成都房地产市场发展研究报告.pdf
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1、 2020202010101010 年年年年成都成都成都成都市市市市房地产房地产房地产房地产 市场市场市场市场发展研究报告发展研究报告发展研究报告发展研究报告 中国指数研究院中国指数研究院中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统中国房地产指数系统中国房地产指数系统 202020201 1 1 11 1 1 1 年年年年 3 3 3 3 月月月月 城市房地产市场研究报告 之成都 2010 年成都市房地产市场发展研究报告 中国指数研究院中国房地产指数系统 010-85119044 1 总目录总目录总目录总目录 总目录总目录总目录总目录 1 1. 成都宏观经济成都宏观经济成
2、都宏观经济成都宏观经济 . 4 1.1 成都枫年地区生产总值(GDP)分析 4 1.2 固定资产投资与 GDP 关系分析 . 6 1.3 房地产开发投资与固定资产投资关系分析 7 1.4 人均指标分析 8 1.5 小结 9 2. 成都房地产总体市场分析成都房地产总体市场分析成都房地产总体市场分析成都房地产总体市场分析 . 9 2.1 房地产供给分析 9 2.2 房地产需求分析 .12 2.3 房地产价格分析 .15 2.4 房地产市场特点分析 15 2.4.1 房地产投资增速加快.15 2.4.2 枬用外资明显增长 16 2.4.3 楼市连续六年供不应求 .17 2.4.4 空置率持续上升18
3、 2.4.5 房价收入比差距扩大.18 2.4.6 物业结构调整,住宅和办公楼比例微幅下调19 3. 成都分物业市场分析成都分物业市场分析成都分物业市场分析成都分物业市场分析 .20 3.1 住宅市场分析 .20 3.1.1 住宅市场供给分析 20 3.1.2 住宅市场需求分析 22 2010 年成都市房地产市场发展研究报告 中国指数研究院中国房地产指数系统 010-85119044 2 3.1.3 住宅价格分析 .23 3.1.4 住宅市场特点分析 24 3.2 办公楼市场分析 .26 3.2.1 办公楼市场供给分析.26 3.2.2 办公楼市场需求分析.28 3.2.3 办公楼价格分析29
4、 3.2.4 办公楼市场特点分析.30 3.3 商服用房市场分析 31 3.3.1 商服用房供给分析 31 3.3.2 商服用房需求分析 32 3.3.3 商服用房价格分析 34 3.3.4 商服用房市场特点分析 .35 4. 成都市主城区房地产市场分析成都市主城区房地产市场分析成都市主城区房地产市场分析成都市主城区房地产市场分析 .36 4.1 商品房新增预售分析 .36 4.2 商品房交易分析 37 4.3 商品房供需对比 39 4.4 商品住宅价格分析 41 5. 成都土地招拍挂市场分析成都土地招拍挂市场分析成都土地招拍挂市场分析成都土地招拍挂市场分析 42 5.1 土地供应分析 .42
5、 5.1.1 土地供应量继续回升.42 5.1.2 土地供应结构分析 43 5.2 土地成交分析 .44 5.2.1 土地成交量大幅增长.44 2010 年成都市房地产市场发展研究报告 中国指数研究院中国房地产指数系统 010-85119044 3 5.2.2 温江区和新都区土地交易比较活跃44 5.2.3 住宅用地(含综合用地)成交占比略有上升45 5.2.4 土地成交均价继续回升 .46 5.3 土地市场特点分析 47 6. 成都房地产市场预测分析成都房地产市场预测分析成都房地产市场预测分析成都房地产市场预测分析 48 6.1 供应量保持增长,但成交量回落,价格涨幅放缓 .48 6.2 土
6、地市场:郊县未来供应量较大 .49 6.3 高新区、郫县、新都、龙泉等区域继续保持较高热度 49 6.4 商业地产、高端物业、精装产品受关注度将逐渐增大 49 7. 成都房地产相关政策成都房地产相关政策成都房地产相关政策成都房地产相关政策 .50 7.1 成都规范商品房预售管枞 .50 7.2 成都出台容积率新规 51 7.3 成都出台商品房预售款监管办法 .52 7.4 成都出台房地产调控细则 .52 附表附表附表附表 1:宏观经济数据表宏观经济数据表宏观经济数据表宏观经济数据表 55 附表附表附表附表 2:房地产开发经营数据表房地产开发经营数据表房地产开发经营数据表房地产开发经营数据表 .
