01972太古地产 中期报告.pdf
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1、KCYM 股份代號:1972 2012 Swire Properties 2011 Interim Report Chin 中期報告 目 錄 1 財務撮要 2 主席報告 5 業務評述 22 融資 29 中期賬目的審閱報告 30 中期賬目 35 中期賬目附註 52 附加資料 55 詞彙 56 財務日誌及投資者資訊 太古地產有限公司 二零一二年中期報告 財務撮要 業績截至六月三十日止六個月 變幅附註 二零一二年 港幣百萬元 二零一一年 港幣百萬元 營業總額 4,9074,665+5.2% 營業溢利 10,36420,686-49.9% 公司股東應佔溢利 基本(a), (b)2,4432,354+
2、3.8% 賬目所示9,86220,023-50.7% 來自營運的現金 1,5073,557-57.6% 融資前的現金 (流出) 流入淨額 (1,842)402-558.2% 港元 港元 每股盈利 基本(c)0.420.4+2.4% 賬目所示(c)1.693.52-52.0% 港元 港元 每股股息 第一次中期(d)0.22 不適用 財務狀況 二零一二年 六月三十日 港幣百萬元 二零一一年 十二月三十一日 港幣百萬元變幅 權益總額 (包括非控股權益) 185,194176,575+4.9% 債務淨額 30,53527,700+0.2% 資本淨負債比率 (a)16.5%15.7%+0.8個百分點 港
3、元 港元 公司股東應佔每股權益 基本(a), (b)32.5630.90+5.4% 賬目所示(a)31.5630.09+4.9% 附註: (a) 有關資本淨負債比率、基本溢利、公司股東應佔每股權益及基本權益的釋義,請參閱第55頁 詞彙 。 (b) 賬目所示與公司股東應佔的基本溢利及基本權益的對賬載於第6頁。 (c) 請參閱中期賬目附註11的加權平均股數。 (d) 公司就二零一一年派付特別中期股息每股港幣一百七十六仙及第一次中期股息每股港幣十八仙 (代替末期股息) 。 2 太古地產有限公司 二零一二年中期報告太古地產有限公司 二零一二年中期報告 主席報告 二零一二年上半年股東應佔綜合溢利為港幣九
4、十八億六 千二百萬元,而二零一一年上半年則為港幣二百億零二 千三百萬元。主要撇除投資物業估值變動後,股東應佔 基本溢利增加港幣八千九百萬元,由二零一一年上半年 港幣二十三億五千四百萬元增至二零一二年同期的港幣 二十四億四千三百萬元。 股息 董事局已宣佈截至二零一二年六月三十日止期間的第一 次中期股息為每股港幣二十二仙。第一次中期股息共達 港幣十二億八千七百萬元,並將於二零一二年十月四日 派付予在記錄日期,即二零一二年九月七日 (星期五) , 營業時間結束時已於本公司股東名冊登記的股東。公司 股份將於二零一二年九月五日 (星期三) 開始除息交易。 公司將於二零一二年九月七日 (星期五) 暫停辦理
5、股份過 戶登記手續。為符合獲派第一次中期股息的資格,所有 過戶文件連同有關股票最遲須於二零一二年九月六日 (星 期四)下午四時三十分前送交公司股票登記處,香港皇 后大道東183號合和中心17樓香港中央證券登記有限公 司,以便辦理股份過戶登記手續。 主要業務發展 於二零一二年一月,公司股份通過介紹方式在香港聯合 交易所有限公司上市。 於二零一二年一月,公司展開鰂魚涌糖廠街23號的重建 工程,該物業將會重建為酒店式住宅,預期於二零一四 年底落成。 於二零一二年三月,北京頤堤港項目的商場開業。項目 總樓面面積為一百九十萬平方呎,集團擁有其百分之五 十經濟權益。 於二零一二年五月,公司開始預售香港豪宅
6、項目珒然。 同樣在二零一二年五月,集團設立一項總值三十億美元 的中期票據計劃,並於二零一二年六月根據該計劃發行 本金總額達五億美元的票據。 於二零一二年七月,位於軒尼詩道28號、樓面面積為十 四萬五千三百九十平方呎的辦公樓獲發入伙紙,預期可 於二零一二年下半年移交租戶。 業務表現 經調整的基本溢利撇除出售投資物業所得溢利以及減值 虧損調整,由二零一一年上半年的港幣二十二億八千三 百萬元增至二零一二年上半年的港幣二十四億四千三百 萬元。增幅主要反映在香港的租金調升及按營業額計算 的租金收入增加、北京三里屯VILLAGE的租金表現改 善,以及廣州太古滙項目首次提供租金收入。集團擁有 及營運的酒店表
