慈溪市范市棉花厂地块定位报告.pdf
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1、范市棉花厂地块定位报告范市棉花厂地块定位报告 第一部分解读区位 第二部分解读地块 第三部分解读宏观 第四部分解读市场 第五部分解读需求 第六部分项目定位 研 究 思 路 解读区位 充分挖掘区域价值,提升项目形象。 因慈溪市慈东片区行政区划调 整,由原龙山、三北、范市三镇和 慈东工业区合并而成。现辖区总面 积140.86平方公里,其中耕地59241 亩、林地42915亩、滩涂8661亩, 境内山丘、平原、滩涂由南向北逐 步向杭州湾延伸。现有总人口11.79 万人,其中暂住人口5.44万人,下辖 28个行政村,3个居委和1个农垦 场。 区域概况区域概况 区域重新整合,概念提升为慈溪东片区,行政及地
2、理重要性凸显。 龙山镇地处慈溪市“东融宁波”最前沿,与宁 波江北区、镇海区接壤,东距宁波市区约30公 里,西至省城杭州约171公里,329国道、中横 线贯穿全境,是宁波城市北扩、融入上海的重要 节点,也是宁波大市产业梯度转移的重要平台, 区位和交通条件十分优越。 区域概况区域概况 区域位置优越,交通便捷,为宁波及慈溪、杭州湾的链接地 域。 区域规划区域规划 (一)龙山新城开发建设面积超过2平方公里,基本形成“六横三纵”城市道路框架,一批重要公共设施投入使用,一 批招商引资项目相继实施,新城开发建设初具雏形,是未来慈溪的东部新城 (二)范市三北和龙山两个片区城镇功能更加完善、配套设施更加健全、环
3、境更加优美,并形成若干环境改善、 设施配套、服务健全的农村新社区; (三)全镇基本形成“四横六纵”骨干道路网络体系,建城区面积拓展到13.5平方公里,以龙山新城为核心、两个片 区统筹发展、镇域内外加速融合的中心镇建设发展格局基本形成。 两成熟片区围绕新城核心区统筹发展,构建慈东强区模式。 2009年,全镇预计实现地区生产总值41.9亿元,同比增长10%(其中,一产增加值3.4亿元, 同比增长8%;二产增加值28.1亿元,同比增长6.2%;三产增加值10.4亿元,同比增长21%);完 成社会固定资产投资9.14亿元,预计实现社会消费品零售总额7.6亿元;完成工农业总产值181.4亿 元,同比略有
4、增长。2009年,镇级财政总收入达到4.43亿元,其中可用资金达到2.43亿元,分别同 比增长- 10.7和2;规上企业万元增加值综合能耗预计下降10,规上企业万元增加值水耗预计 下降15%;农村居民人均纯收入达到11495元,同比增长10.1%。 区域经济区域经济 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 2005 年 年2006 年 年2007 年 年2008 年 年2009 年 年2010 年 年 龙山镇历年龙山镇历年 GDP走势走势 生产总值(亿元)生产总值(亿元) 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 2005 年年200
5、6 年年2007 年年2008 年年2009 年年2010 年年 龙山镇历年居民收入龙山镇历年居民收入 居民收入(元)居民收入(元) 区域经济增长稳定,农村居民收入见长,消费能力逐步提升。 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2005 年年2006 年年2007 年年2008 年年2009 年年2010 年年 龙山镇历年社会消费额度龙山镇历年社会消费额度 社会消费(亿元)社会消费(亿元) 地理位置优,交通便捷 规划明晰,发展前景好 经济增长稳定,居民消费能力提升 区域小结区域小结 为提升项目的形象价值,区域定位或可依仗整个慈东片区概念。 解读地块 认识自我,理解价值 地块位于慈东片区范市
6、北至329国道,西与滨海路接壤,南 至官塘路,东临人民路 地块位置地块位置 范市范市 龙山龙山 新城新城 慈东工业区慈东工业区 项目地块项目地块 项目地块 地块位于范市中心区,道路畅通,交通便捷 地块四至地块四至 项目地块 北至329 国道 西临人民 路商业中 心 东临河道、 龙山中学, 范市政府 南至范市 居民区 地块属性地块属性 商业,城镇住宅 用地 用地性质 1.52.3容积 19796平方米 (含商业) 土地面积 经 济 指 标 地块呈长矩形,整体方正,利于规划 地块地块SWOT分析分析 项目产品富有创新性,高附加值,避免项目产品 平庸化、边缘化; 项目产品与地形,自然景观良好结合,转
