北京枫桥别墅市场监测报告.pdf
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1、 2 目录 宏观市场分析 宏观市场分析 区域竞争市场调研分析区域竞争市场调研分析 附:调研项目跟踪 附:调研项目跟踪 3 宏观市场分析宏观市场分析 北京房地产市场走势分析北京房地产市场走势分析 北京房地产市场走势判断北京房地产市场走势判断 page4 【北京房地产市场综述】【北京房地产市场综述】 北京房地产市场走势分析(宏观市场分析)北京房地产市场走势分析(宏观市场分析) 一级市场(土地交易市场):一级市场(土地交易市场):8月成交25宗地块,占地面积211.9公顷,规划建面215.2 万平米,平均楼面地价2705元/平米。非工业用地成交12宗,土地面积162.6公顷,规划 建面173.8万平
2、米,楼面地价3221元/平米。 二级市场(一手商品住房市场):二级市场(一手商品住房市场):8月,北京市一手住宅(普通住宅、公寓、别墅)成 交13180套,环比下降11.6%,同比上涨302.8 % ;8月一手住宅成交均价14342元/ ,环比下降0.4% ,同比上涨2.1%。二级市场本月呈现量价齐跌的局面二级市场本月呈现量价齐跌的局面 。 三级市场(二手商品住房市场):三级市场(二手商品住房市场):8月,二手住宅成交18760套,环比下降10.0%,同 比上涨266.4% ;城八区平均二手成交均价15340元/平方米,环比上涨6.3%(我爱我家 的价格)。三级市场量跌价涨。三级市场量跌价涨。
3、 page5 北京房地产市场走势分析(宏观市场分析)北京房地产市场走势分析(宏观市场分析) 本月一级土地市场整本月一级土地市场整本月一级土地市场整本月一级土地市场整体体体体供需延续供需延续供需延续供需延续 7 7 月市月市月市月市场热度场热度场热度场热度,但品牌开发商减少。,但品牌开发商减少。,但品牌开发商减少。,但品牌开发商减少。 【土地整体供需】【土地整体供需】 8月成交25宗地块,占地面积211.9公顷,规划建面215.2万平米,平均楼面地价2705元/平米。 非工业用地成交12宗,土地面积162.6公顷,规划建面173.8万平米,楼面地价3221元/平米。 北京市土地市场整体成交情况月
4、度比较 0.0 100.0 200.0 300.0 0 2000 4000 6000 成交面积(公顷)82.0 0 130.0 179.0 261.5 55.0 35.1 45.7 89.9 167.9 229.0 225.3 211.9 楼面地价(元/)2015 0 2564 2841 2271 747 2084 2237 883 2411 4334 4027 2705 08/0808/0908/1008/1108/1209/0109/0209/0309/0409/0509/0609/0709/08 公顷 元/平方米 page6 北京房地产市场走势分析(宏观市场分析)北京房地产市场走势分析(
5、宏观市场分析) 住宅用地市场住宅用地市场住宅用地市场住宅用地市场成交量环比略涨,楼面地价有所下滑。成交量环比略涨,楼面地价有所下滑。成交量环比略涨,楼面地价有所下滑。成交量环比略涨,楼面地价有所下滑。 【 住宅用地成交】【 住宅用地成交】 8月住宅用地成交8宗,土地总面积116.1公顷,规划建面130.7万平米,平均楼面地价3298元/平米, 成交价格环比成交价格环比7月有所下滑,主要原因是优质地块供应较少,地块无明显区位优势。月有所下滑,主要原因是优质地块供应较少,地块无明显区位优势。 北京土地市场住宅用地成交情况月度比较 0.0 100.0 200.0 0 5000 10000 成交面积(
6、公顷)26.8 0.0 116.2 127.5 73.8 0 1.6 19.7 20.2 104.2 162.191116.1 楼面地价(元/) 4049 0 2676 3153 3874 0 9969 2703 1711 3078 5335 5556 3298 08/08 08/09 08/10 08/11 08/12 09/01 09/02 09/03 09/04 09/05 09/06 09/07 09/08 公顷元/平方米 page7 一手商品住宅供应量猛增,成交量下跌,成交均价自今年一月以来首次下滑。一手商品住宅供应量猛增,成交量下跌,成交均价自今年一月以来首次下滑。一手商品住宅供应
7、量猛增,成交量下跌,成交均价自今年一月以来首次下滑。一手商品住宅供应量猛增,成交量下跌,成交均价自今年一月以来首次下滑。 【一手住宅整体供需】【一手住宅整体供需】 数据来源:北京市建委 北京房地产市场走势分析(宏观市场分析)北京房地产市场走势分析(宏观市场分析) 北京市一手住宅成交分析北京市一手住宅成交分析 0 5000 10000 15000 20000 套 0 5000 10000 15000 20000 元/平米 供应套数4363 11486 6284 11014 8392348062291268304 10999 62294822 12355 成交套数32724151432768956
8、75058837264 13432 16541 14510 14379 14908 13180 成交均价 14052 12647 12208 12437 11910 10486 11415 11779 12307 13021 13216 14403 14342. 08/08 08/09 08/10 08/11 08/12 09/01 09/02 09/03 09/04 09/05 09/06 09/07 09/08 供应量供应量: 8月一手住宅新增供应量12355套,环比上涨环比上涨156.2%,同比上涨183.2 % 。 成交量:成交量: 8月一手住宅成交13180套,环比下降环比下降11.
