三亚城市及房地产市场研究报告.pdf
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1、正商地产正商地产 品质体验品质体验 三亚城市及房地产市场三亚城市及房地产市场 研究报告研究报告 正商地产正商地产 品质体验品质体验 第一部分:政策篇第一部分:政策篇 3正商地产 品质体验正商地产 品质体验 2008年度三亚新出台房地产政策解读2008年度三亚新出台房地产政策解读 编号编号政策名称政策名称颁布日期颁布日期 实施日 期 实施日 期 颁发单 位 颁发单 位 政策概述及对房地产市场的影响政策概述及对房地产市场的影响 1 关于三亚市2008年住房 建设计划的通知 2008年1 月 2008.1. 1 三亚市 政府 为低收家庭提供廉租住房保障. 2 国务院关于促进节约集 约用地的通知 20
2、08年1 月7日 2008 1 国务院有利于提高建设用地的利用效率 3土地登记办法 2008年1 月11日 2008.2. 1 国土资 源部 进一步规定了土地登记原则和相关制度,加强国家与地 方土地登记结果的信息共享与异地查询 4 关于进一步加强房地产 经纪管理的紧急通知 2008年1 月16日 2008.1. 1 省建设 厅 海口,三亚两市于08年起完成构建房地产经纪合同和 交易合同网上签约,交易过户,产权登记的网上信息平 台. 5上调存款准备金率0.5% 2008年1 月16日 2008.1. 25 中国人 民银行 再创中国自1984年设立存款准备金制度以来的新高, 这也是央行2008年首
3、次动用这一货币政策工具 6 住宅专项维修资金管理 办法 2008年1 月19日 20082. 1 建设部, 财政部 办法明确了专项维修资金的用途及对象 7土地调查条例 2008年2 月7日 2008.2. 7 国务院 更科学,有效地组织实施土地调查,保障土地调查数据 的真实性,准确性和及时性 8 三亚住房平均价及优惠 价格的通告 2008年2 月19日 2008 2 三亚市 政府 2008年上半年三亚市商品房综合平均价格高于政府公 布价格的高档楼盘不享受优惠政策,凡住宅容积率 1.0或单套住房建筑面积144平方米的商品房均不 享受优惠普通住房政策. 4正商地产 品质体验正商地产 品质体验 20
4、08年度三亚新出台房地产政策解读2008年度三亚新出台房地产政策解读 11 上调存款准备金 率0.5% 2008年3月 18日 2008.3.25 中国人民 银行 此次调整后,普通存款类金融机构将执行15.5%的 存款准备金率标准,再创历史新高 12 国务院关于加 快发展服务业的 若干意见 2008年3月2008.3国务院 表明我国将进一步扩大税收优惠政策适用范围,实 行有利于服务业发展的土地管理政策,完善服务业 价格、收费等政策,以优化服务业发展环境,加快 服务业的发展。 13 三亚市2008- 2012年住房建设 规划 2008年4月2008.4 三亚市政 府 解决部分低收入居民的住房 1
5、4 三亚市违法建 设长效管理机制 暨责任追究制 度 2008年4月 2007年12 月 三亚市政 府 追究违汉建设责任,规范建设管理 15 上调存款准备金 率 2008年4月 25日 2008年4月 25日 央行由原来的15.5上调到16,资金垡难度加大 16 上调存款准备金 率 2008年5月 20日 2008年5月 20日 央行上调至16.5,资金紧张 5正商地产 品质体验正商地产 品质体验 2008年度三亚新出台房地产政策解读2008年度三亚新出台房地产政策解读 17 上调存款准 备金率 2008年 6月15 日 2008年 6月15 日 央行上调到17,资金紧张 18 上调存款准 备金
6、率 2008年 6月25 日 2008年 6月25 日 央行上调到17.5,资金紧张 19 国有建设 用地使用权 出让合同 2008.6. 7 2008.7. 1 国土 部、工 商总局 规范国有建设用地使用权出让合同管理 20 中国人民银 行上调存款 准备金率 2008-6- 7 2008-6- 15/25 中国人 民银行 上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点,于2008年6 月15日和25日分别按0.5个百分点缴款。地震重灾区法人金融机构 暂不上调。 21 中国人民银 行决定下调 贷款基准利 率和存款准 备金率 2008-9- 15 2008-9- 16/25 中国人 民银行 从2