7、劣势为 优势; 项目推广专业化,避免推广平民化; 项目应争取抢先入市,避开竞争 新城配套不足,形成有待时日,我们的优势在于 地段、配套成熟,知名度 目前整个片区难有居住氛围, 具体形成还有待时日; 未来龙山新城的开发,势必拔 起众多项目,对本项目造成竞 争压力; 目前政策严打,大形势不佳; WT消除这些ST监视这些风险风险Threats 随着板块的建设开发,配套将会相应地跟上;几 个工厂也在迁移规划中,未来影响小; 项目应借助慈东片区形象,拔高项目地段价值, 突出景观、行政等先天优势 慈东片区整体规划优,区域整 体前景看好; 范市为规划中的旅游居住片 区,整个慈东片区的重要组成 部分; 区域内
8、土地推量小,本地块稀 缺性体现; WO改进这些SO利用这些机会机会Opportunities 周围有几个工厂,工业污染存在一定影响 周边皆为民房,一时难以形成良好商住氛围 有河道景观; 地块方正,利于规划 地块道路畅通,交通便捷 地块周边为龙山中学及行政中心, 价值提升; 地块处于范市最中心区域,知名度高 劣势劣势Weakness优势优势Strength 内部因素内部因素 外部因素外部因素 项目优势大于劣势,机会威胁并存; 拔升区域价值,适时抢先入市; 区域平台:整个慈东片区的中心位置 交通平台:道路四通八达,出行畅通无阻 配套平台:护城河道、中学及行政中心 商业平台:区域商业核心,配套齐全
9、地块平台:呈四边形,地块方正,便于规划 慈东核心片区稀缺优质地块 地块属性界定地块属性界定 项目或可朝区域标杆方向迈进。 解读宏观 洞悉宏观市场,承接发展趋势 新“国八条”以严格控制需求为手段来抑制房价,投资及多次需求 将面临被打压。 2011年1月26日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市 场调控工作;至此更严厉的差别化信贷、限购、物业税、全额交易税等均被列上的提案。 调控政策调控政策 宁波出台的新政,基本是对国八条的跟进,限购令对行业打击最 为致命。 限购 对已有1套住房的当地居民家庭、限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的 当地居民家庭限购;对无法提供一定
10、年限当地纳税证明或社会保险缴纳证 明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房;可提供者限购 一套 信贷 强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不 低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 税收 调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策, 对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。 加息 自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期 存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率相应 调整 关键词 调控政策调控政策 房产税敲山震虎,此举对楼市影响还未显现,但对全国的投资客 具有
11、很大的警示作用。 上海:【人均【人均60以上起征】【超出部分计算】以上起征】【超出部分计算】 合计家庭全部住房面积人均不超过60平方米的,其新购住房暂 免征收房产税;人均超过60平方米的,对属新购住房超出部分 的面积,按暂行办法规定计算征收房产税,即0.6%。对于 应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住 房平均销售价格2倍(含2倍)的则适当优惠,税率暂减为0.4%。 重庆:【独栋及高档住房】【主城区为范围】【独栋及高档住房】【主城区为范围】 面对范围:独栋商品住宅,不管存量还是增量;个人新购的高 档住房,主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍的房子; 无重庆户籍、未在当地工作,
12、在重庆买房,第一套不收税,但 是两套及两套以上,开始收税。具体税率为,“独栋商品房、 新购商品房价格超过均价3倍以下,按照0.5%征缴,3至4倍收 1%,4倍以上收1.2%。”此外,重庆目前以房产交易价为征税基 数,但3年或5年后可能有其他评估方法。 调控政策调控政策 新政出台后,成交量明显下滑,同比下跌过半,后市发展不容乐 观。 近期宁波楼市成交清冷,在售中高端项目以个位数为主;部分楼盘曾以短信告知 购房者在本地”限购令“出台前抢订。 4202 2841 2349 1871 2139 2475 2049 1551 539 170 688 1419 485 644 1139 627 1481
