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1、Your trusted partner 房地产实效营销综合服务商房地产实效营销综合服务商 中国中国深圳深圳 武汉武汉 为您想到为您做到为您想到为您做到 领秀苑营销策划方案领秀苑营销策划方案 目 录目 录 一、解读一、解读2010年武汉房地产研究年武汉房地产研究 二、武昌核心片区房地产研究二、武昌核心片区房地产研究 三、领秀苑项目营销策划方案三、领秀苑项目营销策划方案 四、领秀苑项目客户分析四、领秀苑项目客户分析 五、领秀苑项目五、领秀苑项目SWOT分析分析 六、领秀苑项目定位分析六、领秀苑项目定位分析 七、领秀苑项目定价分析七、领秀苑项目定价分析 八、领秀苑项目推广思路八、领秀苑项目推广思路
2、 九、领秀苑项目营销思路九、领秀苑项目营销思路 2010年武汉市场 基本状况 解读解读2010年武汉房地产研究年武汉房地产研究 2010 年度以来,武汉市第一、二、三产业都 取得不同程度增长,地方财政收入与地方一般预 算收入都不断增加,经济发展速度加快。武汉市 规模以上工业增加值呈上涨趋势,在一定程度上 带动相关产业发展,为武汉市经济起飞奠定坚实 基础。2010 年前三季度武汉市人均可支配收入总 值达到21106元,生活水平提高的同时,消费水平 也在不断攀升,其中,居民消费价格指数上涨 3.2%。 经济快速运行对整个社会带来的利好是多样 性的。2010 年,武汉市完成固定资产投资 3212.7
3、2 亿元,比去年同期增长 26.6%,其中房 地产开发投资 852.8 亿元,比去年同期增长 36.4%。尽管 2010 年楼市陷入调控“怪圈”,越 调越涨,买方市场却异常火爆。一方面,社会发 展带动整个居民收入水平增加,刺激居民消费的 同时,一部分闲钱流入房地产投资;另一方面, 2010 年以来,通货膨胀率较为明显,物价上涨, 为避免纸币贬值,更多人愿意将钱投入房地产以 保值增值。 武汉市场经济武汉市场经济 2010年1月10日,国务院办公厅出台关于促进 房地产市场平稳健康发展的通知(“国十一条”), 增加保障房和普通商品房有效供给,抑制投资投机性 购房需求,由此拉开了新一轮房地产调控的序幕
4、。但 随后几个月的市场并未降温,房价呈继续上涨趋势。 从统计数据来看,一季度,全市商品住房销售 294. 51万平方米,同比增加 39.7%;销售套数 28345套, 同比增加41.41%;平均价格为 5690.97元/平方米, 环比上涨 2.61%,上涨145 元,同比上涨14.54, 上涨705 元。 2010年4月17日,国务院出台关于坚决遏制部 分城市房价过快上涨的通知(“国十条”),随后的 几个月,信贷、土地、税收等政策密集出台,但调控 所起效果延续周期不长。5月30日,武汉市房地产市 场信息网的数据显示:当日商品房销量为148套,为 2010年最低,5月的销量较4月下降 35%。本
5、次调控后,仅3 个区的楼盘价格在一次调控后没有出现下跌。但 从总的趋势来看,上涨仍然占据上风,102个楼盘在一次调控后出现价格上涨,而下降的仅24个盘。 9 月全国及重点城市显著升温,房价的再度上涨导致中央及相关单位在9 月底密集出台了相关政策,包括 严格的信贷政策,将首套房的首付比例统一提高至 30%,全国限制第三套房按揭贷款等。二次调控后主城各 区均有楼盘房价上涨,且所占数量均达到37%,其中东西湖区24个楼盘在售,而上涨楼盘达到 19个,占比 79.17%。 总体来看,尽管调控政策连连加码,2010 年武汉楼市却陷入越调越涨的怪圈,政策效应递减。 市场政策调控市场政策调控 2010 年,
6、新政压力下,信贷紧缩的风声渐 紧,但是即便是被砍断了几乎所有的融资渠道,最 让开发商担心的仍然不是资金链的问题,而是土 地。眼看着政府的“天平”将逐渐偏向保障性住房用 地,此时不抓紧扩大土地储备,更待何时? 着眼武汉市土地交易市场,境内外房产大鳄纷 至沓来,不惜重金抢滩攒地,地块密集上市,成交 量大涨,地王被刷新,楼面地价一再上涨,甚至与 房价持平,土地供应增多了,房价却没降下来。 2010 年 11 月的土地供应量达到 117.34 公顷,绿 地以总价 53.98 亿拿下武昌车辆厂地块。汉阳两宗 地块楼面地价分别达到 7704 与 8063 元/平方米, 1 小时内连续两次刷新单价地王记录。
