西安春季房展会市场调研报告.pdf
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1、北京建工集团西安房地产有限公司 1 2012201220122012 年春季西安住宅产业博览会年春季西安住宅产业博览会 调研报告调研报告 部门部门前 期 部 时间时间 2012 年 4 月 25 日 北京建工集团西安房地产有限公司 2 目录目录 一、一、住博会概述住博会概述3 二、二、政策及市场背景政策及市场背景3 三、三、参展项目信息参展项目信息3 3.1 项目区域分布3 3.2 楼盘价格分析4 四、四、住博会市场分析住博会市场分析6 4.1 新开楼盘分析6 4.1.1 开盘时间分析9 4.1.2 区域布局分析10 4.1.3 价格分析10 4.2 潜在竞争楼盘对比分析13 五、五、参展各方
2、分析参展各方分析15 六、六、总结总结16 七、七、附录附录17 北京建工集团西安房地产有限公司 3 一、住博会概述一、住博会概述 2012 西安春季住宅产业博览会举办于 4 月 13 日至 16 日期间,地点位于曲 江国际会展中心。西安住宅产业博览会,是企业展示品牌形象、现场快销,也是 购房者集中挑选合适楼盘的大好时机。 本届住博会参展的有万科、紫薇、天朗、绿地、金泰、陆港等 50 余家大品 牌企业。本次展会展览面积 50000 ,参展房企共 86 家,参展房源达 5 万余套。 其中,参展项目超过 100 个。另有参展家装、家居、家具及材料企业 65 家,参 展品类超过 100 个、二手房机
3、构 10 家,二手房源两万多套,提供新建商品房和 保障性住房项目 80 多个。参加展会的还有海南万宁市等外地地产商。 二、政策及市场背景二、政策及市场背景 本届展会是今年以来西安市进一步深入贯彻各项房地产市场调控政策的一 次房产交易盛会。3 月份两会期间,国家出台一系列关于加强房地产调控的政策 和措施,进一步抑制房地产投资性需求的同时,也利用调整央行准备金率、保证 首套房贷款及首套房贷款利率优惠等政策措施,促进刚性需求的释放。 早在 2 月份开始, 去年低迷一年的楼市就开始出现了回暖的迹象, 至 3 月份, 西安楼市不仅销量出现上浮,就连连续几月下滑的房价也出现了小幅上涨。至银 四开篇,也是要
4、远远好过三月。所以说,就目前西安楼市的情况来看,刚需扎堆 释放,楼市正在逐步走好。但是越是面对楼市走好,历经市场冷冻一年多的开发 商越是告诉自己要抓住时机、抓住刚需,不惜一切代价回笼资金。所以传单营销 愈演愈烈的同时,众多楼盘更推出了大量的现场购房优惠活动。 三、三、参展项目信息(见附表)参展项目信息(见附表) 3.13.1 项目区域项目区域分布分布 位置城东城南城西城北城内高新经开合计 二环内469410024 二、三环之 间 10152905243 三环外33110109 合计1724121416276 北京建工集团西安房地产有限公司 4 分析:近期开发的楼盘多位于二三环之间,部分在二环以
5、内,少量位于三环 以外。位于城东和城南的项目占了一半以上的比重,可见本市东、南区正处于房 地产市场发展与竞争的热点区域。 3.23.2 楼盘价格分析楼盘价格分析 2011 年秋季住博会参展项目价格统计: 价格区间城东城南城西城北曲江高新户县合计 6000 及以下20100014 6001 到 7000304201010 7001 到 8000123301010 8001 到 900005001107 9001 到 1000000100102 10000 以上01002104 待定10102105 北京建工集团西安房地产有限公司 5 2012 年春季住博会参展项目价格统计: 价格区间城东城南城西
6、城北城内长安高新经开合计 6000 及以下6342030018 6001-70005523111119 7001-80001525000114 8001-90001333011012 9001-10000020000204 10000 以上011100205 待定350000008 分析:由以上图表对比可以看出,2012 年春季住博会价格在 6000 元/以下 的楼盘在参展项目中占了 25%的比重,相比 2011 年秋的 11%有较大幅度的增长; 与此同时,今年住博会价位在 7001-8000 元/的楼盘比重为 19%,相比去年的 27%却有较大幅度的下降,其他更高价格的楼盘比重也有不同程度的
7、减少。这些 比重的调整都从一定程度上反映出今年开发商正在推出更多较低价位的楼盘。 北京建工集团西安房地产有限公司 6 四、四、住博会市场分析住博会市场分析 本次住博会一方面为买房者提供了完整的信息平台, 便于买房者根据自己的 需要对于不同的楼盘进行对比分析,同时享有额外的购房优惠;另一方面也为各 房地产开发商提供了一个对整个市场进行深入了解的平台。在这一部分中,通过 对市场楼盘的分类筛选,并对筛选出来的楼盘逐一进行分析,找出对于本项目的 潜在竞争威胁, 便于本项目在接下来的发展方向上对于这些竞争威胁做出相应的 反应,以确保自身的竞争优势,占据有利竞争位置。 4.14.1 新开楼盘分析新开楼盘分
