3季度中国房地产市场研究报告.pdf
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1、中国指数研究院中国指数研究院中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统中国房地产指数系统中国房地产指数系统 目录目录目录目录 摘要摘要摘要摘要 1 第一部分第一部分第一部分第一部分:2012 年三季度中国房地产市场年三季度中国房地产市场年三季度中国房地产市场年三季度中国房地产市场形势形势形势形势总结总结总结总结. 3 1. 政策环境政策环境政策环境政策环境:坚持房地产调控不放松坚持房地产调控不放松坚持房地产调控不放松坚持房地产调控不放松,中央督查确保政策中央督查确保政策中央督查确保政策中央督查确保政策落实到位落实到位落实到位落实到位. 3 2. 新房新房新房新房:价格继
2、续上涨价格继续上涨价格继续上涨价格继续上涨, “金九金九金九金九”推盘激增但成交回落推盘激增但成交回落推盘激增但成交回落推盘激增但成交回落,库存再次上升库存再次上升库存再次上升库存再次上升. 6 3. 二手房二手房二手房二手房:三季度成交同比大增近七成三季度成交同比大增近七成三季度成交同比大增近七成三季度成交同比大增近七成,价格持续上涨价格持续上涨价格持续上涨价格持续上涨,9 月同比止跌上涨月同比止跌上涨月同比止跌上涨月同比止跌上涨 25 4. 土地土地土地土地:供求状况有所好转供求状况有所好转供求状况有所好转供求状况有所好转,楼面均价及溢价率回升楼面均价及溢价率回升楼面均价及溢价率回升楼面均
3、价及溢价率回升 29 5. 企业企业企业企业:三季度销售业绩环比下降但仍明显好于去年三季度销售业绩环比下降但仍明显好于去年三季度销售业绩环比下降但仍明显好于去年三季度销售业绩环比下降但仍明显好于去年,拿地更加积极拿地更加积极拿地更加积极拿地更加积极 36 第二部分第二部分第二部分第二部分:2012 年四季度中国房地产市场趋势展望年四季度中国房地产市场趋势展望年四季度中国房地产市场趋势展望年四季度中国房地产市场趋势展望. 43 1. 政策环境政策环境政策环境政策环境:经济探底背景下继续坚持货币政策与房地产调控方向经济探底背景下继续坚持货币政策与房地产调控方向经济探底背景下继续坚持货币政策与房地产
4、调控方向经济探底背景下继续坚持货币政策与房地产调控方向. 43 2. 市场趋势市场趋势市场趋势市场趋势:推盘加大促进成交稳中有升推盘加大促进成交稳中有升推盘加大促进成交稳中有升推盘加大促进成交稳中有升,价格企稳价格企稳价格企稳价格企稳,不同城市分化不同城市分化不同城市分化不同城市分化 46 结语结语结语结语.53 研究主持研究主持研究主持研究主持:中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持数据支持数据支持数据支持:CREIS 中指数据, 主要研究成员主要研究成员主要研究成员主要研究成员: 中国指数研究院总院中国指数研究院总院中国指数研究院总院中国指数研究院总院:莫天全 黄瑜 葛海峰 何田 刘
5、水 潘雪佳 师洋 吴珊 张静 李映雪 许梁 于跃 张红莉 刘丽杰 贾静 李晶 荣晨 张婷 段秀娟 陈茜 高静 王亮 周宣 蒋云峰 苑承建 白彦军 张英 赵丽一 李力 中国指数研究院各中国指数研究院各中国指数研究院各中国指数研究院各地地地地分院分院分院分院: 汪勇 张志杰 罗勇成 张化学 林建晖 贾艳伟 刘宣 薛玲 李力 杜丙国 周瑞蓉 钟 文辉 张伟 高院生 张晓伟 陈佳 黄雪 胡佳娜 钱慧群 朱柏润 薛建行 王玲 陈宏军 2012 年三季度年三季度年三季度年三季度中国房地产市场研究报告中国房地产市场研究报告中国房地产市场研究报告中国房地产市场研究报告 2012 年年年年 10 月月月月 12
6、 日日日日 2012 年年年年三季度三季度三季度三季度中国房地产市场研究报告中国房地产市场研究报告中国房地产市场研究报告中国房地产市场研究报告 1 本本本本报报报报告告告告数数数数据据据据来来来来自自自自中中中中国国国国指指指指数数数数研研研研究究究究院院院院数数数数据据据据信信信信息息息息中中中中心心心心、中中中中国国国国房房房房地地地地产产产产指指指指数数数数系系系系统统统统或或或或其其其其他他他他公公公公开开开开资资资资料料料料,如如如如有有有有疑疑疑疑问问问问,请请请请咨咨咨咨询询询询 010-59306936。 摘要摘要摘要摘要 1. 2012 年年年年三季度三季度三季度三季度中国房