7、12 月 7 日的土拍,武昌滨江商务区一宗地块拍出了 8755 元/平米 的楼面地价,再创新高。 2010年4月17日,国务院首次提出遏制房价过快上涨问责制。 新政策土地给力新政策土地给力 2010年7月 29日,轻轨一号线通车 了;8月 26日,鹦鹉洲长江大桥开工了;10 月 18日,武鄂高速和左段开通营运,武汉 城市圈 1 小时快速交通网形成了;12 月 1 日,二七长江大桥3个桥墩主塔全部施工合 龙了,12月30日,全长91公里的武汉三环 线全线贯通了,2010 年武汉城市建设飞速发 展,一方面是政府加大扶持力度,另一方 面,经济的腾飞推动城市规划进一步实现。 交通线路的完善以及生活配套
8、设施的改进, 促进武汉人居环境的大大改善。城市规划建 设的快速发展给武汉市房地产业发展带来诸 多利好。交通路网延伸之地,人流物流中转 加快,买房所受区域限制减小,新的居住组 团开始形成;另外,随着交通路网辐射面积 的扩大,交通沿线房产地产不断升值,房价 将呈上升趋势。 交通规划给力交通规划给力 武汉市市场综述武汉市市场综述 一级市场:2010年武汉土地市场共成交地块200宗,共成交土地面积1471万平米, 土地成交总金额约为779亿元,总土地出让金额全国排名第六位。 二级市场:2010年,武汉商品住房累计新增供应1177.79万平方米,较上年有大 幅增长,涨幅为107.08%;商品住房销售面积
9、为1159.46万平方米,同 比减少7.96%成交套数为113079套,同比减少6.13%。商品住房销售 均价为6184.49元/平方米,同比上涨17.44%。 总的来讲:2010年,武汉住宅市场整体呈“量微缩价急升”的态势。一手房市场方 面,成交均价升幅17.44%、成交面积同比下滑7.96%。 宏观经济概况宏观经济概况 据省统计局按照GDP核算制度统一下算结果,2010年武汉市GDP达到 5515.76亿元,比2009年的4620亿元增加近900亿元,同比增长14.7%, GDP总量在中部六省省会城市中继续保持第一。其中第一产业增加值 170.04亿元,增长2.6%;第二产业增加值2532
10、.82亿元,增长17.8%;第三产 业2812.90亿元,增长12.5%。市居民人均可支配收入20806.32元,增长 13.2%;农民人均纯收入8294.8元,增长15.8%。CPI为3%。 新政对市场影响新政对市场影响 2010年来,受前期市场销售火爆推动,各房地产企业加大投资力度,房地产投资 增速在一直呈高速增长,“国十条”出台后,开发投资增速开始明显回落。上半年, 全市房地产开发完成投资436.50亿元,增长51.6%,增幅高于全社会固定投资24.2 个百分点,有力拉动了全市投资较快增长。2010年16月,全市房地产开发投资 增幅较12月、13月、14月、15月分别回落41.9、21、
11、14.5和7.5个百分 点,增幅逐月回落。房地产开发投资占全社会固定投资的比重为27.2%,比上年 同期提高了4.3个百分点。 2010 新新 政政 市市 场场 影影 响响 2010年,中央宏观调控的主要目的有三个,一是调控房价一是调控房价,需要注意的是调控不是调低需要注意的是调控不是调低 , 而是控制房价涨幅,避免房价上涨过快;二是调整结构,保障性住房建设是调整供应结而是控制房价涨幅,避免房价上涨过快;二是调整结构,保障性住房建设是调整供应结 构的举措构的举措,而一系列而一系列“限限购令购令”和和“限限贷令贷令”则则是是直接干预直接干预需需求求结构结构。从先后出台的调控手段 来看,非常全面、
12、系统、专业。就武汉楼市而言,取得了较为明显的效果。 第一,首先看房价调控。尽管在调控下房价依然上涨,但今年武汉楼市的供应量并不 大,而大众较为强烈的通胀预期,刺激着房地产投资与消费,市场面还是存在着阶段性 的供不应求局面,可以想象,如果不是宏观调控政策的密集出台,今年的武汉房价势必 大涨,而不是目前这样平稳的增幅。从这个角度来说,调控政策在武汉市取得了明显的 效果。 第二,其次来看结构的调整,宏观调控也取得了一定的成果。中央调整楼市结构,主 要是从加大保障性住房建设、加大土地供应量两方面着手。2010年,尽管保障房的有效 供应依然不足,但武汉的土地供应量接近4000万平方米(建筑面积),远远超
