长沙华资置业芙蓉国里项目全程营销策划提案.pdf
《长沙华资置业芙蓉国里项目全程营销策划提案.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《长沙华资置业芙蓉国里项目全程营销策划提案.pdf(120页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、1 本报告严格保密 长沙长沙xxxx营销策划有限营销策划有限公司公司 谨谨呈:湖南华资置业有限公司呈:湖南华资置业有限公司 华资置业芙蓉国里项目华资置业芙蓉国里项目 全程营销策划提案全程营销策划提案 2 本报告严格保密 感谢贵司对我司的信任,使我们有机会参与贵公司芙蓉国里项目感谢贵司对我司的信任,使我们有机会参与贵公司芙蓉国里项目 营销策划提案的深入沟通,并有机会搭建起双方合作的平台。营销策划提案的深入沟通,并有机会搭建起双方合作的平台。 在正式撰写本方案之前,和盛公司做了以下功课:在正式撰写本方案之前,和盛公司做了以下功课: 对本案开发的市场背景及所处的片区环境进行了深度分析;对本案开发的市
2、场背景及所处的片区环境进行了深度分析; 对本案产对本案产品品进行了深度的分析;进行了深度的分析; 对本案营销进行了对本案营销进行了切实可切实可行的方案行的方案讨论讨论及及思想交流思想交流; 本方案本方案着力着力对本案的营销策划做了深入对本案的营销策划做了深入浅出、切实可浅出、切实可行的行的探讨探讨,提,提出出 了了适适合项目的合项目的成熟见解成熟见解,希望希望本方案本方案能为能为贵公司芙蓉国里的营销提贵公司芙蓉国里的营销提供供 有有益益的参的参考考。 前前言言 3 本报告严格保密 报告报告行行文思路文思路 分析本案地块 位置、产品特 征、优劣势及 周边环境、配 套情况、深度 挖掘项目价 值,提
3、出本案 的项目主题、 客户群定位。 分析本案的整 体市场背景、 区域市场背 景、政策环 境、区域发展 规划前景,找 出现行市场背 景条件下的差 异化市场需 求。 根据产品特 征,从现阶段 市场态势出 发,制定本案 的合理营销策 略、销售价 格、整合推广 应用。 本案市本案市 场背景场背景 项目产项目产 品特性品特性 结合销售策 略,提出项目 销售操作过程 中的实施建 议、制定销售 计划等。 项目销项目销 售售策策略略 项目销项目销 售执售执行行 4 本报告严格保密 市场市场怎么样怎么样 是什么样是什么样的项目的项目 销售目标项目特性市场大背景 销售攻略产品特性区域市场与条件 政策环境 市场背景
4、市场背景 项目分析项目分析营销策营销策略略 报告报告目目录录 销售推广计划 工作阶段执行 销销售执售执行行 项目项目怎么卖怎么卖 什么价格什么价格 多久卖完多久卖完 项目定位整合推广应用 如何达成如何达成目目标标 5 本报告严格保密 第一章第一章市场分析市场分析 长沙长沙楼楼市市现状现状分析分析1 星星沙市场沙市场现状现状分析分析2 6 本报告严格保密 2010年年-2011年年3月月长沙长沙土地土地市场分析市场分析 全市2010年土地供应成交相对去年均出现小幅上涨,供应 建筑面积同比上14.59%,成交建筑面积同比上升10.31% , 2011年一季度,供应6宗土地,面积达14.37万平米,
5、同比 减少84.72%,其中住宅供应1宗,面积为0.76万平米,同比 减少99.05%。 2010年4月- 2011年3月土地供应情况 0 5 10 15 20 0 20 40 60 80 100 120 140 160 幅数5128951621818600 住宅幅数2514481108100 面积23.0888.9121.9441.57.3249.619.9890.27141.2914.3700 住宅面积21.3879.376.7516.86.4839.9611.4971.3733.950.7600 4月5月6月7月8月9月10月11月12月11.1月2月3月 7 本报告严格保密 2010年
6、,长沙土地供应主 要集中在岳麓区及雨花区,随 着该两区市场热度的不断提 升,政府加强了开发力度,土 地供应加大,其中岳麓区尤为 土地供应重点,商住、商办、 工业地块的最高供应都集中此 区域; 2011年一季度长沙供 应的6宗土地中,岳麓区与芙 蓉区各2宗,雨花区和开福区 各1宗,而天心区没有土地供 应。 2010年年/2011年一季年一季度长沙度长沙土地土地市场分析市场分析 2011 年一季度土地供应结构年一季度土地供应结构 2 11 0 2芙蓉区芙蓉区 开福区开福区 雨花区雨花区 天心区天心区 岳麓区岳麓区 2010年土地供应结构年土地供应结构 8 本报告严格保密 供应量供应量分析分析 长沙