7、地产市场中国房地产市场中国房地产市场中国房地产市场形势形势形势形势总结总结总结总结 (1) 政策政策政策政策:坚持房地产调控不放松坚持房地产调控不放松坚持房地产调控不放松坚持房地产调控不放松,中央督查确保政策落实到位中央督查确保政策落实到位中央督查确保政策落实到位中央督查确保政策落实到位 2012 年三季度,为巩固房地产调控成果,切实防止房价反弹,中央及相关部委密集强调房地产调控不放松,并就调 控措施落实情况进行专项检查,强化市场监管及问责。北京、上海、广州等地方政府也纷纷响应中央精神,重申从严执行 楼市调控政策。此外,有关房产税改革的各种信息使其再度成为焦点,房产税试点扩容将进一步完善长效机
8、制。 (2) 新房新房新房新房:全国投资全国投资全国投资全国投资开工开工开工开工增速增速增速增速下行趋势停止下行趋势停止下行趋势停止下行趋势停止,重点城市重点城市重点城市重点城市三季度三季度三季度三季度价格继续上涨价格继续上涨价格继续上涨价格继续上涨, “金九金九金九金九”推盘激增但成交推盘激增但成交推盘激增但成交推盘激增但成交 回落回落回落回落,库存库存库存库存水平和出清周期在水平和出清周期在水平和出清周期在水平和出清周期在 9 月底月底月底月底再次上升再次上升再次上升再次上升 从全国来看从全国来看从全国来看从全国来看,市场销售趋稳带动企业投资开工信心增强,房地产开发投资累计同比增速在 8
9、月提高至 15.6%,是去 年以来首次加快;新开工面积累计降幅缩小至 6.8%,其中 8 月单月同比增长 13.9%,为今年以来首次增长。从重点城市从重点城市从重点城市从重点城市 来看来看来看来看,三季度住宅成交同比大幅增长 51%,其中 9 月成交量同比增长 52.4%,但环比小幅下降 2.6%, “金九”成色不足; 特别是上海、杭州等此前回升最快的城市,三季度成交量环比出现回落,但长三角地区连续两个季度同比增长超过 60%, 居各区域首位,长春等地市场继续升温,成交量在三季度继续上升,接近 2010 年调控以来高点。供应方面供应方面供应方面供应方面,重点城市三 季度批准上市量环比增长 19
10、.3%,同比上升 8.2%,9 月更是达到 2010 年以来最高水平,环比和同比分别增长 60.1%和 14.1%; 供应激增而成交回落, 导致多个城市可售量在 9 月底再度回升, 出清周期也出现了今年以来首次延长。价格方面价格方面价格方面价格方面, 刚需项目低价入市或降价带动热销后普遍试探性提价,知名企业中高端项目依靠品牌影响力、地域优势热销,价格稳中有 涨,百城指数自 2011 年 9 月连续 9 个月下跌后于 6 月止跌并连续 4 个月上涨,但 8-9 月价格上涨幅度和范围并未扩大。 (3) 二手房二手房二手房二手房:三季度三季度三季度三季度成交同比大增近七成成交同比大增近七成成交同比大
11、增近七成成交同比大增近七成,价格环比持续上涨价格环比持续上涨价格环比持续上涨价格环比持续上涨,9 月同比止跌上涨月同比止跌上涨月同比止跌上涨月同比止跌上涨 成交方面成交方面成交方面成交方面, 三季度十大城市成交量相比二季度增长 23.2%, 同比大幅增长 68.0%, 绝对量达到 2011 年以来最高水平, 8-9 月同比增幅超过新房,但整体来看,今年前三季度二手房成交恢复力度仍不及新房,受调控影响的幅度大于新房。价价价价 格方面格方面格方面格方面,十大城市主城区二手房价格从 3 月开始环比上涨,截至 9 月累计上涨 8.6%,9 月同比在今年以来连续 8 个月下 跌后,首次转为上涨,多个城市
12、价格已经超过去年同期或历史高点,价格走势强于同期新房。 (4) 土地土地土地土地:供求状况有所好转供求状况有所好转供求状况有所好转供求状况有所好转,北京北京北京北京、上海等地活跃带动全国上海等地活跃带动全国上海等地活跃带动全国上海等地活跃带动全国楼面均价及溢价率回升楼面均价及溢价率回升楼面均价及溢价率回升楼面均价及溢价率回升 供求方面供求方面供求方面供求方面,2012 年三季度,全国 300 个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降 12.1%、18.6%,降幅比上半年缩 小一半以上,北京、杭州、成都等一线和二线热点城市成交量恢复明显。价格方面价格方面价格方面价格方面,在热点城市部分高价地块成交