13、过2009年, 但是这些供应需要经过1- 2年的时间才能正式进入市场,短期内对目前的供求格局影响不大。 从需求面来看,尽管武汉也推行了限购限贷政策,但投资者的热情并没有受到太大影 响,导致投资需求没有被有效地控制,但这也说明投资者依然看好武汉楼市发展。 新政对市场影响新政对市场影响 2010年新增情况年新增情况 2010年,武汉全市新增总建筑面积1579.88万方,其中商品住宅新增面积为1199.28万方。 主城区新增总建筑面积1009.0万方,其中商品住宅新增面积801.28万方;远城区新增总建 筑面积570.89万方,其中商品住宅新增面积398.00万方。 2010年武汉商品住宅的新增供应
14、总共为1199.28万方,其中主城区和远城区分别为801.28 万方和398.00万方,主城区商品住宅新增供应占三分之二主城区商品住宅新增供应占三分之二。 2010年武汉主城区商品房和商品住宅新增供应面积分别为1009.0万方和801.28万方,分别较 去年大幅增加43.42%和32.32%。与去年新增面积变化相比,今年主城区新增方面有两大特点: 1、今年新增主要集中于下半年,而去年下半年新增方面表现平平;2、商品住宅新增面积较去年增 加的同时,非商品住宅的新增更是一大亮点,其中,2010年主城区非商品住宅新增较2009年大幅 增加109.12%(远城区同样如此,非商品住宅的新增大幅增加)。
15、2010年年新增情况新增情况 2010年主城区供应面积年主城区供应面积 2010年武汉主城区商品房和商品住宅新增供应面积分别为1009.0万方和801.28万方,分别较去年大 幅增加43.42%和32.32%。与去年新增面积变化相比,今年主城区新增方面有两大特点:1、今年新 增主要集中于下半年,而去年下半年新增方面表现平平;2、商品住宅新增面积较去年增加的同时,非 商品住宅的新增更是一大亮点,其中,2010年主城区非商品住宅新增较2009年大幅增加109.12%(远 城区同样如此,非商品住宅的新增大幅增加)。 主城区各片区住宅主城区各片区住宅 新增面积和占比新增面积和占比 主城区各片区住宅新增
16、面积和占比如下表: 2010年武汉市各片区商品住宅新增情况如下图: 主城主城区区:关山片(东湖高新)、汉口中心区和武昌中心区占据前三,分别为174.4万方、118.2万方和117.1 万方,另外,东西湖片也在百万方以上,达110.6万方,排第四; 远城远城区区:黄陂区和江夏区继续保持前二地位,分别为137.6万方和114.9万方。 2010年武汉楼市成年武汉楼市成 交概况交概况 2010年,据亿房研究亿房研究中心的统计数据显示,全市新房共成交130595套(平均每日销售新房358 套),其中商品房成交120448套(商品住宅成交97599套、商铺和写字楼成交22849套);经济适用房和 定向限
17、价房成交10147套。 在全市商品住宅成交的97599套中,主城区成交66130套(另外有9346套由于07年09年延期集 中备案而在月报中被剔除,特此说明),远城区(黄陂、江夏)成交22123套。 成交套数成交套数方方面面:武汉(10大主城区+江夏、黄陂两区)商品住宅成交88253套,较去年减少5034 套,减幅5.40%;其中,主城区商品住宅成交套数66130套,较去年减少10.46%,远城区(江夏、黄 陂两区)成交套数22123套,较去年增加13.83%。另外商铺和写字楼成交套数较去年也有所增加。 成交面积成交面积方方面:面:武汉(10大主城区+江夏、黄陂两区)商品住宅成交面积947.9
18、1万方,较去年减少 4.30%。其中主城区商品住宅成交692.41万方,较去年减少10.25%,但商品房成交面积845.40万 方,较去年有所增加,增幅3.47%,今年非住宅的成交贡献明显;远城区(江夏、黄陂两区)商品住宅 成交255.50万方,较去年增加13.93%。 成交金额成交金额方方面:面:武汉主城区商品住宅成交金额460.22亿,较去年增加2.63%;远城区商品住宅成 交金额93.33亿,较去年增加32.01%。 主城区楼市成主城区楼市成 交情况交情况 2010年,据亿房研究中心的统计数据显示,武汉主城区在售楼盘368个,成交均价6646.62元/平 方米,较去年价格水平上涨834.