7、长沙商品房供应量总体商品房供应量总体呈呈现稳步增现稳步增长长态势态势,2010年再年再度度回升回升 0 200 400 600 800 1000 1200 - 20% - 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 供应量222.11 341.16 381.82 351.67 439.64 656.65 633.14 885.43 744.54 956.19 供应增速 42.08% 53.64% 11.89% - 5.28% 27.14% 42.80% - 3.25% 39.36% - 15.91 28.51% 20012002200320042005200620072008
8、20092010 2001-2010年商品房年年商品房年度度供应走势图供应走势图 9 本报告严格保密 长长沙沙房价房价呈呈现加速上涨态势现加速上涨态势, 2010年增速大幅年增速大幅提提升升 2002年是长沙市商品房成交 均价的低谷,成交均价为2149元/ 平方米。从2003年开始,长沙房 价开始进入上涨通道,2006年之 前,长沙房价一直处于缓慢上涨 状态,从2006-2008年开始长沙房 价上涨加快,2007年上涨 17.32%,2008年均价上涨 24.23%,2009年房价继续保持增 长,但增速出现减缓,2010年房 价出现大幅增长,增速高达 34.46% 。 长沙长沙房地房地产市场产
9、市场年年度度成交均价成交均价分析分析 10 本报告严格保密 2011年一季度长沙(含四县市)完成房地产开发投 资161.27亿元,同比增长35.08%。商品房施工面积 5707.10万万m2,其中新开工面积428.43万m2,同比 增长14.79%、-40.75%;竣工面积417.63万万m2,同 比增长60.31%。 2011年一季年一季度长沙度长沙房地房地产市开发产市开发情况情况 11 本报告严格保密 2011长沙长沙楼楼市市现状现状分析分析 2011年年1-4月月长沙长沙楼楼市市状况状况分析分析 政政策策叠加叠加下下 新新增供应增供应持续同比持续同比下下跌跌 利率上调、加息、限购、限价、
10、限贷(部分停贷),在一系列楼市政 策压力下,一季度长沙楼市“高烧”日渐减退。 1-4月,长沙地区新建商品房累计批准预售563.94万,同比减少 4.91%,其中,住宅新增批准预售513.95万,同比减少6.12%。 1-4月,内五区新建商品房累计批准预售345.14万,住宅317.72万 ,同比减少19.41%;内五区本月新建商品房累计批准预售109.75万, 其中,住宅100.57万。这是长沙楼市自开年以来连续4个月同比下跌。 市场上不断盛传的楼市调控政策将继续加码而产生的市场收紧预期或 多或少影响了开发商延迟推盘计划,此外,一系列实际调控政策限购令、 限价令落地,谨慎放盘也是对政策叠加效应
11、的正常反应。 12 本报告严格保密 2011年年1-4月月长沙长沙楼楼市市状况状况分析分析 成交成交市场市场稳稳定 小户型依旧受宠定 小户型依旧受宠 数据显示,1-4月,长沙地区新建商品房累计销售备案705.32 万,同比减少0.14%;其中,住宅累计销售备案633.80万,同 比下跌3.55%。 1-4月,内五区新建商品房累计销售备案497.60万,同比增 长3.76%,住宅累计销售备案450.43万,同比增长2.36%;本月 住宅累计销售备案106.17万。 从数据分析来看,长沙市郊区成交量受政策影响明显高于市 区,市区产品抗风险的优势在政策压力下得以显现。 2011长沙长沙楼楼市市现状现
12、状分析分析 13 本报告严格保密 2011年年长沙长沙房地房地产产产产品品主要主要特特征征 紧凑自用产品炙手可热紧凑自用产品炙手可热 对于现行的市场政策环境,“限 购、限贷、限价”三限的影响,投 资需求被压抑,而不断上涨的房价 对于一直处于观望的刚需购房者需 求在上涨上被迫释放,60-80的二 房,90-100的三房成为市场热销产 品;如万科金域华府、米兰春天 等。紧凑小户低总价,功能齐全, 给刚需的释放提供了很好的平台。 14 本报告严格保密 2010年,别墅成交总量超过60万万平方米。 但2011年的市场,已经存在供 应过量的危险。从区域分布上看,长沙别墅集中于金星北、含浦、芙蓉北、 星沙