13、654 942963 2180 545 179 3229 950 727 900 1877 982 1019 1315 120 0 361 1210 861 1478 1257 646 1052 794 1389 5013 958 212 245 9952 11245 12016 1280412687 14359 14762 1500115063 17783 16882 22995 20990 14819 15475 18683 17547 21513 2176821786 18761 17866 16014 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 1000 2000
14、 3000 4000 5000 6000 2009年2011年宁波市四区供销走势图 四区销售总套数四区新增供应套数四区销售均价(元/m) 市场反应市场反应 支撑中国房地产业向上的核心推动力,行业运行大背景没有改 变。 n 中国的城市化进程之路还将至少要走中国的城市化进程之路还将至少要走20年年 目前中国的城市化率只有45%左右,城镇人口每年都以1500万-2000万在上 升,到达发达国家70%以上的城市化率水平至少还需20-30年。年。 n 中国中国“人口红利人口红利”将将持续到持续到2020年年 人口统计数据表明,中国“婴儿潮”中诞生的人口在2009至至2020年的未 来12年间仍将是生产、
15、消费与投资的主力,将对经济产生深刻的影响。 n 房地产业房地产业作作为为经济支柱经济支柱及及政府政府收入收入核心核心部分部分没有改变没有改变 房地产对经济贡献率为2%,增值占GDP比重超过10%,“保增长”核心是维 护经济发展可持续性,作为重要经济支柱重要经济支柱基础面不允许出现大幅波动。 前景预判前景预判 将以加快转变经济发展为总方向,促进城镇发展,副中心级区 域将迎来历史性的机遇。 “十二五”规划概“十二五”规划概要要信息链接信息链接 国家发改委发展规划司司长李守信表示,“ 十二五”期间,我国城镇化水平预计超过50%, 进入城市社会。未来10年至15年,我国仍将处 于城镇化快速发展阶段,城
16、镇化水平将年均提城镇化水平将年均提 高高0.8-1个百分点个百分点,城镇化将快速发展。 全国政协委员蔡继明指出,当前中小城市和小城镇发展 中需要重点加强的是以县级县级市为主市为主的中小城市和近2000 个具备相应基础设施、就业条件的重点镇。 前景预判前景预判 市场供应双管齐下,基础需求由政府解决,商品房市场将向高 端大户型发展。 2011年开工建设1000万套 2011年开工建设6000多套 2011年分配销售340套 保 障 房 商 品 房 民众寻求 市场供给 全全国国保障性保障性住房住房 宁波保障性宁波保障性住房住房 奉奉化化保障性保障性住房住房 前景预判前景预判 一、二线城市影响最大,三
17、四线城市发展稳健。 一线一线城市城市 二线二线城市城市 三线三线城市城市 四线四线城市城市 量跌价稳 量价平稳 量价增长 一线一线城市城市:作为调控的重点,投资性外来购房比重大,但市场供应有限,需求总量较大,总体量跌价稳; 二线二线城市城市:为本次调控扩大区域,但地方细则相对温和,刚需比重大,受冲击力度小于一线城市,短期内有一定波 动,但降幅较小,长期来看总体量价平稳; 三四线三四线城市城市:房价相对较低,发展潜力大,受政策调控影响小,市场总体量价上升,将成为企业扩大市场规模、分散 经营风险潜力的重要扩张区域。 前景预判前景预判 本轮调控对于乡镇客群影响较小,此类客群比例高的项目,受政 策影响
18、相对较少。 主要条款对乡镇客群影响影响力评级 1、进一步落实地方政府责任乡镇客群多为自住,投资客较少,受房价控制目标影响小。 2、加大保障性安居工程建设力度 乡镇人口进城购买者,多数有较强资金能力,居住保障房的比 例很低。 3、调整完善相关税收政策,加强税收征管乡镇客群房产交易极少,此项规定影响小。 4、强化差别化住房信贷政策 乡镇客群多为两三代同住,人均住房少,可有效规避此项规 定。 5、严格住房用地供应管理乡镇住房供应基本为集资房或自建房,与保障房关系极小。 6、合理引导住房需求乡镇客群多数住于自建房,商品房购买量较少,受限购影响小 7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问 责机制 奉化房价