19、09元/平方米,楼市价格涨幅14.35%;主城区共销售套数66130 套,与去年相比减少7722套,减幅10.46%,平均每天销量为181套。 2010年武汉主城区楼市量跌价升。年初,继09年楼市火爆局面,武汉楼市量价齐升;受4月中 旬楼市调控影响,5月- 8月,武汉主城区楼市量跌价滞(受楼市调控影响,这几个月的成交量下跌 也是致使全年成交量较去年有所减少的关键所在。)而随着“金九银十”的来临和通货膨胀的助推, 从9月开始,主城区楼市重新量价齐升。 主城区各区域成交均价与去年均价对比主城区各区域成交均价与去年均价对比 汉汉阳阳中心区、武昌中心区、中心区、武昌中心区、古田古田片片和青山和青山区涨
20、幅区涨幅最大最大,基本基本上上在在30%以以上上。 主城主城区区楼市成楼市成 交情况交情况 主城区各区域成交套数与2009成交套数对比: 与与2009相比相比,二七,二七后湖后湖片区片区和东西湖和东西湖片的片的成交量有所增加成交量有所增加,而,而其他其他片区片区成交量都有所减成交量都有所减 少少,其其中中青山青山区区减减幅幅最大最大,达达50.84%,武昌中心区,武昌中心区减少绝对值最多减少绝对值最多,相比减少了相比减少了3500多套多套 主城主城区区楼市成楼市成 交情况交情况 2011年武汉楼市走势年武汉楼市走势 从政策层面来看,宏观调控松动的可能性不大,2011年还会有新政陆续出台,比如房
21、产 税、交易税等; 从城市发展层面来看,对武汉而言,2012年是一个关键点,武汉大道等一批重大城 建工程将在2012年完工,武汉的城市价值将迅速提高,甚至有可能成为中部地区的首个一线城市, 不要以为武汉永远都只是一个二线城市。在此背景下,2011年武汉的购房需求不会明显减弱。 从供应层面来看,一是要看保障房明年有多大规模入市,二是要看商品住房市场上,开发商 何时不再犹豫,积极开盘销售。预计,2011年上半年的供求基本平稳,但是下半年会出现供大于求 的局面,4月份将会成为市场的分界点。如果供应大增,则房价涨幅将趋缓,甚至略有下降。开发 商应该及时调整策略。 从市场结构层面来看,一、二环内的项目将
22、随着城市改造进度而增多,房价会进一步上涨,二 环外则较为平稳,甚至略降,市场将呈两极分化趋势。 从产品层面来看,2011年的豪宅将增多,中心城区200平方米以上的户型会大量增加,商铺、 可售型写字楼这三类产品将会大受欢迎。 2011年武汉楼市走势年武汉楼市走势 2011年年2月月武汉武汉主城主城区区 商商品品住住宅成交走势宅成交走势分析分析 2011年二月份(2月1号- 2月28号),据亿房研究中心的统计数据显示,全市新房共成交5193 套,其中商品房成交4678套(商品住宅成交3470套、商铺和写字楼成交1208套);经济适用房 成交515套。 在全市商品住宅成交的3470套中,主城区成交2
23、536套,远城区(黄陂、江夏)成交934 套。 2011年年2月月武汉武汉主城主城区商区商品品住住宅成交走势宅成交走势分析分析 住住宅宅价价格走势格走势 二月份(2月1号- 2月28号),据亿房研究中心的统计数据显示,目前武汉主城区在售楼盘348 个,成交均价7289.13元/平方米,较上月价格水平上涨124.15元/平方米,楼市价格涨幅 1.73%,与去年同期相比增幅15.52%。本月主城区销售套数2536套,较上月减少4123套, 减幅61.92%,平均每天销量为91套;与去年同期相比增加55.77%。 二二月份月份武汉武汉主城主城区区楼市量跌楼市量跌价价升。升。2月月,主城主城区区成交量
24、较成交量较上上月大月大幅幅下滑。除开春节因素影响下滑。除开春节因素影响, 新新“国八国八条条”、限、限购令购令、取消优惠取消优惠利率等利率等楼市楼市调控调控政政策措策措施施的的影响影响力也力也在在逐渐显现逐渐显现,造造成成很很多多投资投资 投机投机需需求求离离场和场和很很多多刚刚性需性需求求日益观望或被迫无法日益观望或被迫无法购购买买,从从而而导致导致成交量大成交量大幅幅减少减少;另另一方一方面面,受受 春节和政春节和政策策因素影响因素影响,开开发发商商开开盘放盘放量量也出现明显也出现明显减少减少,这也这也是是导致导致成交量大成交量大幅幅减少减少的的主主要要原原因因 之之一一。而而成交成交价价