13、的带动 下,全国 300 个城市三季度住宅用地楼面均价环比上涨 19.6%,9 月创下 2011 年以来新高;住宅用地平均溢价率提高至 10.2%,其中 9 月达 13.3%,是去年 9 月以来的最高水平。 2 中国指数研究院中国指数研究院中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统中国房地产指数系统中国房地产指数系统 本本本本报报报报告告告告数数数数据据据据来来来来自自自自中中中中国国国国指指指指数数数数研研研研究究究究院院院院数数数数据据据据信信信信息息息息中中中中心心心心、中中中中国国国国房房房房地地地地产产产产指指指指数数数数系系系系统统统统或或或或其其其其他他他
14、他公公公公开开开开资资资资料料料料,如如如如有有有有疑疑疑疑问问问问,请请请请咨咨咨咨询询询询 010-59306936。 (5) 企业企业企业企业:三季度三季度三季度三季度销售业绩环比下降但仍明显好于去年销售业绩环比下降但仍明显好于去年销售业绩环比下降但仍明显好于去年销售业绩环比下降但仍明显好于去年,拿地更加积极拿地更加积极拿地更加积极拿地更加积极 销售方面销售方面销售方面销售方面,2012 年前三季度,十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长 10%和 14%,其中三季度企业销售业绩 普遍低于二季度,但同比仍大幅增长。近半数代表企业年度目标完成率已超 80%,世茂、中海已提前实现或接近全年
15、目 标,保利销售额也已超过去年全年。拿地方面拿地方面拿地方面拿地方面,三季度企业拿地热情回升,十大代表企业拿地面积环比增长 33%,但同 比仍下降 7%。万科、龙湖等品牌房企拿地最为积极,而世茂、碧桂园、富力等拿地不多。 2. 2012 年年年年四季度四季度四季度四季度中国房地产市场趋势展中国房地产市场趋势展中国房地产市场趋势展中国房地产市场趋势展望望望望 (1) 政策环境政策环境政策环境政策环境:经济探底背景下继续坚持货币政策与房地产调控方向经济探底背景下继续坚持货币政策与房地产调控方向经济探底背景下继续坚持货币政策与房地产调控方向经济探底背景下继续坚持货币政策与房地产调控方向 宏观经济宏观
16、经济宏观经济宏观经济下行风险仍在, 投资仍是中国经济对冲下行风险和稳增长的主要方式, 固定资产投资增速下滑趋势在三季度 趋缓。展望四季度,在全球经济寻底的过程中,随着货币政策微调和投资增速企稳反弹,中国经济可能触底回升,但回升 势头将十分微弱。货币政策货币政策货币政策货币政策微调的利好已经在房地产市场显现,但由于经济增长不确定性依然存在,四季度货币政策方向 不会发生变化,目前相对较低的利率水平和较高的信贷投放力度将继续维持,给下一阶段的房地产业继续带来利好。房地房地房地房地 产调控政策方面产调控政策方面产调控政策方面产调控政策方面,中央将继续坚持调控大方向以维持市场量价平稳态势。由于当前市场对
17、政策的动态较为敏感,房价已企 稳并有所上涨,政府决策将更加谨慎,房地产调控政策仍将维持从紧取向以巩固调控成果,绝不会有调控态度的放松而导 致市场恐慌或动荡,因经济下行风险而放松房地产调控的期待不切实际。 (2) 市场趋势市场趋势市场趋势市场趋势:推盘加大促进成交稳中有升推盘加大促进成交稳中有升推盘加大促进成交稳中有升推盘加大促进成交稳中有升,价格企稳价格企稳价格企稳价格企稳,不同城市分化不同城市分化不同城市分化不同城市分化 供应方面供应方面供应方面供应方面,历史数据显示四季度是推盘高峰(过去两年均占全年三成以上) ,在企业全力推盘以促进业绩目标完成的 带动下,预计今年四季度新增供应将继续上升。
18、不同城市来看,一线城市由于供应相对短缺,供不应求现象继续加剧;二 线城市明显分化,大多数城市去化压力仍旧突出;部分近几年大幅扩张、大批供地的三四线城市或将面临供应过剩风险。 成交方面成交方面成交方面成交方面,由于房地产政策和货币政策方向不变,供应增加将进一步促进成交量惯性回升,预计四季度多数城市成交 量环比温和增长(如 2008-2009 年环比增长 10%以内) ,由于去年四季度基数较低,同比增长仍将较为显著。不同城市将 继续分化,一线城市和杭州、苏州等东部二线城市的成交量多数已在 6-7 月达到近年高点,预计四季度将延续三季度稳中 微降的趋势,而青岛、长春等二线城市和多数三线城市,目前成交