8、析 本次住博会参展楼盘中,过去一年内开盘的楼盘共有 22 个。 编编 号号 项目名称项目名称占地占地/ / 万万 m2m2 物业物业 类型类型 容积容积 率率 开盘时开盘时 间间 均均 价价 元元 /m2/m2 在售户型在售户型所在区所在区 域域 1 1绿地国际生态城100住宅2.242011.066400221/322/422城东 2 2南山汤院七期养 生公寓北区 33.33住宅0.62011.124500111/221/ 311 城东 3 3锦绣天下133.3 3 住宅2.012011.076500221/322城东 4 4普华浅水湾32住宅2.612011.085500221/222/3
9、22/4 22 城东 5 5浐灞一号13.4住宅4.482011.126900二,三,四房城东 6 6安诚御花园 2 期20.2住宅4.02012 下半年 6300111/211/221/ 322 城东 7 7唐韵三坊6.4住宅5.272011.096000111/211/221/2 22/321/322 城东 8 8金地湖城大境5.8住宅1.82011.081300 0 一,二,三,四 房 城南 北京建工集团西安房地产有限公司 7 9 9华龙太乙城16.46住宅6.02011 年 后 7300一,二,三房城南 1010荣禾曲池东岸8.7住宅2.02011.122200 0 三,四房城南 11
10、11梧桐苑8.4住宅1.992011.108300二,三房城南 1212紫薇曲江意境9.14住宅3.72011.128000二,三,四,五 房 城南 1313荣华北经城6.13住宅4.42011.097800111/221/321/3 22 高新 1414华远君城20住宅4.02011.106500111/121/221/3 21/322/422 城北 1515雅荷蓝湾6.67住宅1.482011.116500321/522/523城北 1616紫薇风尚8.5住宅3.242011.068500特殊户型城北 1717雅荷四季城13.34住宅 商铺 4.982011.107500121/221/3
11、21/3 22 城北 1818天朗御湖13.27住宅4.522011.077800221/321城北 1919听城3.23住宅6.02011.127200211/221/321城西 2020景寓学府10.0住宅5.32011.058300221/311/321/3 22 城西 2121伊顿公馆5.7住宅5.02012.011200 0 211/221/311/3 12/321/412 城西 2222天朗蓝湖树11.2住宅3.732011.118500111/221/322城西 北京建工集团西安房地产有限公司 8 4.4.1.11.1 开盘时间分析开盘时间分析 数据显示,参展的新开楼盘开盘时间主
12、要集中在 6-12 月,从 6 月开始,开 盘的楼盘数量开始增加,并在 12 月份达到顶峰。 其中 12 月为开发商选择开盘的热点月份。去年 12 月期间,已是经历了近一 年的政策调控,导致许多房地产企业对未来调控的预测颇为乐观,认为调控逼近 尾声,故选择在此时开盘,希望能赶上楼市的回暖进程。 北京建工集团西安房地产有限公司 9 4.4.1.21.2 区域布局分析区域布局分析 本次参展新开楼盘中,以城东已开盘数量最多,城南城北紧随其后。根据西 安市 3 月份销售情况来看,城东、城南、城北地区的房屋交易量持续上升,借助 此次住博会的机会, 新开盘项目可以进一步将楼盘信息及优惠政策渗透到购房者 中
13、,进一步提高销售量,以扩大自己在市场上的占有率。 4.4.1.31.3价格分析价格分析 由此表可以看出,本次住博会参展新开楼盘中,以销售均价在 6000-7000 北京建工集团西安房地产有限公司 10 的居多。 在宏观政策调控下,投资型购房者基本离开房地产市场,使得许多高价位楼 盘陷入销售低谷。面对大量的库存积压,许多开发商选择了以价换量的方式来适 应市场,增加资本回笼速度。另外,诸多楼盘在开盘时对楼盘销售价格定位的选 择也以迎合市场为主, 大多均价定位在 6000-7000 元/。 然而均价在 7000-9000 元/的楼盘市场比重依旧达到了 46%,这也说明了中高端楼盘并未因受到调控 的影