9、6%,同比上涨302.8 % ; 成交均价:成交均价:8月一手住宅成交均价14342元/,环比下降环比下降0.4% ,同比上涨2.1%。 page8 城市发展新区的住宅产品供需市场在北京市住宅市场中地位重要性增加,同时,市场城市发展新区的住宅产品供需市场在北京市住宅市场中地位重要性增加,同时,市场城市发展新区的住宅产品供需市场在北京市住宅市场中地位重要性增加,同时,市场城市发展新区的住宅产品供需市场在北京市住宅市场中地位重要性增加,同时,市场 去化压力也逐渐加大;去化压力也逐渐加大;去化压力也逐渐加大;去化压力也逐渐加大; 【一手住宅区域供需】【一手住宅区域供需】 北京房地产市场走势分析(宏观
10、市场分析)北京房地产市场走势分析(宏观市场分析) 供给:城市发展新区放量占供应总量 比值整体逐月上升且在8月达到峰值。 成交:城市发展新区去化量占去化总 量比值整体逐月上升且在8月达到峰 值,但去化占比小于供应占比; 北京一手住宅供给区域占比北京一手住宅供给区域占比 0% 25% 50% 75% 100% 08/08 08/09 08/10 08/11 08/12 09/01 09/02 09/03 09/04 09/05 09/06 09/07 09/08 首都功能核心区城市功能拓展区城市发展新区生态涵养发展区 北京一手住宅成交区域占比北京一手住宅成交区域占比 0% 25% 50% 75%
11、100% 08/08 08/09 08/10 08/11 08/12 09/01 09/02 09/03 09/04 09/05 09/06 09/07 09/08 首都功能核心区城市功能拓展区城市发展新区生态涵养发展区 page9 本月城市发展新区供应增量超出当前需求量,且产品面积尺度超出实际需求,存在市本月城市发展新区供应增量超出当前需求量,且产品面积尺度超出实际需求,存在市本月城市发展新区供应增量超出当前需求量,且产品面积尺度超出实际需求,存在市本月城市发展新区供应增量超出当前需求量,且产品面积尺度超出实际需求,存在市 场去化压力;场去化压力;场去化压力;场去化压力; 【一手住宅区域供需
12、】【一手住宅区域供需】 北京房地产市场走势分析(宏观市场分析)北京房地产市场走势分析(宏观市场分析) 8月,城市发展新区新增供应量增幅 明显,且超过需求总数,市场去化压市场去化压 力相对较大;力相对较大; 8月,城市发展新区供应套均面积超 出当前需求值,新增部份产品面积尺新增部份产品面积尺 度超出实际需求;度超出实际需求; 2009年年8月北京市一手住宅分区域供需分析月北京市一手住宅分区域供需分析 1059 2303 7547 1446 9461019 5095 6120 0 2000 4000 6000 8000 首都功能核心区 城市功能拓展区 城市发展新区生态涵养发展区 套 0.0 1.0
13、 2.0 3.0 新增供给套数需求套数新增供给套数/需求套数 2009年年8月北京市一手住宅分区域供需月北京市一手住宅分区域供需套套均面均面 积积分析分析 85.0 114.0 121.2 107.1105.8 128.5 117.1 113.1 首都功能核心区城市功能拓展区城市发展新区生态涵养发展区 平米/套 供给套均面积成交套均面积 page10 本月一二手住宅成交量双双下滑本月一二手住宅成交量双双下滑本月一二手住宅成交量双双下滑本月一二手住宅成交量双双下滑 , , 下滑幅度均在下滑幅度均在下滑幅度均在下滑幅度均在10%10%左右左右。左右左右。 【二手住宅整体成交量】【二手住宅整体成交量