7、008年9月16日起,下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百 分点,其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原 则作相应调整;存款基准利率保持不变。 从2008年9月25日起,除工商银行、农业银行、中国银行、建设 银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外,其他存款类金融机 构人民币存款准备金率下调1个百分点,汶川地震重灾区地方法人 金融机构存款准备金率下调2个百分点。 22 中国人民银 行决定下调 存款准备金 率和存贷款 基准利率 2008- 10-8 2008- 10-15 中国人 民银行 从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点, 其他期限档次存贷款基准利率作
8、相应调整;从10月15日起下调存 款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 6正商地产 品质体验正商地产 品质体验 2008年度三亚新出台房地产政策解读2008年度三亚新出台房地产政策解读 23 国务院统一部署,国 家有关部门发布了两 大住房新政策 2008- 10-22 2008- 11-1 财政 部、中 国人民 银行 个人首购90平米以下住房,契税税率下调到1%;个人买卖 住房暂免征收印花税;个人卖房暂免征收土地增值税;最 低首付款比例调整为20%;商业性个人住房贷款利率下限 扩大为贷款基准利率的0.7倍;个人住房公积金贷款利率 下调0.27个百分点 24 下调金融机构人民币 存贷款
9、基准利率 2008- 10-29 2008- 10-30 中国人 民银行 下调金融机构人民币存贷款基准利率,一年期存款基准利 率由现行的3.87%下调至3.60%,下调0.27个百分点;一 年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%,下调 0.27个百分点;其他各档次存、贷款基准利率相应调整。 个人住房公积金贷款利率保持不变。 25 海南交行出台房贷新 政细则 2008- 11-6 海南交 行 对新增客户首次利用贷款购买普通自住房的,贷款利率可 执行基准利率的0.7倍,首付比例为20%。 26 海南省人民政府关 于促进房地产业持续 稳定健康发展的意 见 2008- 11-18 海南省
10、人民政 府 意见个人首次购买90平方米及以下普通住房的契税税 率暂下调到1%,并将海南省享受税收优惠政策普通住房 标准调整为:同时具备住宅小区容积率以上,单套 建筑面积平方米以下(含平方米)二个条 件。从8年月日起,对个人销售或购买住房 暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。 27 中国人民银行下调存 贷款基准利率、存款 准备金率 2008- 11-26 2008- 11-27 中国人 民银行 从2008年11月27日起,下调金融机构一年期人民币存贷 款基准利率各108个百分点。 同时还宣布,从2008年12月5日起,下调大型存款类金融 机构人民币存款准备金率1个百分点,下调中小型
11、存款类 金融机构人民币存款准备金率2个百分点 7正商地产 品质体验正商地产 品质体验 28 装修提取 住房公积金 试行办法 2008- 12-5 海南省 住房公 积金管 理中心 本省居民住房装修,可申请提取本人住房公积金。住房装修标准 暂按不高于300元/平方米计算。海南推出的关于装修也可提取住 房公积金的新政在国内也是首例,旨在支持职工住房装修消费。 29 国务院办公 厅关于促进 房地产市场 健康发展的 若干意见 2008- 12-21 国务院 办公厅 改善型第二套房执行最优惠利率 对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购 买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自