19、量与近年高点还有距离,四季度有继续上升的空间。 价格方面价格方面价格方面价格方面,预计四季度价格稳中有升,不会出现全面大幅上涨局面,主要由于限购政策严格执行情况下总需求相对有 限,部分热销项目在提价后成交量即下降,而成交量不能达到预期,企业提价会更加小心谨慎。不同城市来看,供给相对 不足的一线城市价格上涨压力较大,而多数二三线城市供给较为充分,价格上涨动力不足。 企业投资拿地方面企业投资拿地方面企业投资拿地方面企业投资拿地方面,随着地方政府进一步加大推地力度,销售趋好也给企业带来信心,预计四季度土地市场将更加 活跃,投资开工等指标进一步企稳回升。品牌房企拿地时更关注旅游地产等多种业态或热点城市
20、中心区域的地块,但在把 握机遇的同时,应当警惕部分城市商业地产可能面临的供应过剩风险,住宅仍应是多数房企做大规模的主要选择。 2012 年年年年三季度三季度三季度三季度中国房地产市场研究报告中国房地产市场研究报告中国房地产市场研究报告中国房地产市场研究报告 3 本本本本报报报报告告告告数数数数据据据据来来来来自自自自中中中中国国国国指指指指数数数数研研研研究究究究院院院院数数数数据据据据信信信信息息息息中中中中心心心心、中中中中国国国国房房房房地地地地产产产产指指指指数数数数系系系系统统统统或或或或其其其其他他他他公公公公开开开开资资资资料料料料,如如如如有有有有疑疑疑疑问问问问,请请请请咨咨
21、咨咨询询询询 010-59306936。 第一部分第一部分第一部分第一部分:2012 年年年年三季度三季度三季度三季度中国房地产市场中国房地产市场中国房地产市场中国房地产市场形势形势形势形势总结总结总结总结 1. 政策政策政策政策环境环境环境环境:坚持房地产调控不放松坚持房地产调控不放松坚持房地产调控不放松坚持房地产调控不放松,中央督查确保政策落实到位中央督查确保政策落实到位中央督查确保政策落实到位中央督查确保政策落实到位 2012 年三季度,为巩固房地产调控成果,切实防止房价反弹,中央及相关部委密集强调房地产 调控不放松,并就调控措施落实情况进行专项检查,强化市场监管及问责。地方政府也纷纷响
22、应中 央坚持调控不放松精神,重申从严执行楼市调控政策。本季度,房产税改革再度成为焦点,从频传 的相关消息可以看出,房产税试点扩容可期。随着房产税改革的不断深入以及试点范围的扩大,我 国房地产的长效机制将进一步完善。此外,由于近年住宅用地计划完成率不高、上半年土地市场供 求低迷,国土部下调住宅用地供应计划以提高计划完成率。 (1) 中央及相关部委中央及相关部委中央及相关部委中央及相关部委:密集强调房地产调控不放松密集强调房地产调控不放松密集强调房地产调控不放松密集强调房地产调控不放松,强化市场监管和问责强化市场监管和问责强化市场监管和问责强化市场监管和问责 中央及相关部委密集强调房地产调控不放松
23、中央及相关部委密集强调房地产调控不放松中央及相关部委密集强调房地产调控不放松中央及相关部委密集强调房地产调控不放松。今年上半年地方微调调控政策较为频繁,楼市现 反弹迹象,为巩固调控成果,防止房价反弹,近三个月来,中央及相关部委多次重申房地产调控不 放松。7 月初,温家宝总理强调防止变相放松购房政策,把抑制房地产投机投资性需求作为一项长 期政策。与此同时,住建部、国土部、发改委等相关部委均强调坚持房地产市场调控不放松。7 月 末,中共中央政治局也指出,要坚决抑制投机投资性需求,切实防止房价反弹。从中央到相关部委 密集强调房地产调控不放松,表明政府对房地产调控的坚定决心。 图图图图:三季度相关部委
24、有关房地产调控的专项检查三季度相关部委有关房地产调控的专项检查三季度相关部委有关房地产调控的专项检查三季度相关部委有关房地产调控的专项检查 资料来源:中国指数研究院综合整理 多部委强化市场监管多部委强化市场监管多部委强化市场监管多部委强化市场监管及问责及问责及问责及问责,巩固巩固巩固巩固市场市场市场市场调控成果调控成果调控成果调控成果。7 月下旬至 8 月上旬,国务院派出 8 个督查 组,对 16 个省(市)贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行专项督查。督查结果显示,房地产 市场调控的各项政策措施落实情况较好,调控成效不断显现,投机投资性需求得到有效抑制。但个 别地区在房价、限购、供地方面存
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