青岛房地产市场发展研究报告.pdf
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1、 中国指数研究院-中国房地产指数系统 地址:北京市西直门外大街 1 号西环广场 T3 座 8 层(100044) 电话:010-59306970 1 目目目目 录录录录 第一部分第一部分第一部分第一部分 管理层摘要管理层摘要管理层摘要管理层摘要 . 1 总体概述 . 1 住宅需求分析 3 住宅可售规模分析 . 3 住宅价格分析 4 外部环境分析 4 房地产开发经营状况分析 7 土地市场状况分析 . 8 第二部分第二部分第二部分第二部分 住宅市场整体分析住宅市场整体分析住宅市场整体分析住宅市场整体分析 . 9 12010 年青岛住宅市场成交分析 . 9 1.1 住宅市场整体成交情况分析 . 9
2、1.2 不同套积住宅成交情况分析 . 10 1.3 不同价位住宅成交情况分析 . 12 1.4 2010 年住宅销售重点项目分析 13 22010 年青岛住宅市场可售规模分析 14 32010 年青岛住宅市场价格分析 . 16 第三部分第三部分第三部分第三部分 各区县住宅市场分析各区县住宅市场分析各区县住宅市场分析各区县住宅市场分析 . 19 1各区县住宅市场可售规模分析 . 19 2各区县住宅交易情况分析 20 3各区县供需对比 . 22 第四部分第四部分第四部分第四部分 宏观环境和房地产运行分析宏观环境和房地产运行分析宏观环境和房地产运行分析宏观环境和房地产运行分析 . 24 12010
3、年青岛宏观经济及政策环境 24 22010 年青岛房地产开发经营状况 27 2.1 商品房需求分析 27 2.2 商品房供给分析 27 2.3 房地产开发投资分析 29 中国指数研究院-中国房地产指数系统 地址:北京市西直门外大街 1 号西环广场 T3 座 8 层(100044) 电话:010-59306970 2 2.4 房地产开发投资资金来源分析 30 第五部分第五部分第五部分第五部分:2010 年青岛土地市场分析年青岛土地市场分析年青岛土地市场分析年青岛土地市场分析 32 1. 土地开发及购置分析 . 32 2. 土地招拍挂市场分析 . 34 2.1 土地供应计划 . 34 2.2 土地
4、成交分析 . 34 2.3 土地市场部分成交地块信息 . 38 第六部分第六部分第六部分第六部分 2011 年青岛房地产市场展望年青岛房地产市场展望年青岛房地产市场展望年青岛房地产市场展望 41 12011 年宏观环境展望 41 22011 年房地产市场展望 . 42 2.1 政策方面 . 42 2.2 供应方面 . 44 2.3 需求方面 . 44 2.4 价格方面 . 45 中国指数研究院-中国房地产指数系统 地址:北京市西直门外大街 1 号西环广场 T3 座 8 层(100044) 电话:010-59306970 1 第一部分第一部分第一部分第一部分 管理层摘要管理层摘要管理层摘要管理层
5、摘要 总体概述总体概述总体概述总体概述 2010 年 1 月份的“国十一条”拉开了全国房地产调控序幕,从“国十条“到 9.29 新政, 调控力度步步加紧。青岛也先后出台了“十四条”调控细则、契税新政以及 11 月的规范房 产预售三个文件,多个方面对房地产市场进行调控。总体来看,2010 年青岛商品房市场供 应规模稳步增长,成交量与均价呈现小幅上涨。 青岛商品房供需曲线动荡起伏,4 月份为第一个放量小高峰;调控新政颁布之后,6 月 -10 月份住宅市场一直处于供大于求的状态。在经历了数月的萎靡期后,青岛二次调控跟进 使得住宅上市量迅速减少,而购房需求不减,导致供需结构迅速转变。9 月份以来大量新
6、盘 上市,青岛楼市真正进入了“金九银十”的销售旺季,且迅猛势头持续到 12 月份。九区市 全年成交量同比增长 13.8%,但增幅远远低于 2009 年的 144.13%。 随着土地招拍挂市场的不断完善与成熟,招拍挂土地的成交量不断增加。继 08、09 年 土地成交量迅猛增长后,2010 年青岛土地成交增速放缓,成交用地建筑面积 1067.5 万平方 米,同比上涨 18.9%。 从成交均价来看,2010 年底比年初上涨了 29.15%,其是下半年增幅较大。随着外来知 名开发商渐渐占据重要地位,重洗了整个青岛住宅开发局面:先进的营销理念,合理的户 型设计,完善的配套服务,高品质拉高了整体房价定位,