25、格格方方面面,本月在本月在售售楼楼盘盘项目项目大多大多仍维持仍维持在春节在春节前前的价的价格格水平水平,成交均成交均价价仍仍有所有所惯惯 性上涨,性上涨,但但涨幅涨幅较较前几个前几个月有所减月有所减小小,目,目前前武汉武汉主城主城区区楼市楼市并未出现并未出现新新的实的实质质性性打折打折优惠优惠、价、价格格 明显明显下下调调情情形形。 住住宅宅价价格走势格走势 二二月份月份武汉武汉市主城市主城区区 每周每周楼市走势楼市走势分析分析 二二月月,主城主城区区楼市楼市周周成交量成交量一路一路走走低,低,前两周前两周成交量成交量仅仅1200套套左右左右,不,不及及一一月月第第四四周周成交量成交量水平水平
26、, 在在第第三三周周成交量下滑成交量下滑至至800套以下之后套以下之后,第第四四周周成交量跌成交量跌至至低低谷谷,仅仅550套套左右左右,跌跌至至去去年三年三月份以月份以来周来周 成交量成交量的的最最低低水平水平;周周成交均成交均价方价方面面,二,二月月前两周前两周成交成交价价格较格较一一月月仍继续微仍继续微幅上涨,幅上涨,但从第但从第三三周周开开始始,成成 交均交均价涨幅价涨幅明显明显减减小小,上涨,上涨势势头明显头明显减减缓缓。 受备受备案案因素因素、计算周期计算周期、以以及部及部分分楼楼盘退盘退房房影响影响,周周成交成交总总量以量以及个别及个别楼楼盘周盘周成交量成交量波动波动较大较大,周
27、周 走势走势累计累计数数据据与月与月度度数数据存据存在较大在较大误差误差,月月度度数数据据以月以月度度走势走势图为准图为准,周周走势走势图仅作参考图仅作参考。 武汉片区商武汉片区商品品住住宅成交均宅成交均价价及及 销销量情况量情况(单单位位:元元/平平方方米米 套套) 二二月月,武汉,武汉十十大主城大主城区区成交均成交均价价较较上上月都有所月都有所上涨,上涨,其其中中东西湖东西湖片片和和二七二七后湖后湖片片环环比比涨幅涨幅 最大最大,分,分别别达达2.57%和和1.86%,不过,不过各各个个片区涨幅片区涨幅与与上上月相比均有所减月相比均有所减小小,尤尤其其汉汉阳阳中心区、中心区、 青山青山区、
28、汉区、汉口口中心区中心区和古田和古田片片等等片区片区本月成交均本月成交均价涨幅价涨幅均在均在1%以下以下;各大各大片区片区在在售售项目价项目价格格上上 调方调方面大大减少面大大减少,大多大多项目项目基本基本维持维持新新“国八国八条条”和春节和春节前前的价的价格格水平水平,但但同时同时也未出现也未出现实实质质性性 优惠优惠打折打折、价、价格下格下调调情情形形。与去。与去年年同同期期相比相比,汉,汉阳阳中心区、中心区、古田古田片区、二七片区、二七后湖后湖片区、片区、沌口沌口片片 和和关关山山片的片的成交均成交均价涨幅价涨幅都在都在20%以以上,区上,区域域内内部部分分新新项目项目对对区区域域价价格
29、格拉拉升升效应效应明显明显。 二月,主城区十大片区成交量环比上月均有所减少,除古田片区和青山区成交量减幅低 于20%外,其他各大片区成交量减幅均在47%以上,其中沌口片、二七后湖片区环比上月减幅 在八成以上,汉阳中心区、关山片和南湖片成交量也环比大幅减少六成以上。成交量的大幅减 少,一方面跟本月上市项目较上月大幅减少有直接关系(如沌口、二七后湖片区);另一方面,一 直以来供应、成交均占主角的关山片、东西湖片、汉口中心区和武昌中心区成交量均出现下滑 近五成之多的事实,说明了近期的楼市政策已开始影响购房者的心理预期和购房步伐,从而导 致成交量减少。但与去年同期相比,除沌口片、汉阳中心区和关山片成交
30、量有所减少外,其他 主城区的成交量较去年同期均有较大幅度增加,今年春节当月主城区整体成交量好于去年。 武汉片区商武汉片区商品品住住宅成交均宅成交均价价及及 销销量情况量情况(单单位位:元元/平平方方米米 套套) 2010年武汉市场 基本状况 武昌核心片区房地产研究武昌核心片区房地产研究 区区域域划分划分 中南路片区的范围南起武珞路,北到洪山广场,武珞路西起武珞路五巷,东到中南大酒店。该 区域的核心部分为武珞路、中南路沿线两侧、贯通丁字桥延线交汇雄楚大道。中南路商圈是武昌几 个重要商圈之一,它占据了武昌主要干道武珞路和中南路,区域内拥有省政府和武汉铁路局等政府 和事业单位,是武昌重要的政治、金融
31、、商业中心。 区区域域商商业环境业环境 武昌核心片区占据城市内环线的核心地段,这个片区内有两大商场中南商场、亚贸广 场、银泰百货;两大家电卖场苏宁和国美。中南丁字桥片区是武昌商业中心作为改革开放后 兴起的第一波商圈,曾是时尚用品的集散地,先天地理位置优越。另外销售服装、食品、通讯产 品的小店铺不计其数。这一条街的娱乐设施也比较完善,有KTV,有西餐厅,还有演艺场。近年 来这段路上又兴建了中建广场、鹏程广场,而中南写字楼也在不断升级,配套越来越完善。门类 齐全,品种丰富,商业氛围可见一斑。 区区域市政域市政配配套套 医医疗疗 区域内分布中南医院、人民医院、市七医院、华夏医院、省直门诊、市职业病防
