2010-2011房地产政策政策分析.pdf
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1、政策分析政策分析政策分析政策分析 江苏新联广地产运营机构江苏新联广地产运营机构 2011-2-152011-2-152011-2-152011-2-15 2011 年 2 月 15 日星期二 政策分析政策分析政策分析政策分析 一、一、一、一、政策回顾政策回顾政策回顾政策回顾 1 1 1 1、2010201020102010年政策出台背景年政策出台背景年政策出台背景年政策出台背景 2008 年全球经融危机爆发前,政府已经启动对国内房地产行业的限制政策。 在下半年,政府在尚未消除房产泡沫的情况下放宽了对房地产行业的控制,出台 了多种刺激性政策。但是,在房产泡沫水份尚未充分挤压的情况下出台刺激性政
2、策,无疑会给日后市场的运行埋下隐患。 2009 年,政府为了保证经济增长达到 8%的增幅目标,放开银行信贷,以适 度宽松(实际为泛滥)的货币政策,同时放松对房地产的控制,如降低地产商拿 地条件、降低购房者首付比例、交易税费减免等。众多刺激性政策的出台被普遍 解读为政府放松对楼市的控制,楼市“第二春”焕发,交易量和房价持续走高, 房价再次失控疯涨。截至 09 年底,甚至有大城市的房价租售比达到了不可思议 的 1:574。房价调控呼之欲出。 2 2 2 2、2010201020102010年政策速览年政策速览年政策速览年政策速览 时间时间时间时间内容内容内容内容摘要摘要摘要摘要 2010.12.2
3、6 1 1 1 12 2 2 2 月月月月2 2 2 26 6 6 6日起上调利日起上调利日起上调利日起上调利率率率率 0.250.250.250.25个百分点个百分点个百分点个百分点 中国人民银行决定, 自 2010 年 12月 26日起上调金 融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款 基准利率分别上调 0.25 个百分点, 其他各档次存贷款基 准利率相应调整。 2010.12.10 央行上调存款准备金央行上调存款准备金央行上调存款准备金央行上调存款准备金 率率率率0.50.50.50.5个百分点个百分点个百分点个百分点 中国人民银行决定,从 2010年12月20日起,上调存 款类金
4、融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。 2010.11.29 央行上调人民币存款央行上调人民币存款央行上调人民币存款央行上调人民币存款 准备金率准备金率准备金率准备金率 0.50.50.50.5 个百分个百分个百分个百分 点点点点 中国人民银行年内第五次上调存款准备金率。从 2010 年 11 月 29日起,存款类金融机构人民币存款准备 金率将上调 0.5 个百分点。 2010.11.16 央行上调存款准备金央行上调存款准备金央行上调存款准备金央行上调存款准备金 率率率率0.50.50.50.5个百分点个百分点个百分点个百分点 中国人民银行决定, 从 2010 年 11 月 16 日起,
5、上调 存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 2010.11.4 二套房利率上浮二套房利率上浮二套房利率上浮二套房利率上浮 10%10%10%10%、 三套房停贷三套房停贷三套房停贷三套房停贷 四部委联合下发:使用住房公积金个人住房贷款购 买首套普通自住房,套型建筑面积在 90 平方米以上的, 贷款首付比例不低于 30%,90平方米(含)以下的,首付比 例不得低于 20%。第二套房首付比例不得低于 50%,贷款 2011 年 2 月 15 日星期二 利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的 1.1 倍。同时停止向购买第三套及以上住房的缴存职工 家庭发放住房公积金个人住房贷
6、款。 2010.10.20 公积金贷款利率上调公积金贷款利率上调公积金贷款利率上调公积金贷款利率上调 五年期以上上五年期以上上五年期以上上五年期以上上调调调调0.18%0.18%0.18%0.18% 从 2010 年 10月 20日起, 上调个人住房公积金贷款 利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积 金贷款利率分别上调 0.17 和 0.18 个百分点。五年期以 下(含五年)从 3.33%调整为 3.50%,五年期以上从 3.87% 调整为 4.05%。从 2010 年 10月 20日起,上年结转的个 人住房公积金存款利率上调 0.2 个百分点,由现行的 1.71%调整为 1.91
7、%。当年归集的个人住房公积金存款利 率保持不变。 2010.10.19 央行首次加息央行首次加息央行首次加息央行首次加息 0.250.250.250.25个个个个 百分点百分点百分点百分点 中国人民银行决定, 自 2010 年 10月 20日起上调金 融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基 准利率上调 0.25 个百分点,由现行的 2.25%提高到 2.50%;一年期贷款基准利率上调 0.25 个百分点,由现 行的 5.31%提高到 5.56%; 其他各档次存贷款基准利率据 此相应调整。 2010.09.29 楼市再出调控新政楼市再出调控新政楼市再出调控新政楼市再出调控新政 多多多多
8、 部委联手整治房价部委联手整治房价部委联手整治房价部委联手整治房价 中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监 会等四部委 3 日再次发出通知,全面叫停第三套住房公 积金贷款,并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提 至五成。 2010.09.27 两部委再出调控重拳两部委再出调控重拳两部委再出调控重拳两部委再出调控重拳 囤地超一年禁拿地囤地超一年禁拿地囤地超一年禁拿地囤地超一年禁拿地 国土部、住建部联合下发关于进一步加强房地产 用地和建设管理调控的通知 。 通知规定,对于因企 业原因造成土地闲置一年以上的企业,在结案和问题查 处整改到位前,禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买 活动。 2010