7、也相继带动周边楼盘房价随之一 路攀升。2010 年,外来开发商再次占据了青岛楼盘成交金额前十名中的六个席位,万科、 鲁商保利、中海、龙湖、宝龙等外来开发商在青岛均创下销售佳绩。至此,经过几年的酝 酿,外来开发商基本稳固了在青岛房地产市场的份额。万科凭借 6 个项目位列排行榜销售 冠军,销售金额为 31.12 亿元。与 2009 年不同的是,去年成交金额前六位均为外来企业, 今年本土企业奋起直追,4 家本地企业占据入围排行榜前六名,推出的项目也更加成熟。 2010 年,大青岛格局初现规模,城市发展不断向北向西扩大,交通因素带动郊区房价 上涨,拉升了整个青岛的房价水平。政府也加大了市政建设力度,加
8、快城市地铁一期工程, 海底隧道、跨海大桥即将贯通;加快推进隧道和大桥接线、东西快速路三期、新疆路快速 路等工程。这些设施的竣工均可以不同程度地缩短市内四区之间、市区与胶州、开发区、 胶南、即墨之间出行时间和成本,同时使城市面貌将更加完善,并推动各区域房地产市场 的发展。 中国指数研究院-中国房地产指数系统 地址:北京市西直门外大街 1 号西环广场 T3 座 8 层(100044) 电话:010-59306970 2 随着城市化进程不断加快,加之环境位置优越对外吸引力强,青岛住宅需求近两年一 直处于高涨态势。然而,2010 年政策调控力度不断加大,各项调控组合拳重磅出击。尤其 是青岛限购令落地,
9、投资性需求受到遏制,房价下降的预期增加,购房者在可能会在一段 时间之内处于观望态度。预计 2011 年青岛市区住宅成交增速放缓,商业地产有可能迎来春 天,具体市场形势或将在四五月份逐渐明朗。 中国指数研究院-中国房地产指数系统 地址:北京市西直门外大街 1 号西环广场 T3 座 8 层(100044) 电话:010-59306970 3 住宅需求分析住宅需求分析住宅需求分析住宅需求分析 图图图图:青岛青岛青岛青岛 2010 年住宅销售套数及同比增长率年住宅销售套数及同比增长率年住宅销售套数及同比增长率年住宅销售套数及同比增长率 0 20000 40000 60000 80000 100000
10、120000 08/01 08/03 08/05 08/07 08/09 08/11 09/01 09/03 09/05 09/07 09/09 09/11 10/01 10/03 10/05 10/07 10/09 10/11 套套套套 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 180% 累计销售套数累计销售套数累计销售套数累计销售套数同比增长率同比增长率同比增长率同比增长率 数据来源:CREIS 中指数据、 2010 年,青岛房地产市场共销售住宅 986.53 万平方米、100295 套,较上年 866.83 万 平方米、86500套
11、的销售量,分别同比小幅增加 13.81%和 15.95%,增幅较 2009 年有了明显 下降。 住宅可售规模分析住宅可售规模分析住宅可售规模分析住宅可售规模分析 图图图图:青岛青岛青岛青岛 2010 年住宅可售套数及同环比增长率年住宅可售套数及同环比增长率年住宅可售套数及同环比增长率年住宅可售套数及同环比增长率 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 08/06 08/08 08/10 08/12 09/02 09/04 09/06 09/08 09/10 09/12 10/02 10/04 10/06 10/08 10/10 10/12 套套套
12、套 -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 总计可售套数总计可售套数总计可售套数总计可售套数同比增长率同比增长率同比增长率同比增长率环比增长率环比增长率环比增长率环比增长率 数据来源:CREIS 中指数据、 2010 年 12 月, 青岛住宅可售面积 659.74 万平方米, 可售套数 64035 套, 同比增长36.94% 中国指数研究院-中国房地产指数系统 地址:北京市西直门外大街 1 号西环广场 T3 座 8 层(100044) 电话:010-59306970 4 和 37.68%,环比增长 6.57%和 8.43%。受调控政策的影响,2010 年上半