19、相对较低,受关注度小 8、坚持和强化舆论引导乡镇客群购房基本为自住,此项调控基本无影响 前景预判前景预判 行业支撑动力依然,前景继续看好。趋势一 副中心级区域将迎来历史性发展机遇。趋势二 未来商品房将向高端大户型发展。趋势三 调控之下,三四线城市发展依旧稳健。趋势四 宏观小结宏观小结 启示:启示:项目所在区域受政策影响小,高端、大面积的发展趋势值得本案借 鉴。 解读市场 整体市场的透析,竞争项目的解析 慈慈溪溪历年住历年住 宅供求宅供求 43 2626.7 57 45 35 34 31 55 26 70 24 0.79 2.06 0.67 1.19 0.46 1.56 0 10 20 30 4
20、0 50 60 70 80 2005年2006年2007年2008年2009年2010上半年 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 住宅供应量(万平米)住宅成交量(万平米)供求比 慈慈溪溪历年住历年住 宅价格宅价格 走势走势 3080 3432 5045 8155 9661 13445 0 5000 10000 15000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010上半年 成交均价(元/平米) 慈慈溪溪历年房产历年房产 投资投资总额总额 18.8 17.14 25.17 33.45 45.45 21.44 4.06% 46.60% 32.90%
21、- 20.10% 12.40% 32.50% 0 10 20 30 40 50 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 - 40% - 20% 0% 20% 40% 60% 房地产开发投资额(亿元)增长率 整体供求整体供求 慈溪住宅市场供求平稳,价格以年均35%左右的速度增长。 2009年、2010年慈溪楼市出现了前所未有的高涨,市 场需求旺盛,量价齐升,楼市发展空间良好。 83.30%83.30% 65.6765.67 128.40128.40 % 51.9651.96 32.90%32.90% 33.4533.45 0909年年1010年年0808年年070
22、7年年0606年年0505年年指标指标 83.30%83.30% - - 46.6046.60 % 50.60%50.60%9.80%9.80%45.25%45.25%同比涨幅同比涨幅 65.6765.6735.8335.8367.1367.1340.5940.5936.9736.97 商品房销售面积(万商品房销售面积(万 方)方) 16.48%16.48% 38.6038.60 % 82.90%82.90%- - 3.50%3.50%45.80%45.80%同比涨幅同比涨幅 60.4260.4222.7522.7537.0737.0719.5919.5920.2820.28商品房销售额(亿元
23、)商品房销售额(亿元) 27.80%27.80% 46.9046.90 % - - 20.10%20.10% 12.40%12.40%- - 8.60%8.60%同比涨幅同比涨幅 42.7542.7525.1725.1717.1417.1421.4421.4419.0419.04房地产开发投资(亿元)房地产开发投资(亿元) 整体表现整体表现 土地市场土地市场 52653 慈龙山 200924#地 块 宁波光大置业有限公 司 20032010.2.8 批发零售用地、城镇住宅 用地 商业住宅30124- 35 52204 慈龙山 200921#地 块 慈溪中骏房地产开发 有限公司 19702009
24、.12.30 批发零售用地、城镇住宅 用地 商住30 1.2- 1.6 24- 3017135 慈土储(长 河)0702#地 块 29211 慈土储(崇 寿)0901#- B 地块 宁波宝诚置业有限公 司 18612009.12.30 批发零售用地、城镇住宅 用地 商业 住宅 30 24- 30 24- 30 31256 慈土储(崇 寿)0901#- A地块 慈溪中骏房地产开发 有限公司 19702009.12.30 批发零售用地、城镇住宅 用地 商住30 1.2- 1.6 24- 3017135 慈土储(长 河)0702#地 块 宁波宝诚置业有限公 司 11522009.12.30 住宿餐饮
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