广州市富力广场南区商场之定位报告.pdf
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1、富力广场南区商场之定位报告富力广场南区商场之定位报告 2008年年10月月30日日 广东童装批发广东童装批发广东童装批发广东童装批发 收租王收租王收租王收租王 荔湾区商业的现状与前景荔湾区商业的现状与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的营销策略项目的营销策略 项目所面临的市场环境项目所面临的市场环境 我们的项目是什么?我们的项目是什么? 我们要怎么做这个项目?我们要怎么做这个项目? 最直接有效的招商手段最直接有效的招商手段 项目的产品建议项目的产品建议 项目的产品优化建议项目的产品优化建议 本本 案案 所所 研研 讨讨 的的 问问 题题 本本 案案 所所 研
2、研 讨讨 的的 问问 题题 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 荔湾区本是传统的商业旺区,而随着海珠、天河等新商业领域的凸现, 荔湾区的商铺呈现出新的特点。荔湾区现有商铺分布以东西走向的中山七路、 中山八路为分界,北面为以服装、电器为主的专业批发市场北面为以服装、电器为主的专业批发市场 ,如火车站一带的 白马、天马服装市场,中山八路一带的童装批发市场中山八路一带的童装批发市场、西场电器城等;南面为南面为 以上下九路、十甫路为核心的步行街商业以上下九路、十甫路为核心的步
3、行街商业,加上荔湾广场、名汇广场、十甫名 都、恒宝广场等综合性购物商厦,共同铸起老城区的商业旗帜。 荔湾区位处广州西部,占据西出口交通的要塞,形成了广州的商业重地, 即使在目前广州城市中心逐渐东移的趋势下,荔湾区的商业地位依然无可动 摇。但由于荔湾区属于老城区,可供开发用地日益减少,房地产开发量亦相对 减少,商铺批出量和成交量占全市原八区的比例亦不多。 荔湾作为广州最老的城区之一,拥有广州市最繁华的上下九商业步行街, 人气旺盛,商家云集,具备良好的商业基础。许多在广州经商多年的商业界人 士,购房买铺时都首选荔湾,这部分买家看中的主要是交通及经营的便利;该 区域内另外一部分客户群为荔湾区的原居民
4、,他们可以说是住宅市场的最大客 户来源。随着老城区的改造,荔湾区很多旧房需要拆迁,绝大部分原居民强烈 的西关情结令他们不愿迁至别的区域,因而荔湾区域内的住宅消费群体一直非 常稳定,去年至今年以来楼价的下降幅度也是广州各区中最小的。 本本 案案 所所 研研 讨讨 的的 问问 题题 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功
5、能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 从区域商业分布来看,南面依托上下九路步行街,加上众多综 合性的购物商厦,成为荔湾的商业繁茂之地。但随着“大广州”及“广佛 都市圈”概念的形成,北面依托原有的专业市场,便利的交通,随着 新大新的进入及大型娱乐休闲综合场动感小西关的即将开业,加上已 开业的康王商业城和富力儿童世界富力儿童世界,北面的商业氛围正在逐步上升。 据广州市房地产信息中心的统计数据显示,1998年至年至2002年年5年年 之间,荔湾区商铺批出量为之间,荔湾区商铺批出量为29.26万平方米万平方米,占全市八区商铺批出量 的比例为13.77;19982003年6
6、年间,荔湾区商铺成交量为20.53万万 平方米平方米,占全市八区商铺成交量比例的9.99,商铺市场仍然呈现出商铺市场仍然呈现出 “供大于求供大于求”的态势的态势。 荔湾区为传统的商业旺区,不同的地段,由于商业氛围不同,租荔湾区为传统的商业旺区,不同的地段,由于商业氛围不同,租 售价格呈现出售价格呈现出“天壤之别天壤之别”的特点的特点。据悉,荔湾区以步行街及专业市场 最贵,如下九路步行街,其首层租赁价格在5001500元平方米元平方米之 间,典型商铺如十甫名都,其首层售价高达10多万元平方米;专业 市场如站南路一带的服装专业批发市场,其首层的租赁价格亦在600 元平方米元平方米左右,且几乎爆满。
7、而中山八路一带的童装批发市场,首 层的租价在200350元平方米之间。 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 荔湾区专业市场状况荔湾区专业市场状况 荔湾可以说是广州四大老城区中最具历史底蕴的一区,也 是最能代表广州商业兴盛发展的区域。荔湾商业的成型已有近 百年历史,这里诞生了广州最早的“口岸物业”雏形十三行, 这里有广州最早的专业批发市场清平街,还有广州第一条 步行街上下九路。荔湾商业当之无愧地成为广州商业的“老字 号”。 荔湾商业有三大“
8、法宝”,即指三大类: 第一类:早期已成型的传统铺位:第一类:早期已成型的传统铺位: 如上下九商业街、第十甫路、清平街、杨巷,这些铺位均 有百年的历史,至今仍是广州著名的商业区。 荔湾的传统铺位主要集中于上下九路、第十甫路一带。其售价 由20000元/40000元不等,租金为:下九路1200元/ ,上九路1000元/,第十甫路850元/,基本无空铺。 清平路分为三大部分:一为宠物街,靠近上下九;二为古董 街,现已基本转营做药材;三为清平药材批发市场,是全国 药材批发分销中心。该处铺位有价无市,曾有说法:“得一清 平药材铺一世无忧”,现基本无人放铺。 杨巷(在上下九和文化公园之间)主要做衣物及衣服