13、年住宅可售规模一直 处于同比下降状态;自 7 月份开始,可售住宅面积开始回升,进入持续增长阶段,12 月份 同比上涨 36.94%。 虽然 2010 年第四季度成交量大增, 由于供给量充足, 可售规模依然稳定。 住宅价格分析住宅价格分析住宅价格分析住宅价格分析 图图图图:青岛各物业价格指数增长情况青岛各物业价格指数增长情况青岛各物业价格指数增长情况青岛各物业价格指数增长情况(以以以以 2008 年年年年 8 月为基数月为基数月为基数月为基数) -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 08/08 08/10 08/12 09/02 09/04 09/06 09/08 09/10 09
14、/12 10/02 10/04 10/06 10/08 10/10 10/12 城市综合指数增长率城市综合指数增长率城市综合指数增长率城市综合指数增长率住宅指数增长率住宅指数增长率住宅指数增长率住宅指数增长率 写字楼指数增长率写字楼指数增长率写字楼指数增长率写字楼指数增长率商铺指数增长率商铺指数增长率商铺指数增长率商铺指数增长率 数据来源:CREIS 中指数据、 中国指数研究院、中国房地产指数数据显示,2010 年除 8 月份指数小幅下跌之外,其 他各月一直稳步上扬。12 月份住宅价格指数同比增长 15.83%,较 2008 年 8 月份价格上涨 了 23.2%。 外部环境分析外部环境分析外部
15、环境分析外部环境分析 1、2010 年国家调控组合拳出击年国家调控组合拳出击年国家调控组合拳出击年国家调控组合拳出击,各项措施遏制房价过快上涨各项措施遏制房价过快上涨各项措施遏制房价过快上涨各项措施遏制房价过快上涨 2010 年 1 月份的“国十一条”拉开了全国房地产调控序幕,从“国十条“到 9.29 新政, 调控力度步步加紧。为了遏制房价过快上涨,国家先后采取土地、金融、税收多种手段, 组合拳的运用凸显了政府控制的决心。青岛也先后出台了“十四条”调控细则、契税新政 以及 11 月规范房产预售三个文件,多个方面对房地产市场进行调控。 进入 2011 年,政府加大推进房地产规范化脚步,上海、重庆
16、等地房产税出台,各地限 中国指数研究院-中国房地产指数系统 地址:北京市西直门外大街 1 号西环广场 T3 座 8 层(100044) 电话:010-59306970 5 购令落地,青岛限购细则也相继出台,很大程度上影响了房地产市场预期。如果未来宏观 政策不放松,行业将面临着新一轮的结构调整。 2、CPI 高位运行通胀压力增大高位运行通胀压力增大高位运行通胀压力增大高位运行通胀压力增大,准备金利率准备金利率准备金利率准备金利率上调上调上调上调,银行信贷收紧银行信贷收紧银行信贷收紧银行信贷收紧 CPI 高位运行,通胀压力增大。国家统计资料显示,2010 年全年 CPI(居民消费价格) 同比增长
17、3.3%,超出年初设定的 3%的目标,11 月达到 5.1%的年内最高点,12 月份 CPI 涨幅出现回落,但仍达到 4.6%,2011 年上半年依然面临着通货膨胀的巨大压力。 在金融领域,央行连续多次提高准备金利率,又自 2010 年 12 月 26 日起上调金融机构 人民币存贷款基准利率,金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 0.25 个百分点,2011 年 仍有可能面临多次加息。虽然各项调控力度日益趋紧,但青岛市场在 2010 年却逆势上涨, 第四季度成为年内销售高峰,资金回笼情况良好。现阶段各大房企资金较为充足,短时期 内资金链不会出现太大问题。从长期来看,如果商品房去化周期过长,部分
18、房企会面临资 金短缺问题。 3、继续继续继续继续推进保障性住房配建制度推进保障性住房配建制度推进保障性住房配建制度推进保障性住房配建制度,未来三年将建未来三年将建未来三年将建未来三年将建 6 万套保障房和限价房万套保障房和限价房万套保障房和限价房万套保障房和限价房 2010 年青岛市提出了“三个 8000 套”的工作目标,即年内新开工建设、配租配售、竣 工保障性住房各 8000 套,目前公开配租配售工作已经全面启动。 2011 年政府继续推进保障性住房配建制度,青岛出台2010 年青岛市住房保障状况白 皮书 ,白皮书对 2011 至 2013 年青岛市的廉租住房、公共租赁住房、经济适用房、限价