13、和暮云板块,尤其是暮云板块暮云板块凭借其良好的区位优势和丰富的低容积率 土地资源成为别墅集中带。按照有关统计,目前长沙别墅市场规划量约有 6700套,上市量约5000套(08年至今),未推房源约1700套,加上当前市场存 量约1000套。别墅市场尤其是联排的竞争加剧,已成现实。 别墅产品大爆发别墅产品大爆发 2011年年长沙长沙房地房地产产产产品品主要主要特特征征 15 本报告严格保密 目前在售的北辰三角洲、长沙开福万达国际广场、保利国际广场、运达国际新城等高端 项目,在下半年会相继推出还有达美D6区、中海项目、华远华中心项目、滨江新城的世 茂项目、德思勤城市广场等,且均成为区域标杆极力带动了
14、整体市场价格。城市综合体 项目也加速发展,商业地产迎来发展新高潮。 大盘时代全面到来大盘时代全面到来 2011 年长沙房地产产品主要特征年长沙房地产产品主要特征 北辰三角洲 万达国际广场 达美D6区 绿地中央广场 16 本报告严格保密 【招标投标新规正施行】 【老房贷长沙仍享7折利率优惠】 【长沙房产契税新规元旦实行】 【长沙2011年第一拍:商业楼东牌楼起价27.5亿】 【绿地集团斥巨资抢驻市府核心区】 【长沙市12层以下新建住房应统一安装太阳能】 【2010年长沙市住房公积金覆盖率位于全国前列】 【长沙出台新规:控制性详细规划修改前置审查】 【长沙深入推进安居工程和棚户区改造成绩显著】 【
15、长沙城北5年投20亿建安居房】 【委员:长沙商品房预售应明码标价“一房一价”】 【2011长沙至少15个精装项目面市】 2011年年长长沙沙楼楼市市重要重要动动态态 17 本报告严格保密 2011年年5月月楼楼市市重要重要动动态态 商品房销售明码标价规定,5月1日起,商品房将实 行一一套套一标价一标价,销售过程中不得超过备案价格。 从5月18日起,上上调存款类金融调存款类金融机机构构人民币存款准人民币存款准 备金率备金率0.5个百分点(至21%)。这是央行年内第五次上 调存款准备金率,也是去年以来第十一次上调。本次上 调可锁定商业银行3700亿元资金。 国国家持续家持续出出台台相关相关政政策,
16、策,宏观调控宏观调控进进一步加一步加紧紧,银银行信行信贷贷政政策策更更加加严厉严厉 5月20日,湖南省政府公布了关于加强房地产市场调控 工作的通知,要求实行差别化的房地产税收与信贷, 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明 的非非本本地地居民暂停居民暂停发发放个人住放个人住房房贷款贷款。 18 本报告严格保密 2011年长沙版限购令年长沙版限购令 长沙市人民政府办公厅 关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知 长政办发201110号文件 各区人民政府、各有关单位: 为贯彻落实国务院办公厅关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知(国办发20111号)精神,促进我市房 地产市场持续健
17、康发展,现就有关事项通知如下: 一、一、自自本通本通知知发发布布之之日日起,起,暂暂执执行以下行以下购购房房管理措施管理措施:对在本市市区:对在本市市区(市市辖五辖五区,下区,下同)已拥同)已拥有有1套住套住 房房的的家庭(家庭(环长环长株潭户籍家庭)株潭户籍家庭),限,限购购1套套90平方平方米(含)米(含)以下以下新新建建商品商品住住房房;对在本市市区;对在本市市区无住无住房房并并能能够够 提提供供本市本市居住证居住证的的外外地地家庭家庭,在,在主城主城区限区限购购1套套90平方平方米(含)米(含)以下以下新新建建商品商品住住房房;对在本市市区,;对在本市市区, 已拥已拥有有2 套(含)套
18、(含)以以上上住住房房的的家庭家庭、拥拥有有1套(含)套(含)以以上上住住房房的的外外地地家庭家庭、不不能能提提供供本市本市居住证居住证的的外外地地家庭家庭,暂停暂停在在 本市本市主城主城区区购买购买90平方平方米(含)米(含)以下以下新新建建商品商品住住房房。 二、境外机构和个人在本市购房的,按住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管 理的通知(建房2010186号)的有关规定执行。 三、限购期间,按本通知第一条规定可购买新建商品住房的,已有住房以房屋买卖合同网上签约时间为准。 四、对购买90平方米(含)以下新建商品住房的购房人,应在申请房地产预告登记时,如实填写购