7、56 附件一附件一附件一附件一 成都市商品房预售方案管枞暂行规定成都市商品房预售方案管枞暂行规定成都市商品房预售方案管枞暂行规定成都市商品房预售方案管枞暂行规定 .57 附件二附件二附件二附件二 成都市商品房预售网上签约暂行规定成都市商品房预售网上签约暂行规定成都市商品房预售网上签约暂行规定成都市商品房预售网上签约暂行规定 .58 附件三附件三附件三附件三 关于对关于对关于对关于对成都市规划管枞技术规定成都市规划管枞技术规定成都市规划管枞技术规定成都市规划管枞技术规定中容积率中容积率中容积率中容积率、建筑面积等指标的补充解释建筑面积等指标的补充解释建筑面积等指标的补充解释建筑面积等指标的补充解
8、释 .61 附件四附件四附件四附件四 成都市商品房预售款监管实施细则成都市商品房预售款监管实施细则成都市商品房预售款监管实施细则成都市商品房预售款监管实施细则(试行试行试行试行).62 附件五附件五附件五附件五 关于进一步加强房地产市场宏观调控工作实施意见的通知关于进一步加强房地产市场宏观调控工作实施意见的通知关于进一步加强房地产市场宏观调控工作实施意见的通知关于进一步加强房地产市场宏观调控工作实施意见的通知 .66 2010 年成都市房地产市场发展研究报告 中国指数研究院中国房地产指数系统 010-85119044 4 1.1.1.1. 成都宏观经济成都宏观经济成都宏观经济成都宏观经济 20
9、10年, 成都市国民经济实现了较快增长, 全市实现地区生产总值 5508.3亿元, 同比增长 15.0%, 增幅较 2009 年提高 0.3 个百分点。 从三次产业看,2010 年,成都市第一产业实现增加值 285.1 亿元,同比增长 4.1%;第二产业实 现增加值 2470.9 亿元,同比增长 19.8%;第三产业实现增加值 2752.3 亿元,同比增长 11.8%。 工业生产保持增长。 2010年, 成都市规模以上工业企业完成增加值1640.1亿元, 同比增长 23.6%, 增幅较 2009 年提高 2.1 个百分点,略高于全省平均增幅(23.5%) 。从工业对经济增长的贡献率看, 成都工
10、业对经济增长的贡献率为 51.6%,拉动经济增长 7.7 个百分点。2010 年,六大重点行业生产 同比全部实现增长,累计完成增加值 1258.49 亿元,同比增长 23.8%。从六大重点行业来看,电子 信息产品制造业(42.1%)增速居六大行业之首,增速比全市平均水平高 18.5 个百分点,对全市工 业生产增长的拉动作用明显;机械(含汽车)工业全年增加值增长 24.3%,略高于全市平均水平;医 药行业 2010 年全年增长 12.4%,增速虽低于全市增速,但较 2009 年仍提高了 2.4 个百分点。食品 饮料及烟草工业、石油化学工业、建材冶金工业增速均较 2009 年同期有所回落。其他传统
11、行业中, 家具制造业全年生产保持了较快增长势头,同比增长 43.5%,较 2009 年提高了 13.8 个百分点。 固定资产投资增速回落。成都由于上年灾后恢复重建投资的大量投入,本年固定资产投资增速 明显回落。2010 年,成都完成固定资产投资 4255.4 亿元,投资增速比上年回落 28.3 个百分点,为 5.7%。 消费品市场持续繁荣。2010 年,成都实现社会消费品零售总额 2417.6 亿元,同比增长 18.8%。 2010 年,居民消费价格指数为 103。 国内外贸易较快增长。2010 年,成都外贸进出口总值为 246.78 亿美元,同比增长 38.2%。其中, 进口总值为 108.
12、04 亿美元,同比增长 48.1%;出口总值为 138.74 亿美元,同比增长 32.1%。 财政收入增速加快,城乡居民收入稳步增加。2010 年,全市完成地方财政一般预算收入 562.9 亿元,同比增长 36.0%,增幅较 2009 年提高 13.7 个百分点。城乡居民收入稳步增加。2010 年,城 市居民人均可支配收入 20835 元,同比增长 11.7%,增幅较 2009 年提高 1.6 个百分点;农民人均纯 收入 8205 元,同比增长 15.1%。 金融存贷款余额稳定增长。截止 12 月末,全社会金融机构各项存款余额 1.21 万亿元,同比增 长 23.0%;全社会金融机构各项贷款余
13、额 1.53 万亿元,同比增长 23.0%。 1.1 成都历年地区生产总值(GDP)分析 2010 年成都市房地产市场发展研究报告 中国指数研究院中国房地产指数系统 010-85119044 5 成都历年成都历年成都历年成都历年GDP走势图走势图走势图走势图 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 1978 1980 1985 1990 1995 2000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 亿元 数据来源数据来源数据来源数据来源:CREISCREISCREISCREIS 中指数据中指数据中指数据中指数据、 GDP 即国内生产
14、总值的简称,指在一定时期内(一个季度或一年),一个国家或地区的经济中所 生产出的全部最终产品和劳务的价值。GDP 是衡量国民经济发展情况最重要的一个指标。成都 GDP 自 1978 年改革开放以来,一直保持着较快的增长率,GDP 值由 1978 年的 35.94 亿元增长到 2010 年 的 5508.3 亿元,增长了 153 倍多。 成都与全国成都与全国成都与全国成都与全国GDP增长率对比图增长率对比图增长率对比图增长率对比图 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 全国G