19、商 品房做了最新规划。据了解,2011 年至 2013 年,青岛将建设保障性住房和限价商品住房 6 万套,市区将开工建设限价商品房 3 万套,预计至 2013 年,青岛至少有 10 万户中低收入 家庭住房困难得到改善和解决。 4、2011 年青岛城乡建设领域计划总投资年青岛城乡建设领域计划总投资年青岛城乡建设领域计划总投资年青岛城乡建设领域计划总投资 970 亿元亿元亿元亿元,打造宜居城市打造宜居城市打造宜居城市打造宜居城市 2011 年全市城乡建设领域计划总投资 970 亿元,在基础设施建设方面,重庆快速路、 福州路打通等重点工程将开工建设;全市新开工“两改”项目 46 个,拟开工 27 个
20、保障房 项目;重点建设 10 个中心城镇,提升城镇化水平;世园会建设全面启动;通过各项综合整 治把青岛打造成世界宜居城市。 根据青岛“十二五” 规划纲要 ,将建设 5 个新城 10 个重点镇。在城市发展布局中, 围绕构建“环湾型、组团式、多层次”的大城市发展格局,提出加快七区城区融合,适时 中国指数研究院-中国房地产指数系统 地址:北京市西直门外大街 1 号西环广场 T3 座 8 层(100044) 电话:010-59306970 6 扩大中心城区规模,打造环湾型城市框架。壮大五市城区,推动向中等城市发展。建设 5 个新城和 10 个重点中心镇,显著提高城镇化水平,努力缩小城乡差距。 图图图图
21、:青岛青岛青岛青岛 “十二五十二五十二五十二五”城市发展布局示意图城市发展布局示意图城市发展布局示意图城市发展布局示意图 数据来源:CREIS 中指数据、 在产业发展布局中,重点发展环胶州湾的东海岸现代服务业核心区、北部高端产业集 聚区和西海岸经济新区,加快平度、莱西等五市的新型工业化进程,发挥各类园区的集聚 带动作用。 5、部分地铁部分地铁部分地铁部分地铁、隧道等基础交通设施将竣工隧道等基础交通设施将竣工隧道等基础交通设施将竣工隧道等基础交通设施将竣工,有利于促进周边房地产市场发展有利于促进周边房地产市场发展有利于促进周边房地产市场发展有利于促进周边房地产市场发展 随着青岛地铁的建设全面铺开
22、,使得地铁线周边的热盘不断涌现。无论是自住还是投 资,2010 年打着地铁口号的热盘备受追捧,尤其是李沧区、四方区地铁沿线楼盘价格不断 上涨。一期工程(3 号线)22 个车站全部进入施工阶段,河西站也于 2010 年底主体完工, 地铁 2 号线各项准备工作也已启动。青岛正式驶入“地铁时代” ,极大便利了居住者出行, 预计 2011 年地铁沿线新开楼盘依旧会热度不减。 2011 年上半年海湾大桥和海底隧道将建成通车,随着桥隧工程的贯通, “大青岛”格局 中国指数研究院-中国房地产指数系统 地址:北京市西直门外大街 1 号西环广场 T3 座 8 层(100044) 电话:010-59306970
23、7 即将实现,会进一步缩小青岛、红岛、黄岛的时空距离,实现资源的重新整合。跨海交通 的完善使得青岛西海岸和北部环胶州湾地区成为热点,尤其是不在限购之列的胶南、胶州、 即墨等地区将成为开发重点。 房地产开发经营状况分析房地产开发经营状况分析房地产开发经营状况分析房地产开发经营状况分析 图图图图:2009-2010 年房地产开发经营主要指标对比年房地产开发经营主要指标对比年房地产开发经营主要指标对比年房地产开发经营主要指标对比 数据来源:CREIS 中指数据、 2010 年,青岛商品房市场呈现出量价齐升的繁荣局面,房地产开发经营主要指标均出 现不同幅度增长。销售面积同比增长 7.8%,增速有所放缓
24、;而销售价格增长 18.0%,增幅 大于 2009 年的 9.9%,均价达到 6580 元/平方米。受市场繁荣的影响,开发商加大了开发和 推盘力度,2010 年完成开发投资额 602 亿元,同比增长 31.1%。新开工面积和竣工面积分 别同比增长 28.8%和 25.3%,达到 1712 万平方米和 1021 万平方米。受新开工面积增加的影 响,2010 年施工面积也同比增长了 17.4%,达到 5058 万平方米。 中国指数研究院-中国房地产指数系统 地址:北京市西直门外大街 1 号西环广场 T3 座 8 层(100044) 电话:010-59306970 8 土地市场状况分析土地市场状况分
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