2011-度中国房地产市场报告.pdf
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1、 20112012 年度年度 中国房地产市场报告中国房地产市场报告 CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT REICO 工作室工作室 北京北京 2012.1 关于“关于“REICO工作室”工作室” “REICO 工作室”由全国工商联房地产商会、中城联盟投资基金共同支持 建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识, 不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。 “REICO 工作室”独立开展房地产市场研究, “自主超然、格物致知” ,研 究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。 “REICO报告”的撰稿人,由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年
2、会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构,以个人身份参 与研究、撰稿,其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵 守学术道德,引用观点、文献、数据等必须符合学术规范,对因此产生的纠纷由 撰稿人本人负责。 本报告的完成人为: 刘琳、任荣荣、黄英、岳国强、岳森。 REICO REPORT 2011-2012 1 目 录 总报告: 2 摘要 3 宏观经济和政策环境 4 全国房地产市场分析 15 区域房地产市场分析 26 2012年房地产市场形势预测 37 分报告: 住宅市场分析 42 二手房市场分析 62 办公楼市场分析 78 商业营业用房市场分析 92 专栏:2011
3、年经济形势判断和2012年预测 5 指标解释 107 REICO REPORT 2011-2012 2 总 报 告 REICO REPORT 2011-2012 3 摘摘 要要 20122012 年继续实行积极的财年继续实行积极的财 政政策和稳健的货币政策政政策和稳健的货币政策 房地产调控政策不动摇房地产调控政策不动摇 2012 年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,保持经济平稳较快 发展和物价总水平基本稳定,保持社会和谐稳定。财政政策要继续完善结构性减 税政策,加大民生领域投入,积极促进经济结构调整。货币政策要根据经济运行 情况,适时适度进行预调微调,保持货币信贷总量合理增长。 201
4、2 年要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品 住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。要推进房产税改革试点。 实施首套住房购房优惠利率政策。 20201 11 1年,全国房地产市场年,全国房地产市场 供给增加,需求供给增加,需求增长回落增长回落, 1010月后住房价格月后住房价格出现全面出现全面 环比环比下降下降 2011 年房地产企业购臵土地面积增幅快速下降,地价涨幅回落。 2011 年房地产开发完成投资增幅保持高位,商品房新开工面积增幅回 落,商品房竣工面积增幅增加。在房地产开发住宅新开工面积增加中,保障性住 房贡献约 90%。 2011 年 9 月后商品房销售
5、面积增幅较快回落。 2011 年,住宅价格下降城市逐月增多,10 月后住宅价格出现环比下降。 前 3 季度房屋成交量小幅增加,房地产开发投资增长保持高位,住房价 格涨幅逐月回落,住房价格平稳和下降的城市逐月增多。第 4 季度房屋交易面积 增幅较快下降,房地产开发投资增幅下降,土地购臵面积和新开工面积增幅较快 回落,多数城市房价下降,国房景气指数跌至 100 以下。 2011年年除珠三角地区房地除珠三角地区房地 产市场供求增长略有增加产市场供求增长略有增加 外,其他外,其他各地区各地区房地产市房地产市 场场供求增长回落供求增长回落 2011 年,东中西部各地区房地产开发投资增幅回落,其中东部、中