15、DP增长率成都GDP增长率 数据来源数据来源数据来源数据来源:CREISCREISCREISCREIS 中指数据中指数据中指数据中指数据、 由成都与全国 GDP 增长率的对比图可以看出,成都市 GDP 增长率保持在 10%以上,且一直高于 2010 年成都市房地产市场发展研究报告 中国指数研究院中国房地产指数系统 010-85119044 6 全国 GDP 增长率。2010 年,成都 GDP 增长率为 15.0%,高于全国 GDP 增长率 4.7 个百分点。总量上, 2010 年成都 GDP 已经达到 5508.3 亿元,占全国的 1.38%,比重较上一年提高 0.04 个百分点。 1.2 固
16、定资产投资与 GDP 关系分析 成都固定资产投资自 1993 年以来稳步增长,从 1993 年的 141 亿元上升到 2010 年的 4255.4 亿 元,增长了 30 倍多,平均增长率达到 25.6%。 成都市历年固定资产投资情况成都市历年固定资产投资情况成都市历年固定资产投资情况成都市历年固定资产投资情况 年份年份年份年份 1993199319931993 1994199419941994 1995199519951995 1996199619961996 1997199719971997 1998199819981998 1999199919991999 2000200020002000
17、 2001200120012001 固定资产投资额固定资产投资额固定资产投资额固定资产投资额 (亿元亿元亿元亿元) 141 180 216 259 310 372 419 476 582 固定资产增长率固定资产增长率固定资产增长率固定资产增长率 (% % % %) 79.4 27.2 19.9 20 19.8 19.9 12.7 13.6 22.3 年份年份年份年份 2002200220022002 2003200320032003 2004200420042004 2005200520052005 2006200620062006 2007200720072007 2008200820082
18、008 2009200920092009 2010201020102010 固定资产投资额固定资产投资额固定资产投资额固定资产投资额 (亿元亿元亿元亿元) 702 863 1085 1457 1899.6 2394.7 3012.9 4025.9 4255.4 固定资产增长率固定资产增长率固定资产增长率固定资产增长率 (% % % %) 20.6 22.9 25.8 34.2 30.3 26.1 25.8 34.0 5.7 成都固定资产投资与成都固定资产投资与成都固定资产投资与成都固定资产投资与GDP关系图关系图关系图关系图 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 19
19、93 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 亿元 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 % 固定资产投资GDP固定资产投资增长率GDP增长率 数据来源数据来源数据来源数据来源:CREISCREISCREISCREIS 中指数据中指数据中指数据中指数据、 2010 年成都市房地产市场发展研究报告 中国指数研究院中国房地产指数系统 010-85119044 7 从成都固定资产投资与 GDP 关系图上可以看出,1993-2009 年间,成都固定资产投
20、资的增长率 一直高于 GDP 增长率,固定资产投资成为拉动 GDP 增长的一个重要因素。2010 年,成都由于上年灾 后恢复重建投资的大量投入,本年固定资产投资增速出现大幅回落,造成固定资产投资的增长率首 次低于 GDP 增长率。 固定资产投资占固定资产投资占固定资产投资占固定资产投资占GDP比重图比重图比重图比重图 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 占GDP比重比重趋势线 数据来源数据来源数据来源数据
21、来源:CREISCREISCREISCREIS 中指数据中指数据中指数据中指数据、 通过上图看, 成都固定资产投资与 GDP 的比例是波动上升的。 2001 年之前, 固定资产投资占 GDP 的比重在 29%-37%之间小幅波动。从 2001 年开始,这一比重快速上升,到 2009 年固定资产投资占 GDP 的比重更是达到了历史最高值 89%。2010 年,成都固定资产投资增速放缓,占 GDP 的比重降为 77%,固定资产投资对 GDP 的拉动作用有所减弱。 1.3 房地产开发投资与固定资产投资关系分析 2010 年成都市房地产市场发展研究报告 中国指数研究院中国房地产指数系统 010-851
22、19044 8 房地产开发投资占固定资产投资比重图房地产开发投资占固定资产投资比重图房地产开发投资占固定资产投资比重图房地产开发投资占固定资产投资比重图 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 房地产开发投资占固定资产投资比重比重趋势线 数据来源数据来源数据来源数据来源:CREISCREISCREISCREIS 中指数据中指数据中指数据中指数据、 通过上图看,成都房地产开发投资占固定资产投资比重在 30%左右波动。2007 年,
23、这一比重达 到最大值 38%,随后连续两年出现下降。2010 年,成都房地产开发投资力度加大,房地产开发投资 占固定资产投资的比重回升至 30%。 1.4 人均指标分析 人均指标走势图人均指标走势图人均指标走势图人均指标走势图 0 10000 20000 30000 40000 50000 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 元 人均GDP人均可支配收入 数据来源数据来源数据来源数据来源:CRCRCRCREISEISEISEIS 中指数据中指数据中指数据中指数据、 2010 年成都市房地产市场发展研究报告 中国
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