14、】 北京房地产市场走势分析(宏观市场分析)北京房地产市场走势分析(宏观市场分析) 与2008年08月相比,一手成交量同比上涨302.8%,二手成交量同比上涨266.4%。 与2009年07月相比,一手成交量环比下降11.6%,二手成交量环比下降10.0%。 8月,二手住宅 成交18760套, 环比下降 10.0%,同比上 涨266.4% ; 北京市一二手成交北京市一二手成交对对比分析比分析 0 5000 10000 15000 20000 套 一手成交套数327241514327689567505883726413432 16541 14510 14379 14908 13180 二手成交套数
15、51204735 4602 5099 6323 7358 9373 15106 17595 16873 22179 20845 18760 08/0808/0908/1008/1108/1209/0109/0209/0309/0409/0509/0609/0709/08 page11 8 8 月城月城八八区一手住宅成交均价下区一手住宅成交均价下降降,二手,二手房房成交均价成交均价上上涨。涨。月城月城八八区一手住宅成交均价下区一手住宅成交均价下降降,二手,二手房房成交均价成交均价上上涨。涨。 【二手住宅成交价格】【二手住宅成交价格】 北京房地产市场走势分析(宏观市场分析)北京房地产市场走势分析(
16、宏观市场分析) 数据来源:北京市建委 8月,城八区整体一手成交均价19327元/平方米,环比下降环比下降1.1%。 8月,城八区平均二手成交均价15340元/平方米,环比上涨环比上涨6.3%。 北京市城八区一二手均价对比 0 5000 10000 15000 20000 元/ 城八区一手均价 17984 14544 14429 13767 13681 12910 13761 13683 14566 15984 16880 19546 19327 城八区二手均价 12840 12489 12300 11600 11800 11733 11833 12099 13143 13526 13892 1
17、4434 15340 08/08 08/09 08/10 08/11 08/12 09/01 09/02 09/03 09/04 09/05 09/06 09/07 09/08 page12 北京房地产市场走势分析(北京房地产市场走势分析(政策政策分析)分析) 土地土地政策:严格政策:严格土地土地土地土地政策:严格政策:严格土地土地“闲置闲置闲置闲置”费费用用标准标准,增加,增加持持地成本。地成本。费费用用标准标准,增加,增加持持地成本。地成本。 国务院关于集约用地的通知首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准。国务院关于集约用地的通知首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准。 n n9 9
18、月月2626日,国务院发布日,国务院发布关于集约用地的通知关于集约用地的通知,针对开发商首次明确规定了相对严格,针对开发商首次明确规定了相对严格 的的“闲置闲置”费用标准,对于费用标准,对于土地闲置满两年的,将依法无偿收回、坚决无偿收回或者土地闲置满两年的,将依法无偿收回、坚决无偿收回或者 重新安排使用重新安排使用;对于土地闲置;对于土地闲置满一年不满两年的满一年不满两年的,开发商需,开发商需按出让或划拨土地价款的按出让或划拨土地价款的 20%20%交纳土地闲置费;交纳土地闲置费;另外,国土资源部将对另外,国土资源部将对闲置土地征收增值地价。闲置土地征收增值地价。 【北京房地产市场政策动向】【
19、北京房地产市场政策动向】 page13 北京房地产市场走势分析(宏观市场分析)北京房地产市场走势分析(宏观市场分析) 【北京房地产市场总结】【北京房地产市场总结】 现现状状1:土地市场整体成交:土地市场整体成交情况情况8月较月较7月量月量增增价跌,价跌,成交主体成交主体中中品品牌开发牌开发商商减减少少 整体成交情况看,住宅用地成交量环比略涨,成交价格环比下滑,主要原因为优质地块较少,地块 位置无优势。 现现状状2:住宅商品房市场供应量:住宅商品房市场供应量充沛充沛,成交量价齐跌,成交量价齐跌 本月供给量骤增,城市发展新区供给量充分,占总供量的61%。 本月四个功能区成交量环比均有下跌。 城市发