6、部 地区房地产开发投资比重继续下降。 各地区房地产开发企业购臵土地面积增幅回 落。东中西地区商品房新开工面积增幅回落,商品房竣工面积增幅增加。2011 年中部地区和西部地区商品房销售面积增幅下降, 东部地区商品房销售面积增幅 略有增加。 2011 年,珠三角地区房地产开发投资增幅增加,长三角、环渤海地区 房地产投资增幅回落。长三角地区和环渤海地区购臵土地面积增幅下降、珠三角 地区购臵土地面积增幅增加。三大重点区域商品房商品房新开工面积增幅回落。 2011 年,三大重点区域中只有珠三角地区商品房销售面积增幅小幅增加。 2010 年东中西部各地区当地居民住房支付能力继续下降,其中东部地 区当地居民
7、住房支付能力仍然相对最低。 2012年房价年房价上半年稳中有上半年稳中有 降、下半年基本平稳降、下半年基本平稳的可的可 能性较大能性较大 2011 年房地产市场需求保持小幅增加; 2011 年房地产市场供给继续增加,投资增幅有较大幅度下降; 在促进经济平稳较快发展的宏观经济背景下,2012 年上半年房价稳中 有降,下半年房价基本平稳的可能性较大。 REICO REPORT 2011-2012 4 宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境 宏观经济宏观经济平稳较快增长,通胀压力上升平稳较快增长,通胀压力上升 2 20 01 11 1年我国经济年我国经济保持平稳保持平稳 较快增长较快增长, GDPGD
8、P增幅缓慢回落增幅缓慢回落 2003-2007 年,我国经济连续五年保持两位数的增长。2008 年在宏观调控政 策和世界金融危机的影响下,3 季度以后经济增长出现较快下滑,GDP 增速由 1 季度的 10.6%降为 4 季度的 6.8%。 在应对金融危机的经济刺激政策作用下, 2009 年我国经济增长企稳回升,GDP 增幅逐季增加,由 1 季度 6.1%的历史低点增加 为 4 季度的 10.7%。2008-2010 年各年 GDP 增长率分别为 9.8%、8.9%和 10.8%。 2011 年前 3 季度国内生产总值 320692 亿元,按可比价格计算,同比增长 9.4%。分季度看,1 季度同
9、比增长 9.7%,2 季度增长 9.5%,3 季度增长 9.1%, GDP 增幅逐季回落。 2011年年GDP增幅增幅缓慢回落缓慢回落 GDP 13 13.8 13.3 12.3 10.6 10.1 9 6.8 6.2 7.9 9.1 10.7 11.9 10.3 9.1 9.5 9.7 9.8 9.6 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 2007Q1 2007Q2 2007Q3 2007Q4 2008Q1 2008Q2 2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 20
10、11Q2 2011Q3 同比% 资 料来源:国家统计局;REICO数据库 2011年第年第4季度季度CPI增幅较快回落增幅较快回落 1.5 2.7 2.4 2.8 2.9 3.6 4.4 5.1 4.9 5.2 4.2 5.5 6.5 6.2 4.6 3.1 3.5 3.3 5.3 5.4 4.9 6.1 6.4 0 1 2 3 4 5 6 7 10/01 10/02 10/03 10/04 10/05 10/06 10/07 10/08 10/09 10/10 10/11 10/12 11/01 11/02 11/03 11/04 11/05 11/06 11/07 11/08 11/09
11、11/10 11/11 CPI同比% 资料来源:国家统计局;REICO数据库 REICO REPORT 2011-2012 5 通胀水平前通胀水平前3 3季度逐季提季度逐季提 高,第高,第4 4季度较快回落季度较快回落 2011 年前 3 季度 CPI 水平逐季上升,1-3 各季度 CPI 分别同比增长 5.1%、 5.7%和 6.3%,10 月和 11 月 CPI 增幅较快回落,分别为 5.5%和 4.2%。1-11 月居 民消费价格同比上涨 5.5%。 城城镇镇居民收入居民收入继续增长继续增长 城乡居民收入继续增长,农村居民收入增速快于城镇。2011 年前 3 季度, 城镇居民家庭人均总收
12、入 17886 元。其中,城镇居民人均可支配收入 16301 元, 同比名义增长 13.7%,扣除价格因素,实际增长 7.8%。农村居民人均现金收入 5875 元,同比名义增长 20.7%,扣除价格因素,实际增长 13.6%。 预计 2011 年 GDP 增长 9%左右,CPI 涨幅 5.5%左右。 专栏:专栏:2012011 1 年经年经济形势判济形势判断和断和 2012012 2 年预测年预测 一、一、20112011 年紧缩政策效果明显年紧缩政策效果明显, ,主要经济指标持续走低主要经济指标持续走低 为控制通胀,2011 年中央实施了紧缩的宏观调控政策,到 2011 年 11 月物价快速