7、現亦有所改善。然而,由於二零一 一年八月出售香港又一城物業後損失淨租金收入 (二零 一一年上半年的總額為港幣四億一千六百萬元) ,加上物 業買賣組合虧損增加反映住宅項目的交投量下降但銷售 和市場推廣支出上升,部分抵銷了上述利好因素帶來的 效益。 3 太古地產有限公司 二零一二年中期報告太古地產有限公司 二零一二年中期報告 主席報告 二零一二年上半年租金總收入為港幣四十三億九千萬 元,而二零一一年上半年的租金總收入則為港幣四十一 億七千六百萬元。儘管租務活動較二零一一年上半年度 放緩,但香港的辦公樓物業組合仍錄得良好的租金調 升。儘管需求遜於二零一一年水平,本港的零售業務及 零售店舖需求仍然持續
8、良好。 中 國 內 地 方 面, 於 二 零 一 二 年 上 半 年 來 自 三 里 屯 VILLAGE的租金淨收入較二零一一年同期有所改善,反 映集團積極管理租户組合及進行設施優化工程得以令人 流及流通量增加。太古滙項目則於二零一二年上半年首 次提供租金收入。 物業買賣於二零一二年上半年錄得營運虧損港幣一千八 百萬元。香港西半山豪宅項目蔚然和珒然的銷售及市場 推廣支出,超過出售邁阿密ASIA餘下住宅單位的溢 利。蔚然的一百二十六個單位中,有兩個於二零一二年 上半年預售,使截至二零一二年六月三十日售出的單位 總數增至一百個。預售的單位將於二零一二年下半年交 付買家。而珒然的三十個單位中,四個已
9、於二零一二年 上半年預售。 集團擁有及管理的酒店,於二零一二年上半年的業績有 所改善,北京瑜舍和兩間香港的酒店奕居及香港東隅的 表現尤其理想。非太古地產管理的酒店,業績於二零一 二年上半年亦略有改善。 於二零一二年上半年的財務費用淨額為港幣六億五千六 百萬元,較二零一一年上半年減少百分之十二點六。跌 幅反映集團出售又一城後平均負債水平降低,以及與三 里屯VILLAGE非控制權益有關的認沽期權的公平值錄 得較低的升幅,但部分被中國內地較高的財務費用所抵 銷。中國內地的財務費用較高,反映較高的負債水平, 以及在完成多個項目後資本化的利息減少。 在應佔基礎上,二零一二年上半年的投資物業計入中國 內地
10、相關遞延稅項後的投資物業估值收益淨額為港幣 七十五億三千萬元,而二零一一年上半年的收益淨額為 港幣一百七十八億一千八百萬元。 財務 於二零一二年六月三十日的債務淨額為港幣三百零五億 三千五百萬元,而於二零一一年十二月三十一日則為港 幣二百七十七億元。債務淨額增加,反映集團在中國內 地及香港進行物業投資。負債比率為百分之十六點五, 較二零一一年十二月三十一日的百分之十五點七上升零 點八個百分點。於二零一二年六月三十日,現金及未動 用已承擔融資合共港幣一百零九億九千九百萬元,於二 零一一年十二月三十一日則為港幣九十一億八千三百萬 元。如上文所述,公司設立一項總值三十億美元的中期 票據計劃,並根據該
11、計劃發行本金總額達五億美元的票 據。發行票據所籌得的款項,已用以償還太古公司的集 團間到期借款。 4 太古地產有限公司 二零一二年中期報告太古地產有限公司 二零一二年中期報告 主席報告 展望 租戶對集團的香港辦公樓需求可能受市場不明朗狀況影 響。然而,太古廣場及港島東的辦公樓出租率高及新供 應有限,故租金料會相對堅穩。為節省成本,預期租戶 將繼續遷往港島東。儘管近月增長放緩,香港零售市場 預期會繼續受惠於本地的低失業率及來自內地旅客的 消費。 在中國內地,受惠於過去九個月有新租戶進駐,預期北 京三里屯VILLAGE的貢獻會持續改善。廣州太古滙方 面,隨著更多店舖開業和更多辦公樓租戶遷入,預期太
12、 古滙於二零一二年下半年的貢獻將會改善。 由於經濟不明朗,預計集團的酒店部門業務於二零一二 年下半年的經營環境將充滿挑戰。 隨著香港的蔚然住宅項目獲發入伙紙及完成預售,預期 二零一二年下半年的物業買賣將為公司提供可觀溢利。 我們會繼續推售餘下的單位。 今年正值公司開業四十周年紀念。儘管全球經濟不明 朗,憑藉自身的穩固基礎,我們有信心得以受惠於香港 及中國內地經濟的持續長遠增長。 主席 白紀圖 香港,二零一二年八月十日 5 太古地產有限公司 二零一二年中期報告太古地產有限公司 二零一二年中期報告 業務評述 截至 六月三十日止六個月 截至十二月 三十一日止年度 二零一二年 港幣百萬元 二零一一年