32、治院等。 教教育育 武汉大学、武汉音乐学院、武汉美术学院、武汉中学、武汉小学、水果湖中学、水果湖小 学、十五中、二十五中等。 购物场所购物场所 中南商业大楼、银泰百货、世纪中商百货、家乐福、武商量贩店、中百仓储等 金融证券金融证券 工商银行2、华夏银行、交通银行3、中国银行3、建设银行3、招商银行、农业银行等 饮食酒店饮食酒店 白玫瑰大酒店、洪山宾馆、湖北饭店、五月花大酒店、新大地酒店、京汉大酒店、中南大 酒店、巴山夜雨、亢龙太子酒轩等 娱乐休闲娱乐休闲 洪山广场、八一电影院、九九城堡、葡国城堡、康霸洗浴中心、滚石音乐厅等 区区域交域交通环境通环境 武昌核心片区出行极为便利,30多条公交线路,
33、通达武汉三镇。区域内包括了中南路、武 珞路、中山路等城市主要干道,公交站点中南路站、中南路后站汇集了电1、电6、电8、 72、411、520、540、576、581、586、583、587、601、702、709、729、723等多条 线路,雄楚大道拥有529、571、556、590、777、903、613等多条公交线路遍布武汉三 镇及远郊近城,可谓四通八达。 区区域域轨道轨道交交通通 武汉轨道2号线设计为地下轨道,一期 工程从汉口马池路到武昌鲁巷,线路走向 为:从马池路到常青花园为地面轨道,过 张公堤后“入地”,下穿汉口火车站常青 路航空路,向东拐至中山公园循礼门 中山大道,再向南经江汉路,
34、下穿长 江;江南经三层楼和平大道积玉桥 螃蟹甲中山北路,经洪山广场中南路 武珞路珞喻路,终点到鲁巷。全程约 27公里,沿线共设21座车站。 轨道交通4号线一期工程起自武昌火车 站,经紫阳东路- 中南路- 中北路- 岳家嘴- 中 北路延长线至武汉火车站,在岳家嘴设车 辆段。线路全长17km,共设13个车站。 两条线路均在2012年建成通车。到 时,此区域的交通体系更加发达。 2010年区年区域域房地产分析房地产分析 供应量供应量 成交量成交量 价格分析价格分析 从供应量上看,武昌区全年供 应量为91.23万方,其中12月份供应量 最大,达到16.71万方。 从成交量上看,武昌区全年共 成交109
35、68套,8月份成交量最大,达到 1881套。 从成交均价上看,武昌区9月份 成交均价最低,11月份达到最高,为 10735元/平米。 2010年1- 2月份,随着福星惠誉 国际城,水岸星城,分别以1万/平米和 1.1万/平米开盘,武昌中心区楼市集体 均价“破万”大幕渐渐开启,此后,包括 金地国际花园等在内的积玉桥等多家楼 盘价格相继“破万”。目前,在武昌中心 区,除了传统的高端住区积玉桥片区之 外,包括徐东、中南、中北、沙湖等在 内的武昌中心区众楼盘基本上价格均已 过万。 三三月月武汉武汉楼市走势楼市走势 2011年三月第一周三月第一周(2月月24号号- 3月月2号号),据亿房网研究中心的统计
36、数据显示,全市新房共成交1284套, 其中商品房成交1205套(商品住宅成交969套、商铺和写字楼等非住宅成交236套),经济适用房成交79 套。 在全市商品住宅成交的969套中,主城区成交690套,远城区(黄陂、江夏)成交279套。 一、武汉主城区商品住宅成交情况一、武汉主城区商品住宅成交情况 目前全市主城区在售楼盘347个,成交均价7328.61元/平方米,较前一周价格水平上涨20.13元/平方 米,楼市价格涨幅0.28%,与去年同期相比增幅16.72%。本周主城区销售套数690套,较上周增加137套 ,增幅24.77%,平均每天销量为99套,与去年同期相比减少26.75%。 主城区十大片
37、区商品住宅均价比较图 主城区十大片区商品住宅销售量比较图 三三月月武汉武汉楼市走势楼市走势 市场市场综综述述 1、主城主城区商区商品品住住宅成交情况宅成交情况 本本周周主城主城区销区销售售套数套数690套套,较较上上周周增加增加137套套,增增幅幅24.77%,平平均均 每每天天销销量量为为99套。套。 2、主城主城区不区不同同价价格格区区间间商商品品住住宅宅销销售售情况情况 本本两周两周主城主城区区楼楼盘盘成交均成交均价价主主要要集集中中在在8000- 10000元元/平平方方米米,占占到到 了了整整体体成交量成交量的的44.64%,较较上上周周增加增加3.77%;其其次次是是6000- 8