20、展新区的成交比重持续上升,目前成为北京市住宅商品房市场成交主体。 现现状状3:二手住宅成交量跌价涨:二手住宅成交量跌价涨 本月二手住宅成交均价有所提升,而成交量未能延续今年1月以来持续上涨的态势,环比下降10% 左右。 page14 【北京房地产市场走向判断】【北京房地产市场走向判断】 北京房地产市场走势分析(宏观市场分析)北京房地产市场走势分析(宏观市场分析) n从成交量来看,本月成交量下滑是由于价格上涨到一定程度,成交自然停滞所导致。 n从供应量来看,8月的供量是今年之最,而成交量受挫的情况下供应加剧,给后期存量房的顺利去化 带来较大压力。 n”金九银十”是相对概念。今年成交的峰值已经在火
21、爆的四五月实现,加上政策微调,接下来再创峰值 会有一定的难度。 n未来9、10月的走势非常关键,如9、10月成交均价延续8月的小幅下降趋势,成交量也继续保持一 万套以上高位,则今年的房地产市场将会呈现一个相对完美的阶段过程; 如果9、10月的成交量下挫非常明显,而开发商继续维持较高的价格标准,将会再次引起观望情绪, 对后续的成交造成很大的影响,今年楼市“虎头蛇尾”的局面将不难预测。 09年年8月,一手房市场呈月,一手房市场呈“供供小销大”、“小销大”、“量价齐跌量价齐跌”的的发展态发展态势势;二手房市二手房市 场场也也呈呈“量跌价量跌价升”升”的的发展态发展态势。 因势。 因此此9、10月的成
22、交量月的成交量对对下下半年半年市场的整体市场的整体定定局局起起 到至关重到至关重要的要的作作用。用。 15 目录 宏观市场分析 宏观市场分析 区域竞争市场调研分析区域竞争市场调研分析 附:调研项目跟踪 附:调研项目跟踪 16 区域竞争市场调研分析 区域竞争市场调研分析 调研调研范围界定范围界定 调研项目调研项目总总述述 page17 调研调研范围界定范围界定 考察各项目的地理位置及考察各项目的地理位置及 项目档次定位,从三个区项目档次定位,从三个区 域中选择出域中选择出15个在售及预个在售及预 售项目做市场调研跟踪。售项目做市场调研跟踪。 龙湾 龙湖滟澜山 清锦源 丽宫 凡尔赛河谷 誉天下 澳
23、景园 优山美地 纳帕尔湾 波特兰花园 金碧湖畔 富力湾 蓝岸丽舍 东方普罗旺斯 远洋远洋LAVIE 纳帕尔湾 金碧湖畔 波特兰花园 凡尔赛河谷 棕榈滩 龙湾 中央别中央别墅墅区区 温榆河温榆河 潮白河潮白河 丽宫 清锦源 龙湖滟澜山 东方普罗旺斯 奥奥北北别别墅墅区区 优山美地 潮白河潮白河别别墅墅区区 富力湾 誉天下 注:每月20日进行数据统计,数据来源于房地产交易管理网,由伟业整理。 远洋LAVIE 澳景园 蓝岸丽舍 page18 注:以上成交价格为地上面积价格。 誉天誉天下下、蓝岸丽舍蓝岸丽舍、纳帕尔湾纳帕尔湾表现依旧抢眼,均有二十余套的成交,此些项目低价入市,利用价格 优势实现快销;
24、富富力力湾湾、波特兰花园波特兰花园、格格拉斯拉斯小小镇等镇等项目项目注重日常的客户维护与品牌推广工作,市场口碑良好,从 而保持了良好的销售势头; 东方普罗旺斯东方普罗旺斯、澳景园澳景园、金碧湖畔金碧湖畔等项目也在经过较长时间蓄水、产品与价格调整后,取得较好的 销售成绩。 龙湾楼王龙湾楼王级产品级产品钓鱼台钓鱼台本月成交2套,带动区域价值上涨。 调研项目调研项目总总述(述(销售销售分析)分析) 【项目成交【项目成交情况情况分析】分析】 page19 2008年4月 2008年5月 2008年6月 2008年7月 2008年8月 2008年9月 2008年10月 2008年11月 2008年12月
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