12、住房 的优惠政策。 营业税征收年限缩短3年 30 中国人民银 行决定下调 贷款基准利 率和存款准 备金率 2008- 12-22 2008- 12-23 中国人 民银行 下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点 31 关于调整个 人住房公积 金存贷款利 率的通知 2008- 12-23 2008- 12-23 住房和 城乡建 设部 上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.27个百分点。下调个 人住房公积金贷款各档次利率0.18个百分点。 2008年度三亚新出台房地产政策解读2008年度三亚新出台房地产政策解读 8正商地产 品质体验正商地产 品质体验 2009年三亚新出台房地产政策200
13、9年三亚新出台房地产政策 2009年4月三亚市印发了关于促进经济平稳较快发展的决定,在加大投资力度、扩大消费市场需求、扶 持重点产业发展等方面作出了21条新规定,包括促进固定资产投资、扶持重点产业发展等,补贴资金达10亿 元,其中旅游、房地产是扶持重点其中旅游、房地产是扶持重点,财政补贴力度最大的是航空业。 为吸引更多游客来三亚休闲度假,三亚将对航空公司更换新机型补贴4500万元,航班起降补贴5000万元。 今年,将在原有进出港航班起降费补贴的基础上继续提高补贴标准,国际航空公司执飞的国际航班每起降一 次补贴1.2万元,国内航空公司执飞的国际航班每起降一次补贴0.9万元;国内新增航班补贴以20
14、07年为基数, 按航空公司每月总增量计算,每起降一次补贴0.6万元;对在三亚基地新注册,并长期在三亚结算纳税且座位 在150个以上的大型飞机给予每架500万元的财政补贴。 为完善和落实国家有关房地产减免税政策,三亚暂停收取房产交易买方的交易手续费、土地使用权交易服务 费、测量制图费、档案保管费、土地权属调查登记费、产权证工本费、房屋转移登记费及价格调节基金。市 财政将按减少收入的 为完善和落实国家有关房地产减免税政策,三亚暂停收取房产交易买方的交易手续费、土地使用权交易服务 费、测量制图费、档案保管费、土地权属调查登记费、产权证工本费、房屋转移登记费及价格调节基金。市 财政将按减少收入的70%
15、给予补贴。给予补贴。 2009年三亚将开辟山西、成都、重庆、国外等新市场。旅游或房地产企业凡参加三亚市政府组织的促销活 动,每个展位给予2万元以内补贴。 正商地产正商地产 品质体验品质体验 第二部分:城市篇第二部分:城市篇 10正商地产 品质体验正商地产 品质体验 城市经济2002-2008年三亚城市GDP及城市经济2002-2008年三亚城市GDP及 增长率分析增长率分析 2002-2008年三亚GDP总值不断创新高,2008年由于受经济危机影响 GDP增速有所下降,三亚经济整体发展平稳。 2002-2008年三亚GDP总值不断创新高,2008年由于受经济危机影响 GDP增速有所下降,三亚经
16、济整体发展平稳。 11正商地产 品质体验正商地产 品质体验 城市经济2002-2008年三亚财政一般预算城市经济2002-2008年三亚财政一般预算 及增长率分析及增长率分析 2002-2008年三亚整体财政预算收入逐年增长,尤其是2007年、2008年 保持50%以上增长速度 2002-2008年三亚整体财政预算收入逐年增长,尤其是2007年、2008年 保持50%以上增长速度 12正商地产 品质体验正商地产 品质体验 城市经济2002-2008年三亚城镇居民人均城市经济2002-2008年三亚城镇居民人均 可支配收入及增长率可支配收入及增长率 2002-2008年三亚城镇居民人均可支配收入
17、逐年增长,截止2008年 城镇居民人均可支配收入13471元,但人均收入水平低于全国平均 水平13786元,三亚城镇居民购买力相对薄弱; 2002-2008年三亚城镇居民人均可支配收入逐年增长,截止2008年 城镇居民人均可支配收入13471元,但人均收入水平低于全国平均 水平13786元,三亚城镇居民购买力相对薄弱; 13正商地产 品质体验正商地产 品质体验 城市经济2002-2008年三亚全社会固定资城市经济2002-2008年三亚全社会固定资 产投资及增长率分析产投资及增长率分析 2002-2008年三亚全社会固定资产投资额逐年增长,截止2008年, 全社会固定资产投资总额达到151.5
18、6亿,创历史新高; 2002-2008年三亚全社会固定资产投资额逐年增长,截止2008年, 全社会固定资产投资总额达到151.56亿,创历史新高; 14正商地产 品质体验正商地产 品质体验 2008年末,全市常住人口56.5万人,户籍人口54.58万 人,其中农垦系统人口6.62万人,为经济社会持续快速 发展创造了良好的人口环境。 2008年末,全市常住人口56.5万人,户籍人口54.58万 人,其中农垦系统人口6.62万人,为经济社会持续快速 发展创造了良好的人口环境。 城市人口城市人口 15正商地产 品质体验正商地产 品质体验 三亚旅游配套设施服务水平和接待能力进一步提升。三亚旅游配套设施