13、港幣百萬元 二零一一年 港幣百萬元 營業額 租金收入總額 辦公樓2,4602,284,537 零售物業1,761,8063,70 住宅1695230 其他收益 (1) 444794 物業投資4,4344,2238,65 物業買賣999923 酒店37434377 營業總額4,9074,6659,58 營業溢利(虧損) 物業投資3,2723,406,743 投資物業估值收益7,1037,55320,345 物業買賣(18)(50) 酒店7(8)(93) 營業溢利總額10,36420,68626,945 應佔共同控制及聯屬公司除稅後溢利811777,007 應佔溢利9,86220,02325,26
14、 (1) 其他收益主要為屋苑管理費。 第6頁的附加資料提供賬目所示與公司股東應佔的基本溢利及基本權益的對賬。此等對賬項目主要是逆轉香港會計準則 第40號對投資物業的影響及經修訂的香港會計準則第12號對遞延稅項的影響。此外另有進一步調整以消除與三里屯 VILLAGE非控股權益擁有者所持認沽期權衍生負債的公平值變動的影響。調整後基本溢利不包括出售投資物業的溢 利,及酒店和物業買賣的淨減值虧損。 6 太古地產有限公司 二零一二年中期報告太古地產有限公司 二零一二年中期報告 業務評述 截至 六月三十日止六個月 截至十二月 三十一日止年度 附註 二零一二年 港幣百萬元 二零一一年 港幣百萬元 二零一一年
15、 港幣百萬元 基本溢利 賬目所示公司股東應佔溢利9,86220,02325,26 有關投資物業的調整: 投資物業重估(a)(7,905)(8,67)(2,066) 重估變動的遞延稅項(b)357306526 出售投資物業的變現溢利(c)8,020 集團自用投資物業折舊(d)8022 非控股權益應佔重估變動減遞延稅項184345 三里屯VILLAGE非控股權益擁有者所持認沽期權衍生負債的公平值變動(e)10339259 公司股東應佔基本溢利2,4432,3542,932 其他重要項目: 出售投資物業的溢利(8,65) (減值虧損撥回) 減值虧損淨額(7)55 調整後基本溢利2,4432,2834
16、,372 六月三十日十二月三十一日 附註 二零一二年 港幣百萬元 二零一一年 港幣百萬元 二零一一年 港幣百萬元 基本權益 賬目所示公司股東應佔權益184,64075,94376,043 投資物業重估的遞延稅項3,6383,0693,285 持有作綜合發展物業部分的酒店未確認估值收益(f)1,56566492 集團自用投資物業重估585676476 集團自用投資物業累計折舊414233 公司股東應佔基本權益190,46980,39480,749 基本非控股權益603565576 基本權益191,07280,9598,325 附註: (a) 此即綜合收益表所示的重估變動淨額加集團應佔共同控制及聯
17、屬公司重估變動淨額。 (b) 此即集團重估變動淨額的遞延稅項加集團應佔共同控制及聯屬公司重估變動淨額的遞延稅項。由於香港會計準則第12號經已修訂,因此不再就香港的投資物業重 估變動淨額作遞延稅項撥備。然而,有關中國內地投資物業的重估變動淨額繼續按企業所得稅率 (百分之二十五) 作遞延稅項撥備。 (c) 在實施香港會計準則第40號前,投資物業的公平值變動記入重估儲備而非綜合收益表中。在出售時,重估收益由重估儲備轉撥至綜合收益表。 (d) 在實施香港會計準則第40號前,集團自用的投資物業並沒有計算折舊。 (e) 授予三里屯VILLAGE非控股權益擁有者所持的認沽期權價值主要經參考少數權益夥伴擁有三
18、里屯VILLAGE投資物業部分權益的估計公平值後計算。 (f) 根據香港會計準則第40號,酒店物業按成本扣除累積折舊及任何減值虧損撥備列賬,而非按公平值列賬。如不應用香港會計準則第40號,則該等長期持有作綜 合發展物業的全資擁有或共同控制的酒店物業,會作為投資物業入賬。因此,其價值的任何增加或撇減會記入重估儲備而非綜合收益表中。 7 太古地產有限公司 二零一二年中期報告太古地產有限公司 二零一二年中期報告 基本溢利 2,500 2,400 2,300 2,100 2,200 2,000 2011上半年2012上半年 資本溢利扣除 減值虧損後減少 來自物業投資的 溢利增加 來自物業買賣的 虧損增