9、.06.12 住建部等七部门发文住建部等七部门发文住建部等七部门发文住建部等七部门发文 加快发展公租房加快发展公租房加快发展公租房加快发展公租房 由住房城乡建设部等 7 部门联合制定的关于加快 发展公共租赁住房的指导意见12 日正式对外发布,旨 在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。 2010.06.04 三部委发文明确个人三部委发文明确个人三部委发文明确个人三部委发文明确个人 房贷二套房认定标准房贷二套房认定标准房贷二套房认定标准房贷二套房认定标准 住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监 督管理委员会发出通知规定,商业性个人住房贷款中居 民家庭住房套数,应依据拟购房家庭(包括借款人、
10、配 偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进 行认定。 2010.04.19 住建部要求商品住房住建部要求商品住房住建部要求商品住房住建部要求商品住房 严格实行购房实名制严格实行购房实名制严格实行购房实名制严格实行购房实名制; ; 未获预售许可未获预售许可未获预售许可未获预售许可 开发商开发商开发商开发商 不得收取定金不得收取定金不得收取定金不得收取定金 住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场 监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 , 要求商品 住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者 姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目,房地产开 发企业不得以认购、预订、排号、发放
11、VIP 卡等方式向 买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 2010.04.17 国务院国务院国务院国务院: 房价过高地区房价过高地区房价过高地区房价过高地区 可暂停发放第三套房可暂停发放第三套房可暂停发放第三套房可暂停发放第三套房 贷贷贷贷 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区, 暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供 1 年 以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂 停发放购买住房贷款。 2011 年 2 月 15 日星期二 2010.04.15 国务院常务会国务院常务会国务院常务会国务院常务会: : : :贷款买贷款买贷款买贷款买 二套房首付不得低二套房首付不
12、得低二套房首付不得低二套房首付不得低于于于于 50%50%50%50% 14 日召开的国务院常务会议要求,对贷款购买第二 套住房的家庭,贷款首付款不得低于 50,贷款利率不 得低于基准利率的 11 倍。 对购买首套住房且套型建筑 面积在 90平方米以上的家庭, 贷款首付款比例不得低于 30。 2010.04.11 银监会银监会银监会银监会: 银行不得对投银行不得对投银行不得对投银行不得对投 机投资购房贷款机投资购房贷款机投资购房贷款机投资购房贷款 中国银监会 11 日指出, 银行业金融机构要增加风险 意识,不对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅 度提高贷款的首付款比例和利率水平,加大差别化
13、信贷 政策执行力度。 2010.03.18 国资委要求国资委要求国资委要求国资委要求 78787878家非地家非地家非地家非地 产主业央企产主业央企产主业央企产主业央企 15151515天出退天出退天出退天出退 出方案出方案出方案出方案 按照国资委要求, 除已确定的 16家以房地产为主业 的央企外,78家不以房地产为主业的央企正在加快调整 重组,在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地 产业务。 2010.03.10 国土部强调房地产用国土部强调房地产用国土部强调房地产用国土部强调房地产用 地监管地监管地监管地监管 将开展突击检将开展突击检将开展突击检将开展突击检 查查查查 国土部发通知:一
14、、加快住房建设用地供应计划编 制;二、促进住房建设用地有效供应;三、切实加强房 地产用地监管;四、建立健全信息公开制度;五、开展 房地产用地突出问题专项检查。 2010.02.20 银监会发布流动资金银监会发布流动资金银监会发布流动资金银监会发布流动资金 贷款管理暂行办法贷款管理暂行办法贷款管理暂行办法贷款管理暂行办法 流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资,不 得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。 2010.01.12 央行上调准备金率强央行上调准备金率强央行上调准备金率强央行上调准备金率强 力遏制信贷冲锋力遏制信贷冲锋力遏制信贷冲锋力遏制信贷冲锋 中国人民银行决定,从 2010 年 2
15、 月 25 日起,上调 存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 2010110 国务院发布国务院发布国务院发布国务院发布 国务院办国务院办国务院办国务院办 公厅关于促进房地产公厅关于促进房地产公厅关于促进房地产公厅关于促进房地产 市场平稳健康发展的市场平稳健康发展的市场平稳健康发展的市场平稳健康发展的 通知通知通知通知 严格二套房贷款管理,首付不得低于,加大 房地产贷款窗口指导对二套房不再区分改善型和非改 善型,一概执行首付。明确要求央行及银监会要 加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指 导;加强监控跨境投融资活动,防境外“热钱”冲击中 国市场。 2010 年楼市跌宕起伏
