銀行在目前環境下實施之緊縮信貸管制導致未能從銀行取得發展貸款,預期項 目仍可產生財力,以滿足建造工程第一期未來階段之建造成本需要。縱使存有隱憂,惟本集團狀況穩健, 在未來數年於貴陽、永州及洲頭咀之發展項目定可加快增長步伐。 經濟表現轉弱已成為中國中央政府的關注重心;有鑑於此,董事認為政府將會逐步刺激經濟增長
16、,但將 維持樓市現時緊縮調控措施,這表示房地產市場內之波動及不明朗因素將會持續。管理層將會監察其業 務計劃,以積極應對任何政策調整及市場動態改變。然而,董事一方面會致力維持本集團未來業務得以 持續增長,另一方面,董事對其擴展計劃將會保持審慎,僅限於可承擔並帶來吸引回報之機會。與此同 時,本集團競投並贏得廣西省南寧一個新市鎮之發展項目,住宅發展項目總建築面積約為1,000,000平 方米。各方現正積極磋商合約條款,本集團預期能與南寧區政府訂立具約束力之協議,投資項目假若落 實,將進一步提升本集團未來幾年之現金流及收益。 7 天譽置業(控股)有限公司 二零一二年中期報告 管理層討論及分析(續) 流
17、動資金及財務資源 資本架構及流動資金 於二零一二年六月,自供股完成後,本集團已全數償還本金200,000,000港元之債券 (相等於約人民 幣163,000,000元) 及償還部分貨幣市場貸款17,500,000美元 (相等於約人民幣111,000,000元) ,使本 集團之債務進一步減少。於本期結算日,本集團之債項包括因按揭貸款而應付商業銀行合共人民幣 70,000,000元、兩筆貨幣市場貸款合共52,600,000美元 (相等於人民幣333,000,000元)(其以兩筆短期銀 行存款合共人民幣358,000,000元作為抵押) 、應付第三者之其他無抵押借貸人民幣60,000,000元、附屬
18、 公司非控制性股東貸款合共人民幣169,000,000元,以及向債券持有人發行之尚未行使認股權證公平價 值人民幣2,000,000元。債項 (不包括以銀行存款作為抵押之貨幣市場貸款) 合共人民幣300,000,000元, 較去年年末的總債項減少人民幣233,000,000元。 本集團之債項不包括遞延收入人民幣977,000,000元 (其現於資產負債表呈列為重大負債項目) ,事實上, 其為出售天河項目之估計淨收入 (扣除本集團根據出售合約須履行的責任相關的若干成本) 。項目投資 的收益及相關成本將於有關本集團履行責任之相關成本可予以確定時在收益表內確認。 於二零一二年六月三十日,本集團之負債比
19、率為1.6% (二零一一年十二月三十一日:14.7%) ,其按債 務淨額人民幣30,000,000元 (包括上一段所述銀行及其他借貸、貨幣市場貸款、認股權證、非控制性股 東貸款之總債項人民幣633,000,000元,減現金及銀行結餘及作為貨幣市場貸款之抵押品的銀行存款) 除以本公司權益持有人應佔權益加債務淨額人民幣1,861,000,000元計算。於本期結算日負債比率,下 降反映債項水平有所下降以及供股令權益有所增加。 本期間內,各項目之建造工程均已展開,因此,就該等項目所產生之相關發展成本已經重新分類為流 動資產 (惟不包括天河項目,其成本並非由本集團承擔) 。於二零一二年六月三十日,流動資
20、產合共人 民幣3,091,000,000元,較去年年末增加人民幣35,000,000元。除總值人民幣2,070,000,000元之發展中 物業外,於本期結算日,流動資產主要包括持作出售物業人民幣104,000,000元、有關出售天河項目 之應收代價人民幣130,000,000元 (未扣除減值虧損撥備人民幣13,000,000元) 、銀行結餘合共人民幣 635,000,000元 (包括人民幣358,000,000元用作貨幣市場貸款融資之抵押的受限制存款,以及收取自買 方之預售所得款項人民幣31,000,000元 (其只限用作支付貴陽項目所發生之建造成本) ) ,以及給予承包 商之訂金及其他訂金合
21、共人民幣126,000,000元。 8 天譽置業(控股)有限公司 二零一二年中期報告 管理層討論及分析(續) 流動資金及財務資源(續) 資本架構及流動資金 (續) 總流動負債為人民幣1,300,000,000元,較二零一一年十二月三十一日減少人民幣126,000,000元。於本 期結算日,除上述有抵押貨幣市場貸款,一項應付商業銀行按揭貸款之流動部分合共人民幣7,000,000 元、向債券持有人發行之認股權證公平價值人民幣2,000,000元、非控制性股東提供之貸款人民幣 169,000,000元外,流動負債之其他項目為已收預售物業買方之預付款項人民幣563,000,000元,以及其 他項目包括
22、貿易應付款項、應計費用及應付所得稅合共人民幣226,000,000元。 流動比率進一步改善,於本期結算日為2.38倍 (二零一一年十二月三十一日:2.14倍) 。 借貸及資產抵押 於二零一二年六月三十日,償還銀行就貴陽項目授予之建造貸款後,貴陽項目在建中物業所持有之抵押 已經解除。洲頭咀項目第一期之土地及在建工程以及天譽花園二期若干物業單元已按揭予一間商業銀行, 以取得授予進行洲頭咀項目及天譽花園二期物業投資的附屬公司之銀行信貸。於二零一二年六月三十日, 銀行貸款金額人民幣70,000,000元尚未償還,惟有關洲頭咀物業發展之銀行備用貸款尚未提取。除建造 貸款外,約人民幣31,000,000元
23、之銀行存款 (為收取自物業買方之預售所得款項) 用途限於支付在建中 物業之建造成本。有關52,600,000美元 (相等於約人民幣333,000,000元) 之貨幣市場貸款,為取得中國 大陸當地兩間銀行向一間以香港為基地之銀行給予背對背擔保,約人民幣358,000,000元之銀行存款存 入銀行賬戶作為抵押。 9 天譽置業(控股)有限公司 二零一二年中期報告 管理層討論及分析(續) 流動資金及財務資源(續) 外幣管理 本集團主要從事物業發展業務,全部均於中國進行及以本公司主要附屬公司之功能貨幣人民幣計值。同 時,本集團若干融資活動乃以其他貨幣結算,例如,貨幣市場貸款及有擔保債券分別以美元及港元計
24、值。 本期間內,人民幣兌換港元及美元均有溫和波動;於本期間內償還貨幣市場貸款及債券時,本集團就有 關交易確認為外幣匯兌虧損,而綜合以港元記賬的一間在香港營運小型附屬公司之資產及負債,於二零 一二年六月三十日錄得的輕微匯兌虧損人民幣7,000元,則撥入外匯儲備,構成本公司權益之一部分。 鑑於美元與港元掛鈎,而人民幣相對美元及港元均輕微波動,本集團預期於可預見將來並無重大不利的 外幣風險。然而,人民幣兌換美元及港元之管理制度及美元與港元聯繫匯率制度之任何變動皆可能對本 集團業績及財務狀況構成影響。然而,本集團認為有需要儘量減少貨幣風險,並計劃於不久將來全數償 還貨幣市場貸款。 或然負債 於二零一二
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