19、加 來自酒店的 溢利增加 其他 二零一二年 上半年基本溢利 二零一一年 上半年基本溢利 基本溢利變動 港幣百萬元 2,354-71 +155-6 +18-7 2,443 二零一二年上半年的基本溢利增加港幣八千九百萬元,由港幣二十三億五千四百萬元增至港幣二十四億四千三百萬元。 基於香港的租金收入提高、中國內地的三里屯VILLAGE 業績有所改進及太古滙項目首次提供收益,來自物業投資的經 常性溢利增加港幣一億五千五百萬元,部分因二零一一年八月出售又一城後租金收入下降而抵銷。資本溢利扣除減值虧 損後相應減少,是因為在二零一一年上半年撥回之前的減值虧損而在二零一二年沒有再度出現。酒店投資組合於二零一
20、二年上半年錄得較高的溢利,原因是太古地產管理的以及非太古地產管理的酒店業績均有改善。物業買賣錄得的虧損增 加 (不包括減值虧損調整) 主要原因是香港豪宅項目蔚然及珒然的銷售及市場推廣支出上升,以及二零一二年缺乏來自出 售香港港濤軒的溢利,但部分已被出售邁阿密ASIA餘下住宅單位的溢利增加所抵銷。 物業組合概覽 於二零一二年六月三十日結算,集團應佔物業組合的總樓面面積約二千九百七十萬平方呎。 集團應佔的物業組合總樓面面積約有二千五百一十萬平方呎是投資物業,包括已落成投資物業約一千九百九十萬平方呎 及發展中的投資物業約五百二十萬平方呎。於香港,集團應佔的總投資物業組合約一千四百四十萬平方呎,主要是
21、甲級 辦公樓、零售物業、酒店、酒店式住宅及其他豪宅物業。在中國內地,太古地產分別於北京、上海、廣州及成都的優越 地段持有五個大型商業綜合發展項目的權益,其中集團應佔已落成投資物業總樓面面積約五百二十萬平方呎,而集團應 佔發展中的投資物業總樓面面積約三百二十萬平方呎。除香港及中國內地外,投資物業組合亦包括美國邁阿密的 Brickell CitiCentre 項目及位於美國、英國的酒店權益。 業務評述 8 太古地產有限公司 二零一二年中期報告太古地產有限公司 二零一二年中期報告 業務評述 下表列出於二零一二年六月三十日結算,集團應佔投資物業組合的總樓面面積。 已落成投資物業 (集團應佔總樓面面積,
22、以百萬平方呎計) 辦公樓零售物業酒店 (1) 住宅及 酒店式住宅總計 香港0.52.40.70.614.2 中國內地2.03.00.25.2 美國及英國0.50.5 總計12.55.41.40.619.9 發展中的投資物業 (預期集團應佔總樓面面積,以百萬平方呎計) 辦公樓零售物業酒店 (1) 住宅及 酒店式住宅總計 香港0.0.0.2 中國內地0.9.0.3.2 美國.00.50.20.1.8 總計2.01.61.30.35.2 投資物業總額 (集團應佔總樓面面積 (或預期總樓面面積) ,以百萬平方呎計) 辦公樓零售物業酒店 (1) 住宅及 酒店式住宅總計 總計14.57.02.70.925
23、.1 (1) 酒店記入物業、廠房和設備賬目內。 買賣物業組合及持作發展用途的物業包括位於香港、美國邁阿密及中國內地的地皮、發展中的住宅及辦公樓,及香港 5 Star Street和美國邁阿密ASIA住宅發展項目的餘下待售單位。 下表列出於二零一二年六月三十日結算,集團應佔物業買賣組合及持作發展用途的物業的總樓面面積 (或預期總樓面 面積) 。 物業買賣及持作發展用途的物業 (集團應佔總樓面面積 (或預期總樓面面積) ,以百萬平方呎計) 已落成 發展中或 持作發展總計 香港.01.0 中國內地0.70.7 美國0.2.82.9 總計0.14.54.6 9 太古地產有限公司 二零一二年中期報告太古
24、地產有限公司 二零一二年中期報告 投資物業 香港 辦公樓 概覽 按百分之一百為基準計,香港已落成的辦公樓物業組合總共有一千零八十萬平方呎樓面面積。於二零一二年上半年,來自香港 辦公樓物業組合的應佔總租金收入為港幣二十四億六千五百萬元。於二零一二年六月三十日結算,香港的辦公樓物業組合按百 分之百為基準計,估值為港幣一千一百八十三億四千三百萬元,其中太古地產應佔權益為港幣一千一百四十八億二千萬元。 香港辦公樓物業組合 總樓面面積(平方呎) (按100%為基準計) 租用率 (於二零一二年 六月三十日)應佔權益 太古廣場2,86,43399%00% 太古城中心,632,93098% 00% 太古坊辦公
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