14、响而大量降低房价。 由此可以看出,市场上对中高端住宅的需求还是比较可观。但如何将选房谨 慎的购房者的心门打开,是这类楼盘所要面对的首要问题。 1. 按价格分类 经适房经适房低端住宅低端住宅中高端住宅中高端住宅高端住宅高端住宅 南山汤院七期 养 生公寓 华龙太乙城金地湖城大境 梧桐苑荣禾曲池东岸 紫薇曲江意境伊顿公馆 绿地 国际生态城 锦绣天下 普华浅水湾 浐灞一号 安诚 御花苑 2 期 唐韵三坊 荣华北经城 华远君城 雅荷蓝湾 紫薇风尚 雅荷四季城 天朗御湖 听城 北京建工集团西安房地产有限公司 11 景寓学府 天朗蓝湖树 0 01 118183 3 2. 按开发规模分类 单项开发单项开发小区
15、开发小区开发成片开发成片开发 浐灞一号南山汤院七期 养生公寓绿地国际生态城 唐韵三坊锦绣天下 金地湖城大境普华浅水湾 荣禾曲池东岸安诚御花苑 2 期 梧桐苑华龙太乙城 紫薇曲江意境华远君城 雅荷蓝湾 紫薇风尚 雅荷四季城 天朗御湖 听城 景寓学府 伊顿公馆 天朗蓝湖树 荣华北经城 15156 61 1 分析:通过对参展本次住博会的新开盘项目的综合摸底,发现目前市场上进 入的新楼盘以位于城东、城南、城北,且价位在 6000-8000 的楼盘居多。在此范 围内,参展项目多以单项开发的中高端住宅为主。 北京建工集团西安房地产有限公司 12 4.24.2 潜在竞争楼盘对比分析潜在竞争楼盘对比分析 根据
16、本公司项目相关信息,本报告从参展本次房展会的楼盘中,通过项目所 在区域,项目规模,销售价格以及项目定位筛选出了 5 个竞争楼盘。通过对比分 析可以了解到本公司项目在整体市场中的竞争优劣势,以供参考。 梧桐苑梧桐苑 紫薇曲紫薇曲 江意境江意境 紫薇紫薇 风尚风尚 天朗天朗 御湖御湖 天朗天朗 蓝湖树蓝湖树 建邦建邦 华庭华庭 开发商开发商 中铁二十一 局集团德盛 和置业有限 公司 西安紫薇投 资发展有限 公司 西安紫薇投 资发展有限 公司 西安天朗地 产集团有限 公司 西安天朗地 产集团有限 公司 北京建工地 产 区域区域城南城南城北城北城西高新 位置位置 曲江寒窑遗 址公园正门 对面 曲江曲江
17、池 遗址公园东 侧 经开凤城五 路东段 经开明光路 与凤城七路 十字西北角 高新科技路 西口 高新区科技 六路与太白 南路交汇处 西南 价格价格 ( (均价均价) ) 850080008600820074008800 建筑建筑 类别类别 板塔结合 小高层 高 层 板楼 高层 板楼 板塔 结合 小高 层 高层 板塔结合 高层 板楼 板塔 结合 小高 层 高层 板楼 板塔 结合 高层 项目项目 特色特色 宜居生态地 产,打折优惠 楼盘 宜居生态地 产,打折优惠 楼盘 地铁沿线, 打折优惠楼 盘 水景地产,打 折优惠楼盘 宜居生态地 产,国际化社 区 豪华居住区, 宜居生态地 产 装修装修 状况状况
18、 毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯 容积率容积率3.693.603.244.523.734.15 绿化率绿化率42%45%45%35%42%49% 楼层楼层 状况状况 共规划有 17 栋住宅和 1 栋会所,1 期 9 栋住宅 1 栋会所, 其 中 5 栋为小 高层, 4 栋为 花园洋房; 2 期为高层, 面积区间: 由 16 栋 18-32 层的 纯板式高层 组成,面积 50 平米-220 平米,主力 户型为一室 一厅、两房 两厅一卫、 三房两厅两 规划为三期 开发,共约 18 栋,一二 期共 12 栋 高层、小高 层,15-32 层,一期 1-6#楼,二 期 7-12 楼, 面积区间 85 19 栋
19、高层组 成,房源面 积区间 80-150 平 米 ,点板结 合,两梯四 户、两梯六 户 31余栋18 32 层的高 层,户型面 积从36的 公寓到 136 的三房两 厅二卫及 145 以上 的跃层 小区户型面 积 90-200 ,其中一 期 3 栋,楼 层16-30层, 户型面积 90-120 , 一期共 640 户 北京建工集团西安房地产有限公司 13 95-160 卫、四房两 厅两卫、五 房两厅三卫 -187 车位车位 信息信息 车户比 1:1.5 车位总数 量:2700 共 1720 个, 地下 1502 个 规划中2000 余个车位比 1:1.2 周边周边 配套配套 相当齐全较齐全相当
20、齐全 较齐全 无学校 不齐全相当齐全 入住入住 时间时间 20142013-11-30 一期 2011 年 6 月 2012-12-302012-082012-10-31 销售销售 动态动态 现推出一口 价房源,8000 元/平,房源 面积 90-138 平均有。高 层在售, 90-138 房 源,均价 8500 元/平 方米,全款 97 折,按揭 99 折。 在售房源 96-164 平 米,全款 95 折,按揭 98 折,均价 8000 元/平, 2013 年 12 月交房。 紫薇风尚目 参考均价 8500 元/平 米,目前在 售一二期少 量 176 平米 大宅产品及 三期升级新 品 91
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