9、配件批发 生意,是广州服装批发的集散地之一。 珠江新城珠江新城商业现商业现 状与前景状与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 第二类:新建的大型商业广场第二类:新建的大型商业广场 如荔湾广场、名汇商业广场、恒宝广场、康王商业城等。 荔湾广场荔湾广场:填补了当时西关无大型购物中心的空白。荔湾广场租金 由300元/起,管理费接近50元/。 名汇商业广场名汇商业广场:主要以投资出售形式对外销售。一至五楼皆为销售 商铺,其售价由20000元/30000元/不等,销售已近九成。 只租不售
10、,租金为235元/,每档每个月的清洁服务费为1300 元。 宝华豪庭宝华豪庭:靠近第十甫路以饮食为主的商城,首层设置小型室内民间 集市;二层设有东西方民间特色餐点;三层以全球的民间菜系为主; 四层入住大型知名食肆;五层拥有最具特色的大型食府。但实际出租 数量不多,租金由118元/到700元/售价由10000元/到12000元/ 不等。管理费为15元/。 恒宝广场恒宝广场:只租不售,承租率不高,现四层商铺只开业两层(首层及 负一层)而且未完全入场,更有租客已开始转让商铺。租金以整个铺 位计算,管理费为50元/。 珠江新城珠江新城商业现商业现 状与前景状与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的
11、项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 第三类:专业市场第三类:专业市场 如清平中药材市场、十三行服装批发市场、黄沙花 鸟鱼批发市场、谊园文具批发市场、南岸路装饰材料批发 市场、西场电器城等。 荔湾区的专业市场规模不大,但资格最老,已经有百 年历史。荔湾专业市场与白云专业市场的经营项目有所不 同,主要是以药材、玉器、古董、工艺品等其他轻工产品 为主,客户群主要定位在广东本省。主要专业市场有清平 中药材市场、十三行服装批发市场、黄沙花鸟鱼批发市 场、谊园文具批发市场、南岸路装饰材料批发市场、西场 电器城等 荔湾区商业现状荔
12、湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 荔湾区主要专业市场商圈示意图荔湾区主要专业市场商圈示意图 中山八路、康王路商圈 黄沙、南岸路专业市场商圈 十甫、上下九步行街商圈 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 一、本项目商用物业目前所要解决的的问题一、本项目商用物业目前所要解决的的问题 1.以快速回笼资金为
13、主的同时,确保长期旺场经营 2.通过商场裙楼的价值创建,提升整体项目价值 3.在进一步整体树立富力品牌时,为开发其他项目奠定良好市 场信誉度,可持续扩展,实行房地产良性滚动开发模式 4.在经营定位方面,符合政府商业发展规划,并形成独有经营 特色优势,增强市场竞争力,提升商业价值,确保高于区域 商业市场价值,获取最大利润值 5.在商场规划设计方面,将适应各主要经营类别及业 态经营使用需求,确保良好的循环人流消费购物动 线,平面交通及垂直交通设计及设施合理齐配,提 高商场中长期的经营可调适应性,包括各类商场硬 件软件设施科学灵活配置。 6.商场在吸纳及满足区域内消费的同时,借助本区商 贸旅游的商业
14、规划定位,制定充分吸纳外区消费购 买力,确保商场长期价值增长。 7.在整体项目推广经营过程中,通过项目经营定位将 提升区域商业经济,争取得到政府部门的全力支持 及协助 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 从市场分析商业格局,商业经营发展中分析制定,
15、并在 以下几方面形成定位取向缘由: 首先分析制首先分析制定商业定商业经经营业营业态态 再分析制再分析制定定经经营营行行业业类别类别 最最终分析制终分析制定项目定位定项目定位 1、定位思路:、定位思路: 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 2、从交通条件及区域辐射分析、从交通条件及区域辐射分析: 富力广场南区商铺商业气氛 富力广场南区商铺商业气氛(不如人意)(不如人意) 由于本案位于富力广场(住宅)南区龙津西路(西段)路窄人 稀,商铺附近的
16、公交车站都不能输送有效人流,而周边也没有主 题商业平台,因此、恩洲大巷作为连接中山八路的商业支线也不 能起到应有的功能作用。本案唯一面对泮塘路的广场形象也被两 路旁的树木遮挡,单行线的交通管制更令本案的易达性更不方 便。 中山八商圈现状 中山八商圈现状公汽总站经济呈现批零交投畅旺、社区消费活公汽总站经济呈现批零交投畅旺、社区消费活 跃。跃。 中山八商圈经历多年来的洗礼成长现在已形成一个“哑铃状”的 商业地带。以西南走向的中山八路形成西南两个商圈。西为儿童批 发商圈、南为社区商业购物商圈。交通的“掉头”管制、车辆的方便 到达、人流畅顺、采购的便利性更让中山八商圈成西重南轻的局 面。 商业交通 以