13、上升的势头受到了抑 制,政策效果明显,2011 年初以来消费、投资等主要经济运行指标持续走低,GDP 增速逐季降低。 2011 年初以来,尽管社会消费品零售额和固定资产投资名义增速变化不大,但扣除价格因素后,实际 增速延续了去年的下行态势(见图 1) 。2011 年 1-11 月社会消费品零售额累计实际增速为 10.9%,比去年 同期下降了 3.8 个百分点。主要原因,一是 2011 年通胀率较高,在一定程度上对消费增长产生抑制作用; 二是住房和汽车的限购政策导致汽车和与住房相关的消费增长减速明显。2011 年 1-11 月汽车销售额累计 同比增长 25.8%,比上年同期(43.9%)大幅下降
14、 18.1 个百分点。 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 2010-1 2010-3 2010-5 2010-7 2010-9 2010-11 2011-1 2011-3 2011-5 2011-7 2011-9 2011-11 社会消费品零售总额 固定资产投资 图社会消费品零售额和固定资产投资累计增速的变化 数据来源:CEIC 数据库。 2011 年 1-11 月固定资产投资累计同比增长 24.5%,实际增长 17.5%,比去年同期(18.5%)降低 1 个 REICO REPORT 2011-2012 6 百分点(见图 1) 。固定资产投资增速下降的主要原因是,2009
15、年安排的大规模基础设施建设项目,2011 年底已基本完成,一些高铁项目停缓建,造成基础设施投资增速锐减,1-11 月基础设施(包括电力、交通 运输和水利及公共设施管理业) 投资增长 8.1%, 实际增速仅为 1.5%, 其中电力和交通运输业为负增长。 2011 年固定资产投资增长主要是靠制造业和房地产业投资拉动的,这两个行业对固定资产投资增长的贡献分别 为 7.5 个百分点和 5.4 个百分点,基础设施投资仅为 0.4 个百分点(见表 1) 。 表 1 主要行业投资对固定资产投资增长的贡献(百分点) 合计 农业 采矿业 制造业 房地产业 基础设施 其它 2009 33.2 1.2 1.0 9.
16、1 5.9 11.1 5.0 2010 19.5 0.3 0.6 6.6 5.9 3.9 2.1 2011 16.8 0.6 0.5 7.5 5.4 0.4 2.4 数据来源:根据 CEIC 数据库固定资产投资数据计算。 2011 年出口和进口增速总体上延续了去年初以来的下降态势(见图 2) ,1-11 月出口和进口累计增速 分别为 21.1%和 26.4%,比去年同期分别下降 11.9 个百分点和 14.1 百分点。2011 年贸易顺差规模继续缩 小,幅度进一步加大,1-11 月累计比去年同期缩小 17.6%,幅度比去年同期加大 13 个百分点,净出口对经 增长的贡献一直为负。 -120%
17、-100% -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2010-1 2010-3 2010-5 2010-7 2010-9 2010-11 2011-1 2011-3 2011-5 2011-7 2011-9 2011-11 出口增速 进口增速 贸易顺差累计增速 图进口、出口及贸易顺差增速的变动 数据来源:CEIC 数据库 自 2010 年初实施货币紧缩政策以来,货币供应量增速总体上呈下降趋势(见图 3) ,2011 年 9 月末 M1 和 M2 同比增速分别为 9.6%和 13.1%,分别比去年同期下降 11.3 个百分点和 5.9 个百分点,1
18、0 月和 11 月 M2 增速有所回升,11 月末 M2 增速达到 16.2%,比 9 月末上升近 3.2 个百分点,紧缩力度有所趋缓。 2011 年 3 月货币紧缩政策效果开始显现,连续 8 个月(2010 年 7 月-2011 年 2 月)的物价快速上涨势 头得到初步控制,CPI 环比升幅趋缓。受翘尾因素影响,2011 年 3 月至 7 月 CPI 同比涨幅依然呈高位上升 走势, 7 月后随着翘尾因素影响逐步减弱, CPI 同比涨幅逐步下降, 11 月下降到 4.2%, 比 7 月的高点 (6.5%) REICO REPORT 2011-2012 7 回落 2.4 个百分点(见图 3) 。