16、,主要经历了三次重要的政策调控。首先, 1 月初国 务院出台“国十一条” ,主要是重申和细化“国四条” ,对二套房贷从严认定, 同 时对投资性购房提出控制。进入 2 月份, “国十一条”影响开始释放,致使 2 月 份的全国成交量跌至年内最低点。4 月初由于 “国十一条”影响逐渐被市场消化, 加之贸易顺差巨大,股市重挫,大量投资转向地产业,催生了“4.15 新政”的 出台。 “4.15 新政”特别强调了通过对投资性需求的打压,来达到遏制房价的过 快上涨的目的。从 4 月下旬到 7 月份受“4.15 新政”影响,这几个月全国成交 量始终在低位徘徊,但整个楼市的价格并未受到波及。9 月中旬“4.15
17、 新政” 影 2011 年 2 月 15 日星期二 响逐步消退,股市再次探底,贸易顺差依旧巨大,成交量再次升温。 九月底“9.29 新政”出台,重申“4.15 新政”内容,特别提出对三房停贷。 “9.29 新政”的出现使得黄金周的楼市冷淡,到 11 月底,全国成交量一直处于 低谷徘徊,但房价依然坚挺。 到了 12 月,由于市场消化能力增强,股市再次出现大跌导致资金回归楼市, 加之消费者观望心理减少,形成“早买要比晚买强”的心态,成交量出现回升。 特别是高端住宅成交量放大。 3 3 3 3、2011201120112011年至今政策速览年至今政策速览年至今政策速览年至今政策速览 经历2010年风
18、风雨雨, 曾今观望楼市的各类人群看到2010年楼市交出的 “量 跌价涨”的成绩单纷纷失去耐性,导致 12 月后楼市出现相对火爆局面。 正当人们沉浸在楼市的火热氛围时, “新国八条”及沪渝房产税突袭楼市。 2011 年 1 月 26 日 国务院颁布“新国八条” ,具体内容如下: 新 国 八新 国 八新 国 八新 国 八 条条条条 内容内容内容内容点评点评点评点评 进一步落实地方政府责任进一步落实地方政府责任进一步落实地方政府责任进一步落实地方政府责任 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发地方政府要切实
19、承担起促进房地产市场平稳健康发 展的责任展的责任展的责任展的责任。 2011201120112011年各城市人民政府要根据当地经济发年各城市人民政府要根据当地经济发年各城市人民政府要根据当地经济发年各城市人民政府要根据当地经济发 展目标展目标展目标展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能人均可支配收入增长速度和居民住房支付能人均可支配收入增长速度和居民住房支付能人均可支配收入增长速度和居民住房支付能 力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并并并并 于一季度向
20、社会公布。于一季度向社会公布。于一季度向社会公布。于一季度向社会公布。 条款指出各地政府要继续加强对房地产市场 的监督和指导, 指明 2011 年房地产市场调控 要结合民生实际有效落实的调控方向。 此外, 条款首次提出了地方政府制定新建住房价格 控制目标,将房价调控政治化,指标化。 加大保障性安居工程建设力度加大保障性安居工程建设力度加大保障性安居工程建设力度加大保障性安居工程建设力度 各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道多渠道多渠道多渠道 筹集保障
21、性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖 面。面。面。面。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到 公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住 房保障工作范围。努力增加公
22、共租赁住房供应。房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 条款提出扩大保障性住房房源获得渠 道及住房保障制度覆盖面将会使得保 障性住房出现井喷式发展,保障房或将 成为当下制约商品房价最重要手段。 调整完善相关税收政策,加强税收征管调整完善相关税收政策,加强税收征管调整完善相关税收政策,加强税收征管调整完善相关税收政策,加强税收征管 调整个人转让住房营业税政策,对调整个人转让住房营业税政策,对调整个人转让住房营业税政策,对调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足个人购买住房不足个人购买住房不足个人购买住房
23、不足 5 5 5 5 年转手交易的年转手交易的年转手交易的年转手交易的,统一按销售收入全额征税统一按销售收入全额征税统一按销售收入全额征税统一按销售收入全额征税。加强对土加强对土加强对土加强对土 地增值税征管情况的监督检查地增值税征管情况的监督检查地增值税征管情况的监督检查地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过重点对定价明显超过重点对定价明显超过重点对定价明显超过 周边房价水平的房地产开发项目周边房价水平的房地产开发项目周边房价水平的房地产开发项目周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算进行土地增值税清算进行土地增值税清算进行土地增值税清算 和稽查。加大应用房地产价格评估技术加
24、强存量房交易税和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税 收征管工作的试点和推广力度,收征管工作的试点和推广力度,收征管工作的试点和推广力度,收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严坚决堵塞税收漏洞。严坚决堵塞税收漏洞。严坚决堵塞税收漏洞。严 条款重拳出击,打击投资炒房行为。对 五年内住房转让征收 5.5%营业税可以 套牢相当一部分的投资客,产生明显的 抑制作用。同时通过在房屋转让过程各 个环节上设置税收遏制炒房行为。但 是,按照市场规则来看,各种税收多由 受让人负担,此条款或将
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