17、中八童装批发市场为首的批发行业,盘踞着广州西部交通 (珠江桥、内环、汽车总站、广佛汽车站)瓶颈入口的主要位置, 加上从市区到到中八童装批发市场也必须受到要到达西面的“掉头 位置”。从而更加令这个童装商圈的商业交通更具便捷。 以石路基、周门小区、富力广场而形成一个相当成熟的内街式 的交通体系。 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 商业人流 从下图可以看出受在建项目的影响,A、B两点之间的商业 人流是庞大,汇聚批发及社区消费的两股人流。 从联
18、胜国际儿童用品交易中心(新场)中八童装批发市 场富力儿童世界荔湾玩具批发市场,可以看出人流从 少到增大到渐少的过程(见下图粉色虚线)。但很显然可 以看出(见下图绿色虚线)受社区消费的人流的汇聚让 A、B两点之间的南面比北面形成好大的差别。 但上述所说的正是在富力儿童世界前端的A点(见下图),对 批发的人流已经起到拦截了,因此、从富力儿童世界经恩洲 大巷到本案的人流是很微少的。但可以吸引从荔湾玩具批发 市场过B点(见下图)经恩洲大巷到本案的人流是有可能。 以本案为出发点经泮塘路到达A点(见下图橙色虚线)步行时 间只需8分钟。 以本案为出发点经恩洲大巷到达A点(见下图橙色虚线)步行 时间只需4分钟
19、。 因此若在整个批发人流上的便捷性是可行的!因此若在整个批发人流上的便捷性是可行的! 荔湾区商业荔湾区商业 现状与前景现状与前景 项目的市场项目的市场 定位定位 项目的项目的客户客户 定位定位 项目的功能项目的功能 定位定位 项目的租售项目的租售 策略策略 项目的产品项目的产品 建议建议 万万 佳 百佳 百 货货 本 案本 案 富力儿富力儿 童童世世 界界 富力儿富力儿 童童世世 界界 中 八 童中 八 童 装 批 发装 批 发 市场市场 新新精锐玩具精精锐玩具精 品品 批发中心批发中心 在在 建 项 目建 项 目 荔 湾荔 湾 玩玩 具具 批 发批 发 市场市场 卓荣卓荣 儿儿 童童 鞋帽鞋
20、帽 批发市批发市 场场 联 胜联 胜 国 际国 际 儿儿 童童 用用 品品 交 易交 易 中 心中 心 中山八路 泮 塘 路 荔 湾 路 龙津西路 地 铁 汽汽 车车 总总 站站 A B 北北 恩 洲 大 巷 街 铺 : 300400 元 /m2 一层:200280元/ m2 二层:150200元/ m2 三层:7090元/ m2 管理费:35元/ m2 街铺:500元/ m2 一层:300元/ m2 二层:200元/ m2 管 理 费: 20元 / m2 一 层 : 200230 元 / m2 二 层 : 130150 元 / m2 三 层 : 100120 元 / m2 管理费:12元/
21、m2 2008年免租 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 3、从区域商圈分布特性及消费特性分析、从区域商圈分布特性及消费特性分析 百货零售业态及生活经营类别密集分布,处于饱和 状态,以满足区域内各类日常生活需求为主 民用产品为主的专业市场已形成市级商业中心地位 及商业经营竞争优势,外区商业难以复制及作迁移 总体经营档次较低,经营模式较为传统,缺乏扩大 发展即可持续经营空间,同时受经营场地及规模限制 本区零售消费特性以区域内为主,注重实用性
22、及价 格,外出消费以中高档商品及服务为主 专业市场的经营优势明显,吸引省内、外客商定向 购买,具有较高的市场口碑 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 总结:总结: 1. 各类业态零散分布,对消费群体的互动购买引导力较 低,人流未形成互补,缺乏趋于商业经营促进力 2. 经营模式的创新将提升整体商业经营档次及优势,充分 调动区域内密集的个人消费购买力,以及扩大经营辐射 层面 3. 区域居民消费结构单一,购物消费类别有待完善,同时 服务类别业将引入,外区消费购买力将成为经营
23、主力与 区域内居民消费相互补 珠江新城珠江新城商业现商业现 状与前景状与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 4、从商业格局发展特性分析、从商业格局发展特性分析 百货商店逐渐丧失传统核心优势,向大规模、集 团化、多元化、专业化发展,将以MALL形式出现 连锁超市成为最迅速的主力业态,便利店以“全天 候”及“网点”形成在各区域分店设置 专业市场适应市场细分的主流业态,强调专业经 营,形成定向消费购物模式 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项
24、目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 5、从现代社会消费购物形态进行分析、从现代社会消费购物形态进行分析 娱乐型 17% 严谨型 12% 规律型 16% 任务型 25% 被动型 10% 淡漠型 20% u购物形态 u消费族 群分类 u由于荔湾区今年不断涌入外来人口,整体消费结构及特性 有所调整,较易接受对新的业态及类别,进入引导形成定向 消费购买模式 传 统 重 视 门 面 追 求 卓 越 时 尚 享 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能
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