38、000元元/平平方方 米米,占占总总成交量成交量的的28.12%,较较上上周周减少减少3.17%;10000元元/平平方方米米以以上,上,占占 总总成交量成交量的的8.55%,较较上上周周减少减少1.58%;5000- 6000元元/平平方方米米,占占总总成交量成交量 的的14.06%,较较上上周周增加增加2.67%;5000元元/平平方方米米以下占以下占总总成交量成交量的的4.64%, 较较上上周周减少减少1.69%。 三三月月武汉武汉楼市走势楼市走势 2011年三月第二周年三月第二周(3月月3号号- 3月月9号号),据亿房网研究中心的统计数据显示,全市新房共成交1558 套,其中商品房成交
39、1440套(商品住宅成交1087套、商铺和写字楼等非住宅成交353套),经济适用 房成交118套。 在全市商品住宅成交的1087套中,主城区成交855套,远城区(黄陂、江夏)成交232套。 一、武汉主城区商品住宅成交情况 目前全市主城区在售楼盘347个,成交均价7338.65元/平方米,较前一周价格水平上涨10.04元/ 平方米,楼市价格涨幅0.14%,与去年同期相比增幅16.64%。本周主城区销售套数855套,较上周 增加165套,增幅23.91%,平均每天销量为122套,与去年同期相比增加39.71%。 三三月月武汉武汉楼市走势楼市走势 主城区十大片区商品住宅均价比较图主城区十大片区商品住
40、宅均价比较图 五、主城区十大片区商品住宅销售量比较图五、主城区十大片区商品住宅销售量比较图 三三月月武汉武汉楼市走势楼市走势 市场市场综综述述 1、主城主城区商区商品品住住宅成交情况宅成交情况 本本周周主城主城区销区销售售套数套数855套套,较较上上周周增加增加165套套,增增幅幅23.91%,平平均均每每天天销销量量为为 122套。套。 2、主城主城区不区不同同价价格格区区间间商商品品住住宅宅销销售售情况情况 本本两周两周主城主城区区楼楼盘盘成交均成交均价价主主要要集集中中在在6000- 8000元元/平平方方米米,占占到到了了整整体体成交量成交量 的的46.20%,较较上上周周增加增加18
41、.08%;其其次次是是8000- 10000元元/平平方方米米,占占总总成交量成交量的的 24.68%,较较上上周周减少减少19.96%;10000元元/平平方方米米以以上,上,占占总总成交量成交量的的11.23%,较较上上周周增增 加加2.68%;5000- 6000元元/平平方方米米,占占总总成交量成交量的的13.10%,较较上上周周减少减少0.96%;5000元元/平平 方方米米以下占以下占总总成交量成交量的的4.80%,较较上上周周增加增加0.16%。 三三月月武汉武汉楼市走势楼市走势 2011年三月第三周年三月第三周(3月月10号号- 3月月16号号),据亿房网研究中心的统计数据显示
42、,全市新 房共成交1689套,其中商品房成交1553套(商品住宅成交1081套、商铺和写字楼等非住宅 成交472套),经济适用房成交136套。 在全市商品住宅成交的1081套中,主城区成交816套,远城区(黄陂、江夏)成交265 套。目前全市主城区在售楼盘346个,成交均价7348.13元/平方米,较前一周价格水平上涨 9.48元/平方米,楼市价格涨幅0.13%,与去年同期相比增幅16.24%。本周主城区销售套数 816套,较上周减少39套,减幅4.56%,平均每天销量为117套,与去年同期相比增加 2.38%。 武汉主城区商品住宅成交情况 三三月月武汉武汉楼市走势楼市走势 主城区十大片区商品
43、住宅均价比较图主城区十大片区商品住宅均价比较图 主城区十大片区商品住宅销售量比较图主城区十大片区商品住宅销售量比较图 三三月月武汉武汉楼市走势楼市走势 目目前前全全市主城市主城区区在在售售楼楼盘盘346个个,成交均成交均价价7348.13元元/平平方方米米,较较前前一一周周价价格格水平水平上涨上涨9.48元元/平平 方方米米,楼市楼市价价格格涨幅涨幅0.13%,与去与去年年同同期期相比增相比增幅幅16.24%。本。本周周主城主城区销区销售售套数套数816套套,较较上上周周减减 少少39套套,减减幅幅4.56%,平平均均每每天天销销量量为为117套套,与去与去年年同同期期相比增加相比增加2.38