19、服务水平和接待能力进一步提升。三亚旅游配套设施服务水平和接待能力进一步提升。三亚旅游配套设施服务水平和接待能力进一步提升。2008年,全市列入统计的旅 游宾馆(酒店)180家,其中五星级宾馆7家,四星级宾馆21家,三星级宾馆29家, 二星级宾馆19家,一星级宾馆8家,待评五星宾馆13家。拥有客房29612间,比 上年增加5834间;拥有床位54020张,比上年增加9874张。旅游饭店客房开房率 63.0%,比上年提高1.7个百分点。全市接待旅游过夜人数604.15万人次,比上年 增长 12.2% 。 全市接待旅游过夜人数604.15万人次,比上年 增长 12.2% 。其中,接待国内旅游者553
20、.00万人次,比上年增长13.7%接待国内旅游者553.00万人次,比上年增长13.7%;接待海 外旅游者51.15万人次,比上年下降 2.0%。全年旅游收入91.05亿元,比上年增 长13.7% 。其中,境外旅游收入26206.84万美元,比上年增长7.4%。 城市旅游2008年全年三亚旅游业情况分析城市旅游2008年全年三亚旅游业情况分析 16正商地产 品质体验正商地产 品质体验 城市旅游2008年全年三亚旅游业情况分析城市旅游2008年全年三亚旅游业情况分析 指标名称单位绝对数比上年增长%指标名称单位绝对数比上年增长% 接待过夜游客人数万人次604.1512.2 过夜国内游客万人次553
21、.0013.7 过夜海外游客万人次51.15-2.0 旅游饭店海外游客万人次45.54-12.8 #台湾同胞万人次1.9022.8 澳门同胞万人次0.55-43.4 香港同胞万人次6.0122.5 外国人万人次37.08-17.2 入境国际邮轮游客万人次5.61295.8 旅游收入亿元91.0513.7 国内旅游收入亿元73.0417.2 旅游外汇收入万美元26206.847.4 旅游饭店外汇收入万美元25299.433.7 邮轮游客外汇收入万美元907.41376.5 旅游饭店客房开房率%63.01.7 17正商地产 品质体验正商地产 品质体验 城市规划城市规划 【城市性质】国际性热带海滨风
22、景旅游城市 【城市规模】 严格控制规划区内与城市主导功能无关人口的增长。在不破坏环境生态的前提下,鼓励旅 游人口和相关配套服务人口的增长。规划2010年主城区居住人口35万人。其中,常住人口20万人,一 年以上暂住人口15万人。 【主城区规划】规划延续原总规沿三亚湾带状布局的结构。但根据主城区建设用地发展需要,必须加快 月川新区的建设。因此主城区将形成沿三亚湾带状布局和沿月川路发展的“丁字形”规划结构,将城市 空间发展引入腹地。形成“一心、两轴、两节点、五片、多组团”的布局结构。 主城区将形成沿三亚湾带状布局和沿月川路发展的“丁字形”规划结构,将城市 空间发展引入腹地。形成“一心、两轴、两节点
23、、五片、多组团”的布局结构。 “一心”:旅游服务中心。 “两轴”:沿滨海形成的旅游产业发展轴,沿迎宾大道的城市生活发展轴。沿迎宾大道的城市生活发展轴。 “两节点”:月川行政服务节点,荔枝沟交通服务节点。荔枝沟交通服务节点。 “五片”:指旧城片、月川片、鹿回头片、临春片、海坡片。 “多组团”:指田独田独、红沙、榆林、六道等相对独立地区。 在原来规划的金鸡岭公园、狗岭公园、鹿回头公园的基础上,将虎豹岭纳入规划,建成森林公园。 18正商地产 品质体验正商地产 品质体验 城市规划城市规划 【规划布局】旧城片:积极疏解旧城,逐步把旧城改造为适应旅游度假需求的“黄金海岸”。控制阳光 海岸周边用地,避免改造
24、后周边地区进行大规模开发,破坏了老城区城市文脉和风格。 月川片:维持原规划,将行政中心迁至月川,盘活新区土地,为旧城功能疏解提供新的发展空间。荔 枝沟结合火车站形成交通服务节点,规划期内应对开发进行控制,避免无序开发建设。 月川片:维持原规划,将行政中心迁至月川,盘活新区土地,为旧城功能疏解提供新的发展空间。荔 枝沟结合火车站形成交通服务节点,规划期内应对开发进行控制,避免无序开发建设。 鹿回头片:为三亚主要观光景区,要对开发项目的开发强度、体量、高度进行严格控制,避免破坏山 体轮廓线。区内要增加绿化,并使之同周边的山体(鹿回头岭、狗岭、虎豹岭)结合起来,扩大鹿回头 的旅游容量,改善现有的生态
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