19、 99 100 101 102 103 104 105 106 107 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 2010年1月 2010年3月 2010年5月 2010年7月 2010年9月 2010年11月 2011年1月 2011年3月 2011年5月 2011年7月 2011年9月 2011年11月 M2增速M1增速 CPI同比 图 3 货币供应量增速和 CPI 的变化 数据来源:CEIC 数据库 二二 20122012 年经济预测年经济预测 1 120122012 年固定资产投资增速在年固定资产投资增速在 20%20%以下以下 2003-2008 年
20、固定资产投资增速总体上呈下降趋势,经济刺激政策使 2009 年投资增速大幅上升,随着 刺激政策效应的逐渐消失,2010 年和 2011 年投资增速重回下降趋势。2011 年固定资产投资增长的动力主 要来自于制造业和房地产业投资的显著增加,在很大程度上弥补了基础设施(电力,交通运输、水利和公 共设施管理)投资增长的大幅下降对总投资以及经济增长的牵制。2011 年 1-11 月制造业和房地产业投资 实际增速都超过了 23%, 远高于基础设施投资的实际增速 (1.5%) , 对总投资增长的贡献率达到了 77%。 2007 年以来制造业、房地产业和基础设施投资保持了快速增长,占总投资比重有所上升,20
21、11 年超过了 80%, 因此,2012 年投资增长将取决于这三个部门的投资增长情况。 在制造业投资方面。危机前,制造业投资实际增速总体上呈下降趋势,受刺激政策间接拉动的影响, 2009 年增速有所回升,2010 年回落,但 2011 年又有所上升(见图 4) 。2011 年 1-11 月制造业投资实际增 速达到了 23.5%,比去年同期(21.7%)上升了 1.8 个百分点,一个重要原因是中央实施了加快战略性新兴 产业的政策,加大了政策支持力度,因而,制造业中与战略性新兴产业有关的行业投资增速有所上升,带 动了制造业总体投资增速的回升。战略性新兴产业投资增长的可持续性受到其产品市场需求的制约
22、,目前 该产业产品国内市场还远未形成规模,其对投资的刺激十分有限;欧美债务危机日趋严重,经济前景暗淡, 贸易保护主义日趋严重,未来几年我国的出口形势不乐观;另外,2012 年房地产投资增速的大幅下滑也将 会对制造业投资增长产生影响。从内、外两方面考虑,并结合我国制造业投资增长的总体趋势判断,我们 认为,2012 年制造业投资增速将继续下降,估计在 24%左右,实际增长在 22%左右。 REICO REPORT 2011-2012 8 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 20042005200620072008200920102011 制造 业房地
23、产业 基础设施固定资产投资 图 4 主要行业固定资产投资实际增速的变动 数据来源:CEIC 数据库 在房地产业投资方面。近年来的统计数据表明,2004-2011 年房地产业投资占总投资比重在 23%左右, 平均每年拉动固定资产投资增长 5 个百分点以上,平均贡献率近 25%,成为拉动固定资产投资增长以及经 济增长的重要引擎之一。2011 年 1-11 月房地产开发投资实际增长 23.3%,依然保持高位,其主要原因,一 是 2010 年商品房新开工面积大幅上升,达到了 41%,其大部分投资要在 2011 年发生;二是 2011 年新开工 的 1000 万套保障房项目对投资增长贡献较大。受严厉的房
24、地产调控政策影响,2011 年 1-11 月商品房新开 工面积增速出现了较大幅度的下降。2011 年中央经济工作会议强调,要坚持房地产调控政策不动摇。2012 年房地产调控政策方向和力度不会变,估计 2012 年商品房新开工和施工面积增速将出现较大幅度下降。 2011 年商品房新开工面积增速连续下降,将严重影响 2012 年房地产开发投资的增长;2012 年政府主导的 保障房建设规模比上年度有所缩小,对投资增长贡献有限;考虑到 2011 年保障房新开工项目规模较大,主 要工作量将在 2012 年产生,对房地产投资增长有一定的拉动作用。综合商品房和保障房两方面考虑,2012 年房地产业投资增速将
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