44、%。 本本周周武汉武汉主城主城区区楼市楼市,成交均成交均价方价方面面,主城主城区整区整体体成交均成交均价保价保持平持平稳稳,部部分片区分片区成交均成交均价价出现小出现小幅幅 回落回落(南南湖湖片片成交均成交均价价下跌下跌幅幅度度较大较大,达达0.8%,不过,不过其主其主要是要是由于宝安由于宝安阳阳光花园香樟里光花园香樟里这个这个项目的项目的 成交均成交均价低价低于于整整个个片区片区均均价而价而拉拉低低了了区区域均域均价的结价的结果果,并并非非出现出现实实质质性价性价格下跌。格下跌。),但但各各片区片区成交成交 均均价价基本基本上上仍未出现仍未出现实实质质性性下跌下跌;成交量成交量方方面面,在在
45、部部分项目的推分项目的推盘作盘作用用下下,本本周周成交量较成交量较上上周继续周继续有有 所增加所增加,其其中武昌中心区、中武昌中心区、南南湖湖片、片、东西湖东西湖片、片、青山青山区区和和汉汉口口中心区的中心区的成交量基本成交量基本上上在在百百套以套以上,上, 尤尤其其南南湖湖片片和青山和青山区区增增幅幅明显明显,不过整,不过整体体主城主城区区周周成交量成交量仍仍低低于今于今年一年一月月的的平平均均周周成交量成交量水平水平,大大 多数多数项目项目成交量成交量仍仍然然较较低低。 本本周周武汉武汉远城远城区区楼市楼市,成交均成交均价方价方面面也也保保持平持平稳稳,成交量成交量方方面面仍仍延延续续二二
46、月份月份的的市场市场低低迷状迷状况况, 成交量成交量环环比比上上周继续周继续有所减少。有所减少。 三三月月武汉武汉楼市走势楼市走势 2010年武汉市场 基本状况 领秀苑项目营销策划方案领秀苑项目营销策划方案 项目研究项目研究 领秀苑是由湖 北华亚投资有限公 司兴建,项目位于 武汉市武昌中南核 心区域雄楚大道与 丁字桥路旁,整个项 目占地2.9万平方 米.主要户型有3室 二厅二卫,2室二 厅二卫,一室一厅 一卫符合90、70政 策。 项目研究项目研究 项目项目周周边配边配套:套: 道道路路交交通通:本项目位于主干道雄楚大道边,与武昌火车站、长 途客运站、长江一桥距离较近, 出行武汉三镇,非常便捷
47、,周边 有武珞路、中南路、丁字桥等重要城市干道,项目对外交通较为 便利。 规划轨道交通二、四号线途经该区域。拥有几十条公交线 路直达武汉三镇。 周周边边商商业配业配套套设设施施:中南商业大楼、银泰百货、亚贸广场、世 纪中商百货、家乐福、武商量贩店、中百仓储等 教育配教育配套套设设施施:武汉大学、武汉音乐学院、武汉美术学院、武 汉中学、武汉小学、水果湖中学、水果湖小学、十五中、二十五 中等晒湖小学等。 医疗卫生配医疗卫生配套套设设施施:区域内分布中南医院、人民医院、市七医 院、广州军区总医院,华夏医院、省直门诊、市职业病防治院 等。 休闲景休闲景观观配配套套设设施施:洪山广场、施洋公园、长春观、
48、八一电影 院、九九城堡、葡国城堡、康霸洗浴中心、滚石音乐厅等 项目研究项目研究 区域内居住氛围、商业氛围、 商务环境差异较大,楼盘开发物业 类型、产品差异较大。 以中南路为核心轴的范围内, 形成中商为核心的商业区,商业氛 围浓厚,商务环境较好,但居住环 境较为嘈杂,以开发写字楼、商业 物业为主。随着中南路核心商圈的 不断发展壮大,区域内各种形态的 物业均受到一定程度的市场偏好, 销售状况比较良好。目前在推但尚 未开盘的项目有中南国际城D座、 华润置地公馆等项目。 位于中南路向洪山区域现正在 开发及在售项目也相对较少, 现阶段主要在推的有滨湖名邸D三期及百瑞景项目,而往武汉华师方面主要以商业为主
49、,现阶段在建项有 水务地产开发的未来公馆。 由于今年新政刚刚出台,中南核心片区在售及在建项目较少,供需较少,领秀苑项目的推出无疑将给 中南片区注入一道清泉,而中南核心片区房地产面市价从9000左右到13000左右。 滨滨湖湖名邸名邸3期期 百端景百端景 中中南南国国际际城城 华润置华润置地地公馆公馆 亚贸亚贸SOHO 项目项目所在所在地地 项目研究项目研究 目前办理优 惠申领单可 优惠减免 5000元现金 待定 40- 156平方米 毛坯平层 高层 总共 300 户 4月底开盘 武昌中南路街武 珞路442号(中 南商场附近) 中南国 际城D座 目前认筹2 万开盘享 受95折 待定 目前推51- 115平方 米精装平层,85.8 平方米精装复式 栋多层7楼,一 栋小高层11 , 一栋高层33楼 420未开盘 武昌中南街民主 路624号(洪山 广场附近) 华润置地公馆 在售7-9层2010-12 48.5、51、 52、60、 72.7平米 高层7-19层 10500洪山武珞路628 号(亚贸楼上) 亚贸SOHO 90-167在 售 2010
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