19、房人家庭成员住 房情况申报表(以下简称申报表)。非同一家庭的2人以上共同购买90平方米(含)以下新建商品住房的,应分别填 写申报表。购房人应对申报表信息的真实性负责,提供虚假证明或虚假信息的,应承担相关责任。 五、限购期间,房地产开发企业、房地产经纪机构,应当在营业场所醒目位置,张贴限购政策,履行告知义务,督促 购房人如实填写申报表,核对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料(对外地家庭购房的、还应核对本市居住 证),在申报表签署意见并盖章。 六、房地产开发企业、房地产经纪机构及其执(从)业员,不执行本通知规定的,暂停网上签约,其违规行为记入信用 档案,并由当事人承担相关责任。 七、限购期间
20、,国家、省政府另有规定的,从其规定。 八、具体执行过程中的相关问题由市住房城乡建设委负责解释。 长沙市人民政府办公厅 二O一一年三月四日 19 本报告严格保密 2011年新国八条与长沙版限购令解读年新国八条与长沙版限购令解读 新国八条要点:进一步落实地方政府责任;加大保障性安居工程建设力度;加强 税收征管;对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60,贷款利率不低于 基准利率的11倍;严格住房用地供应管理;落实住房保障和稳定房价工作的约谈问 责机制等。 解解读读一一:观调控的出台肯定会对市场造成一定影响,但所有调控政策的周期有长有短,力度有 强有弱,执行有实有虚,效果有好有坏。 解解读二读
21、二:房贷的按揭贷款在比较长的时间内,在银行的资产结构当中还是风险相对可控的一个 产品,银行方面应该不会放弃,但在国家调控政策比较严的情况下,改变它们金融产品的位置 是不太可能的 。 解解读三读三:房地产的融资渠道很多,贷款、基金、民间借贷、信托等等,还有其它很多通道可供 开发商选择,比如说合资、合作,比较典型的一种方式就是房企联合资金拿地,这样一来开发 商对银行的依赖性就不会太大,这种现象在银根紧缩的局面下将会越来越多。 解解读四读四:新建商品房市场交易量受调控影响,市场较低迷,最近成交量环比和同比均有所下 降,但住房价格既没有大幅上涨也没有出现明显下降。 结论:2011年楼市延续着2010年
22、的调控势头,“新国八条”一步步落实到地方, 银行贷款进一步收紧、个人房贷会面紧缩。2011年购房的主力人群将以首次置业和改 善型住房为主,住房投资市场空间将逐步缩小。 20 本报告严格保密 长沙长沙版版限限购令要点购令要点:对长沙市区(市辖五区,下同)已拥有1套住房的家庭(环 长株潭户籍家庭),限购1套90平方米(含)以下新建商品住房;对长沙市区无住房 并能够提供本市居住证的外地家庭,在长沙市区限购1套90平方米(含)以下新建商 品住房;对在长沙市区已拥有2套(含)以上住房的家庭、拥有1套(含)以上住房的 外地家庭,不能提供本市居住证的外地家庭,暂停在本市主城区购买90平方米(含) 以下新建商
23、品住房。 解读一:“限购令”限小不限大、限新不限旧、限内不限外:长沙市政府未将环长株潭户籍家 庭列入外地家庭,而外地家庭只要求提供本地居住证。同时区别其他城市,长沙并未限制二手 房买卖制约大部分非理性住宅投资功能和基本制约了投机功能,住宅居住功能(包括真正改善型 需求及刚性需求的)没有误伤. 符合长沙这种规模城市的进一步发展需要。 解读二:长沙市场格局将发生变化,目前国家尚未对商业楼宇及商业地产作相应要求,受新国 八条及长沙限购令影响,部分在市区或交通要道边已经取得土地待开发的企业,将采取曲线方 式变更土地性质来规避销售风险,从而整体市场中住宅物业与商业比例有所变动,同时待开发 项目成本与购房
24、成本相应增加。 结论结论:从目前长沙限购政策来看,限购的对象具有非常明确的政治性及长沙城市战略智慧性, 不管如何,目前所针对的仅指住房行业,商业、写字楼、车位都不受影响,但这并不意味着商 业地产、写字楼项目就会热。受住宅限购影响,资本会向商业地产和写字楼转移,但并不是所 有的商业地产项目和写字楼都会受益。 2011年新国八条与长沙版限购令解读年新国八条与长沙版限购令解读 21 本报告严格保密 限购令对长沙县房地产市场的影响分析限购令对长沙县房地产市场的影响分析 1,长沙五区的90平米以内的普通住宅投资型需求受限购 令影响,而会把投资需求转向未受限购影响的长沙县。 2、改善型普通住宅90平米以内
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 长沙 置业 芙蓉国 项目 全程 营销策划 提案
链接地址:https://www.31doc.com/p-3728317.html